11RS0001-01-2023-001081-35 дело №2-3324/2023
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
Сыктывкарский городской суд Республики Коми
в составе председательствующего судьи Саенко О.Л.,
при секретаре Крыжевской А.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании в г.Сыктывкаре 12 июля 2023 года гражданское дело по иску ФИО1, ФИО2 и ФИО3 к администрации МО ГО «Сыктывкар» об определении выкупной цены изымаемого жилого помещения,
установил:
ФИО1, ФИО2 и ФИО3 обратились в суд с иском к администрации МО ГО «Сыктывкар» об определении выкупной цены изымаемых жилых помещений по адресу: ... исходя из рыночной стоимости на момент рассмотрения дела.
В обоснование требований указали, что являются собственниками жилых помещений (№... и №...) в аварийном ... бор, администрацией принято решение об изъятии для муниципальных нужд земельного участка под аварийным домом и жилых помещений в нём, после чего в их адрес направлены проекты соглашений об изъятии недвижимости с выкупной ценой за ... равной 2 093 000 рублей, и за ... равной 2 539 000 рублей, которые они считают явно заниженной.
К участию в деле в качестве третьего лица привлечено ООО «ГЕС».
В судебном заседании представитель истцов требования поддержала, просила установить выкупную цену изымаемых у истцов жилых помещений согласно заключению судебной экспертизы, проведенной экспертом ФИО7
Представитель ответчика иск не признала.
Истцы и представитель третьего лица в суд не явились, извещены надлежаще.
Заслушав объяснения представителей сторон, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
Установлено, что ФИО1 и ФИО2 являются долевыми собственниками (по ? доли каждый) жилого помещения общей площадью ... кв.м. по адресу: ... (кадастровый №...).
ФИО3 принадлежит жилое помещение (квартира) №... в этом же доме, общей площадью ... кв.м. (кадастровый №...).
Постановлением администрации МО ГО «Сыктывкар» от ** ** ** №... многоквартирный ... признан аварийным и подлежащим сносу. Срок для принятия мер по расселению граждан, установлен до 2022 года.
Решением Сыктывкарского городского суда от ** ** ** по делу №... на администрацию МО ГО «Сыктывкар» возложена обязанность в течение одного месяца со дня вступления решения в законную силу принять решение об изъятии для муниципальных нужд земельного участка по адресу: ... бор и жилых помещений – квартир №... и №...; в течение шест месяцев со дня вступления решения в законную силу подготовить и направить ФИО1, ФИО2 и ФИО3 проект соглашения об изъятии, в соответствии с требованиями частью 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации.
Решение вступило в законную силу ** ** **.
** ** ** администрацией МО ГО «Сыктывкар» издано постановление №... об изъятии для муниципальных нужд МО ГО «Сыктывкар» путем выкупа земельного участка, находящегося в общей долевой собственности собственников жилых помещений, расположенного по адресу: ..., и принадлежащих истцам жилых помещений – квартир №... и №....
** ** ** администрация МО ГО «Сыктывкар» направила в адрес истцов проекты соглашений об изъятии недвижимого имущества для муниципальных нужд с установлением размера возмещения 2 093 000 руб. (за ...) и 2 539 000 руб. (за ...) определенного на основании отчетов об оценке №... и №..., составленных ** ** ** ООО «ГЕС».
Заключать соглашение на предложенных условиях истцы отказались и, полагая определенную администрацией выкупную цену заниженной, обратились в суд.
Таким образом, фактически между сторонами имеется спор по определению выкупной цены изымаемой у истцов недвижимости.
Согласно части 6 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения. Принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения.
Выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, установленным частью 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, рыночную стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.
В обоснование выкупной цены изымаемых жилых помещений №... и №... в ... администрацией МО ГО «Сыктывкар» представлены отчеты №... и №... от ** ** **, составленные оценщиком ООО «ГЕС».
