Решение по делу № 2-1454/2023 от 26.10.2023 - о признании недействительными договора передачи земельного участка в собственность, договоров купли-продажи земельного участка, применении последствий недействительности ничтожной сделки.

Дело №2-1454/2023

УИД 39RS0010-01-2023-001072-49

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

26 октября 2023 года г. Гурьевск

Гурьевский районный суд Калининградской области в составе:

председательствующего судьи Макаровой Т.А.,

при секретаре Молчановой Г.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению прокурора Гурьевского района Калининградской области, обратившегося в защиту интересов МО «Гурьевский муниципальный округ» и неопределенного круга лиц, к администрации Гурьевского муниципального округа Калининградской области, ФИО1, ФИО2, Урусовой Светлане Анатольевне о признании недействительными договора передачи земельного участка в собственность, договоров купли-продажи земельного участка, применении последствий недействительности ничтожной сделки,

УСТАНОВИЛ:

Прокурор Гурьевского района Калининградской области обратился в суд с указанным выше исковым заявлением в защиту интересов МО «Гурьевский муниципальный округ» и неопределенного круга лиц, которым просил признать недействительным договор № передачи в собственность земельного участка с кадастровым номером №, площадью 3700 кв.м, для ведения личного подсобного хозяйства, расположенного по адресу: <адрес >, заключенный ДД.ММ.ГГ года между администрацией Гурьевского муниципального района и ФИО1; признать недействительным договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №, заключенный ДД.ММ.ГГ года между ФИО1 и ФИО2; признать недействительным договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №, заключенный ДД.ММ.ГГ года между ФИО2 и Урусовой С.А.; применить последствия недействительности ничтожной сделки, возвратив земельный участок в государственную собственность – в распоряжение МО «Гурьевский муниципальный округ».

В обоснование заявленных требований указано на то, что постановлением главы администрации Гурьевского района от ДД.ММ.ГГ года № ФИО1 без проведения торгов в аренду предоставлен земельный участок с кадастровым номером №, площадью 3700 кв.м, для ведения личного подсобного хозяйства, расположенного по адресу: <адрес > ДД.ММ.ГГ года между администрацией Гурьевского района и ФИО1 заключен договор аренды указанного выше земельного участка №. Постановлением главы администрации МО «Гурьевский муниципальный район» от ДД.ММ.ГГ года № указанный выше земельный участок предоставлен ФИО1 в собственность за плату. ДД.ММ.ГГ года между администрацией Гурьевского муниципального района и ФИО1 заключен договор передачи указанного земельного участка в собственность №. В последующем ФИО1 распорядился указанным выше земельным участком в пользу ФИО2, заключив с последним договор купли-продажи земельного участка. В отношении земельного участка с кадастровым номером № ФИО2 принято решение об отчуждении его в пользу Урусовой С.А. Прокурор ссылается на то, что при заключении оспариваемого договора передачи земельного участка в собственность ФИО1, в администрацию были представлены документы о рыночной стоимости земельного участка, не соответствующие действительности. Размер платы за выкуп участка в собственность определен на основании отчета об оценке ООО «Московская оценочная компания», которое не осуществляло деятельности на территории Калининградской области. В силу положений ст. 8 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае вовлечения в сделку объектов, принадлежащих полностью или частично муниципальному образованию, в том числе при продаже или ином отчуждении объектов оценки, проведение оценки является обязательным. При изложенных выше обстоятельствах, земельный участок предоставлен в собственность ФИО1 без определения его рыночной стоимости, что повлекло нарушение прав неопределенного круга лиц на участие в торгах на приобретение права собственности по результатам их проведения, а также права муниципалитета на поступление в местный бюджет доходов от продажи муниципального имущества, необходимых для решения вопросов местного значения, и как следствие – права населения, проживающего на территории Гурьевского городского округа, на решение вопросов непосредственного обеспечения своей жизнедеятельности за счет средств местного бюджета. В связи с указанным, прокурор полагает договор передачи указанного выше земельного участка в собственность, а также все последующие сделки, заключенные на основании противоречащих закону правовых актов, являются ничтожными. В качестве применения последствий недействительности сделки земельный участок подлежит возвращению в государственную собственность в распоряжение администрации Гурьевского муниципального округа Калининградской области, а все сделки признанию недействительными.

