РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

06 декабря 2022 года Центральный районный суд г. Тольятти Самарской области в составе:

председательствующего судьи Осьмининой Ю.С.,

при секретаре Власове В.А.,

с участием:

представителя административного истца ФИО2,

представителя административного ответчика ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 2а-5488/2022 по административному иску ФИО4 к администрации г.о. Тольятти о признании незаконным постановления,

установил:

ФИО4 обратилась в суд с административным иском, в котором просила признать незаконным распоряжение заместителя главы администрации г.о. Тольятти от ДД.ММ.ГГГГ №-р/5 «Об отказе ФИО4 в предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером №, государственная собственность на который не разграничена, с местоположением, установленным относительно ориентира, расположенного в границах участка, имеющего почтовый адрес: Российская Федерация, <адрес>); обязать администрацию г.о. Тольятти устранить нарушения прав, свобод и законных интересов административного истца путем подготовки и направления ФИО4 проекта договора аренды земельного участка сроком на 3 года, для завершения строительства объекта незавершенного строительством, в течении пятнадцати календарных дней со дня вступления решения в законную силу.

Представитель административного истца ФИО2, действующий на основании доверенности, исковые требования поддержал в полном объеме, по доводам изложенным в исковом заявлении. Просил иск удовлетворить.

Представитель административного ответчика администрации г.о. Тольятти ФИО3, действующая на основании доверенности, административный иск не признала, поддержала доводы, изложенные в возражениях на иск, пояснив суду, что правовым основанием для отказа ФИО4 в предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером № является подпункт 2 пункта 5 статьи 39.6, пункта 1 статьи 39.16 ЗК РФ. Земельный участок ранее предоставлялся для завершения строительства на основании пункта 21 статьи 3 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» и подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса, то повторное предоставление земельного участка в аренду собственнику объекта незавершенного строительства на основании подпункта 10 пункта 2 и пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса в соответствии с подпунктом 6 пункта 8 статьи 39.8 Земельного кодекса на срок до трех лет может создавать преимущественные условия ведения деятельности и иметь признаки нарушения антимонопольного законодательства. При таких данных у администрации городского округа Тольятти не имелось правовых оснований для принятия решения о предоставлении земельного участка с кадастровым номером № для завершения строительства объекта.

Представитель заинтересованного лица Управления Росреестра по Самарской области в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, о причинах неявки суду не сообщил.

Выслушав лиц, участвующих в деле, проверив материалы дела, суд считает иск обоснованным и подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со статьей 46 (частями 1 и 2) Конституции Российской Федерации решения и действия (или бездействия) органов государственной власти, органов местного самоуправления, общественных объединений и должностных лиц могут быть обжалованы в суд.

Реализуя указанные конституционные предписания, статья 218 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации предоставляет гражданину, организации, иные лица право обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями (включая решения, действия (бездействие) квалификационной коллегии судей, экзаменационной комиссии), должностного лица, государственного или муниципального служащего, если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности.

По данной категории административных дел на административного истца возложена обязанность доказывания нарушения своих прав, свобод и законных интересов и соблюдения сроков обращения в суд, а обязанность по доказываю соответствия оспариваемых решений, действий (бездействия) нормативным правовым актам – на орган, организации, лицо, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями, принявшие постановления либо совершившие оспариваемые действия (бездействие).

Как неоднократно отмечал Конституционный Суд Российской Федерации, при рассмотрении конкретного дела суд обязан исследовать по существу фактические обстоятельства и не вправе ограничиваться установлением одних лишь формальных условий применения нормы; иное приводило бы к тому, что право на судебную защиту, закрепленное статьей 46 (часть 1) Конституции Российской Федерации, оказывалось бы существенно ущемленным (постановления от ДД.ММ.ГГГГ №-П, от ДД.ММ.ГГГГ №-П, от ДД.ММ.ГГГГ №-П, от ДД.ММ.ГГГГ №-П и др.).

