Дело № 2-150/2023
Решение
именем Российской Федерации
03 марта 2023 года город Челябинск
Тракторозаводский районный суд города Челябинска в составе:
председательствующего судьи Айрапетян Е.М.,
при секретаре судебного заседания Ковязиной В.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2, ФИО3 о соразмерном уменьшении покупной цены на жилое помещение, взыскании компенсации морального вреда,
УСТАНОВИЛ:
ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО2, ФИО3, в котором с учетом измененных исковых требований, просит соразмерно уменьшить покупную цену 670 000 рублей квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, по договору купли-продажи квартиры, заключенному 25 февраля 2022 года с ФИО2 и ФИО3 до ее кадастровой стоимости - 492 296 рублей 47 копеек; взыскать с ФИО2 и ФИО3 в равных долях по ? в счет уменьшения покупной цены квартиры 177 703 рубля 53 копейки; взыскать с ФИО2 и ФИО3 в равных долях по ? компенсацию морального вреда в размере 300 000 рублей.
В обоснование исковых требований истцом указано, что 25 февраля 2022 года в агентстве недвижимости <данные изъяты> по адресу: <адрес> сторонами заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, общей площадью 37 кв.м., по цене 670 000 рублей. На момент подписания договора она заблуждалась в отношении того, что с квартирой все в порядке, поскольку приобретенная ею квартира оказалась непригодная для проживания и находилась на момент сделки в аварийном состоянии, о чем ФИО2 утаила и продала аварийную квартиру обманным путем по завышенной цене 670 000 рублей, так как дом 1958 года постройки, ремонт в квартире отсутствует, окна деревянные, потолок и стены в потеках. Поскольку качество квартиры ее не устраивало, при этом на осмотре квартиры продавцы не присутствовали, перед приобретением она планировала договориться с продавцами о снижении стоимости квартиры. Однако встреча с продавцом перед сделкой состоялось только одни раз в день заключения договора, при этом, находясь в офисе продавце с риэлтором находились в ином от нее помещении, и долго не выходили к ней на разговор, что ей показалось подозрительным и она сама подошла к ФИО4, которая категорически отказалась снижать цену квартиры, убедив ее, что с квартирой все в порядке. Поверив словам ответчика, она заключила договор купли-продажи, так как необходимые денежные средства, которые были выручены ею от продажи доли в принадлежащей квартире, уже находились на ее счете. Полагает, что приобретенная ею квартира не соответствует требованиям, которым должно отвечать жилое помещение, установленным п. 12 Постановления Правительства Российской Федерации от 28.01.2006 г. № 47, в котором оговорено, что жилое помещение должно быть обеспечено инженерными системами (электроосвещение, отопление и вентиляция, а в газифицированных районах также и газоснабжение). При подписании договора сторонами не были оговорены недостатки квартиры, о том, что квартир а находится в аварийном состоянии продавец утаила не сообщив, что в квартире отсутствует водоотведение и квартира не пригодная для проживания, при этом об этих недостатках истец знала, но не сообщила ей. После заключения сделки, 25 февраля 2022 года в результате использования воды в ванной комнате приобретенной ею квартиры, произошло затопление ниже расположенной квартире, которое как стало ей известно позднее имело место и ранее, однако об этом продавец ей не сообщила. Для устранении аварийной ситуации, вызванной затоплением нижерасположенной квартиры, истец вызвала слесарей, которые ей сообщили о необходимости демонтажа ванной и замены сантехнического оборудования, для приобретения которого (ванны, труб водоотведения, труб холодной и горячей воды, унитаза, установки счетчиков и других сантехнических принадлежностей), а также для оплаты работы слесарей она была вынуждена занимать денежные средства у своей сестры ФИО8 в размере 50 000 руб. Замена сантехники и стояка водоотведения была произведена 04 марта 2022 года, однако это не устранило недостатки, так как вода не проходила по стояку и только по результатам ее повторного обращения в управляющую организации и прочистке системы водоотведения в том числе в нижерасположенной квартире аварийная ситуация была устранена и на что ушло более двух недель, и причинило ей моральные страдания. Поскольку продавцы мер к устранению аварийной ситуации не предприняли, она была вынуждена обратиться в суд с настоящим иском, и с учетом того, что квартира была ей передана с недостатками, которые не были оговорены продавцом, полагает подлежащим соразмерному уменьшению покупной цены квартиры, до ее кадастровой стоимости.
