Дело № 2-48/2023

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

17 января 2023 года город Кинешма

Кинешемский городской суд Ивановской области

в составе председательствующего судьи Чистяковой Н.В.,

при секретаре Коноваловой С.А.,

с участием представителя истца – адвоката Трофимовой А.В., действующей на основании доверенности от 19 сентября 2022 года и ордера № 79 от 6 октября 2022 года,

представителя ответчика администрации Кинешемского муниципального района Ивановской области ФИО1, действующей на основании доверенности от 5 сентября 2022 года,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-48/2023 по иску ФИО2 к администрации Кинешемского муниципального района Ивановской области в лице Управления сельского хозяйства и земельных отношений, ФИО3 о признании торгов в форме открытого аукциона недействительными, отмене результатов аукциона, признании договора аренды недействительным,

УСТАНОВИЛ:

ФИО2 обратился в суд с иском к администрации Кинешемского муниципального района Ивановской области (далее – Администрация) в лице Управления сельского хозяйства и земельных отношений, ФИО3, уточнив исковые требования в порядке ст.39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ) просил признать недействительными торги в форме открытого аукциона, проведенного 16 августа 2022 года на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности, с кадастровым номером № площадью 13097 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, отменить результаты аукциона, проведенного 16 августа 2022 года на право заключения договора аренды вышеуказанного земельного участка, признать недействительным в силу ничтожности договор аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности, № 34-22 от 26 сентября 2022 года, заключенного между администрацией Кинешемского муниципального района Ивановской области и ФИО3

В обоснование иска указывает, что в сентябре 2021 года он оплатил межевание спорного земельного участка, в межевом плане имеются сведения о том, что на указанном земельном участке расположено здание. Впоследствии земельный участок был поставлен на кадастровый учет. В мае 2022 года обратился в администрацию Кинешемского муниципального района с заявлением о смене разрешенного использования земельного участка с «размещение объектов капитального строительства, предназначенных для склада» на «размещение объектов капитального строительства, предназначенных для производства пиломатериалов», мотивируя тем, что на земельном участке расположено нежилое здание, которое используется им под пилораму. Заявление было удовлетворено. 16 августа 2022 года Управление сельского хозяйства и земельных отношений администрации Кинешемского муниципального района Ивановской области провело торги в форме открытого аукциона на право заключения договора аренды спорного земельного участка с кадастровым номером №. На момент принятия решения о проведении аукциона Администрации было известно, что на спорном земельном участке расположено нежилое здание, принадлежащее истцу, используемое им под размещение пилорамы, которое он приобрел по договору купли-продажи от 22 ноября 2013 года у председателя СПК (колхоз) «Колос». Право собственности на здание в установленном законом порядке не зарегистрировано. Полагает, что спорный земельный участок был выставлен на торги ошибочно, так как перед организацией аукциона не было принято решение либо о сносе незарегистрированного нежилого здания, принадлежащего истцу, либо об обязании истца зарегистрировать в установленном порядке право собственности на здание. В извещении о торгах отсутствовали сведения, предусмотренные п.2 ст.448 ГК РФ о предмете торгов, о существующих обременениях. Отсутствие в извещении о торгах сведений, предусмотренных ст.448 ГК РФ, является нарушением порядка проведения торгов и основанием для признания торгов недействительными. Постановлением администрации Кинешемского муниципального района № 273 от 24 августа 2022 года результаты аукциона были отменены в связи с допущенной технической ошибкой. ФИО3 обжаловал указанное постановление в УФАС по Ивановской области, и постановление Администрации было отменено. 26 сентября 2022 года между Администрацией и ФИО3 заключен договор аренды спорного земельного участка. Договор аренды зарегистрирован в Управлении Росреестра по Ивановской области 13 октября 2022 года. Полагает, что договор аренды не соответствует требованиям п.1 ст.422 ГК РФ, нарушает установленный пп.8 п.8 ст.39.11 ЗК РФ порядок распоряжения земельными участками, его (ФИО2) права и законные интересы, и в соответствии с п.2 ст.168 ГК РФ является недействительным в силу ничтожности.

В судебное заседание истец ФИО2 не явился, о месте и времени рассмотрения дела извещен надлежащим образом, обеспечил явку представителя адвоката Трофимовой А.В., которая исковые требования поддержала по основаниям и доводам, изложенным в исковом заявлении.

