Апелляционное определение по делу № 2-1072/2022 от 22.08.2023

Судья – Катаев О.Б.

Дело № 33–8616/2023

Суд первой инстанции дело № 2-1072/2022

УИД 59RS0006-02-2022-000178-49

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

Судебная коллегия по гражданским делам Пермского краевого суда в составе:

председательствующего Бузмаковой О.В.,

судей Новоселовой Д.В., Пьянкова Д.А.,

при ведении протокола секретарем Чернышевой К.Н.,

с участием прокурора Рычковой А.Б.

рассмотрела в открытом судебном заседании в г. Перми 22 августа 2023 года дело по апелляционной жалобе муниципального образования «Город Пермь» в лице администрации г. Перми и апелляционному представлению прокурора Орджоникидзевского района г. Перми на решение Орджоникидзевского районного суда г. Перми от 29 декабря 2022 года по иску ФИО1 к муниципальному образованию «Город Пермь» в лице Администрации города Перми о взыскании выкупной цены за аварийное жилое помещение.

Ознакомившись с материалами дела, заслушав доклад судьи Новоселовой Д.В., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

ФИО1 обратилась в суд с иском к муниципальному образованию «Город Пермь» в лице администрации города Перми о взыскании выкупной цены за аварийное жилое помещение - двухкомнатную квартиру № **, общей площадью 53,8 кв.м., расположенную по адресу: г. Пермь ул. ****.

Требования мотивированы тем, что истец имеет в собственности 2-х комнатную квартиру, общей площадью 53,8 кв. м., в том числе жилая 34,6 кв. м., на 1 этаже 2 - этажного жилого дома по адресу: г. Пермь, ул. ****. В квартире зарегистрированы: истец, П1., П2. Распоряжением начальника управления жилищных отношений администрации города Перми №СЭД-059-11-01-04-51 от 01.03.2019 многоквартирный дом, признан аварийным и подлежащим сносу, собственникам жилых помещений предписано освободить жилые помещения и снести аварийный дом в течение 6 месяцев с даты получения уведомления. В помещениях данного жилого дома проживание опасно, дом не пригоден для постоянного проживания и не может эксплуатироваться. Капитальный ремонт, ввиду аварийности основных конструкций не целесообразен. Отсутствие капитального ремонта за весь период эксплуатации жилого дома привело к разрушению его конструкций и элементов и признанию дома аварийным в установленном порядке.

С учетом проведенной по делу судебной экспертизы, просит взыскать возмещение за двухкомнатную квартиру № **, общей площадью 53,8 кв.м., расположенную по адресу: г. Пермь ул. **** в размере 3498900 рублей.

Решением Орджоникидзевского районного суда г. Перми от 29.12.2022 постановлено:

Исковые требования ФИО1 удовлетворить.

Взыскать с Муниципального образования «Город Пермь» в лице Администрации г. Перми в пользу ФИО1 возмещение за двухкомнатную квартиру № **, общей площадью 53,8 кв.м., расположенную по адресу: г. Пермь ул. **** в размере 3498900 рублей.

Прекратить право собственности ФИО1 на двухкомнатную квартиру, общей площадью 53,8 кв.м., расположенную по адресу: г. Пермь ул. ****.

Решение суда, вступившее в законную силу, является основанием для возникновения у Муниципального образования «город Пермь» права собственности на двухкомнатную квартиру, общей площадью 53,8 кв.м., расположенную по адресу: г. Пермь ул. ****.

На указанное решение суда администрация г. Перми подала апелляционную жалобу, в которой просит решение суда отменить полностью и вынести новое решение, которым отказать в удовлетворении исковых требований в полном объеме, либо изменить решение, исключив из выкупной стоимости жилого помещения убытки, связанные с временным пользованием иным жилым помещением в размере 24000 руб. и возмещение за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного жилого дома определенный по особому мнению эксперта - оценщика в размере 724600 руб. В обоснование доводов указано на то, что выкуп помещения производится только после вынесения решения об изъятии земельного участка для муниципальных нужд, данного решения администрацией не принималось. Обращение истца с требованием о выкупе объекта недвижимости в данном случае не порождает у ответчика обязанности по выкупу жилого помещения, поскольку выполнение данных действий без указанного решения невозможно. Истец не обращалась к ответчику с требованием о рассмотрении вопроса по изъятию земельного участка, поэтому требование истца о выкупе жилого помещения является преждевременным. Также выражено несогласие со стоимостью выкупаемого жилого помещения, определенной по результатам судебной экспертизы в части определения стоимости убытков в связи с его изъятием и стоимости непроизведенного капитального ремонта, так как согласно ч. 6 ст. 32 ЖК РФ по заявлению прежнего собственника жилого помещения за ним сохраняется право пользования жилым помещением, если у прежнего собственника не имеется в собственности иных жилых помещений, не более чем на шесть месяцев после предоставления возмещения прежнему собственнику жилого помещения, если соглашением с прежним собственником жилого помещения не установлено иное. Кроме того, полагает, что в судебной экспертизе завышена стоимость непроизведенного капитального ремонта, так как при ее проведении эксперт допустил ошибки. Строительный объем указал не в соответствие с техническим паспортом; эксперт подобрал неверно аналоги жилых помещений, чем резко завысил цену выкупаемого жилого помещения. Особое мнение эксперта является несостоятельным.

