Дело № 2-1807/2023

УИД № 26RS0029-01-2023-002294-66

Решение

Именем Российской Федерации

25 мая 2023 года г. Пятигорск

Пятигорский городской суд Ставропольского края в составе:

председательствующего судьи Жолудевой Ю.В.,

при секретаре судебного заседания Арутюнян С.Р.,

с участием представителя истца по первоначальному иску и ответчика по встречному иску администрации города Пятигорска по доверенности ФИО1,

представителя ответчика по первоначальному иску и истца по встречному иску ФИО2 по доверенности ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению администрации <адрес> к ФИО2 об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов, по встречному исковому заявлению ФИО2 к администрации <адрес> о понуждении заключить договор аренды земельного участка,

установил:

Администрация <адрес> края обратилась в суд с исковым заявлением к ФИО2 об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов.

В обоснование заявленных требований истец сослался на то, что ДД.ММ.ГГГГ между муниципальным образованием городом-курортом Пятигорском, от имени и в интересах которого действует администрация <адрес> (далее также – арендодатель), и ФИО2 заключен договор аренды земельного участка №Д. В соответствии с договором аренды арендодатель предоставил арендатору за плату земельный участок, относящийся к категории земель населенных пунктов, общей площадью 395 кв.м. с кадастровым номером № с видом разрешенного использования: - под жилую застройку, <адрес>

На вышеуказанном земельном участке имеется объект незавершенного строительства ( свидетельство о государственно регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ № Степень готовности объекта 56%. Участок предоставлен в соответствии с пп.10 п.2 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ на основании заявления от ДД.ММ.ГГГГ.

Участок является объектом муниципальной собственности <адрес> на основании Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 244-ФЗ «О передаче земельных участков, находящихся в границах курортов федерального значения, в собственность субъектов Российской Федерации или муниципальную собственность, об отнесении указанных земельных участков к федеральной собственности, собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и о внесении изменения в Федеральный закон «Об особо охраняемых природных территориях».

Срок аренды земельного участка устанавливается в соответствии с подп. 6 п. 8 ст. 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке ДД.ММ.ГГГГ ( номер – регистрации №

В соответствии с п. 2.1. Договора срок аренды земельного участка с кадастровым номером № <адрес> по ДД.ММ.ГГГГ.

До настоящего времени земельный участок, относящийся к категории земель населенных пунктов, общей площадью 395 кв.м., с кадастровым номером №,с видом разрешенного использования- под жилую застройку, расположенный <адрес>, не освобожден.

В соответствии с п. ДД.ММ.ГГГГ договора аренды, в случае, если земельный участок предоставлен для строительства – до истечения срока действия договора, арендатор обязан осуществить строительство в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности и зарегистрировать право собственности на завершенный строительством объект.

Однако по истечении срока действия аренды ответчиком данное условие договора не выполнено.

Специалистами Отдела Муниципального контроля администрации <адрес> был проведен осмотр земельного участка с кадастровым номером № <адрес>. В ходе осмотра установлено, что на данном земельном участке расположен объект незавершенного строительства. Земельный участок не огражден, доступ третьих лиц не ограничен. На момент осмотра деятельности в здании ( на участке) не осуществлялось.

Просят суд изъять объект незавершенного строительства с кадастровым номером №, расположенный на земельном участке общей площадью 395 кв.м. с кадастровым номером № вид разрешенного использования – под жилую застройку, расположенный <адрес>

ФИО2 обратилась со встречным исковым заявлением к администрации <адрес> о понуждении заключить договор аренды земельного участка.

В обоснование заявленных встречных исковых требовании указано о том, что объект незавершенного строительства, принадлежащий ФИО2, располагается на земельном участке с кадастровым номером №, <адрес> Срок действия договора аренды данного земельного участка, заключенного между сторонами, истёк ДД.ММ.ГГГГ Администрация <адрес> обратилась в Пятигорский городской суд с исковым заявлением об изъятии объекта незавершенного строительства, расположенного на данном участке, ДД.ММ.ГГГГ Поскольку Администрация <адрес> не воспользовалась правом на обращение в суд с иском об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды указанного земельного участка, на котором расположен этот объект, как то установлено пп. 2 п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ, считает, что ФИО2 имеет право на однократное продление срока действия договора аренды без проведения торгов для завершения строительства этого объекта. Отказ Администрации <адрес> от исполнения договора аренды земельного участка и изъятие находящегося на нем объекта незавершенного строительства препятствует ФИО2 в улучшении жилищных условий, нарушает конституционные принципы правовой определенности, справедливости, поддержания доверия граждан к действиям государства, а также баланс конституционно защищаемых ценностей, публичных и частных интересов.

