Решение по делу № 2-179/2025 от 11.03.2025 - о признании незаконным договора аренды в части, взыскании расходов, связанных с оплатой государственной пошлины.

Дело №2-179/2025

УИД 02RS0002-01-2025-000174-50

Категория 2.155

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

11 марта 2025 года с. Кош-Агач

Кош-Агачский районный суд Республики Алтай в составе:

председательствующего судьи

Ватутиной А.А.,

при секретаре

ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО2 в лице представителя по доверенности ФИО3 к администрации МО «Кош-Агачский район» о признании незаконным договора аренды в части, взыскании расходов, связанных с оплатой государственной пошлины,

УСТАНОВИЛ:

ФИО2 в лице представителя по доверенности ФИО3 обратился в суд с иском к администрации МО «<адрес>» о признании незаконным договора аренды в части, взыскании расходов, связанных с оплатой государственной пошлины, мотивируя тем, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком, на основании протокола от ДД.ММ.ГГГГ №U22№-3 проведения открытого аукциона по извещению №, заключен договор аренды земельного участка №, согласно которому арендодатель обязуется передать земельный участок из земель населенных пунктов, с кадастровым номером №, расположенный по адресу: Российская Федерация, <адрес>, муниципальный район Кош-Агачский, <адрес>, ул. трактовая, 53Б, общей площадью 905 кв.м., вид разрешенного использования: для индивидуального жилищного строительства, сроком на 20 лет. Право аренды зарегистрировано в установленном законом порядке ДД.ММ.ГГГГ.ДД.ММ.ГГГГ истцом в адрес ответчика направлено заявление с предложением заключить дополнительное соглашение к договору, в котором исключить п. 4.7 договора. ДД.ММ.ГГГГ администрацией МО «<адрес>» отказано в заключение дополнительного соглашения к договору. Полагает, что данный отказ незаконен, противоречит п. 9 ст. 22 ЗК РФ и препятствует осуществлению заявителем своих прав. На основании изложенного, просит признать недействительным п. 4.7 договора аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, взыскать с ответчика расходы, связанные с оплатой государственной пошлины в размере 3000 рублей.

Судебное заседание проведено с использованием системы видеоконференц-связи.

Представитель истца ФИО3, в судебном заседании исковые требования поддержала в полном объеме, просила удовлетворить по доводам, изложенным в административном исковом заявлении.

Представитель ответчика администрации МО «Кош-Агачский район» ФИО4, в судебном заседании возражала относительно заявленных требований, в удовлетворении просил отказать в полном объеме.

Иные лица, участвующие в деле в судебное заседание не явились, о месте и времени рассмотрения извещены надлежащим образом.

В соответствии со ст.167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся участников процесса.

Суд, выслушав явившихся лиц, исследовав материалы дела, оценив доказательства в совокупности, приходит к следующему выводу.

По договору аренды (имущественного найма) в силу ст. 606 ГК РФ арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с ч. 1 ст. 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

В судебном заседании установлено, что ДД.ММ.ГГГГ был проведен аукцион на право заключения договора аренды земельных участков. Протоколом о результатах аукциона №U22№-3 по лоту № извещения № (земельный участок, общей площадью 905 кв.м., с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>Б, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для индивидуального жилищного строительства) установлено, что ФИО2 признан победителем как единственный участник аукциона.

ДД.ММ.ГГГГ между администрацией МО «<адрес>» и ФИО2 заключен договор аренды земельного участка №, по условиям которого арендодатель обязуется передать в аренду арендатору земельный участок, в сроки, предусмотренные в договоре, а арендатор обязуется принять участок у уплатить за него аренду, на основании протокола №U22№-3 проведения открытого аукциона по извещению № на заключение договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ.

Аренда земельного участка: <адрес>, ул. трактовая, 53Б, кадастровый номер земельного участка: №, общая площадь участка: 905 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов; вид разрешенного использования – для индивидуального жилищного строительства (п.п. 1.3, 1.4, 1.5, 1.7, 1.8 договора аренды).

Согласно разделу 2 договора аренды, срок аренды земельного участка составляет 20 лет. Период аренды земельного участка ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ (п. 2.1 договора аренды).

Актом приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ подтверждается прием и передача в аренду указанного земельного участка.

Выпиской из ЕГРН подтверждается регистрация права аренды земельного участка за ФИО2

Согласно п. 4.7 договора аренды, арендодатель согласно п. 7 ст. 448 ГК РФ при заключении договора путем проведения торгов, победитель торгов не вправе уступать права (за исключением требований по денежному обязательству) и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено законом.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 направил в адрес администрации МО «<адрес>» заявление о заключении дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка, в котором просит исключить п. 4.7.

ДД.ММ.ГГГГ администрация МО «<адрес>» письмом за № отказала в заключение дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка об исключении п. 4.7.

Не согласившись с данным отказом, истец обратился в суд.

Пунктом 2 статьи 615 ГК РФ предусмотрено право арендатора с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим кодексом, другим законом или иными правовыми актами.

В отличие от указанного общего правила, в силу п. 9 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор вправе, если иное не установлено федеральным законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу без согласия арендодателя при условии его уведомления. Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются.

Приведенные положения ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации, подлежащие применению при разрешении спора, свидетельствуют о различном регулировании законодателем содержания прав и обязанностей сторон при заключении договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок до пяти и более чем пять лет, то есть при долгосрочной аренде.

Постановлением Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 №11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» (далее - постановление Пленума №11) в п. 18 были даны разъяснения о том, что при рассмотрении споров, вытекающих из договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет, заключенного после введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации, следует исходить из того, что соответствующие права и обязанности по этому договору могут быть переданы арендатором третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления. Однако арендодатель и арендатор не вправе предусматривать в договоре аренды условия, по которым арендатор может передавать свои права и обязанности по договору третьему лицу только после получения на это согласия от арендодателя.

