дело № 2-11-931/2022

УИД 53RS0011-01-2022-001294-31

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Окуловка Новгородской области 22 декабря 2022 года

Окуловский районный суд Новгородской области в составе председательствующего судьи Гусевой А.С., при секретаре Нестеровой М.В., с участием представителя истца администрации Окуловского муниципального района ФИО1, ответчика ФИО2, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению администрации Окуловского муниципального района к ФИО2 ФИО7, Герц ФИО8 и ФИО3 ФИО9 об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов,

установил:

Администрация Окуловского муниципального района обратилась в Окуловский районный суд Новгородской области с исковым заявлением к ФИО2, Герц Н.В. и ФИО3 об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов, в обоснование чего указала, что администрация Окуловского муниципального района с одной стороны и ФИО2, Герц Н.В. и ФИО3 с другой стороны на основании постановления администрации Окуловского муниципального района от ДД.ММ.ГГГГ № заключили договор № о предоставлении земельного участка в аренду, согласно которому предметом договора аренды является земельный участок, расположенный по адресу <адрес>, для завершения строительства административно – торгового здания. Согласно выписке из ЕГРН на указанном земельном участке расположен объект недвижимости – объект незавершенного строительства, степень готовности 4%, право собственности на последний зарегистрировано за ФИО2, Герц Н.В. и ФИО3, которые получили градостроительный план земельного участка и разрешение на строительство от ДД.ММ.ГГГГ. Срок разрешения на строительство истек в ДД.ММ.ГГГГ, разрешение на строительство не продлялось и не испрашивалось. Меры к достройке объекта незавершенного строительства не принимаются, земельный участок и объект незавершенного строительства находятся в запущенном состоянии длительное время. О прекращении действия договора аренды и о последствиях истечения срока действия договора аренды арендаторы извещены. Намерений заключить новый договор аренды с целью завершения строительства ФИО2, Герц Н.В. и ФИО3 не принимают. Изложенные обстоятельства, по мнению администрации Окуловского муниципального района, позволяют просить суд в соответствии со ст. 239.1 ГК РФ изъять путем продажи с публичных торгов объект незавершенного строительства.

Представитель истца администрации Окуловского муниципального района ФИО1 исковые требования поддержала по основаниям, изложенным в исковом заявлении, одновременно показала, что иные документы о предоставлении земельного участка под объектом незавершенного строительства в администрации Окуловского муниципального района отсутствуют. Ни один из арендаторов земельного участка не обращался в администрацию Окуловского муниципального района с заявлением о предоставлении земельного участка для завершения строительства.

Ответчики ФИО2 и Герц Н.В. с исковыми требования были согласны и показали, что нарушение срока строительства связано с бездействием администрации Окуловского муниципального района, что выражается в длительном относительно момента приобретения в собственность объекта незавершенного строительства непредоставлении земельного участка, находящегося на тот момент в ведении налоговых органов, им в аренду. С заявлением о предоставлении земельного участка для завершения строительства в администрацию Окуловского муниципального района не обращались и в земельном участке в настоящее время не заинтересованы, завершать строительство не намерены.

Ответчик ФИО3 в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения гражданского дела извещен надлежащим образом, в связи с чем в соответствии со ст. 167 ГПК РФ гражданское дело рассмотрено в отсутствие последнего.

Суд, выслушав участников процесса, изучив письменные материалы гражданского дела, приходит к выводу, что исковые требования не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

ДД.ММ.ГГГГ администрация Окуловского муниципального района и Герц Н.В. заключили договор купли – продажи недостроенного здания поликлиники, согласно которому на основании продажи муниципального имущества на аукционе Герц Н.В. приобрела недостроенное здание поликлиники со степенью готовности 10%, площадью застройки <данные изъяты>., кадастровый №, расположенное по адресу <адрес>.

ДД.ММ.ГГГГ Герц Н.В., ФИО2 и ФИО3 заключили договор купли – продажи, согласно которому ФИО2 приобрел ? долю в праве собственности, ФИО3 приобрел ? долю в праве собственности недостроенного здания поликлиники, назначение – объект незавершенного строительства, степень готовности 10%, площадь застройки <данные изъяты>., находящегося по адресу <адрес>.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО2, Герц Н.В. и ФИО3 обратились в администрацию Окуловского муниципального района с заявлением о предоставлении земельного участка, расположенного по адресу <адрес> кадастровым номером № в аренду сроком на 10 лет для завершения строительства административно – торгового здания и его дальнейшей эксплуатации, одновременно указали, что на земельном участке расположен фундамент 10% застройки с кадастровым номером №.