Согласно данным отчетам размер возмещения за ... составляет 2 093 000 рублей, и состоит из: рыночной стоимости жилого помещения - 1 069 000 руб.; стоимости доли в праве собственности на земельный участок – 50 980 руб.; компенсации за не произведенный капитальный ремонт – 887 097 руб.; убытков собственника, связанных с арендой жилья – 48 000 руб.; убытков собственника, связанных с оплатой услуг риэлтора – 30 000 руб.; убытков собственника, связанных с регистрацией прав на объект недвижимости – 2000 руб.; убытков собственника, связанных с переездом - 6333 руб.
Размер возмещения за ... составляет 2 539 000 рублей, и состоит из: рыночной стоимости жилого помещения - 1 231 000 руб.; стоимости доли в праве собственности на земельный участок – 65 951 руб.; компенсации за не произведенный капитальный ремонт – 1 147 612 руб.; убытков собственника, связанных с арендой жилья – 54 600 руб.; убытков собственника, связанных с оплатой услуг риэлтора – 30 000 руб.; убытков собственника, связанных с регистрацией прав на объект недвижимости – 2000 руб.; убытков собственника, связанных с переездом - 7467 руб.
В разделе VI Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации №1 (2014), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации ** ** ** (вопрос 7), разъяснено, что в тех случаях, когда собственник не согласен со стоимостью объекта, установленной в решении уполномоченного органа об изъятии земельного участка, или когда выкупная цена в нем не указана и сторонами после принятия решения об изъятии не достигнуто соглашение о выкупной цене, суд определяет стоимость объекта исходя из его рыночной стоимости на момент рассмотрения спора.
Поскольку истцами оспаривалась предложенная администрацией выкупная цена, по их ходатайству судом назначалась оценочная экспертиза, проведение которой поручалось эксперту ФИО7
Согласно заключению эксперта №... от ** ** **, отчеты №... и №... об оценке размера возмещения, составленные оценщиком ООО «ГЕС» являются недостоверными, поскольку оценщиком допущены нарушения законодательства об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки, в частности:
-оценщик в отчетах на стр.32 в рамках сравнительного подхода в расчете рыночной стоимости жилого помещения не учитывает корректировки на год постройки здания, состояние зданий,
-на стр.41 и 42 отчетов оценщик определяет сверхнормативную площадь и стоимость земельного участка без анализа земельных участков, которые входят в стоимость аналогов,
-при определении компенсации за непроизведенный капитальный ремонт оценщик не приводит расчета рыночной стоимости компенсации с полной расшифровкой какие именно виды работ учитывались оценщиков при определении рыночной стоимости за 1 кв.м., нет обоснования стоимости ремонта в размере указанной суммы 22458 руб.
Кроме того, оценщиком не проведен осмотр объекта оценки в целом и допущены неполные сведения в части определения размера убытков, связанных с регистрацией прав на объект недвижимости.
По результатам проведенного исследования, экспертом ФИО7 рассчитаны и определены:
-рыночная стоимость жилого помещения №... в ... включая стоимость общего имущества в многоквартирном доме и земельного участка с учетом доли в праве общей собственности на указанное выше жилое помещение в размере 1 141 000 руб.,
-компенсация за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного ... с учетом доли ФИО1 и ФИО2 в праве собственности на жилое помещение №... - в размере 1 255 000 руб.
-убытки ФИО1 и ФИО2, которые они понесут в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения, переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформления (регистрации) права собственности на другое жилое помещение в размере 106 400 руб.,
Общий размер возмещения за ... определен экспертом в сумме 2 502 400 руб.
Размер возмещения за ... определен экспертом в сумме 3 186 200 руб., и состоит из:
-рыночной стоимости жилого помещения включая стоимость общего имущества в многоквартирном доме и земельного участка с учетом доли в праве общей собственности на указанное выше жилое помещение в размере 1 466 000 руб.,
-компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного ... с учетом доли ФИО3 в праве собственности на жилое помещение №... - в размере 1 623 000 руб.
-убытков ФИО3, которые он понесет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения, переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформления (регистрации) права собственности на другое жилое помещение, в размере 97 200 руб.