Указанное разъяснение основано на особенностях долгосрочной аренды, при которой в силу законодательного регулирования не предусмотрена необходимость предварительного согласия публичного собственника на передачу в субаренду и это правило не может быть изменено соглашениями сторон. В отсутствие изменения этой нормы разъяснение является актуальным при рассмотрении настоящего спора.

Арендатор публичного земельного участка по договору аренды, заключенному на срок более чем пять лет, имеет право передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу при условии уведомления арендодателя. Данное право арендатора не может быть ограничено договором (п. 22 «Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации №4(2021)» (утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 16.02.2022, Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 22.07.2021 №305-ЭС21-4791).

Аналогичная правовая позиция изложена также в письмах Минэкономразвития России от 14.07.2016 №21046-ПК/Д23 и от 14.06.2018 №Д23и-3105.

Согласно п. 7 ст. 448 ГК РФ (в редакции Федерального закона от 08.03.2015 №42-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации», вступившего в силу 01.06.2015), если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, победитель торгов не вправе уступать права и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено в соответствии с законом.

Делая выводы о наличии установленного п. 7 ст. 448 ГК РФ запрета на уступку прав арендатора по договору аренды, суд учитывает содержание данной нормы, которая распространяет свое действие в отношении исключительно аукционного имущества (или прав на него), когда заключение договора возможно только путем проведения торгов, и только в отношении победителя торгов.

На торги ответчиком передано право аренды земельного участка, предназначенного для индивидуального жилищного строительства, которое в силу закона не обязательно должно приобретаться исключительно на торгах.

Суд также учитывает положения Земельного кодекса Российской Федерации, регулирующие порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду на торгах и без проведения торгов.

Согласно п. 1 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 данной статьи.

Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, может быть заключен без проведения торгов в случае его предоставления гражданам для индивидуального жилищного строительства (под. 15 п. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации).

Его заключению должны предшествовать подача заявления о предоставлении земельного участка, опубликование извещения о предоставлении земельного участка для указанных целей, обеспечение иным гражданам возможности подавать заявления о намерении участвовать в аукционе на право заключения договора аренды этого участка в течение тридцати дней со дня опубликования извещения (под. 1 п. 1, п. 4 ст. 39.18 Земельного кодекса Российской Федерации).

В отсутствие заявлений иных граждан о намерении участвовать в аукционе договор аренды земельного участка заключается без проведения торгов (п. 5 ст. 39.18 Земельного кодекса Российской Федерации).

В случае поступления конкурирующих заявлений уполномоченный орган должен принять решение об отказе в предоставлении земельного участка без проведения торгов и о проведении соответствующего аукциона (п. 7 ст. 39.18 Земельного кодекса Российской Федерации).

Таким образом, в силу приведенных норм закона договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в случае его предоставления гражданам для индивидуального жилищного строительства может быть заключен не только путем проведения торгов, но и в ином порядке, что исключает применение к таким договорам предусмотренного п. 7 ст. 448 ГК РФ запрета на уступку прав арендатора, вне зависимости от того, в каком порядке по результатам проведения публичных процедур, предусмотренных ст. 39.18 Земельного кодекса Российской Федерации, был заключен договор в отношении конкретного участка - по результатам торгов или без их проведения.

Аналогичная правовая позиция изложена в кассационном определении Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Российской Федерации от 11.05.2022 №47-КАД22-1-К6.

Несмотря на наличие пяти заявок на участие в аукционе на право заключения аренды земельного участка и допуска участников к дальнейшему участию в процедуре, участие в аукционе принял только ФИО2, который признан победителем.

В соответствии с п. 4 ст. 447 ГК РФ выигравшим торги на аукционе признается лицо, предложившее наиболее высокую цену, а по конкурсу - лицо, которое по заключению конкурсной комиссии, заранее назначенной организатором торгов, предложило лучшие условия. Аналогичные условия предусмотрены п. 17 ст. 39.12 Земельного кодекса Российской Федерации.

Вместе с тем, из обстоятельств дела следует, что договор аренды заключен с единственным участником аукциона. Соответственно, установленный п. 7 ст. 448 ГК РФ запрет на уступку прав применению к спорным правоотношениям не подлежит.

С учетом изложенного, положения п. 4.7 договора аренды земельного участка №601 от 10.10.2024 противоречат п. 9 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации, не основаны на положениях п. 7 ст. 448 ГК РФ, которые в данном случае не применимы, а значит, являются недействительными в соответствии с положениями ст. 168 ГК РФ.

Таким образом, заявленные истцом требования законны и обоснованы, п. 4.7 договора аренды земельного участка №601 от 10.10.2024 является недействительным в части, запрещающей арендатору передавать свои права и обязанности по договору аренды третьему лицу.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ с ответчика в пользу истца подлежат взысканию расходы по уплате государственной пошлины в размере 3 000 рублей.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.193-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковое заявление ФИО2 в лице представителя по доверенности ФИО3 к администрации МО «<адрес>» о признании незаконным договора аренды в части, взыскании расходов, связанных с оплатой государственной пошлины, удовлетворить.

Признать недейсвительным п. 4.7 договора земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ заключенного между ФИО2 и администрацией МО «<адрес>», в части запрещающей арендатору передавать свои права и обязанности по договору аренды третьему лицу, передавать земельный участок в субаренду.

Взыскать с администрации МО «<адрес>» в пользу ФИО2 расходы, связанные с оплатой государственной пошлины в размере 3 000 рублей.

Решение может быть обжаловано в Верховный суд Республики Алтай в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Кош-Агачский районный суд Республики Алтай.

Судья А.А. Ватутина

Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.