Формальный подход тем более не допустим в делах, в которых гражданин в отношениях с органами публичной власти выступает как слабая сторона и в которых применение правовых норм без учета всех обстоятельств дела может привести к тому, что его имущественное положение будет значительно ухудшено - вопреки целям социального государства, призванного создавать условия для достойной жизни и свободного развития граждан.

Судом установлено и не оспаривается сторонами, что ФИО4 является собственником незавершенного строительством объекта (степень готовности 12 %) площадью 629,9 м2, с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>), о чем в Едином государственном реестре недвижимости имеется соответствующая запись о регистрации права № от 06.09.2021 г.

Как следует из выписки ЕГРП по состоянию на 26.09.2022 г. указанный объект незавершенного строительства располагается в границах земельного участка с кадастровым номером №, площадью 1 452 кв.м, с местоположением: Российская Федерация, <адрес>, шос. Автозаводское, квартал 123 (между <адрес> и <адрес>).

23.09.2021 г. ФИО4 обратилась в администрацию г.о. Тольятти с заявлением о предоставлении в аренду без проведения торгов земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности с кадастровым номером №, площадью 1 452 кв.м, с местоположением: Российская Федерация, <адрес>) сроком на три года на основании п. 10 ч.2 ст. 39.6 ЗК РФ.

Распоряжением заместителя главы г.о. Тольятти от ДД.ММ.ГГГГ №-п/1, учитывая представленное заявителем заявление, выписки из ЕГРН об основных характеристиках объекта недвижимости на земельный участок от ДД.ММ.ГГГГ № № объект незавершенного строительства от ДД.ММ.ГГГГ № №, учитывая, что земельный участок с кадастровым номером № предоставлялся в аренду для завершения строительства предыдущему собственнику объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 63:09:0301171:2982 по договору аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ в соответствии с пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», в соответствии с подпунктом 2 пункта 5 статьи 39.6, пунка 1 статьи 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации, Уставом городского округа Тольятти, ФИО4 отказано в предоставлении земельного участка в аренду.

ФИО4, посчитав распоряжение администрации г.о. Тольятти № от ДД.ММ.ГГГГ незаконным, обратилась в суд с настоящим административным иском.

В силу статей 9 - 11 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах их компетенции.

В соответствии с подп. 3 п. 1 ст. 39.1 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании договора аренды в случае предоставления земельного участка в аренду.

В соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 данной статьи.

Согласно пункту 5 указанной статьи предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (подпункт 1);

собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 данного пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с данным подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта (подпункт 2).

В силу пункта 21 статьи 3 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до ДД.ММ.ГГГГ или такой земельный участок предоставлен до ДД.ММ.ГГГГ в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 ЗК РФ. Положения данного пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с данным пунктом.

Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» в целях определения правовой судьбы объекта незавершенного строительства после истечения срока договора аренды земельного участка, предоставленного из публичной собственности для строительства, внесены изменения как в ЗК РФ, так и Гражданский кодекс Российской Федерации (далее - ГК РФ), который дополнен статьей 239.1, предусматривающей продажу такого объекта с публичных торгов в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.

Таким образом, действующим земельным законодательством предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства, правомерно возведенного в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов на земельном участке, предоставленном для его строительства, на заключение (пролонгацию) после ДД.ММ.ГГГГ однократно договора аренды для завершения строительства без торгов на три года при условии, что такой земельный участок после указанной даты не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

ЗК РФ установлено, что не может быть предметом аукциона находящийся в государственной или муниципальной собственности земельный участок, на котором расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам (подпункт 8 пункта 8 статьи 39.11).

В силу пункта 4 статьи 39.16 ЗК РФ уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, если на указанном в заявлении о предоставлении земельного участка земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам.

В силу пункта 1 статьи 271 ГК РФ собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.

Приведенные законоположения направлены на реализацию основополагающего принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ).

