Дело №2-28/2025 (2-914/2024)
УИД: 76RS0008-01-2024-001163-40
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
18 марта 2025г. г. Переславль-Залесский
Переславский районный суд Ярославской области в составе
председательствующего судьи Ивановой Ю.И.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Новоселовой Ю.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело
по иску администрации Переславль-Залесского муниципального круга Ярославской области к ФИО1, ФИО2, действующей в своих интересах, а так же в интересах несовершеннолетних <Н.К.С.> и <Н.А.С.> об изъятии жилого помещения путем выкупа,
по встречному иску ФИО2 в своих интересах, а так же в интересах несовершеннолетних <Н.К.С.> и <Н.А.С.> к администрации Переславль-Залесского муниципального округа Ярославской области о предоставлении жилого помещения,
УСТАНОВИЛ:
Обратившись в суд с указанным иском и уточнив требования в ходе судебного разбирательства (л.д. 228-229), представитель администрации Переславль-Залесского муниципального круга Ярославской области по доверенности – ФИО3, просит:
Изъять у ответчиков ФИО1, ФИО2, <Н.К.С.>, <Н.А.С.> путем выкупа для муниципальных нужд принадлежащее ответчикам жилое помещение по адресу: <адрес скрыт>, площадью 26,7 кв.м., с выплатой выкупной цены соразмерно долям в праве общей долевой собственности из средств бюджета Переславль-Залесского муниципального округа:
- ФИО1 – 564 403,90 руб.,
- ФИО2 – 1 251 504,30 руб.,
- <Н.К.С.> – 319 010,90 руб.,
- <Н.А.С.> - 319 010,90 руб.
Прекратить право общей долевой собственности ответчиков на указанную квартиру и признать право муниципальной собственности на неё после получения ответчиками выкупной цены за жилое помещение.
В обоснование требований указано, что 07.03.2024г. в адрес ответчиков ФИО1 и ФИО2, являющейся так же законным представителем несовершеннолетних <Н.К.С.> и <Н.А.С.>, были направлены уведомления об изъятии принадлежащей им на праве общей долевой собственности указанной квартиры и земельного участка с кадастровым номером <номер скрыт>, расположенного по адресу: <адрес скрыт>. Так же был направлен проект соглашения об изъятии недвижимого имущества для муниципальных нужд и выплате возмещения, отчет <номер скрыт>.1 об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости. По истечении установленного срока ответчики соглашение не подписали. В связи с этим, администрация округа вынуждена обратиться в суд с указанными требованиями. При их уточнении выкупная цена имущества (квартиры и земельного участка) определена в соответствии с заключением ООО «ЯР-Оценка» от 02.12.2024г. <номер скрыт>, полученным в ходе рассмотрения дела – 2 453 930 руб. При этом, рассчитанные экспертом убытки в размере 86 100 руб. и связанные с переездом, поиском другого жилого помещения, оформлением права собственности на него, временным пользованием иным жилым помещением, поскольку спорная квартира перестала использоваться ответчиками задолго до принятия органом местного самоуправления решения об изъятии земельного участка. Переезд ответчиков произошел не по вине истца.
В судебном заседании представитель истца администрации Переславль-Залесского муниципального круга – ФИО3, указанные требования и их обоснование поддержала.
Ответчик ФИО4, его представитель по ордеру – адвокат Климов В.А. (л.д. 220) в судебном заседании с иском согласились, выкупную стоимость квартиры и земельного участка не оспаривают.
Ответчик ФИО2, действуя в своих интересах, а так же в интересах своих несовершеннолетних детей <Н.К.С.> и <Н.А.С.>, получив первоначальный иск, возражала против его удовлетворения иска по основанию нарушения процедуры изъятия жилого помещения (в адрес собственников не поступало требование о сносе жилого дома, решение об изъятии земельного участка принято после направления соответствующего уведомления в адрес ответчиков, данное решение не было направлено в Управление Росреестра по Ярославской области) и низкой выкупной стоимости (876 098 руб.), заявляла о стоимости квартиры не менее 2 000 000 руб.
К материалам дела приобщен письменный отзыв ФИО2 на иск (л.д. 83-85).