Ранее в судебном заседании 21 ноября 2022 года истец исковые требования поддержал, суду пояснил, что спорным земельным участком пользуется давно, но оформить права на землю не мог, так как земельный участок относился к землям сельскохозяйственного назначения. На земельном участке находится принадлежащее ему здание, которое он купил в 2013 году у колхоза «Колос», право собственности на него не оформил, так как здание на балансе у колхоза не состояло. Здание используется под размещение пилорамы. Для подключения к зданию электроэнергии заключил с колхозом «Колос» договор аренды здания. В мае 2022 года обратился в администрацию Кинешемского муниципального района с заявлением об изменении разрешенного использования земельного участка, заявление было удовлетворено, разрешенное использование земельного участка изменено на размещение объектов капитального строительства, предназначенных для производства пиломатериалов. После этого подал в Администрацию заявление на проведение аукциона на право аренды земельного участка, но участвовать в аукционе передумал, так как земельный участок не мог выставляться на аукцион, поскольку расположенное на нем здание не было поставлено на кадастровый учет и право собственности на него не было зарегистрировано. Считает, что земельный участок не мог быть предметом аукциона. Передача земельного участка в аренду препятствует пользоваться принадлежащим ему зданием пилорамы.

Представитель истца – адвокат Трофимова А.В. в судебном заседании исковые требования поддержала по основаниям и доводам, изложенным в исковом заявлении.

Представитель ответчика администрации Кинешемского муниципального района ФИО1 в судебном заседании исковые требования не признала, в принятии решения полагалась на усмотрение суда, пояснила суду, что аукцион на право заключения договора аренды спорного земельного участка был проведен по ходатайству ФИО2, при этом о наличии на земельном участке объекта недвижимости Администрации не было известно. О договоре купли-продажи объекта стало известно уже после аукциона. При этом объект недвижимости по данным БТИ не значится, на кадастровом учете не состоит, сведения в ЕГРН о нем отсутствуют, право собственности ни за кем не зарегистрировано. Постановление о проведении аукциона было размещено в сети «Интернет» на официальном сайте torgi.gov.ru и на официальном сайте Кинешемского муниципального района. ФИО2 участия в аукционе не принимал. Аукцион на право заключения договора аренды спорного земельного участка признан несостоявшимся в связи с тем, что в аукционе участвовал только один участник ФИО3 Результаты аукциона от 16 августа 2022 года на право заключения договора аренды спорного земельного участка были отменены в связи с технической ошибкой. Решением УФАС по Ивановской области по жалобу ФИО3 постановление Администрации об отмене результатов аукциона было отменено. 26 сентября 2022 года с ФИО4 заключен договор аренды спорного земельного участка. Полагает, что нарушений порядка проведения торгов допущено не было, так как сведения об основных характеристиках спорного земельного участка в извещении о проведении аукциона были указаны на основании сведений, содержащих в ЕГРН, в которых отсутствовали сведения о размещенных на участке объектах недвижимости.

Ответчик ФИО3 в судебное заседание не явился, о месте и времени рассмотрения дела извещен надлежащим образом, в телефонограмме просил рассмотреть дело в свое отсутствие, сообщил, что исковые требования не признает.

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Межмуниципального отдела по г.Кинешма, Кинешемскому и Заволжскому районам Управления Росреестра по Ивановской области в судебное заседание не явился, о месте и времени рассмотрения дела извещен, заявлений, ходатайств не направил.

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Управления Росреестра по Ивановской области в судебное заседание не явился, о месте и времени рассмотрения дела извещен надлежащим образом, направил отзыв на иск, в котором просил рассмотреть дело в свое отсутствие.

Суд с учетом мнения представителей сторон, руководствуясь ст.167 ГПК РФ, считает возможным рассмотреть дело при данной явке лиц.

Выслушав представителя истца адвоката Трофимову А.В., представителя ответчика администрации Кинешемского муниципального района ФИО1, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему выводу.

Суд установил, что постановлением администрации Кинешемского муниципального района Ивановской области от 27 августа 2021 года № 310 была утверждена схема расположения земельного участка из категории земель «земли населенных пунктов», с видом разрешенного использования – объекты складского назначения, площадью 13097 кв.м, расположенного по адресу: <адрес> (л.д.99).

Границы земельного участка были установлены в результате проведения кадастровых работ кадастровым инженером ФИО5, заказчиком которых являлся ФИО2 По результатам кадастровых работ был составлен межевой план от 8 сентября 2021 года. Из схемы расположения земельного участка, содержащейся в межевом плане, следует, что на земельном участке находятся строения.