Просит суд в удовлетворении исковых требований Администрации <адрес> края к ФИО2 об изъятии объекта незавершенного строительства с кадастровым номером №, расположенного на земельном участке с кадастровым номером № <адрес>, путем продажи с публичных торгов - отказать. Обязать Администрацию <адрес> края заключить с ФИО2 без проведения торгов договор аренды земельного участка с кадастровым номером №, расположенного <адрес>, сроком на три года для завершения строительства объекта незавершенного строительства с кадастровым номером №

В судебном заседании представитель истца по первоначальному иску и ответчика по встречному иску по доверенности ФИО1 исковые требования Администрации <адрес> поддержала и просила их удовлетворить, во встречном иске просила отказать в полном объеме.

В судебном заседании представитель ответчика по первоначальному иску и истца по встречному иску по доверенности ФИО3 просила в иске Администрации отказать в полном объеме, встречный иск удовлетворить.

В судебное заседание не явилась ответчик ФИО2, извещена надлежащим образом, причины неявки суду не известны, ходатайств об отложении судебного заседания в суд не поступило.

Суд с учетом положений ст. 167 ГПК РФ полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Суд, выслушав лиц, участвующих в судебном заседании, исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства с точки зрения их допустимости, достоверности и достаточности, приходит к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ между муниципальным образованием городом-курортом Пятигорском, от имени и в интересах которого действует администрация <адрес>, и ФИО2 заключен договор аренды земельного участка №Д, по условиям которого ответчику передан во временное владение и пользование земельный участок площадью 395 кв.м. с кадастровым номером №, с видом разрешенного использования- под жилую застройку, <адрес>. Срок договора аренды- до ДД.ММ.ГГГГ.

На участке на момент заключения договора имеется объект незавершенного строительства с кадастровым номером №, право собственности на который зарегистрировано за ответчиком.

Участок предоставлен в соответствии с подп. 10 п. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.

Согласно п. ДД.ММ.ГГГГ договора аренды арендатор обязан в случае, если земельный участок предоставлен для строительства – до истечения срока действия договора осуществить строительство в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности и зарегистрировать право собственности на завершенный строительством объект.

На момент рассмотрения спора в суде действие договора аренды земельного участка №, заключенного между сторонами в целях завершения ответчиком строительства объекта незавершенного строительства, истекло, сведений о том, что договор пролонгирован, в деле не имеется.

Специалистами Отдела Муниципального контроля администрации города Пятигорска ДД.ММ.ГГГГ был проведен осмотр земельного участка с кадастровым номером № <адрес>. В ходе осмотра установлено, что на данном земельном участке расположен объект незавершенного строительства.

ДД.ММ.ГГГГ в адрес ответчика истцом направлено уведомление об отказе от исполнения договора аренды земельного участка в связи с истечением срока его действия.

До настоящего времени участок не освобожден, сведений о завершении строительства ответчиком не представлено.

Основания и порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду, в том числе для строительства, с ДД.ММ.ГГГГ регулируются главой V.1 ЗК РФ.

В соответствии с подп. 10 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных п. 5 данной статьи.

Согласно п. 5 указанной статьи предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (подп. 1);

2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подп. 1 данного пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с данным подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта (подп. 2).

В силу п. 21 ст. 3 Закона N 137-ФЗ в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до ДД.ММ.ГГГГ или такой земельный участок предоставлен до ДД.ММ.ГГГГ в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса. Положения данного пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с данным пунктом.

Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 171-ФЗ) в целях определения правовой судьбы объекта незавершенного строительства после истечения срока договора аренды земельного участка, предоставленного из публичной собственности для строительства, внесены изменения как в Земельный кодекс Российской Федерации, так и в Гражданский кодекс Российской Федерации, который дополнен ст. 239.1, в соответствии с п. 1 которой в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.

В силу п. 6 ст. 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) правила данной статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено.

Таким образом, с учетом п. 33 ст. 34 Закона N 171-ФЗ, положения ст. 239.1 ГК РФ распространяются также на договор аренды, заключенный после ДД.ММ.ГГГГ без проведения аукциона, в целях завершения строительства, в порядке подп. 10 п. 5 и п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ, п. 21 ст. 3 Закона N 137-ФЗ.

Подп. 8 п. 8 ст. 39.11 ЗК РФ установлено, что не может быть предметом аукциона находящийся в государственной или муниципальной собственности земельный участок, на котором расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам.

Согласно п. 4 ст. 39.16 ЗК РФ уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, если на указанном в заявлении о предоставлении земельного участка земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам.

В силу п. 1 ст. 271 ГК РФ собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.

Приведенные положения направлены на реализацию основополагающего принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (подп. 5 п. 1 ст. 1подп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ).