После уточнения иска в части выкупной цены имущества, ФИО2 продолжала возражать против его удовлетворения, полагает, что её права и права несовершеннолетних детей могут быть защищены лишь путем предоставления им другого жилого помещения взамен спорного, поскольку предлагаемая выкупная стоимость. В том числе, с учетом её увеличения, не позволит приобрести квартиру, в которой возможно будет выделить доли детям в связи со средствами материнского (семейного) капитала, использованного для приобретения изымаемого жилья. В связи с этим, ФИО2 заявлен встречный иск с требованием обязать администрацию округа предоставить в собственность ей и детям квартиру площадью не менее 26,7 кв.м. в границах города Переславля-Залесского (л.д. 234-236).
В обоснование встречного иска ФИО2 указала, что жилой <адрес скрыт> был включен в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, был определен срок его расселения. Сначала 2020 год, затем 2022 год, на данный момент – до 01.09.2025 года. Внесение дома в адресную программу расселения дает его собственнику выбор: выкупная стоимость или предоставления жилья взамен изымаемого. В дальнейшем дом был исключен из программы, в настоящее время администрация округа отрицает нахождение дома в программе когда-либо.
Представитель третьего лица – отдела опеки и попечительства Управления образования администрации Переславль-Залесского муниципального круга Ярославской области в судебном заседании не участвовал, извещен надлежаще, ходатайствовал о рассмотрении дела в своё отсутствие (л.д. 233).
Заслушав лиц, участвующих в судебном заседании, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующим выводам.
В силу ст. 235 ГК РФ, принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, производятся отчуждение недвижимого имущества в связи с принудительным отчуждением земельного участка для государственных или муниципальных нужд (изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд (статья 239.2).
Как установлено судом и следует из материалов дела, на основании договора купли-продажи от 31.07.2014г. ответчикам принадлежит жилое помещение по адресу: <адрес скрыт>. Доли ответчиков в праве собственности на квартиру определены апелляционным определением Судебной коллегии по гражданским делам Ярославского областного суда от 25.05.2023г.: ФИО2 – 51/100 доля, ФИО1 – 23/100 доли, <Н.К.С.> и <Н.А.С.> – по 13/100 долей у каждой (л.д. 73-77).
Из пояснений сторон и материалов дела следует, что в 2016 году произошло возгорание дома по указанному адресу.
Постановлением Администрации г. Переславля-Залесского от 19.12.2016г. №ПОС.03-1717/16 многоквартирный жилой дом по адресу: <адрес скрыт>, признан аварийным и подлежащим сносу (л.д. 17). В соответствии с постановлением администрации города от 21.12.2016г. №ПОС.03-1747/16 установлен срок отселения из указанного дома - 2010 г. (л.д. 18).
В соответствии с постановлением администрации г. Переславля-Залесского от 25.04.2022г. №ПОС.03-0827/22 срок отселения изменен на 2022 год (л.д. 19).
Как следует из пояснений представителя администрации Переславль-Залесского муниципального округа, а так же из ответа администрации от 03.03.2025г., вышеуказанный жилой дом в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда Ярославской области на 2019-2025 годы не включен, поскольку признан аварийным и подлежащим сносу в результате пожара, а не физического износа в процессе его эксплуатации.
Аналогичная информация содержится в письме Департамента строительства Ярославской области от 14.12.2018г.
В связи с этим, доводы ФИО2 о включении <адрес скрыт> в указанную региональную адресную программу и, как следствие этому, выводы ФИО2 о наличие у неё и её детей права на получение иного жилья взамен изымаемого, не состоятельны. Вопреки утверждению ФИО2, каких-либо доказательств тому, что данный жилой дом был включен в программу, в материалах дела не имеется. Представленная ею выписка из реестра аварийных домов <номер скрыт> такой информации не содержит.
Согласно ч. 8 ст. 32 ЖК РФ, по соглашению с собственником жилого помещения ему может быть предоставлено взамен изымаемого жилого помещения другое жилое помещение с зачетом его стоимости при определении размера возмещения за изымаемое жилое помещение.
В Обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 29.04.2014) указано, что если многоквартирный дом, признанный аварийным и подлежащим сносу, не включен в региональную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, суд не вправе обязать органы государственной власти или местного самоуправления обеспечить собственника изымаемого жилого помещения в таком доме другим жилым помещением, поскольку из содержания статьи 32 ЖК РФ следует, что на орган государственной власти или орган местного самоуправления, принявший решение об изъятии жилого помещения, возлагается обязанность лишь по выплате выкупной цены изымаемого жилого помещения.