Истец ФИО1 в судебном заседании исковые требования с учетом их изменения поддержала в полном объеме по основаниям и доводам, изложенным в иске. Дополнительно пояснила, что при осмотре квартиры, который состоялся 09 февраля 2022 года, препятствий по времени данного осмотра ей не чинились, доступ в помещения квартиры не ограничивался, при этом, увидев состояние, в том числе сантехнического оборудования, имеющего ненадлежащий вид, и зная год постройки здания, она проверила работу кранов, при открытии которых из них шла вода. Состояние квартиры в целом ее не устроило, поэтому она планировала договориться о снижении ее стоимости с продавцом, но ФИО2 категорически отказалась снижать стоимость, несмотря на что, она приняла решение о заключении спорного договора купли-продажи по заявленной продавцами цене.
Ответчик ФИО2, являясь в том числе представителем ответчика ФИО3 в судебном заседании исковые требования не признала в полном объеме, ссылаясь на то, что до заключения договора купли-продажи квартиры от 25 февраля 2022 года истец осматривала квартиру, видела в каком состоянии она находилась и не высказывала возражений относительно ее состояния, при этом цена квартиры была заявлена ею уже с учетом года постройки дома, состояния квартиры и ориентируясь на рыночную стоимость аналогичных квартир в г. Златоусте. Не отрицала, что с учетом года постройки дома в целом состояние всей системы водоснабжения дома находится в ненадлежащем состоянии, в квартире сантехническое оборудование на момент ее продажи имело следы ржавчины. При этом, накануне заключения сделки она находилась в квартире, мыла полы, используя при этом систему водоснабжения и канализацию в ванной комнате и в туалете и никаких следов засора, либо признаков указывающих на аварийную ситуацию не было.
Представитель истца ФИО5 в судебном заседании поддержал позицию ответчика ФИО2, в том числе, изложенную в письменных возражениях, приобщенных к материалам дела.
Ответчик ФИО3 в судебное заседание не явилась, о месте и времени судебного заседания извещена надлежащим образом, ходатайствовала о рассмотрении дела в свое отсутстиве.
Сведения о дате, времени и месте судебного заседания доведены до всеобщего сведения путем размещения на официальном сайте суда в информационно – телекоммуникационной сети Интернет по адресу: http:/www.trz.chel.sudrf.ru.
С учетом изложенного на основании ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее по тексту – ГПК РФ) судом принято решение о рассмотрении дела в отсутствие не явившихся лиц.
Выслушав пояснения лиц, участвующих в деле, допросив свидетеля, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.
В силу ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту – ГК РФ) граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422 ГК РФ).
В соответствии со ст. 549 ГК РФ по договору купли - продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
Согласно ст. 469 ГК РФ при отсутствии в договоре купли - продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется. Если продавец при заключении договора был поставлен покупателем в известность о конкретных целях приобретения товара, продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для использования в соответствии с этими целями.
Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора (ст. 556 ГК РФ).
В случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 ГК РФ, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору (ст. 557 ГК РФ).
В соответствии с абз. 2 п. 1 ст. 475 ГК РФ, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе потребовать от продавца соразмерного уменьшения покупной цены.
В соответствии с п. 1 ст. 476 ГК РФ продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента.
Таким образом, с учетом системного толкования вышеприведенных положений гражданского законодательства право на требования соразмерного уменьшения покупной цены квартиры у истца могло возникнуть при доказанности совокупности следующих обстоятельств: качество переданной квартиры не соответствует условиям договора; недостатки товара не были оговорены продавцом, выявленные недостатки не могли быть обнаружены покупателем при его осмотрительности и добросовестности при заключении договора.
