Дело № 2-3033/2023

86RS0004-01-2023-000935-88

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

05 июня 2023 года г.Сургут

Сургутский городской суд Ханты-Мансийского автономного округа в составе председательствующего судьи Бурлуцкого И.В., при секретаре Криштоф Ю.А., с участием представителя истца ФИО1, представителя ответчика Администрации <адрес> ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО3 к Администрации <адрес> об оспаривании размера возмещения за изымаемое для муниципальных нужд недвижимое имущество,

установил:

ФИО3 обратился в суд с иском, в котором указал, что является собственником квартиры, расположенной по адресу: <адрес>. Дом в котором расположена спорная квартира, признан аварийным на основании распоряжения Администрации <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ №. Постановлением Администрации города от ДД.ММ.ГГГГ № принято решение изъять для муниципальных нужд жилое помещение, принадлежащее истцу. ДД.ММ.ГГГГ истцу было направлено требование о сносе дома и проект соглашения об изъятии имущества для муниципальных нужд, согласно которому в соответствии с отчетом об оценке № от ДД.ММ.ГГГГ размер возмещения за квартиру составляет 2 844 000 руб. Истец считает рыночную стоимость квартиры, указанную в отчете об оценке№ от ДД.ММ.ГГГГ, недостоверной, заниженной, сам отчет - составленным с арифметическими ошибками. Основываясь на изложенном, истец просит признать отчет об оценке № от ДД.ММ.ГГГГ, подготовленный ООО «Центр экономического содействия», недействительным; признать недостоверным размер возмещения за изымаемое для муниципальных нужд жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>; определить размер указанного возмещения в сумме 4 037 000 руб.

В судебное заседание истец ФИО3 не явился, уведомлен надлежащим образом, с заявлением о рассмотрении дела в его отсутствие не обращался.

В соответствии со ст.167 ГПК РФ судебное заседание проведено в его отсутствие.

Представитель истца ФИО1 в судебном заседании на удовлетворении исковых требований настаивала. Представила ходатайство об уточнении исковых требований с учетом результатов судебной оценочной экспертизы. При этом просила признать отчет № от ДД.ММ.ГГГГ об оценке, выполненный ООО «Центр экономического содействия», недействительным; признать недостоверным предлагаемый Администрацией <адрес> размер возмещения за изымаемое жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, в размере 2 844 000 руб.; определить размер возмещения за указанное изымаемое жилое помещение в размере 4 436 699 рублей.

Представитель ответчика – Администрации <адрес> ФИО2 в судебном заседании выразила несогласие с исковыми требованиями и с заключением судебной оценочной экспертизы. Указала, что судебным экспертом некорректно выбраны аналоги спорной квартиры для сравнительного метода оценки; дом, в котором расположена квартира истца, является аварийным, и собственники помещений в этом доме освобождены от уплаты взносов на капитальный ремонт, в связи с чем экспертом необоснованно рассчитана компенсация за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома. Представитель ответчика считала сумму компенсации, за изымаемое жилое помещение, установленную в заключении судебной экспертизы, завышенной.

Выслушав стороны, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

В силу положений части 1 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. Предоставление возмещения за часть жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется на основании решения уполномоченного федерального органа исполнительной власти, исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или органа местного самоуправления.

Согласно части 7 статьи 32 ЖК РФ при определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме, в том числе рыночная стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

В судебном заседании установлено, что ФИО3 является собственником жилого помещения по адресу: <адрес>, площадью 32 кв.м., на основании договора дарения квартиры от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.13, 115)

На основании заключения межведомственной комиссии от ДД.ММ.ГГГГ № дом, в котором расположено принадлежащее ответчику жилое помещение, признан аварийным и подлежащим сносу.

Согласно распоряжению Администрации города от ДД.ММ.ГГГГ № «О сроках отселения физических и юридических лиц из домов, признанных аварийными и подлежащими сносу, а также из домов, являющихся ветхими, и из жилых помещений, непригодных для проживания» срок отселения указанного дома установлен на 2022-2023 годы в рамках муниципальной программы «Развитие жилищной сферы на период до 2030 года», утвержденной постановлением Администрации <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ №.

Постановлением Администрации города от ДД.ММ.ГГГГ № принято решение об изъятии у собственников жилых помещений, в том числе <адрес> (л.д.97-100)

Ответчику ДД.ММ.ГГГГ вручено требование о принятии решения о сносе собственниками дома до ДД.ММ.ГГГГ.

В тот же день, ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 принял решение об изъятии жилого помещения и выплате выкупной цены за изымаемое жилое помещение (л.д.104) и обратился в Департаментт городского хозяйства с заявлением о выплате ему возмещения за изымаемое жилое помещение (л.д.105)

ДД.ММ.ГГГГ Департаментом имущественных и земельных отношений Администрации <адрес> истцу был направлен проект соглашения об изъятии недвижимости для муниципальных нужд, в соответствии с которым размер возмещения был определён на основании отчета ООО «Центр экономического содействия» № от ДД.ММ.ГГГГ, и составил 2 844 000 руб. (л.д.18-19, 22-35).