Из содержания подп. 2 п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ следует, что при прекращении договора аренды публичный собственник земли не может распорядиться объектом незавершенного строительства, созданным в период действия договора аренды, без судебного решения.

Требование уполномоченного органа на распоряжение земельным участком публичной собственности о продаже объекта незавершенного строительства не подлежит удовлетворению, если собственник этого объекта докажет, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект (пункты 1 - 3 ст. 239.1 ГК РФ).

Таким образом, возможность изъятия такого объекта закон допускает лишь при определенных обстоятельствах, которые подлежат установлению судом в рамках рассмотрения требований публичного собственника участка, заявленных в порядке ст. 239.1 ГК РФ.

В отсутствие такого судебного акта собственник объекта незавершенного строительства вправе требовать заключения с ним договора аренды для завершения строительства.

Данные права публичного собственника земельного участка и собственника расположенного на нем объекта незавершенного строительства связаны между собой, что следует из анализа п. 5 ст. 1 и подп. 2 п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ.

Указанное соответствует правовой позиции, сформулированной в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2023)"(утв. Президиумом Верховного Суда РФ ДД.ММ.ГГГГ), кассационном определении Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 19-КАД21-17-К5, определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 308-ЭС22-3699.

В данном случае администрация <адрес> обратилась в суд с требованием об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов ДД.ММ.ГГГГ, то есть с нарушением установленного подп. 2 п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ шестимесячного срока со дня прекращения срока действия договора аренды земельного участка ( ДД.ММ.ГГГГ).

В условиях юридической неопределенности судьбы земельного участка с момента истечения в ДД.ММ.ГГГГ срока действия заключенного в отношении него договора аренды возникают риски для имущественных прав собственника объекта незавершенного строительства, что не согласуется с требованиями поддержания доверия к закону и стабильности гражданских правоотношений, составляющими ядро принципа правовой определенности, имеющего универсальное значение в отношениях государства и индивида.

Из принципов приоритета прав и свобод человека и гражданина, недопустимости злоупотребления правами (части 1 и 3 статьи 17 и статья 18 Конституции Российской Федерации) следует, что органам публичной власти, их должностным лицам запрещается обременять физических или юридических лиц обязанностями, отказывать в предоставлении им какого-либо права лишь с целью удовлетворения формальных требований, если соответствующее решение, действие может быть принято, совершено без их соблюдения, за исключением случаев, прямо предусмотренных законом.

ДД.ММ.ГГГГ в адрес администрации <адрес> ответчиком направлено заявление о предоставлении земельного участка в аренду без проведения торгов. Как пояснила в судебном заседании представитель истца ФИО1, на день рассмотрения дела решения по данному заявлению муниципальным органом не принято.

Принимая во внимание вышеизложенное, суд приходит к выводу, что правовые основания для изъятия объекта незавершенного строительства с кадастровым номером № расположенного на земельном участке общей площадью 395 кв.м. с кадастровым номером № <адрес> путем продажи с публичных торгов отсутствуют. Аналогичная правовая позиция изложена в кассационном определении Пятого кассационного суда общей юрисдикции от № Определении Пятого кассационного суда общей юрисдикции от ДД.ММ.ГГГГ по №

Как следует из правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в кассационном определении от ДД.ММ.ГГГГ N 89-КА19-2, поскольку право собственности на не оконченный строительством объект недвижимости зарегистрировано за ФИО2, то завершение строительства и последующая эксплуатация строящегося объекта недвижимости невозможно без предоставления ей земельного участка.

С учетом изложенных обстоятельств, норм Гражданского кодекса РФ и Земельного кодекса РФ суд находит, что у ответчика возникло право на заключение договора аренды земельного участка без проведения торгов для завершения строительства, а потому встречные исковые требования ФИО2 подлежат удовлетворению.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

Исковые требования администрации <адрес> к ФИО2 об изъятии объекта незавершенного строительства с кадастровым номером № на земельном участке с кадастровым номером № <адрес> путем продажи с публичных торгов - оставить без удовлетворения.

Встречные исковые требования ФИО2 к администрации <адрес> о понуждении заключить договор аренды земельного участка - удовлетворить.

Возложить на Администрацию <адрес> ( №) обязанность заключить с ФИО2, <данные изъяты> договор аренды земельного участка с кадастровым номером № <адрес> для завершения строительства объекта незавершенного строительства с кадастровым номером №

Решение суда по вступлению его в законную силу является основанием для внесения соответствующих изменений в Единый государственный реестр недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости.

Решение может быть обжаловано в Ставропольский краевой суд через Пятигорский городской суд в течение месяца со дня принятия судом решения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы.

Мотивированное решение составлено ДД.ММ.ГГГГ.

Судья Ю.В. Жолудева