В связи с изложенным, встречный иск ФИО2 не подлежит удовлетворению.
Вопреки доводам ФИО2, требование о сносе многоквартирного <адрес скрыт> администрацией города в её адрес, а так же ФИО1 направлялось в июле 2020 года (л.д. 94-96).
В соответствии с постановлением администрации г. Переславля-Залесского от 22.04.2024г. № ПОС.03-836/24 решено изъять путем выкупа для муниципальных нужд округа земельный участок с кадастровым номером <номер скрыт> площадью 998 кв.м. по адресу: <адрес скрыт> в многоквартирном доме по тому же адресу (л.д. 20-21).
Ссылка ФИО2 на нарушение процедуры изъятия квартиры, поскольку данное постановление не было направление в Управление Росреестра Ярославской области, не состоятельна, поскольку соответствующая обязывающая норма права (ч.3 ст. 82 ЖК РФ) не действует с 01.04.2015 года.
В адрес ответчика ФИО1 и ФИО2, действующей за себя и как законный представитель своих несовершеннолетних детей <Н.К.С.> и <Н.А.С.>, администрацией г. Переславля-Залесского были направлены уведомления от 06.03.2024г. о принятом решении об изъятии земельного участка и принадлежащей им квартиры. К уведомлению прикладывались экземпляр проекта соглашения об изъятии указанного имущества и выплате возмещения, копия отчета 2023-1882.1 от 29.12.2023г., составленного ООО «Компания Стандарт Оценка» об оценке рыночной стоимости объекта (квартиры) и общего имущества (в том числе, земельного участка). Обоим адресатам было предложено в срок до 15.03.2024г. ознакомиться с проектом соглашения, с отчетом и в срок до 15.03.2024г. прибыть в юридическое управление администрации города для подписания соглашения, а так же разъяснено право в случае несогласия с условиями соглашения или со стоимостью изымаемого имущества, представить предложения об изменении условий соглашения, другой отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости (л.д. 7, 8).
До настоящего времени выкуп жилого помещения у собственников ФИО1, ФИО2, <Н.К.С.>, <Н.А.С.> не произведен, согласование выкупной цены за изымаемое жилое помещение не состоялось.
Обращаясь в суд с исковым заявлением и определяя изначально выкупную цену в размере 876 098 рублей, представитель истца руководствовался отчетом <номер скрыт> от 29.12.2023г., подготовленным ООО «Компания Стандарт Оценки» (л.д. 25-66).
Возражая против указанной выкупной цены, ответчиком ФИО2 заявлено ходатайство о проведении судебной экспертизы (л.д. 104).
В соответствии с определением суда от 09.10.2024г. по делу назначена судебная оценочная экспертиза для разрешения вопроса: каков размер возмещения за подлежащее изъятию для муниципальных нужд жилое помещение по адресу: <адрес скрыт>, расположенное на земельном участке с кадастровым номером <номер скрыт>, с учетом положений ч. 7 ст. 32 ЖК РФ, на дату проведения оценки?
Проведение экспертизы поручено специалистам ООО «Яр-Оценка» (ИНН <***>,<...>).
Согласно заключению эксперта <номер скрыт> от 28.11.2024г., размер возмещения за подлежащее изъятию для муниципальных нужд жилое помещение по адресу: <адрес скрыт> расположенное на земельном участке с кадастровым номером <номер скрыт>, с учетом положений ч. 7 ст. 32 ЖК РФ, на дату проведения оценки (18.11.2024г.) составляет 2 540 030 руб. (л.д. 122-201).
Из текста данного заключения эксперта следует, что размер возмещения включает в себя убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, в размере 86 100 рублей, в том числе, убытки, связанные с переездом 4 400 руб., убытки, связанные с поиском другого жилья, оформлением права собственности на него, в размере 45 000 руб., убытки, связанные с временным пользованием иным жилым помещением, в размере 36 700 руб.