В ДД.ММ.ГГГГ администрация Окуловского муниципального района отказала ФИО2 в предоставлении в собственность за плату земельного участка, расположенного по адресу <адрес>, в связи с тем, что в соответствии с ЗК РФ приобрести право на земельный участок могут только граждане, имеющие в собственности здание, строение, сооружение. Одновременно предложили ФИО2 обратиться в орган местного самоуправления или МФЦ с заявлением о предоставлении в аренду земельного участка для завершения строительства здания поликлиники с приложением проектной документации на строительство объекта недвижимости с обоснованием срока строительства, о чем представлено письмо №.

Постановлением администрации Окуловского муниципального района от ДД.ММ.ГГГГ № «О земельном участке» ФИО2, Герц Н.В. и ФИО3 в аренду со множественностью лиц сроком на 10 лет предоставлен земельный участок, расположенный по адресу <адрес>, площадью <данные изъяты>. с кадастровым номером №, выделяемый из земель населенных пунктов Окуловского городского поселения для завершения строительства административно – торгового здания.

ДД.ММ.ГГГГ администрация Окуловского муниципального района, ФИО2, Герц Н.В. и ФИО3 заключили договор № о предоставлении земельного участка в аренду, согласно которому в аренду сроком на 10 лет последним передан земельный участок, расположенный по адресу <адрес>, с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> для завершения строительства административно – торгового здания (п. 1.1 договора). Арендаторы, согласно п. 5.1 договора, имеют право по истечении срока действия договора в преимущественном порядке перед другими лицами заключить договор аренды на новый срок на согласованных с арендодателем условиях по письменному заявлению, направленному арендодателю не позднее чем за 15 дней до истечения срока действия договора, они же, согласно п. 5.2 договора, обязаны по окончании срока действия договора передать участок арендодателю в состоянии и качестве, не хуже первоначального.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости на земельном участке, расположенном по адресу <адрес>, расположен объект незавершенного строительства, административно – торговое здание, степень готовности 4%, собственники последнего – ФИО2, Герц Н.В. и ФИО3, земельный участок имеет обременение в виде аренды на срок 10 лет с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в пользу ФИО2, Герц Н.В. и ФИО3

Постановлением администрации Окуловского муниципального района от ДД.ММ.ГГГГ № «Об утверждении градостроительного плана» утвержден и зарегистрирован за № градостроительный план земельного участка, расположенного по адресу <адрес>.

Постановлением администрации Окуловского муниципального района от ДД.ММ.ГГГГ № «О разрешении строительства» разрешено строительство административно – торгового здания на земельном участке с кадастровым номером №, расположенном по адресу новгородская область, <адрес>, установлен срок действия разрешения по ДД.ММ.ГГГГ.

Постановлением администрации Окуловского муниципального района от ДД.ММ.ГГГГ № «Об отказе в предоставлении земельного участка» ФИО2, Герц Н.В. и ФИО3 отказано в предоставлении в долевую собственность за плату земельного участка, расположенного по адресу <адрес>, ввиду того, что исключительное право на приобретение земельных участков в собственность имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, строений, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

ДД.ММ.ГГГГ администрация Окуловского муниципального района уведомила ФИО2, Герц Н.В. и ФИО3 о прекращении срока действия договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ и предложила в течение месяца с момента получения письма явиться в орган местного самоуправления и подписать акт приема – передачи земельного участка. Также ФИО2, Герц Н.В. и ФИО3 проинформированы о намерении администрации Окуловского муниципального района обратиться в суд с требованием о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов. Указанное письмо ФИО2 и ФИО3 получили, однако меры к подписанию акта приема – передачи земельного участка не приняли, Герц Н.В. указанное письмо не получила и последнее возвращено по истечении срока хранения.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 подписан акт приема – передачи земельного участка к договору о предоставлении земельного участка в аренду № от ДД.ММ.ГГГГ.

Основания и порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду, в том числе для строительства, с 01 марта 2015 года регулируются главой V.1 ЗК РФ, а также положениями ст. 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации».

В силу п. 1 ст. 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Исключительные случаи, при которых договор аренды публичного земельного участка может быть заключен без проведения торгов, приведены в п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ, а также в п. 21 ст. 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации».