Прокурор Орджоникидзевского района г. Перми подал апелляционное представление на указанное выше решение суда, просил решение суда изменить. В обоснование доводов указано на то, что вынесенное решение суда законно, однако подлежит изменению в части определения стоимости возмещения за непроизведенный капитальный ремонт жилого помещения, в связи с неправильным применением норм материального права. Полагает, что при определении величины возмещения за жилое помещение судом принято во внимание заключение эксперта № 143/2/22 от 31.10.2022 Р., при этом неверно сделан вывод о том, что при определении компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома следует включить работы, предусмотренные Методическими рекомендациями по формированию состава работ по капитальному ремонту многоквартирных домов, финансируемых за счет средств, предусмотренных Федеральным законом от 21.07.2007 № 185-ФЗ «О фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства», которые не могут быть положены в основу определения стоимости непроизведенного капитального ремонта при проведении судебной оценочной экспертизы. Учитывая, что ч. 1 ст. 166 ЖК РФ предусмотрен исчерпывающий перечень услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, оказание и (или) выполнение которых финансируется за счет средств фонда капитального ремонта, который сформирован исходя из минимального размера взноса на капитальный ремонт, установленного нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации, именно он должен быть положен в основу определения стоимости компенсационной выплаты за непроизведенный капитальный ремонт по данному дому.

Прокурор настаивал на доводах апелляционного представления.

Представитель истцов ФИО2 возражал против удовлетворения апелляционной жалобы администрации и апелляционного представления прокурора, показал, что возмещение за жилое помещение в размере указанном судом первой инстанции выплачено истцам, в связи с чем ими уже приобретено иное жилое помещение. Выплата денежных средств свидетельствует о согласии ответчика с принятым судебным актом и взысканным размером возмещения.

Иные лица в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом.

Изучив материалы дела, доводы сторон, судебная коллегия приходит к следующему выводу.

Положениями ч. 1 ст. 32 ЖК РФ предусмотрено, что жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. Предоставление возмещения за часть жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется на основании решения уполномоченного федерального органа исполнительной власти, исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или органа местного самоуправления.

Положениями ч. 9 ст. 32 ЖК РФ предусмотрено, что если собственник жилого помещения не заключил в порядке, установленном земельным законодательством, соглашение об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд, в том числе по причине несогласия с решением об изъятии у него жилого помещения, допускается принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда.

В соответствии с положениями ч. 10 ст. 32 ЖК РФ признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1 - 3, 5 - 9 настоящей статьи.

При определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме, в том числе рыночная стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду (ч. 7 ст. 32 ЖК РФ).

Согласно разъяснениям, имеющимся в п. 22 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02.07.2009 № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении жилищного кодекса Российской Федерации» судам следует учитывать, что в силу части 10 статьи 32 ЖК РФ признание в установленном порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является, по общему правилу, основанием для предъявления органом, принявшим такое решение (то есть межведомственной комиссией, создаваемой исходя из принадлежности жилого дома федеральным органом исполнительной власти, органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления), к собственникам жилых помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок за счет их собственных средств.

В том случае, если собственники жилых помещений в предоставленный им срок не осуществили снос или реконструкцию многоквартирного дома, органом местного самоуправления принимается решение об изъятии земельного участка, на котором расположен указанный аварийный дом, для муниципальных нужд (они заключаются в том, чтобы на территории муниципального образования не было жилого дома, не позволяющего обеспечить безопасность жизни и здоровья граждан) и, соответственно, об изъятии каждого жилого помещения в доме путем выкупа, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию. К порядку выкупа жилых помещений в аварийном многоквартирном доме в этом случае согласно части 10 статьи 32 ЖК РФ применяются нормы частей 1 - 3, 5 - 9 статьи 32 ЖК РФ. При этом положения части 4 статьи 32 ЖК РФ о предварительном уведомлении собственника об изъятии принадлежащего ему жилого помещения применению не подлежат.

Из содержания вышеприведенных норм права и правовой позиции, изложенной в Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 14 от 02.07.2009, следует, что обеспечение жилищных прав собственника жилого помещения, расположенного в доме, признанном аварийным и подлежащим сносу, производится в рамках установленной законом процедуры.