Между тем, совокупность указанных обстоятельств в ходе судебного заседания не установлена.
Как установлено в судебном заседании, 25 февраля 2022 года между ФИО2, действующей от своего имени и как представитель от имени ФИО3 и ФИО1 заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес> общей площадью 37 кв.м.
Сведения о регистрации права собственности за истцом внесены в ЕГРН 02 марта 2022 года.
Согласно п. 2.1 договора купли-продажи от 25 февраля 2022 года стоимость квартиры оценена сторонами в размере 670 000 рублей, расчет между сторонами произведен в день подписания договора купли-продажи в качестве окончательного расчета, по расписке, которая является неотъемлемой частью данного договора.
Из п. 4.1 договора купли-продажи от 25 февраля 2022 года следует, что передача объекта продавцами и принятие его покупателем осуществляется без составления передаточного акта в течение 3 (трех) календарных дней с момента подписания настоящего договора. Претензий к качеству и техническому состоянию объекта у покупателя нет.
Риск случайной гибели, случайного повреждения, а также бремя содержания объекта переходит на покупателя с момента передачи объекта покупателю (п. 4.2 Договора)
Как следует из пояснений сторон, спорная квартира фактически передана покупателю ФИО1 продавцами в день подписания договора.
Из пояснений истца следует, что до заключения договора купли-продажи в присутствии риэлтора и ее сестры ФИО8 09 февраля 2022 года в 10 часов 00 минут ею был произведен осмотр квартиры, при этом во времени данного осмотра ее никто не ограничивал. Препятствий в доступе к проверке состояния квартиры, в том числе техническое состояние систем водоснабжения и канализации, ей не чинилось, техническое состояние, в том числе состояние систем водоснабжения и канализации ей было известно, что в том числе явно следует из представленных фотографий указанного оборудования на момент приобретения истцом спорной квартиры и подтверждается тем фактом, что после осмотра квартиры ею было предложено продавцам о снижении ее стоимости, на что был получен отказ.
Несмотря на данные обстоятельства истцом принято решение о заключении сделки купли-продажи по заявленной продавцами цене.
При этом, в договоре купли - продажи квартиры от 25 февраля 2022 года отсутствуют какие-либо требования по качеству покупаемого жилого помещения, однако в п. 4.1 Договора отмечено, что претензий к качеству и техническому состоянию квартиры у покупателя нет.
Таким образом, истец не оспаривала тот факт, что осмотр спорной квартиры ею до заключения договора купли - продажи осуществлялся, при этом техническими документами на квартиру до сделки истец не интересовалась, договор подписан сторонами без каких-либо оговорок и претензий по качеству к состоянию квартиры.
Допрошенная в судебном заседании в качестве свидетеля ФИО8 пояснила, что ее сестра – ФИО1 (истец) приобрела у ответчиков квартиру. До заключения договора купли-продажи она вместе с сестрой осматривали квартиру, после чего просили снизить ее стоимость в виду ее технического состояния, в том числе ненадлежащего состояния санитарно-технического оборудования в ванной комнате, в чем продавцами истцу было отказано. Несмотря на отказ в снижении стоимости квартиры, истцом было принято решение о приобретении спорной квартиры по стоимости предложенной продавцами, и после чего был заключен договор купли-продажи. После приобретения спорной квартиры, истец обнаружила, что сантехника в ванной комнате находится в неисправном состоянии, в связи с чем она заняла у нее денежные средства, которые потратила на замену санитарно-технического оборудования.
Оснований не доверять показаниям указанного свидетеля суд не усматривает. Вместе с тем данные показания, не свидетельствуют о наличии правовых оснований для удовлетворения требований истца.
