Судья Ильина В.А.
Судья-докладчик Ананикова И.А. № 33-3381/2023
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
31 июля 2023 года г. Иркутск
Судебная коллегия по гражданским делам Иркутского областного суда в составе:
председательствующего Амосова С.С.
судей Ананиковой И.А., Малиновской А.Л.
при секретаре Шергине А.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании
гражданское дело № 2-1270/2022 (38RS0036-01-2021-008140-61) по иску ООО «СОЮЗ» к Н.А. об изъятии жилого помещения путем выкупа
по апелляционной жалобе ФИО1
на решение Свердловского районного суда г. Иркутска от 18 ноября 2022 года,
УСТАНОВИЛА:
Обратившись в суд с иском, истец - ООО «СОЮЗ» - просил изъять для нужд муниципального образования город Иркутск путем выкупа жилое помещение - квартиру 5 общей площадью 57,6 кв.м, расположенную в доме (данные изъяты), с предоставлением собственнику Н.А. возмещения в размере 3 827 000 руб.; прекратить право собственности Н.А.. на указанное жилое помещение; признать на него право собственности муниципального образования город Иркутск; выселить Н.А.. из спорной квартиры (см. л.д. 199-200 т. 2). Мотивировал это тем, что принадлежащее ответчику жилое помещение расположено в многоквартирном доме, признанном аварийным и подлежащим сносу; земельный участок площадью 1297 кв.м с кадастровым номером Номер изъят по адресу: (данные изъяты) и жилые помещения, расположенные на нем изъяты для нужд муниципального образования город Иркутск на основании постановления администрации г. Иркутска от 20.05.2021 № 031-06-352/21. В соответствии с заключенным с администрацией г. Иркутска договором от 19.10.2018 № 010-64-1198/8 о развитии застроенной территории, расположенной в Свердловском районе города Иркутска, в границах которой расположен многоквартирный дом по указанному адресу, на истца возложена обязанность по уплате возмещения за изымаемые для нужд муниципального образования жилые помещения. От получения возмещения и от предложенных вариантов для переселения ответчик отказалась, что препятствует выполнению указанного договора.
Приведенным выше решением суда постановлено иск удовлетворить; изъять для нужд муниципального образования город Иркутск жилое помещение - квартиру 5 общей площадью 57,6 кв. м, расположенную в доме (данные изъяты), кадастровый номер Номер изъят; определить подлежащее выплате ФИО1 за принадлежащее ей жилое помещение возмещение в размере 3 827 000 руб. с учетом рыночной стоимости доли в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме по адресу: (данные изъяты) доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером Номер изъят по адресу: (данные изъяты), площадью 1297 кв.м, а также убытков, связанных с переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности, оформлением права собственности на другое жилое помещение; после предоставления возмещения прекратить право собственности Н.А. на квартиру с прекращением права на долю, пропорциональную площади изымаемого жилого помещения в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме по адресу: (данные изъяты) включая долю, пропорциональную площади жилого помещения в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером Номер изъят; признать за муниципальным образованием город Иркутск право собственности на указанное жилое помещение; прекратить право пользования Н.А.. и выселить ее из указанного жилого помещения без предоставления другого жилого помещения; возложить на Н.А. обязанность по предоставлению в ООО «Союз» данных о банковских реквизитах счета для перечисления возмещения за изымаемое жилое помещение в течение 5 дней с момента вступления решения суда в законную силу.
В апелляционной жалобе Н.А. просит решение в части размера возмещения, подлежащего выплате за принадлежащее ей изымаемое жилое помещение, изменить. Считает, что при определении выкупной цены суд нарушил положения ч. 7 ст. 32 ЖК РФ, неправомерно принял заключение эксперта ООО «МВМ-Оценка» ФИО2, который не рассчитал и не определил рыночную стоимость общего имущества в МКД, в т.ч. стоимость земельного участка, что повлекло занижение итоговой рыночной стоимости спорного объекта недвижимости. Ссылается на неверный расчет экспертом компенсации за непроизведенный капитальный ремонт, неправильное применение в расчете сведений о дате последнего капитального ремонта (1976 г. вместо 1970 г.), использование экспертом утративших силу нормативно – технических документов, необходимость в связи с этим проведения по делу повторной судебной оценочной экспертизы.
В судебное заседание суда апелляционной инстанции представители администрации г. Иркутска, ФКР МКД Иркутской области не явились. Суд рассмотрел дело в их отсутствие.
Заслушав доклад судьи Ананиковой И.А., объяснения Н.А.., ее представителя ФИО3, представителя ООО «СОЮЗ» ФИО4, исследовав материалы дела и новые доказательства, принятые в порядке п. 1 ст. 327.1 ГПК РФ, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав заключение прокурора Матвеевской М.С., судебная коллегия приходит к следующему.