Согласно Обзору судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденному Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 29 апреля 2014 г., если при рассмотрении дела будет установлено, что помещение, в котором проживает гражданин, представляет опасность для жизни и здоровья по причине его аварийного состояния или по иным основаниям, то предоставление иного жилого помещения, отвечающего санитарным и техническим требованиям, взамен непригодного для проживания не может быть поставлено в зависимость от наличия плана и срока сноса дома. Суд может обязать орган местного самоуправления предоставить истцу другое благоустроенное жилое помещение во внеочередном порядке.

Статьей 16 Закона Российской Федерации от 04.07.1991 г. N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" (далее - Закон "О приватизации") предусмотрено сохранение за бывшим наймодателем обязанности производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда, если он не был произведен им до приватизации гражданином жилого помещения в доме, требующем капитального ремонта.

Невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, может служить основанием для предъявления собственником жилого помещения, приобретшим право собственности в порядке приватизации либо по иному основанию, требований о включении компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения.

Согласно разъяснениям, изложенным в Обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 29.04.2019, выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, установленным ч. 7 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду, а также сумму компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.

Судом установлено и следует из материалов дела, что с 27.04.2006 на основании договора купли-продажи от 31.03.2006 жилое помещение – двухкомнатная квартира, расположенная по адресу: г. Пермь, ул. **** принадлежит на праве собственности ФИО1.

Иных жилых помещений в собственности истца и членов ее семьи не имеется (л.д. 15-16 том 1, л.д. 213 том 2).

На регистрационном учете в квартире по адресу: г. Пермь, ул. **** состоят: истец ФИО1, П1., П2.

15.02.2019 межведомственной комиссией составлено заключение № 1/103, согласно которому многоквартирный дом № ** по ул. **** признан аварийным и подлежащим сносу (л.д. 11-12 том 1).

В материалы дела представлена копия заключения ООО «ПК Каллистрат» о техническом состоянии конструкций жилого дома по адресу: г. Пермь, ул. **** на оценку фактического технического состояния конструкций жилого дома для определения возможности дальнейшей эксплуатации от 28.12.2018. Согласно выводам наружные ограждающие конструкции стен не отвечают требованиям теплозащиты здания. С учетом аварийного состояния фундамента, наружных стен и чердачного перекрытия полный физический износ, согласно Методике определения физического износа гражданских зданий, составляет более 75%. Моральный износ здания составляет 100%. Жилой дом не соответствует строительным, санитарным и противопожарным нормам и правилам. В помещениях данного жилого дома проживание опасно, дом не пригоден для постоянного проживания и не может эксплуатироваться. Капитальный ремонт, ввиду аварийности основных конструкций не целесообразен (л.д. 37-55 том 1).

Распоряжением начальника управления жилищных отношений администрации города Перми от 01.03.2019 № 059-11-01-04-51 многоквартирный дом по адресу: ул. **** признан аварийным и подлежащим сносу. Собственникам жилых помещений предписано освободить занимаемые жилые помещения, снести аварийный дом в течение 6 месяцев с даты получения уведомления. Отделу расселения жилищного фонда поручено принять меры по отселению граждан, проживающих в указанном доме в срок до 31.12.2025 (л.д. 13, 14 том 1).

Земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, жилое помещение, не изымался.

Истцом в обоснование требований предоставлен отчет об оценке № 93/2/21 ООО «Экспертиза», согласно которому рыночная стоимость 2-х комнатной квартиры, общей площадью 53,8 кв. м., в том числе жилая 34,6 кв. м., на 1 этаже 2 - этажного жилого дома по адресу: г. Пермь, ул. **** составляет 2 919 800 рублей, в том числе: убытки, причиненные собственнику - 92 200 рублей, компенсация за непроизведенный капитальный ремонт - 314 000 рублей (л.д. 56-148 том 1).

По ходатайству стороны истца в рамках рассмотрения дела была назначена судебная экспертиза, проведение экспертизы поручено эксперту В.

В соответствии с заключением эксперта В. № 1122 от 16.06.2022 размер рыночной стоимости квартиры, общей площадью 53,8 кв.м., в том числе жилая 34,6 кв.м, на 1 этаже 2 - этажного кирпично-шлакоблочного дома жилого дома по адресу: город Пермь, улица **** с учётом рыночной стоимости общего имущества в многоквартирном доме, в том числа рыночной стоимости земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учётом доли в праве общей собственности на такое имущество составляет 2 500 000 рублей, в том числе рыночная стоимость земельного участка 300 000 рублей. Размер убытков, причинённых собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несёт а связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения, переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформление права собственности на другое жилое помещение составляет 157 500 (пятьдесят сема тысяч пятьсот) рублей. Рыночная стоимость права требования компенсации за непроизведённый капитальный ремонт многоквартирного жилого с учётом доли истца в праве общей собственности на такое имущество (с учётом работ, предусмотренных частью 1 статьи 166 Жилищного Кодекса РФ) составляет: 737 000 (семьсот тридцать семь тысяч) рублей (л.д. 222-257 том 1).