Согласно части 1 статьи 32 ЖК РФ жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. Предоставление возмещения за часть жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется на основании решения уполномоченного федерального органа исполнительной власти, исполнительного органа субъекта Российской Федерации или органа местного самоуправления.
В силу части 10 статьи 32 ЖК РФ признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1 - 3, 5 - 9 данной статьи.
Из содержания положений статьи 32 ЖК РФ и разъяснений, содержащихся в пунктах 20, 22 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02 июля 2009 г. N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации", следует, что у собственника, проживающего в доме, признанном аварийным и подлежащим сносу, жилое помещение может быть либо изъято путем выкупа, либо по соглашению с собственником ему может быть предоставлено другое жилое помещение с зачетом его стоимости в выкупную цену при условии соблюдения предварительной процедуры как по направлению органом местного самоуправления собственникам жилых помещений требования о сносе аварийного дома либо его реконструкции, так и последующему принятию органом местного самоуправления решения об изъятии земельного участка, на котором расположен аварийный дом, и каждого жилого помещения, находящегося в таком доме, если собственники жилых помещений в этом доме не выполнили требование о его сносе или реконструкции.
На основании части 9 статьи 32 ЖК РФ, если собственник жилого помещения не заключил в порядке, установленном земельным законодательством, соглашение об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд, в том числе по причине несогласия с решением об изъятии у него жилого помещения, допускается принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда. Соответствующий иск может быть предъявлен в течение срока действия решения об изъятии земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд.
Как разъяснено в Обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 29 апреля 2014 г., выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, установленным частью 7 статьи 32 ЖК РФ, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду, а также сумму компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.
Заключение эксперта признается судом допустимым доказательством размера выкупной стоимости спорного имущества, а так же размера убытков, причиненных собственнику жилого помещения его изъятием.
Доводы ответчика ФИО2 о несогласии с суммами, указанными в заключении эксперта, являются необоснованными и потому судом во внимание не принимаются.
Суд не соглашается с представителем истца о том, что сумма убытков не подлежит учету при определении выкупной цены. Право собственника выкупаемого жилого помещения на компенсацию данных убытков не поставлено законодателем в зависимость от того, когда он перестал пользоваться данным имуществом и когда приобрел иное жилое помещение.
Более того, стороной истца не представлено доказательств тому, что на момент пожара ответчики в спорной квартире не проживали. Из материалов дела судом установлено, что квартира на <адрес скрыт> приобретена ими в 2020 году, то есть после признания дома аварийным и подлежащим сносу.
При этом, денежная компенсация не произведенного наймодателем капитального ремонта не производится, поскольку причина пожара в доме не связана с такого рода обстоятельствами.
Заключение составлено экспертом, имеющим квалификационный аттестат в области оценочной деятельности. Заключение подготовлено и составлено в соответствие с требованиями законодательства, стандартов оценки. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Выводы эксперта ни одной из сторон по делу надлежащим образом не оспорены.
Оценив представленные доказательства, суд приходит к убеждению о наличии оснований для изъятия у ответчиков путем выкупа для муниципальных нужд принадлежащую им на праве общей долевой собственности квартиру, расположенную по адресу: <адрес скрыт> При этом, выкупная цена данного жилого помещения подлежит определению с учетом стоимости доли в праве на общее имущество в многоквартирном жилом доме, в соответствии с заключению эксперта <номер скрыт> от 28.11.2024, то есть в общем размере 2 540 030 рублей.
Приходя к такому выводу, суд учитывает Обзор судебной практики Верховного суда Российской Федерации 1 (2014), в котором указано, что суд определяет стоимость объекта, исходя из его рыночной стоимости на момент рассмотрения спора (вопрос 7).
Разрешая заявленный спор, суд так же учитывает, что в указанном Обзоре обращено внимание судов на то, что согласно части 2 статьи 37 ЖК РФ доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме следует судьбе права собственности на указанное жилое помещение. Поскольку администрацией города было заявлено требование о переходе права собственности на помещение - квартиру ответчика в многоквартирном доме, то с переходом права собственности на помещение в многоквартирном доме переходит и доля в праве общей собственности на общее имущество в таком доме, включая земельный участок, в отношении которого был проведен государственный кадастровый учет. Учитывая изложенное, а также то обстоятельство, что отдельно стоимость земельного участка при выкупе жилого помещения не определяется, ибо предназначен он для обеспечения возможности пользования жилым помещением, надлежит приходить к выводу, что при определении выкупной цены необходимо учитывать рыночную стоимость принадлежащей ответчику доли в праве общей собственности на земельный участок под домом.