ДД.ММ.ГГГГ истец ФИО3 направил в Администрацию <адрес> обращение, в котором выразил несогласие с оценкой размера возмещения, установленного в отчете ООО «Центр экономического содействия» № от ДД.ММ.ГГГГ, указав, что при определении размера возмещения за изымаемое жилое помещение, должна компенсироваться также стоимость земельного участка, на котором расположено изымаемое недвижимое имущество. ФИО3 попросил предоставить ему жилое помещение взамен изымаемого жилого помещения либо предоставить равноценное возмещение взамен изымаемого жилого помещения и определить цену для совершения сделки по выкупу изымаемого жилого помещения в соответствии с рыночной стоимостью (л.д.36).

В ответе на данное обращение Администрация <адрес> сообщила истцу о том, что он не может претендовать на предоставление ему жилого помещения взамен изымаемого, и ему может быть выплачено возмещение в размере 2 844 000 руб. (л.д.41-42)

Истцом представлен отчет №-О/2023 от ДД.ММ.ГГГГ об определении рыночной стоимости принадлежащей истцу квартиры, согласно которому рыночная стоимость принадлежащей ФИО3 квартиры с учетом доли в праве общей собственности на такое имущество и земельный участок составила 3 871 415 рублей. Кроме того, оценщиком был посчитан размер убытков, причиненных собственнику изъятием жилого помещения, в сумме 165 585 руб. (л.д.43-53)

По ходатайству представителя истца, в связи с несогласием представителя Администрации <адрес> с представленной истцом оценкой стоимости принадлежащего ему имущества, определением суда была назначена экспертиза на предмет определения рыночной стоимости жилого помещения истца, с учетом доли в праве общей долевой собственности на такое имущество и земельный участок, а также стоимости компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома, по адресу: <адрес>, причитающейся на долю собственника <адрес>.

Проведение судебной экспертизы поручено ООО «Городская служба оценки и экспертизы».

Согласно заключению эксперта ООО «Городская служба оценки и экспертизы» №-Н от ДД.ММ.ГГГГ рыночная стоимость жилого помещения, общей площадью 32 кв. м, расположенного по адресу: <адрес>, составляет 2 918 720 руб.; рыночная стоимость доли собственника <адрес> праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме по адресу: <адрес>, в том числе на земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, составляет 799 123 руб., в том числе доля истца в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме – 223 209 руб., доля истца в праве общей долевой собственности на земельный участок – 575 914 руб.; величина убытков, связанных с изъятием принадлежащего ФИО3 на праве собственности жилого помещения, составляет 156 194 руб.; величина стоимости компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома, составляет 562 662 руб.

В силу закона доказательствами являются сведения о фактах, с помощью которых суд может установить наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих позицию сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела. Гражданское процессуальное законодательство относит к доказательствам: объяснения сторон и третьих лиц, свидетельские показания, письменные доказательства, вещественные доказательства, аудио- и видеозаписи, заключение эксперта (ст.ст. 68, 69, 71, 73, 77, 79 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

Доказательства, предоставленные в дело, суд оценивает по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном их исследовании. Ни одно из доказательств не имеет для суда заранее установленной силы (ч. 2 ст. 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

Анализируя представленные сторонами доказательства, а также заключение судебно-оценочной экспертизы, суд, руководствуясь вышеуказанными правовыми нормами, соглашается с выводами эксперта ООО «Городская служба оценки и экспертизы» ФИО4, учитывая, что при производстве судебной экспертизы эксперт была предупреждена об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, а указанная в заключении рыночная стоимость объектов определена на настоящее время, является максимально актуализированной, и именно такая сумма возмещения (4 436 699 руб.) является равноценной для собственника, то есть достаточной для приобретения им иного благоустроенного жилого помещения аналогичных параметров.

Заключение эксперта содержит подробное описание произведенных исследований, сделанные в результате их выводы и обоснованные ответы на поставленные вопросы, в обоснование сделанных выводов эксперт привел соответствующие данные из имеющихся в его распоряжении документов, основывался на исходных объективных данных и на непосредственном осмотре изымаемой квартиры (ДД.ММ.ГГГГ), учитывая расположение многоквартирного дома, транспортную доступность, наличие поблизости объектов социальной инфраструктуры, иных ценообразующих факторов, а также на использованной при проведении исследования научной и методической литературе, в заключении указаны данные о квалификации эксперта, его образовании, стаже работы. Вопреки доводам представителя ответчика, аналоги для применения сравнительного метода оценки выбраны в соответствии с действующими методиками, применены соответствующие корректировки. При таких обстоятельствах у суда нет оснований не доверять данному заключению судебной экспертизы.