Согласно ч. 10 ст. 32 ЖК РФ признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1 - 3, 5 - 9 данной статьи.
В силу ч. 6 ст. 32 ЖК РФ возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения.
В соответствии с ч. 7 ст. 32 ЖК РФ при определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме, в том числе рыночная стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.
Таким образом, выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, установленным ч.7 ст. 32 ЖК РФ, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, убытки, причиненные собственнику его изъятием, рыночную стоимость общего имущества в многоквартирном доме, в том числе рыночную стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.
Выкупная цена за изымаемое жилое помещение по данному делу определена судом первой инстанции на основании заключения судебной оценочной экспертизы от 27.09.2022 № 157/Н-22 эксперта ООО «МВМ-Оценка» ФИО2, из которого следует, что по состоянию на дату оценки рыночная стоимость квартиры по адресу: (данные изъяты) с учетом доли в праве общей долевой собственности на общее имущество МКД, в т.ч. земельный участок, пропорционально размеру общей площади указанного жилого помещения составляет 3 182 000 руб.; величина причиненных изъятием убытков – 113 000 руб.; величина компенсации за непроизведенный капитальный ремонт жилого дома – 532 000 руб.; всего 3 827 000 руб. (л.д. 100-179 т. 2).
Как следует из заключения эксперта ФИО2, в составе стоимости жилого помещения им была учтена стоимость доли в общем имуществе многоквартирного жилого дома, включая земельный участок, исходя из его нормативного размера, т.е. минимальной величины, необходимой для пользования домом и его обслуживания. Определив, что нормативный размер земельного участка составляет 1142 кв.м, в оставшейся части 155 кв.м (1297 кв.м – 1142 кв.м) эксперт оценил земельный участок как излишний в качестве самостоятельного объекта прав, определив стоимость доли в нем Н.А.. в размере 158 000 руб.
Между тем, имеющейся в деле выпиской из ЕГРН (л.д. 34-35, 243-245 т. 1) подтверждено, что земельный участок с кадастровым номером Номер изъят, площадью 1297 кв.м, состоит на кадастровом учете. Участвующие в деле лица не оспаривали, что указанный земельный участок предназначен для эксплуатации дома по вышеуказанному адресу, споров относительно необходимой для эксплуатации дома площади земельного участка не имелось и отсутствует в настоящем деле. Согласно постановлению администрации г. Иркутска от 20.05.2021 № 031-06-352/21 изъятию для муниципальных нужд вместе с жилыми помещениями в доме (данные изъяты) подлежит земельный участок площадью 1297 кв.м.
В этой связи у эксперта отсутствовали основания для определения нормативного размера земельного участка согласно СП 30-101-98 Свод правил по проектированию и строительству «Методические указания по расчету нормативных размеров земельных участков в кондоминиумах», излишней площади участка (155 кв.м) и дополнительной стоимости жилого помещения в виде доли в излишней площади земельного участка.
При определении компенсации за непроизведенный капитальный ремонт эксперт исходил из даты последнего капитального ремонта - 1976 г. и приватизации первого жилого помещения в МКД - 1992 г., сославшись на отсутствие в деле сведений о приватизации первого жилого помещения в данном доме. Между тем, в имеющемся в деле техническом паспорте датой капительного ремонта указан 1970 г. (л.д. 134 т. 1, л.д. 61, 83 т. 2), договором передачи жилых помещений в собственность граждан подтверждено, что первая приватизация в доме состоялась 17.01.2000 (л.д. 132, об., 141-142 т. 1).
Поскольку допущенные при проведении экспертизы нарушения не позволяют признать имеющие значение для дела обстоятельства установленными на основании экспертного заключения, правильность и обоснованность которого вызывает сомнения, судебная коллегия признала необходимым удовлетворить ходатайство Н.А.. о назначении по делу повторной судебной оценочной экспертизы для определения размера возмещения за спорное жилое помещение в соответствии с ч. 2 ст. 87 ГПК РФ, поручив ее проведение эксперту ООО «ПРОФ-ЭКСПЕРТ» ФИО5
Согласно представленному в суд апелляционной инстанции заключению от 03.07.2023 № 29 на дату проведения экспертизы возмещение за принадлежащее Н.А.. жилое помещение по правилам ч. 7 ст. 32 ЖК РФ определено как рыночная стоимость жилого помещения - 3 673 000 руб., рыночная стоимость доли в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме - 388 324 руб., рыночная стоимость доли, принадлежащей правообладателям оцениваемого жилого помещения, в праве на земельный участок - 1 103 670 руб., компенсация на непроизведенный капитальный ремонт - 464 323 руб., т.е. всего – 5 629 317 руб. без учета размера убытков, вопрос о которых для постановки эксперту участвующими в деле лицами не предлагался.