Как следует из материалов дела, изначально земельный участок с кадастровым номером № на основании постановления мэра г.о. Тольятти от ДД.ММ.ГГГГ №/п был предоставлен ЗАО «Полиор» по договору аренды № от ДД.ММ.ГГГГ для строительства мини-магазина с офисами. В границах земельного участка возведен объект незавершенного строительством с кадастровым номером №.

Впоследствии земельный участок с кадастровым номером № предоставлялся в аренду предыдущему собственнику объекта незавершенного строительства с кадастровым номером № ФИО5 по договору аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ в соответствии с пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» для завершения строительства объекта.

На основании части 21 статьи 3 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ №- ФЗ с ФИО6 был заключен договор аренды № от ДД.ММ.ГГГГ земельного участка с кадастровым номером № для завершения строительства мини-магазина с офисами, сроком на 3 года, а именно, до ДД.ММ.ГГГГ.

По условиям пункта 8.1 договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ договор аренды № от ДД.ММ.ГГГГ был прекращен. В связи с переходом права собственности на объект незавершенного строительства с кадастровым номером № с ДД.ММ.ГГГГ арендатором земельного участка стала ФИО4

На основании вступивших с ДД.ММ.ГГГГ в законную силу изменений в Земельный кодекс Российской Федерации, в соответствии с пунктом 6.2 договора договор аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ прекращен по истечении срока аренды, а именно ДД.ММ.ГГГГ Регистрационная запись об ограничении (обременении) права арендой в Управлении Росреестра по Самарской области погашена.

Арендатор (ФИО4) была уведомлена о прекращении договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ письмом от ДД.ММ.ГГГГ № №.

Из содержания подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ, следует, что при прекращении договора аренды публичный собственник земли не может распорядиться объектом незавершенного строительства, созданным в период действия договора аренды и на основании надлежащей разрешительной документации, без судебного решения.

Закон допускает возможность изъятия такого объекта лишь при определенных обстоятельствах (при злоупотреблении собственником объекта незавершенного строительства своим правом, в частности, при неиспользовании земельного участка в целях строительства в течение длительного времени без уважительных причин), которые подлежат установлению судом в рамках рассмотрения требований публичного собственника участка, заявленных в порядке статьи 239.1 ГК РФ.

Эта норма корреспондирует к ограничениям, предусмотренным статьей 10 ГК РФ, устанавливающей пределы осуществления гражданских прав, и является гарантией защиты прав и законных интересов добросовестных лиц, предпринимавших соответствующие меры, но допустивших нарушение сроков строительства не по своей вине.

В отсутствие такого судебного акта собственник объекта незавершенного строительства вправе требовать заключения с ним договора аренды для завершения строительства.

Данные права публичного собственника земельного участка и собственника расположенного на нем объекта незавершенного строительства связаны между собой, что следует из анализа пункта 5 статьи 1 и подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ.

Поскольку публичный собственник земельного участка с кадастровым номером №, администрация г.о. Тольятти не воспользовался правом на обращение в суд с иском об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды указанного земельного участка, на котором расположен этот объект, как то установлено подпунктом 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ, у ФИО4 имеется право на однократное продление срока действия договора аренды без проведения торгов для завершения строительства этого объекта.

С учетом нахождения на испрашиваемом земельном участке объекта незавершенного строительства, принадлежащего на праве собственности ФИО4, и отсутствия судебного акта об изъятии этого объекта, данный участок не может быть предоставлен иным лицам, не может быть предметом аукциона.

В условиях юридической неопределенности судьбы земельного участка с момента истечения в 2021 г. срока действия заключенного в отношении него договора аренды возникают риски для имущественных прав собственника объекта незавершенного строительства, что не согласуется с требованиями поддержания доверия к закону и стабильности гражданских правоотношений, составляющими ядро принципа правовой определенности, имеющего универсальное значение в отношениях государства и индивида.

Конституция Российской Федерации, провозглашая Российскую Федерацию социальным государством, политика которого направлена на создание условий, обеспечивающих достойную жизнь и свободное развитие каждого человека, предписывает органам государственной власти и органам местного самоуправления поощрять строительство, создавать условия для осуществления права на жилище (часть 2 статьи 40).