В то же время к отчету № от ДД.ММ.ГГГГ об оценке, выполненному специалистом ООО «Центр экономического содействия» ФИО5, суд относится критически, поскольку данный специалист непосредственно квартиру не осматривала, долю собственника <адрес> праве общей долевой собственности на земельный участок под многоквартирным домом по адресу: <адрес>, определила некорректно, арифметически неверно, стоимость компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома не определяла.

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что, поскольку спорное жилое помещение расположено в жилом доме, который в установленном законом порядке признан аварийным и подлежащим сносу, собственникам выставлено требование о сносе дома, истец вправе требовать выплаты ему ответчиком выкупной стоимости жилого помещения в сумме 4 436 699 руб.

Согласно ст. 13 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной компетенцией, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Согласно позиции содержащейся в "Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации 1 (2014)" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ ДД.ММ.ГГГГ) (Извлечение), часть первая ст. 13 Федерального закона об оценочной деятельности допускает возможность рассмотрения споров о достоверности величины или иной стоимости объекта оценки судом.

В соответствии с абз. 1 ст. 12 указанного Федерального закона итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В силу абз. 2 ст. 12 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, определенная в отчете, за исключением кадастровой стоимости, является рекомендуемой для целей определения начальной цены предмета аукциона или конкурса.

Действующее законодательство (ст. ст. 11, 12 Гражданского кодекса Российской Федерации) допускает защиту гражданских прав в тех случаях, когда создается угроза их нарушения. Предъявление и рассмотрение судом самостоятельного требования об оспаривании достоверности величины стоимости объекта оценки, содержащейся в отчете об оценке, возможно в том случае, если заключение оценщика является обязательным при совершении сделок для определенных лиц в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Достоверность такой оценки может быть проверена судом только путем процессуальной оценки отчета оценщика как одного из доказательств по делу в порядке, предусмотренном ст. 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

По изложенным причинам, учитывая выявленные недостатки отчета № от ДД.ММ.ГГГГ об оценке, выполненного специалистом ООО «Центр экономического содействия», суд считает подлежащим удовлетворению исковое требование о признании данного отчета недействительным.

В то же время суд считает некорректным и излишне заявленным требование истца о признании недостоверным предлагаемого Администрацией <адрес> размера возмещения за изымаемое жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, в размере 2 844 000 руб. А потому данное исковое требование не подлежит удовлетворению.

Доводы стороны ответчика о том, что в выкупную стоимость жилого помещения необоснованно включена компенсация за непроизведенный капитальный ремонт, судом отклоняются.

В Обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации ДД.ММ.ГГГГ, разъяснено, что выкупная цена изымаемого жилого помещения включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду, а также сумму компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.

Статьей 16 Закона Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" предусмотрено сохранение за бывшим наймодателем обязанности производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда, если он не был произведен им до приватизации гражданином жилого помещения в доме, требующем капитального ремонта.

Невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, может служить основанием для предъявления собственником жилого помещения, приобретшим право собственности в порядке приватизации либо по иному основанию, требований о включении компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения.

Аналогичная правовая позиция содержится в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за третий квартал 2012 года, утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации ДД.ММ.ГГГГ (вопрос №)

Согласно заключению судебной экспертизы, <адрес> является деревянным, построен в 1989 году, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ его износ составлял 77 %, его состояние оценивается как аварийное. Капитальный ремонт данного дома не проводился, доказательств обратного ответчиком не представлено.

При этом физический износ многоквартирного дома свидетельствует о том, что после принятия дома в муниципальную собственность и в течение последующего периода эксплуатации здания истцом надлежащим образом не осуществлялось содержание здания, что способствовало разрушению его конструкций и элементов и в итоге привело к признанию дома аварийным и подлежащим сносу в установленном порядке. Своевременное и надлежащее проведение капитального ремонта многоквартирного дома могло бы предотвратить снижение уровня его надежности, что дает собственникам право на получение дополнительной компенсации в виде стоимости непроизведенного капитального ремонта, в связи с чем, в выкупную стоимость за изымаемое аварийное жилье подлежит включению компенсация за непроизведенный капитальный ремонт. Администрацией <адрес> не представлен иной расчет компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

Иск ФИО3 к Администрации <адрес> об оспаривании размера возмещения за изымаемое для муниципальных нужд недвижимое имущество удовлетворить частично.

Признать отчет № от ДД.ММ.ГГГГ об оценке, выполненный ООО «Центр экономического содействия», недействительным.

Взыскать с Администрации <адрес> в пользу ФИО3 в возмещение за жилое помещение, общей площадью 32 кв. м, этаж 2, расположенное по адресу: <адрес>, денежные средства в размере 4 436 699 рублей.

В удовлетворении остальной части иска ФИО3 к Администрации города Сургута отказать.

Решение может быть обжаловано в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме в суд Ханты-Мансийского автономного округа путем подачи апелляционной жалобы через Сургутский городской суд.

Решение в окончательной форме принято 05 июня 2023 г.

Судья И.В. Бурлуцкий

Копия верна

Судья И.В. Бурлуцкий