Согласно п. 21 ст. 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» в редакции, действующей с 01 марта 2015 года, в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

Правило, закрепленное в п. 21 ст. 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» в редакции, действовавшей до 01 марта 2015 года, о том, что собственник объекта незавершенного строительства, право собственности на который зарегистрировано до 01 января 2012 года, имеет право приобрести публичный земельный участок, на котором расположен указанный объект, в аренду без проведения торгов в порядке, установленном для оформления прав на земельные участки собственниками зданий, сооружений, не содержало оговорки об однократном предоставлении участка в аренду собственнику объекта незавершенного строительства, а действовавшим до 01 марта 2015 года п. 3 ст. 22 ЗК РФ было предусмотрено преимущественное право арендатора земельного участка на заключение нового договора аренды по истечении срока действия прежнего.

В соответствии с п. 1 ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами императивным нормам, действующим в момент его заключения. Согласно пункту 2 названной статьи, если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

Исходя из приведенных норм, поскольку редакция п. 21 ст. 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», действовавшая до 01 марта 2015 года, не содержала ограничений для собственника объекта незавершенного строительства заключить договор аренды (ни по срокам такого договора, ни по однократности), а из п. 21 ст. 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», равно как из положений Федерального закона от 23 июня 2014 года № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» прямо не следует, что введенное ограничение однократности для договора аренды, заключаемого в целях завершения строительства объекта, распространяется на ранее заключенные договоры аренды, оснований считать, что редакция п. 21 ст. 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», действующая с 01 марта 2015 года, распространяется на отношения, возникшие из заключенного до указанной даты договора аренды земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, не имеется.

Кроме того, Федеральным законом от 23 июня 2014 года № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» в целях определения правовой судьбы объекта незавершенного строительства после истечения срока договора аренды земельного участка, предоставленного из публичной собственности для строительства, внесены изменения как в ЗК РФ, так и ГК РФ, который дополнен статьей 239.1, предусматривающей продажу такого объекта с публичных торгов в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.

Пунктом 33 статьи 34 Федерального закона от 23 июня 2014 года № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» установлено, что положения ст. 239.1 ГК РФ не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до дня вступления в силу этого Федерального закона (то есть до 01 марта 2015 года).

Согласно данным нормам права применение положений ст. 239.1 ГК РФ возможно в случае, если собственником объекта незавершенного строительства для его завершения уже было реализовано предусмотренное п. 21 ст. 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» в редакции, действующей с 01 марта 2015 года, право на однократное его предоставление для целей завершения строительства путем заключения без торгов договора аренды после 01 марта 2015 года.

Таким образом, совокупное толкование приведенных норм права позволяет сделать вывод о том, что действующим земельным законодательством предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства, правомерно возведенного в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов на земельном участке, предоставленном для его строительства, на заключение (пролонгацию) после 01 марта 2015 года однократно договора аренды для завершения строительства без торгов на три года при условии, что такой земельный участок после указанной даты не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта. В случае если объект так и не был введен в эксплуатацию по истечении срока такого договора, уполномоченный орган вправе обратиться в суд в порядке статьи 239.1 ГК РФ с заявлением о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов.

Спорный земельный участок предоставлен ФИО2, Герц Н.В. и ФИО3 как собственникам объекта незавершенного строительства без торгов по процедуре выбора и предварительного согласования места размещения объекта в аренду в ДД.ММ.ГГГГ для завершения строительства административно – торгового здания на основании норм земельного законодательства, действовавших до 01 марта 2015 года, им же либо предыдущим собственникам данный земельный участок в аренду для завершения строительства после 01 марта 2015 года не предоставлялся, следовательно, к спорным правоотношениям, с учетом правил п. 33 ст. 34 Федерального закона от 23 июня 2014 года № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации», положения ст. 239.1 ГК РФ не подлежат применению, в связи с чем суд приходит к выводу об отсутствии оснований к удовлетворению исковых требований об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов.

Руководствуясь ст.ст. 194 – 199 ГПК РФ, суд

решил:

В удовлетворении исковых требований администрации Окуловского муниципального района отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Судебную коллегию по гражданским делам Новгородского областного суда через Окуловский районный суд Новгородской области в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья А.С. Гусева

Решение изготовлено в окончательной форме 23 декабря 2022 года.

Судья А.С. Гусева