Жилищный кодекс Российской Федерации возлагает на органы государственной власти и органы местного самоуправления обязанность в пределах их полномочий обеспечивать условия для осуществления гражданами права на жилище, в том числе стимулировать жилищное строительство (пункт 4 статьи 2).

Между тем в отсутствие договора аренды земельного участка с кадастровым номером № административный истец лишен возможности завершить строительство объекта.

С учетом приведенного в оспариваемом решении органа местного самоуправления обоснования, а также установленных судом фактических обстоятельств дела, суд приходит к выводу о несоответствии принятого администрацией г.о.Тольятти распоряжения от ДД.ММ.ГГГГ требованиям действующего законодательства, регулирующим спорные правоотношения, повлекшего нарушение прав и законных интересов административного истца, гарантированных законом, что в соответствии с приведенными выше правовыми нормами является основанием для удовлетворения заявленных исковых требований.

Частью 2 статьи 227 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации предусмотрено, что по результатам рассмотрения административного дела об оспаривании решения, действия (бездействия) органа государственной власти судом может быть принято решение об удовлетворении полностью или в части заявленных требований о признании оспариваемых решения, действия (бездействия) незаконными и об обязанности административного ответчика устранить нарушения прав, свобод и законных интересов административного истца.

Согласно части 3 статьи 227 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации в резолютивной части решения по административному делу об оспаривании решения, действия (бездействия) должны содержаться указание на признание оспоренных решения, действия (бездействия) не соответствующими нормативным правовым актам и нарушающими права, свободы и законные интересы административного истца, на удовлетворение заявленного требования полностью или в части со ссылками на орган, организацию, лицо, наделенные государственными или иными публичными полномочиями, принявшие оспоренное решение или совершившие оспоренное действие (бездействие), и на существо оспоренных решения, действия (бездействия).

Приведенная норма права содержит также правило о том, что в случае удовлетворения административного иска об оспаривании решения, действия (бездействия), при необходимости принятия административным ответчиком каких-либо решений, совершения каких-либо действий в целях устранения нарушений прав, свобод и законных интересов административного истца либо препятствий к их осуществлению, суд указывает на такую необходимость принятия решения по конкретному вопросу, совершения определенного действия либо на необходимость устранения иным способом допущенных нарушений прав, свобод и законных интересов административного истца и на срок устранения таких нарушений.

Возложение определенной обязанности на административного ответчика в случае удовлетворения административного иска является способом восстановления нарушенного права административного истца либо способом устранения незаконных препятствий к осуществлению этого права, а меры защиты нарушенного права применяются одновременно с признанием оспариваемого решения незаконным и признанием права гражданина, за защитой которого он обратился в суд, нарушенным.

Исходя из характера рассматриваемых правоотношений, надлежащим способом восстановления прав административного истца является возложение на орган местного самоуправления обязанности повторно рассмотреть заявление ФИО4 № № от ДД.ММ.ГГГГ о предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером №, государственная собственность на который не разграничена.

Руководствуясь, ст.ст. 14, 175-180, 227 КАС РФ, суд

РЕШИЛ:

Административные исковые требования удовлетворить.

Признать незаконным распоряжение заместителя главы администрации г.о. Тольятти от 14.10.2022 г. № «Об отказе ФИО4 в предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером №, государственная собственность на который не разграничена, с местоположением, установленным относительно ориентира, расположенного в границах участка, имеющего почтовый адрес: Российская Федерация, <адрес>).

Возложить обязанность на администрацию г.о. Тольятти повторно рассмотреть заявление ФИО1 № № от 23.09.2022 г. о предоставлении в аренду названного земельного участка.

Решение может быть обжаловано в Самарский областной суд через Центральный районный суд г. Тольятти в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.

Решение в окончательной форме принято 20.12.2022 года

Председательствующий: Ю.С. Осьминина