В судебном заседании старший помощник прокурора Гурьевского района Калининградской области Штайн А.А. исковые требования поддержала по указанным выше доводам, просила их удовлетворить.

Представитель ответчика администрации Гурьевского муниципального округа Калининградской области – ФИО3 с исковыми требованиями прокурора согласился, не возражал против их удовлетворения.

Ответчики ФИО1, ФИО2, Урусова С.А. в судебное заседание не явились, о дне и времени судебного заседания извещены, ходатайств об отложении судебного заседания не поступило.

Представитель ответчиков ФИО1, ФИО2, Урусовой С.А. – ФИО4 возражала против заявленных требований, просила отказать в их удовлетворении, ссылаясь на отсутствие доказательств недействительности отчета, составленного Московской оценочной компанией, на добросовестность приобретения ответчиками спорного недвижимого имущества, просила применить срок исковый давности к заявленным исковым требованиям.

С учетом мнения участвующих в деле лиц, положений ст. 167 ГПК РФ, судом рассмотрено дело в отсутствие неявившихся лиц.

Заслушав объяснения лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, собранные по делу доказательства и дав им оценку в соответствии со ст. 67 ГПК РФ, суд приходит к следующему.

Из материалов дела следует, что постановлением главы администрации Гурьевского района от ДД.ММ.ГГ года № ФИО1 без проведения торгов в аренду предоставлен земельный участок с кадастровым номером №, площадью 3700 кв.м, для ведения личного подсобного хозяйства, расположенного по адресу: <адрес >

ДД.ММ.ГГ года между администрацией Гурьевского района и ФИО1 заключен договор аренды указанного выше земельного участка №.

Постановлением главы администрации МО «Гурьевский муниципальный район» от ДД.ММ.ГГ года № на основании заявления ФИО1, представленного заключения об оценке рыночной стоимости земельного участка №, выполненного ООО «Московская Оценочная Компания», указанный выше земельный участок предоставлен ФИО1 в собственность за плату в размере 48 265 рублей.

ДД.ММ.ГГ года между администрацией Гурьевского муниципального района и ФИО1 заключен договор передачи указанного земельного участка в собственность №.

В дальнейшем, ФИО1 распорядился земельным участком с кадастровым номером № в пользу ФИО2, заключив ДД.ММ.ГГ года с последним договор купли-продажи, стоимость по которому составила 416 250 рублей.

Земельным участком с кадастровым номером № ФИО2 распорядился в пользу Урусовой С.А., заключив с ней 9 июля 2021 года договор купли-продажи земельного участка.

Исследовав доводы стороны истца, суд приходит к следующему.

На момент предоставления земельного участка в собственность ФИО1 на территории Гурьевского муниципального района действовали и подлежали применению положения Земельного кодекса РФ, регламентирующие порядок передачи в собственность гражданам земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Так, ст. 28 Земельного кодекса РФ (в ранее действовавшей редакции) был установлен принцип платности предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в собственность граждан и юридических лиц.

Согласно ч. 8 ст. 22 Земельного кодекса РФ (в ранее действовавшей редакции) определено, что при продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, арендатор данного земельного участка имеет преимущественное право его покупки в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу, за исключением случаев, предусмотренных п. 1 ст. 36 Земельного кодекса РФ.

В соответствии с п. «в» ч. 2 ст. 25 Закона Калининградской области от 21 декабря 2006 года №105 «Об особенностях регулирования земельных отношений на территории Калининградской области», в редакции, действовавшей на момент предоставления в собственность спорного участка, при принятии решения о продаже земельного участка арендатору, при заключении договоров купли – продажи земельных участков, находящихся в государственной собственности, цена земельного участка устанавливается в размере равном рыночной стоимости земельного участка, на котором отсутствуют здания, строения или сооружения, если договор купли – продажи этого земельного участка заключается на основании решения соответствующего органа. Рыночная стоимость земельных участков определяется в соответствии с законодательством РФ об оценочной деятельности.

В силу положений ст. 8 Федерального закона от 29 июля 1998 года №135 «Об оценочной деятельности в РФ» проведение оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов, принадлежащих полностью или частично РФ, субъектам РФ либо муниципальным образованиям, в том числе при продаже или ином отчуждении объектов оценки, принадлежащих РФ, субъектам РФ или муниципальным образованиям.

С учетом названных норм права, администрация была вправе определить цену участка, подлежащего передаче в собственность на основании договора № от ДД.ММ.ГГ года, с учетом заключения независимого оценщика.