Согласно Федеральному стандарту оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО №...)», утвержденного Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от ** ** ** №..., стоимость объекта оценки – это наиболее вероятная расчетная величина, определенная на дату оценки в соответствии с выбранным видом стоимости.
Методы проведения оценки согласно статье 14 Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» оценщик имеет право применять самостоятельно в соответствии со стандартом оценки.
В заключении №... экспертом ФИО7 с учетом выбранного сравнительного способа оценки составлено точное описание объектов оценки с указанием количественных и качественных характеристик оцениваемых квартиры земельного участка, их площади, разрешенного использования, информации о текущем использовании, других факторов и характеристик, относящихся к объектам оценки.
Экспертом описан процесс оценки объектов недвижимости в части применения подходов к оценке с приведением расчетов с обоснованием применения сравнительного подхода и обоснован отказ от применения затратного и доходного подходов.
В заключении экспертом приведена мотивация расчетов, при которых в том числе учитывались сведения по рынку продаж аналогичных объектов с учетом местоположения, фактических характеристик. К объектам аналогам эксперт применил корректирующие коэффициенты.
Заключение содержит указание на применение необходимых для оценки сведений из справочников и методических рекомендаций, примененные экспертом подходы и методы оценки соответствуют требованиям ФСО и иных стандартов оценки.
Выводы и заключения, содержащиеся в экспертизе, касающиеся методов и способов проведения оценки, а также итоговой величины стоимости объекта оценки, относятся к профессиональному мнению эксперта, основанному на его специальных знаниях в области оценочной деятельности и соответствующей подготовке. Федеральными стандартами оценки допускается использование экспертного мнения при проведении оценки.
В связи с чем, итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости не являлось произвольным, эксперт произвел анализ ценообразующих факторов, оказывающих влияние на стоимость объекта оценки, а применение экспертом корректировок на различия между объектом оценки и объектами-аналогами по элементам сравнения согласуется с положениями пункта 22 ФСО №....
Оценив экспертное заключение ФИО7, суд находит его ясным, полным, объективным, определенным, не имеющим противоречий, содержащим подробное описание проведенного исследования. Сделанные в ходе экспертизы выводы предельно ясны и не допускают неоднозначного толковании. Выкупная цена изымаемых у истцов жилых помещений определена экспертом по правилам, установленным частью 7 статьи 32 ЖК РФ.
С учетом изложенного, для определения выкупной цены принадлежащих истцам жилых помещений суд принимает в качестве достоверного и допустимого доказательства заключение эксперта ФИО7 Каких-либо объективных фактов, позволяющих усомниться в правильности и обоснованности заключения этого эксперта, судом не установлено.
Таким образом, размер возмещения за изымаемые у истцов жилые помещения в целях заключения соглашения об изъятии недвижимости следует определить согласно заключению эксперта ФИО7, а именно: за ... - в размере 2 502 400 руб., за ... – в размере 3 186 200 руб.
Руководствуясь статьями 194-198 ГПК РФ, суд
решил:
Требования ФИО1 ..., ФИО2 ... и ФИО3 ... к администрации МО ГО «Сыктывкар» (ОГРН <***>, ИНН <***>) удовлетворить.
Определить размер возмещения за изымаемое для муниципальных нужд МО ГО «Сыктывкар» путем выкупа у ФИО1 и ФИО2 жилое помещение с кадастровым номером №..., расположенное по адресу: ..., в сумме 2 502 400 рублей, в том числе:
для ФИО1 в размере 1 251 200 рублей,
для ФИО2 в размере 1 251 200 рублей.
Определить размер возмещения за изымаемое для муниципальных нужд МО ГО «Сыктывкар» путем выкупа у ФИО3 жилое помещение с кадастровым номером №..., расположенное по адресу: ..., в сумме 3 186 200 рублей.
На решение может быть подана апелляционная жалоба в Верховный Суд Республики Коми через Сыктывкарский городской суд в течение одного месяца со дня составления в окончательной форме.
Председательствующий О.Л. Саенко