В связи с изложенным, изъятию у ответчиков подлежит и жилое помещение, и соответствующая доля земельного участка с кадастровым номером 76:18:010203:418.
В заключении эксперта <номер скрыт> от 28.11.2024 рассчитано, что доля земельного участка, приходящаяся на <адрес скрыт>, составляет 203 кв.м.
Соответственно, доля ФИО1 в данном земельном участке составляет 4669/99800, доля ФИО2 - 10353/99800, доли несовершеннолетних <Н.К.С.> и <Н.А.С.> – по 10353/99800 у каждой.
Расчет:
1 доля в квартире = (203кв.м./998кв.м.)/100 = 203/99800 долей в земельном участке
23 доли в квартире, принадлежащие ФИО1 = 203/99800х23 = 10353/99800
51 доля в квартире, принадлежащая ФИО2 = 203/99800х51 = 10353/99800
13 долей в квартире =203/99800х13 =10353/99800
Таким образом, после выплаты ответчикам выкупной цены в размере 2 540 030 рублей, их право общей долевой собственности на спорную квартиру и земельный участок под домом подлежит прекращению, жилое помещение и доли земельного участка переходит в муниципальную собственность.
Руководствуясь ст.т. 194-198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования администрации Переславль-Залесского муниципального круга Ярославской области (ИНН <***>) к ФИО1 (паспорт гр-на РФ <номер скрыт>), ФИО2 <#>11 (паспорт гр-на РФ <номер скрыт>), действующей в своих интересах, а так же в интересах несовершеннолетних <Н.К.С.> (свидетельство о рождении <номер скрыт>) и <Н.А.С.> (свидетельство о рождении <номер скрыт>) удовлетворить частично.
Изъять у ФИО1 путем предоставления возмещения недвижимое имущество, расположенное по адресу: <адрес скрыт>, а именно:
23/100 доли <адрес скрыт> 4669/99800 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером <номер скрыт>, по цене 584 206,90 руб.
Изъять у ФИО2 путем предоставления возмещения недвижимое имущество, расположенное по адресу: <адрес скрыт>, а именно:
51/100 доли <адрес скрыт> 10353/99800 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером <номер скрыт>, по цене 1 295 415,30 руб.
Изъять у несовершеннолетних <Н.К.С.> и <Н.А.С.> путем предоставления возмещения недвижимое имущество, расположенное по адресу: <адрес скрыт>, а именно:
по 13/100 доли <адрес скрыт> по 2639/99800 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером <номер скрыт>, у каждой, по цене 330 203,90 руб. каждой.
После получения выкупной цены прекратить право общей долевой собственности ФИО1 на 23/100 доли <адрес скрыт> и 4669/99800 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером <номер скрыт>.
После получения выкупной цены прекратить право общей долевой собственности ФИО2 на 51/100 долю <адрес скрыт> и 10353/99800 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером <номер скрыт>.
После получения выкупной цены прекратить право общей долевой собственности несовершеннолетней <Н.К.С.> на 13/100 долей <адрес скрыт> и 2639/99800 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером <номер скрыт>
После получения выкупной цены прекратить право общей долевой собственности несовершеннолетней <Н.А.С.> на 13/100 долей <адрес скрыт> и 2639/99800 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером <номер скрыт>
После получения выкупной цены ФИО1, ФИО2, несовершеннолетними <Н.К.С.> и <Н.А.С.> признать право собственности Переславль-Залесского муниципального округа Ярославской области на жилое помещение по адресу: <адрес скрыт>, а так же право общей долевой собственности на указанные 203/998 доли земельного участка с кадастровым номером <номер скрыт>.
Встречный иск ФИО2 оставить без удовлетворения.
Решение может быть обжаловано в Ярославский областной суд путем подачи апелляционной жалобы через Переславский районный суд в течение одного месяца с даты изготовления мотивированного решения.
Судья: Ю.И. Иванова
Мотивированное решение изготовлено 07.04.2025г.