Из материалов дела следует, что при предоставлении в собственность ФИО1 земельного участка с кадастровым номером №, размер платы за выкуп участка был определен администрацией на основании отчета об оценке № от ДД.ММ.ГГ года, выполненного ООО «Московская Оценочная Компания», заказчиком которого являлся ФИО1, и составил 48 265 рублей.

Вместе с тем, в письме от ДД.ММ.ГГ года, направленном в адрес заместителя прокурора Гурьевского района Калининградской области Авакьяна М.Ю., генеральным директором ООО «Московская Оценочная Компания» ФИО13 отрицалось проведение каких-либо работ, выполняемых Обществом на территории Калининградской области.

Доказательств, опровергающих указанные обстоятельства, материалы дела не содержат.

Таким образом, в администрацию муниципального образования предоставлены документы о рыночной стоимости земельного участка, не соответствующие действительности.

При указанных выше обстоятельствах, суд приходит к выводу о том, что выкуп ФИО1 указанного выше земельного участка был произведен без учета его рыночной стоимости.

Доказательств, подтверждающих, что выкупная цена участка в размере 48 265 рублей соответствует его рыночной стоимости, определенной в установленном порядке, суду представлено не было. Доказательств обоснованности указанной цены в материалах дела также не содержится.

Кроме того, из материалов регистрационного дела в отношении спорного земельного участка, в частности из кадастрового паспорта земельного участка усматривается, что кадастровая стоимость земельного участка по состоянию на 2011 год составила 2 703 923 рубля, на 2023 год – 1 306 951 рубль.

Более того, согласно выводам экспертного заключения от ДД.ММ.ГГ года ООО «Агентство независимой оценки ПРАЙС», содержащегося в материалах проверки № от ДД.ММ.ГГ года, рыночная стоимость по состоянию на ДД.ММ.ГГ года земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес >, составила 1 057 608 рублей.

Оценив представленные в дело доказательства, суд приходит к выводу о наличии существенных нарушений закона при предоставлении земельного участка с кадастровым номером в собственность ФИО1, такое предоставление земельного участка нельзя признать законным.

В соответствии со ст. 168 Гражданского кодекса РФ (в редакции, действовавшей на момент заключения сделки) сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

При таких обстоятельствах, которые свидетельствуют о нарушении требований закона при предоставлении в собственность ФИО1 спорного земельного участка, все сделки в отношении спорного участка - договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №, заключенный ДД.ММ.ГГ года между ФИО1 и ФИО2, договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером № заключенный ДД.ММ.ГГ года между ФИО2 и Урусовой С.А., ничтожны в силу положений ст. 168 Гражданского кодекса РФ.

В силу требований ст. 167 Гражданского кодекса РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Применяя последствия недействительности приведенной выше сделки, заключенной в отношении спорного земельного участка, суд полагает необходимым применить последствия ее недействительности, возвратив земельный участок в государственную собственность – в распоряжение МО «Гурьевский муниципальный округ».

Доводы стороны ответчиков со ссылкой на добросовестность приобретения указанного земельного участка суд не может принять во внимание в силу установленных по делу обстоятельств и приведенных выше правовых норм.

Из представленного в материалы дела регистрационного дела в отношении спорного земельного участка усматривается, что кадастровая стоимость земельного участка по состоянию на 2011 год составила 2 703 923 рубля, что с учетом общедоступности данной информации было очевидно для ответчиков на момент совершения сделок.

С учетом того, что выкупная цена спорного земельного участка значительно не соответствует кадастровой стоимости земельного участка, и при отсутствии доказательств обратного явно не соответствует рыночной стоимости земельного участка, ФИО1, действуя добросовестно и проявляя достаточную степень осмотрительности, должен был усомниться в обоснованности такой выкупной цены при заключении сделки по передаче в собственность спорного участка, однако этого не сделал.

ФИО2 также, действуя добросовестно и проявляя достаточную степень осмотрительности, должен был усомниться в обоснованности покупной цены при заключении сделки, однако этого не сделал.

Учитывая, что заказчиком оценки земельного участка, которой фактически не проводилось, являлся сам ФИО1, принимая во внимание цену участка, по которой он был куплен, что свидетельствует о том, что приобретатели спорного земельного участка за указанную цену имели возможность, и должны были знать о порочности оспариваемых в настоящем иске сделок, в связи с чем ответчиков никак нельзя признать добросовестными приобретателями.