13 октября 2021 года земельный участок поставлен на кадастровый учет, участку присвоен кадастровый № (л.д.48-51).

12 мая 2022 года ФИО2 обратился в администрацию Кинешемского муниципального района с заявлением о проведении аукциона по продаже или на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, с кадастровым номером №.

Постановлением администрации Кинешемского муниципального района от 7 июля 2022 года № 238 «О проведении аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности» организован аукцион на право заключения договора аренды земельных участков, находящихся в государственной собственности, в том числе земельного участка с кадастровым номером №, обозначенного как лот № 1 (л.д.34).

Организатором торгов Управлением сельского хозяйства и земельных отношений Кинешемского муниципального района 11 июля 2022 года на официальном сайте Российской Федерации www.torgi.gov.ru размещено извещение о проведении аукциона на право заключения договоров аренды земельных участков, находящихся в государственной собственности (л.д. 43-45).

Извещение о проведении аукциона на право заключения договоров аренды земельных участков, находящихся в государственной собственности было также размещено на официальном сайте Кинешемского муниципального района в сети Интернет (л.д.42).

Согласно размещенной информации дата начала приема заявок на участие в аукционе – 12 июля 2022 года; дата окончания приема заявок на участие в аукционе – 16 часов 10 августа 2022 года; дата определения участников аукциона – 11 августа 2022 года; дата и время проведения аукциона – 16 августа 2022 года в 11 часов. В сведениях о предмете аукциона по лоту № 1 указано: земельный участок, находящийся в государственной собственности, площадью 13097 кв.м из категории «земли населенных пунктов» с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, с разрешенным использованием: строительная промышленность (размещение объектов капитального строительства, предназначенных для производства пиломатериалов), срок аренды 5 лет, обременения нет (л.д.36, 43).

29 июля 2022 года заявки на участие в аукционе подали ФИО6 и ФИО3, оплатили задаток за участие в аукционе, признаны участниками аукциона (л.д.52-59).

Согласно протоколу № 2 от 16 августа 2022 года о результатах аукциона на право заключения договоров аренды земельных участков, находящихся в государственной собственности, по лоту № 1 аукцион на право заключения договора аренды земельного участка признан несостоявшимся в связи с тем, что в аукционе участвовал только один участник ФИО3 (л.д.62-62а).

Постановлением администрации Кинешемского муниципального района Ивановской области от 24 августа 2022 года № 273 отменены по лоту № 1 результаты аукциона от 16 августа 2022 года на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности по лоту № 1 с кадастровым номером № (л.д.65).

Информация об отмене результатов аукциона от 16 августа 2022 года по лоту № 1 размещена официальном сайте Российской Федерации www.torgi.gov.ru и на официальном сайте администрации Кинешемского муниципального района (л.д.46, 47).

Основанием для отмены результатов торгов по лоту № 1 явилось поступившее в Управление сельского хозяйства и земельных отношений администрации Кинешемского муниципального района заявление ФИО2 о том, что на земельном участке с кадастровым номером № расположено здание гаража, приобретенное им по договору купли-продажи от 22 ноября 2013 года (л.д.63).

В связи с отменой результатов аукциона по лоту № 1 ФИО7 обратился в УФАС по Ивановской области с жалобой на действия организатора торгов при проведении аукциона (л.д.70). Решением Ивановского УФАС России от 7 сентября 2022 года жалоба ФИО3 признала обоснованной, Управлению сельского хозяйства и земельных отношений администрации Кинешемского муниципального района выдано предписание об устранении выявленных нарушений при проведении аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности, путем возобновления процедуры заключения договора по результатам открытого аукциона с лицом, признанным единственным участником торгов по лоту № 1 и отмены постановления администрации Кинешемского муниципального района от 24 августа 2022 года № 273 «Об отмене по лоту № 1 результатов (итогов) аукциона от 16 августа 2022 года на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности» (л.д.73, 74-78).

26 сентября 2022 года между администрацией Кинешемского муниципального района и ФИО3 был заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес> (л.д.81-82).

В силу п.1 ст.447 ГК РФ договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключен путем проведения торгов. Договор заключается с лицом, выигравшим торги.

Торги (в том числе электронные) проводятся в форме аукциона, конкурса или в иной форме, предусмотренной законом. Выигравшим торги на аукционе признается лицо, предложившее наиболее высокую цену, а по конкурсу - лицо, которое по заключению конкурсной комиссии, заранее назначенной организатором торгов, предложило лучшие условия (п.4 ст.447 ГК РФ).