В связи с наличием сомнений в правильности и обоснованности заключения эксперта В. в части включения в расчет стоимости капитального ремонта работ, не предусмотренных ст. 166 ЖК РФ судом назначена повторная экспертиза, проведение которой поручено эксперту Р.

Согласно выводам, изложенным в заключении эксперта Р. № 143/2/22 от 31.10.2022 размер рыночной стоимости квартиры, общей площадью 53,8 кв.м., в том числе жилая 34,6 кв.м, на 1 этаже 2-этажного кирпич/шлакоблочного жилого дома, по адресу: г. Пермь, ул. ****, с учетом рыночной стоимости общего имущества в многоквартирном доме, в том числе рыночной стоимости земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество 2 683 700 рублей. Размер убытков, причиненных собственнику жилого помещения (г. Пермь, ул. ****), его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения, переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение 90 600 рублей. Рыночная стоимость права требования компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома с учетом доли истца в праве общей собственности на такое имущество (с учетом работ предусмотренных ч. 1 ст. 166 ЖК РФ) 520 900 рублей, а с учетом работ предусмотренных Методическими рекомендациями по формированию состава работ по капитальному ремонту многоквартирных домов, финансируемых за счет средств, предусмотренных Федеральным законом от 21 июля 2007 года № 185-ФЗ «О фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» (особое мнение) 724 600 рублей (л.д. 126-202 том 2).

Разрешая спор, суд пришёл к выводу, что о том, что жилищные права истца нарушены и на ответчика должна быть возложена обязанность по принятию решения об изъятии у истца квартиры и выплате последнему выкупной цены за спорное жилое помещение.

При определении размера возмещения за жилое помещение, суд принял за основу заключение эксперта № 143/2/22 от 31.10.2022 Р., согласно которому рыночная стоимость жилого помещения с учетом доли общего имущества, включая земельный участок, составила 2683 700 руб., убытков в связи с его изъятием - 90 600 рублей; компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома с учетом особого мнения: 724 600 рублей, то есть в общей сумме 3498900 руб.

При этом суд указал на то, что решение является основанием для возникновения у муниципального образования «город Пермь» права собственности на доли истца на двухкомнатную квартиру, общей площадью 53,8 кв.м., расположенную по адресу: г. Пермь ул. ****.

Судебная коллегия с выводами суда первой инстанции в части размера подлежащей взысканию компенсации за непроизведенный капитальный ремонт согласиться не может, доводы апелляционной жалобы администрации в указанной части и протест прокурора заслуживают внимания, решение суда в части размера возмещения подлежит изменению.

Виды работ, включенные в расчет размера компенсации за непроизведенный капитальный ремонт, с учетом особого мнения эксперта, не предусмотрены положениями ст. 166 Жилищного кодекса Российской Федерации, в связи с чем с ответчика в пользу истца подлежит взысканию компенсация за непроизведенный капитальный ремонт, размер которой определенн экспертом в соответствии с указанной нормой в размере 520 900 рублей, при этом общий размер подлежащего взысканию возмещения составит 3295200 рублей.

Доводы представителя истцов, что ответчик, выплатив денежные средства, согласился с судебным актом суда первой инстанции, не могут быть приняты судебной коллегией во внимание, от апелляционной жалобы ответчик не отказался. Согласно представленному заявлению просил рассмотреть дело в отсутствие представителя, на доводах жалобы настаивал.

В остальной части решение суда первой инстанции отмене или изменению не подлежит.

Доводы ответчика о том, что из размера возмещения подлежат исключению убытки, связанные с арендой иного жилого помещения подлежат отклонению, поскольку проживание в изымаемом жилом помещении из-за его аварийности представляет опасность, а прав на другое жилое помещение, пригодное для проживания, у истца и членов его семьи не имеется.

Не является основанием для отмены судебного акта и несоблюдение ответчиком процедуры предусмотренной положениями ч.10 ст. 32 ЖК РФ, поскольку установленный для переселения граждан срок до 31.12.2025 г., с учетом состояния многоквартирного дома, представляющего угрозу для жизни и здоровья людей, критериям разумности не отвечает.

Руководствуясь ст.ст. 199, 328, 330 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Орджоникидзевского районного суда г. Перми от 29 декабря 2022 года изменить в части размера возмещения подлежащего взысканию за изымаемое жилое помещение.

В остальной части решение Орджоникидзевского районного суда г. Перми от 29 декабря 2022 года оставить без изменения.

Председательствующий: (подпись)

Судьи: (подписи)

Определение в окончательной форме изготовлено 28.08.2023 г.