Оценивая данное заключение, судебная коллегия находит заслуживающим внимания довод Н.А. об арифметически неверном определении экспертом размера и стоимости ее доли в праве общей долевой собственности на общее имущество, земельный участок.
Согласно п. 1 ст. 37 ЖК РФ доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения.
Исходя из приведенной нормы доля в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме определяется путем деления площади помещения, находящегося в его собственности, на общую площадь всех жилых и нежилых помещений данного многоквартирного дома, принадлежащих собственникам (без учета площади помещений, входящих в состав общего имущества).
Из заключения эксперта следует, что доля собственника спорного жилого помещения рассчитана экспертом с учетом площади помещений, входящих в состав общего имущества, что противоречит приведенному законоположению. Поскольку общая площадь всех квартир в многоквартирном доме по указанному выше адресу составляет 402 кв.м (без учета площади мест общего пользования 47,5 кв.м), площадь спорной квартиры 57,6 кв.м, то доля Н.А. в праве общей собственности составит 0,1433; рыночная стоимость доли в праве общей собственности на земельный участок - 1 234 243 руб. (8 613 000 руб. * 0,1433); рыночная стоимость доли в праве общей долевой собственности на общее имущество в МКД - 434 027 руб. (47,5 кв.м*0,1433 *63 764,21 руб.).
ФИО6 относительно неправильного определения экспертом ФИО5 рыночной стоимости земельного участка под многоквартирным домом, некорректно выбранных аналогах земельных участков, допущенных экспертом неточностях в описании жилого помещения как объекта оценки, что повлекло занижение его рыночной стоимости, не могут быть приняты судебной коллегией.
Из исследовательской части заключения усматривается, что оценка жилого помещения и земельного участка осуществлялась путем сопоставления с аналогичными объектами, имеющими сходные характеристики, в наибольшей степени сопоставимые с объектами оценки с учетом месторасположения, коммуникаций, транспортной доступности, уровнем привлекательности (престижности) и пр. на основе анализа сайтов о продажах, применения сравнительного подхода, метода прямого сравнения продаж с использованием экспертом корректирующих коэффициентов. Заключение эксперта в данной части является логичным, полным, не содержит неясностей, эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, уровень его подготовки и компетентность заслуживают доверие судебной коллегии, принявшей заключение от 03.07.2023 № 29 в качестве нового доказательства в порядке п. 1 ст. 327.1 ГПК РФ.
Учитывая, что возражений относительно размера убытков, определенных экспертом ООО «МВМ-Оценка» ФИО2 в размере 113 000 руб., участвующими в деле лицами не приводилось, вопрос об определении убытков при назначении повторной судебной оценочной экспертизы судом не ставился, судебная коллегия полагает возможным признать надлежащим доказательством размера убытков в рассматриваемой ситуации заключение от 27.09.2022 № 157/Н-22.
При таком положении выкупная цена составит 5 918 593 руб., в т.ч., стоимость жилого помещения - 3 673 000 руб., рыночная стоимость доли в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме 434 027 руб., рыночная стоимость доли в праве на земельный участок – 1 234 243 руб., компенсация на непроизведенный капитальный ремонт – 464 323 руб., убытки, причиненные изъятием спорной квартиры, – 113 000 руб.
На основании изложенного решение в части размера возмещения, подлежащего выплате Н.А.. за принадлежащее ей изымаемое спорное жилое помещение, подлежит изменению в соответствии с п.п. 3,4 ч.1 ст. 330 ГПК РФ. Принимая в измененной части новое решение, судебная коллегия полагает возможным определить возмещение за изымаемое жилое помещение по адресу: (данные изъяты), кадастровый номер Номер изъят, в размере 5 918 593 руб.
Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия
ОПРЕДЕЛИЛА:
Решение Свердловского районного суда г. Иркутска от 18 ноября 2022 года в части размера возмещения, подлежащего выплате Н.А.. за принадлежащее ей изымаемое жилое помещение - квартиру общей площадью 57,6 кв.м, по адресу: (данные изъяты), кадастровый номер Номер изъят, изменить, определив возмещение за изымаемое у Н.А. указанное жилое помещение в размере 5 918 593 руб.
В остальной части решение суда оставить без изменения.
Председательствующий С.С. Амосов
Судьи И.А. Ананикова
А.Л. Малиновская