Так, как пояснила сама истец и подтвердила в судебном заседании свидетель ФИО8, перед приобретением спорной квартиры, истцом был произведен ее осмотр, в том числе осмотр технического состояния систем водоснабжения в ванной комнате. Несмотря на то, что техническое состояние систем водоснабжения и канализации в целом истца не устроили, и она осознавала, что приобретаемая ею квартира требует ремонта, при отказе продавцов в снижении стоимости квартиры, ею было принято решение о приобретении спорной квартиры на условиях продавца, в результате чего был заключен договор купли-продажи данной квартиры.
При этом, суд учитывает, что на момент осмотра спорной квартиры, с учетом состояния треб водоотведения и канализации, имеющих, в том числе следы подтеков и ржавчины, с учетом года постройки дома, свидетельствовали о возможных неисправностях и вероятности аварийной ситуации при эксплуатации системы водоснабжения и канализации в спорной квартиры.
Указанные обстоятельства, дают основание прийти к выводу о том, что приобретая спорную квартиру ФИО1 имела возможность осмотреть ее, при необходимости пригласить специалиста для проведения такого осмотра, то есть проявить должную осмотрительность и осторожность до заключения сделки и при наличии выявленных недостатков, которые могли бы повлиять на заключение договора купли - продажи в части наличия существенных недостатков, отказаться от заключения договора купли-продажи, чего, как указано выше ФИО1 сделано не было.
Как указано выше в тексте договора купли - продажи спорной квартиры отсутствуют какие-либо условия по качеству покупаемого жилого помещения, что не позволяет определить, какие требования были предъявлены истцом к приобретаемому ею по договору купли - продажи объекту недвижимости. Нельзя определить такое качество и ввиду отсутствия каких-либо норм, закрепляющих определенные требования к качеству, применительно к спорному жилому помещению (например, типовая серия, стандарт, ГОСТ, и т.п.).
В соответствии с условиями договора купли - продажи стороны договора фактически произвели осмотр и прием-передачу данного недвижимого имущества, замечаний и претензий по его техническому состоянию, снижающему потребительские качества, до уровня, не отвечающего тем параметрам, которые предполагали стороны договора, не предъявлено. Ввиду этого суд считает, что не имеется оснований для вывода о том, что фактическое состояние квартиры не таково, которое было оговорено сторонами при заключении договора, в том числе, которое учитывалась ими при обсуждении покупной цены за квартиру.
С учетом изложенного, суд приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения требований ФИО1 к ФИО2, ФИО3 об уменьшении покупной цены квартира по договору купли - продажи от 25 февраля 2022 года.
В соответствие со ст. 1099 ГК РФ моральный вред, причиненный действиями (бездействием), нарушающими имущественные права гражданина, подлежит компенсации в случаях, предусмотренных законом.
Согласно ст. 151 Гражданского кодекса Российской Федерации если гражданину причинен моральный вред (физические или нравственные страдания) действиями, нарушающими его личные неимущественные права либо посягающими на принадлежащие гражданину другие нематериальные блага, а также в других случаях, предусмотренных законом, суд может возложить на нарушителя обязанность денежной компенсации указанного вреда. При определении размеров компенсации морального вреда суд принимает во внимание степень вины нарушителя и иные заслуживающие внимания обстоятельства. Суд должен также учитывать степень физических и нравственных страданий, связанных с индивидуальными особенностями лица, которому причинен вред.
Суд считает, что действия ответчиков не повлекли нарушение прав истца, в связи с чем не причинили последней нравственные страдания, в связи с чем в удовлетворении заявленных требований о взыскании компенсации морального вреда надлежит отказать.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО2, ФИО3 о соразмерном уменьшении покупной цены квартиры по договору купли-продажи от 25 февраля 2022 года, взыскании компенсации морального вреда, - отказать.
На решение может быть подана апелляционная жалоба, а прокурором, участвующим в деле, представление в Челябинский областной суд через Тракторозаводский районный суд города Челябинска в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Председательствующий Е.М. Айрапетян
Мотивированное решение суда составлено 30 марта года, что является датой принятия решения в окончательной форме (часть 2 статьи 321 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).
Председательствующий Е.М. Айрапетян