Доводы стороны ответчика Урусовой С.А. со ссылкой на добросовестность приобретения указанного земельного участка суд также не может принять во внимание в силу установленных по делу обстоятельств и приведенных выше правовых норм, при признании сделки – договора передачи земельного участка в собственность ФИО1 - не соответствующей требованиям закона.

Более того, как следует из материалов дела, земельный участок с кадастровым номером № расположен в зоне Ж4 – зоне застройки индивидуальными жилыми домами, и приобретая за такие суммы земельный участок в зоне жилой застройки, ответчики должны были усомниться в обоснованности покупной цены при заключении сделки, однако этого не сделали.

Согласно характеризующему материалу, содержащемуся в материалах проверки № от ДД.ММ.ГГ года, ФИО1 со своей семьей фактически проживает по указанному выше адресу, относящемуся к территории указанного выше земельного участка, что также свидетельствует об отсутствии добросовестности титульного собственника земельного участка, фактически его не использующего.

Разрешая доводы ответчиков о применении срока исковой давности к заявленным требованиям, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст. 199 Гражданского кодекса РФ требование о защите нарушенного права принимается к рассмотрению судом независимо от истечения срока исковой давности. Исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске. Согласно п. 1 ст. 200 Гражданского кодекса РФ, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права. Общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со ст. 200 настоящего Кодекса.

В соответствии с п. 1 ст. 45 ГПК РФ прокурор вправе обратиться в суд с заявлением в защиту прав, свобод и законных интересов граждан, неопределенного круга лиц или интересов Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований.

В п. 5 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29 сентября 2015 года №43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности» указано на то, что по смыслу п. 1 ст. 200 Гражданского кодекса РФ при обращении в суд органов государственной власти, органов местного самоуправления, организаций или граждан с заявлением в защиту прав, свобод и законных интересов других лиц в случаях, когда такое право им предоставлено законом (часть 1 статьи 45 и часть 1 статьи 46 ГПК РФ, часть 1 статьи 52 и части 1 и 2 статьи 53, статья 53.1 АПК РФ, начало течения срока исковой давности определяется исходя из того, когда о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права, узнало или должно было узнать лицо, в интересах которого подано такое заявление.

Исходя из приведенных выше норм права, суд считает, что при рассмотрении исков прокурора о признании сделки недействительной и о применении последствий недействительности ничтожной сделки необходимо исходить из того, что начало течения срока исковой давности определяется по правилам гражданского законодательства таким же образом, как если бы за судебной защитой обращалось само лицо, право которого нарушено.

Из материалов дела следует, что о предполагаемом нарушении действующего законодательства прокурору Гурьевского района Калининградской области стало известно в 2023 году при проведении проверки соблюдения земельного законодательства администрацией Гурьевского муниципального округа Калининградской области. С исковыми требованиями прокурор Гурьевского района Калининградской области обратился в суд ДД.ММ.ГГ года.

Доказательств иного ответчиками не представлено.

Таким образом, суд приходит к выводу, что прокурором не пропущен срок исковой давности для обращения в суд с указанными выше требованиями.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования прокурора Гурьевского района Калининградской области - удовлетворить.

Признать недействительным договор № передачи в собственность земельного участка с кадастровым номером №, площадью 3700 кв.м, для ведения личного подсобного хозяйства, расположенного по адресу: <адрес >, заключенный ДД.ММ.ГГ года между администрацией Гурьевского муниципального района и ФИО1.

Признать недействительным договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №, заключенный ДД.ММ.ГГ года между ФИО1 и ФИО2.

Признать недействительным договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №, заключенный ДД.ММ.ГГ года между ФИО2 и Урусовой Светланой Анатольевной.

Применить последствия недействительности ничтожной сделки, возвратив земельный участок с кадастровым номером № в государственную собственность – в распоряжение муниципального образования «Гурьевский муниципальный округ».

Решение суда является основанием для внесения в ЕГРН записи о прекращении права собственности Урусовой Светланы Анатольевны на земельный участок с кадастровым номером №.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Калининградского областного суда через Гурьевский районный суд Калининградской области в течение одного месяца со дня его изготовления в окончательной мотивированной форме.

Мотивированное решение изготовлено 2 ноября 2023 года.

Судья Т.А. Макарова