В соответствии с п.1 ст.39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Порядок организации и проведения аукционов по продаже права на заключение договора аренды земельного участка установлены статьями 39.11 и 39.12 ЗК РФ.

Согласно пп.8 п.8 ст.39.11 ЗК РФ не может быть предметом аукциона находящийся в государственной или муниципальной собственности земельный участок, на котором расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам.

В соответствии с п.1 ст.168 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (п.2).

В пункте 74 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Вне зависимости от указанных обстоятельств законом может быть установлено, что такая сделка оспорима, а не ничтожна, или к ней должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 ГК РФ).

Согласно ст.449 ГК РФ торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня проведения торгов. Торги могут быть признаны недействительными в случае, если: кто-либо необоснованно был отстранен от участия в торгах; на торгах неосновательно была не принята высшая предложенная цена; продажа была произведена ранее указанного в извещении срока; были допущены иные существенные нарушения порядка проведения торгов, повлекшие неправильное определение цены продажи; были допущены иные нарушения правил, установленных законом (п.1).

Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги, и применение последствий, предусмотренных статьей 167 настоящего Кодекса (п.2).

Обращаясь в суд с настоящим иском, истец полагает, что оспариваемыми торгами и договором аренды спорного земельного участка нарушены его права, ссылаясь на то, что в извещении о проведении аукциона содержалась недостоверная информация по лоту № 1, не было указано об обременении земельного участка, тогда как на спорном земельном участке расположен принадлежащий истцу объект недвижимости, который используется им под размещение пилорамы, перед организацией аукциона не было принято решение о сносе здания либо об обязании истца зарегистрировать право собственности в установленном законом порядке.

Суд находит доводы истца и его представителя несостоятельными по следующим основаниям.

Материалами дела подтверждается, что информационное сообщение о проведении оспариваемого аукциона содержало все необходимые сведения, предусмотренные в ст.39.11 ЗК РФ, в том числе о предмете аукциона.

Положения пп.8 п.8 ст.39.11 ЗК РФ направлены на реализацию основополагающего принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, определенного в п.5 ст.1 ЗК РФ.

Согласно положениям ст.1 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация прав на недвижимое имущество - это юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (ч.3). Государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права, которое может быть оспорено только в судебном порядке (ч.5).

По данным Единого государственного реестра недвижимости сведения о расположенных в пределах земельного участка с кадастровым номером № объектах недвижимости на дату организации аукциона отсутствовали, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 1 июня 2022 года (л.д.48).

В заключении кадастрового инженера ФИО5, подготовившего 8 сентября 2021 года по заказу ФИО2 межевой план в связи с образованием земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, расположенного по адресу: <адрес>, отсутствуют сведения о том, что на образуемом земельном участке расположены здания, строения, сооружения.

С учетом изложенного суд приходит к выводу, что основания для применения к спорным отношениям положений пп.8 п.8 ст.39.11 ЗК РФ отсутствуют. Положения данной нормы направлены на обеспечение исключительного права собственника объекта недвижимости на землепользование и принципа единства судьбы объекта недвижимости и земельного участка. В рассматриваемом споре нахождение на спорном земельном участке здания, не могло служить препятствием для заключения договора аренды земельного участка путем проведения торгов, поскольку право собственности на здание ни за ФИО2, ни за иным лицом до настоящего времени не зарегистрировано, здание на кадастровый учет не поставлено. Истец заявки на участие в аукционе не подавал и в аукционе не участвовал. При этом он не был лишен возможности принять участие в аукционе, если действительно у него была заинтересованность в приобретении арендных прав на спорный земельный участок. Порядок организации и проведения аукциона на право заключения договора аренды земельного участка ответчиком не нарушены.

При таких обстоятельствах предусмотренных ст.449 ГК РФ оснований для признания торгов, а, следовательно, и договора аренды земельного участка недействительными, не имеется. Права истца, как лица, не участвовавшего в аукционе, проведенными торгами нарушены не были.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО2 (паспорт №) к администрации Кинешемского муниципального района Ивановской области в лице Управления сельского хозяйства и земельных отношений, ФИО3 о признании торгов в форме открытого аукциона на право заключения договора аренды земельного участка недействительными, отмене результатов аукциона, признании договора аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности № 34-22 от 26 сентября 2022 года недействительным, - оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ивановский областной суд через Кинешемский городской суд Ивановской области в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.

Председательствующий Чистякова Н.В.