к делу № 2-2187/2023

УИД 23RS0031-01-2023-000070-14

категория 2.120 - споры, возникающие из жилищного законодательства - споры, возникающие в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

23 марта 2023 года город Краснодар

Ленинский районный суд г. Краснодара в составе:

председательствующего судьи Рысина А.Ю.,

при секретаре Харченко Г.В.,

с участием:

представителя истца ФИО1, действующего на основании доверенности <адрес>7 от ДД.ММ.ГГГГ,

представителя ответчика ФИО2, действующей на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО3 к обществу с ограниченной ответственностью «строительная компания «Миал-Строй» о возложении обязанности передать жилое помещение по договору долевого участия в строительстве,

установил:

ФИО3 обратился в суд с иском к ООО СК «Миал-Строй» о возложении обязанности передать жилое помещение по договору долевого участия в строительстве.

В обоснование исковых требований указал, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Миал-Строй» и ФИО3 заключен договор участия в долевом строительстве №. Согласно условиям договора ООО «Миал-Строй» взял на себя обязательство построить многоквартирный жилой дом по адресу: г. Краснодар <адрес> и передать в собственность истцу квартиру с номером 145. В свою очередь истец взял на себя обязательства произвести оплату вышеуказанной квартиры. Истцом полностью выполнены обязанности по оплате стоимости передаваемой квартиры. Договор зарегистрирован в ЕГРН. ООО «Миал-Строй» ликвидировано ДД.ММ.ГГГГ. На основании договора уступки права на земельный участок от ДД.ММ.ГГГГ строительство жилого дома по адресу: г. Краснодар <адрес>, завершал новый застройщик ООО СК «Миал-Строй». Многоквартирный дом достроен и введен в эксплуатацию. При этом каких-либо уведомлений о передаче обязательств по договору № от ДД.ММ.ГГГГ участия в долевом строительстве жилого дома истец не получал, согласия на заключение договора с новым застройщиком не давал. Истцом в адрес застройщика направлена претензия, в которой просил передать квартиру по акту приема-передачи, однако ответа на свою претензию не получил.

С учетом указанных обстоятельств, истец просит суд обязать ООО СК «Миал-Строй» передать в собственность ФИО3 по договору участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ жилое помещение(квартиру) по адресу: г. Краснодар <адрес>, площадью не менее 44,64 кв.м., количество комнат 1; в случае невозможности передачи жилого помещения(квартиры) взыскать с ООО СК «Миал-Строй» в пользу ФИО3 денежную сумму в размере 2 587 760 рублей, уплаченную по договору долевого участия в строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ, а также взыскать расходы по оплате государственной пошлины в размере 21 200 рублей.

В ходе судебного разбирательства истцом были дополнены исковые требования, в которых он указал, что в возражениях ответчика на исковое заявление, указано, что договор от ДД.ММ.ГГГГ №, заключенный между истцом и ООО «Миал-Строй» в 2018 году расторгнут в одностороннем порядке застройщиком в связи с неуплатой истцом стоимости приобретаемой квартиры. Однако, несмотря на установленный законом порядок одностороннего расторжения договора, каких-либо уведомлений о необходимости оплаты по договору, а также уведомлений о расторжении договора истец не получал. Ответчиком также не предоставлено доказательств уведомления истца, а также доказательств того, что договор действительно расторгнут. Оплата по договору долевого участия в строительстве от ДД.ММ.ГГГГ осуществлялась путем зачета встречных требований. ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 и ООО «КубаньТехСтрой» заключен договор займа, согласно которому ФИО3 передал ООО «КубаньТехСтрой» денежную сумму в размере 2 587 760 рублей в качестве займа, а ООО «КубаньТехСтрой» в качестве возврата суммы займа должна была передать ФИО3 квартиру в строящемся доме по адресу: г. Краснодар, <адрес>. ДД.ММ.ГГГГ между ООО Миал-Строй» и ООО «КубаньТехСтрой» заключен поставки №, согласно которому ООО «КубаньТехСтрой» вязло на себя обязательство по поставке для нужд ООО «Миал-Строй» бетона марок 100 350, в свою очередь, согласно дополнительного соглашения № к вышеуказанному договору ООО «Миал-Строй» взяло на себя обязательство оплатить товар, поставляемый ООО «КубаньТехСтрой», путем передаче последней в собственность квартир №, 109, 131, 383, 249, в строящемся доме по адресу: г. Краснодар, <адрес>. Согласно письму от ДД.ММ.ГГГГ адресованному ООО «КубаньТехСтрой» к ООО «Миал-Строй», ООО «КубаньТехСтрой» просит осуществить зачет встречных требований по оплате поставки товара путем передачи <адрес>, по адресу: г. Краснодар, <адрес> собственность ФИО3 Именно данные обстоятельства послужили основанием для заключения договора участия в долевом строительстве между ООО «Миал-Строй»» и ФИО3 При этом доказательством фактически выполненных ООО «КубаньТехСтрой» обязательств перед ООО «Миал-Строй» по поставке товара и как следствие оплаты стоимости <адрес>, является справка, выданная ООО «МИАЛ-СТРОЙ» об отсутствии задолженности по ДДУ. Каких-либо запретов на оплату стоимости жилых помещений путем зачета встречных требований ФЗ «Об участии в долевом строительстве» не содержит. Согласно представленного ответчиком договора уступки прав и обязательств с передачей функций застройщика от ДД.ММ.ГГГГ ООО «Миал-Строй» передал ООО «СК «Миал-Строй» права и обязанности застройщика по строительству жилого дома по адресу: г. Краснодар, <адрес>. Таким образом, у истца возникает законное право требования передачи жилого помещения по договору долевого участия в строительстве, либо возврате ранее уплаченной суммы по данному договору к новому застройщику.

В судебное заседание истец ФИО3 не явился, воспользовался предоставленным статьей 48 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее ГПК РФ) правом ведения дела через представителя.

В судебном заседании представителя истца ФИО1, действующий на основании доверенности, поддержал заявленные исковые требования, настаивал на их удовлетворении в полном объеме.

Представитель ответчика ООО «СК «Миал-Строй» ФИО2, действующий на основании доверенности, в судебном заседании исковые требования не признал, просил в их удовлетворении отказать, по доводам изложенным в письменном отзыве.

Суд, исследовав материалы дела, выслушав мнения представителей сторон, считает исковые требования необоснованными и неподлежащими удовлетворению.

Согласно ст. 27 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» действие настоящего Федерального закона распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после вступления в силу настоящего Федерального закона, то есть с 01.04.2005.

В соответствии с ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В силу ч. 1 ст. 6 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи.

Согласно положениям ст. 12 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

В силу ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Миал-Строй» и ФИО3 заключен договор участия в долевом строительстве №, по условиям которого застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и с привлечением других лиц построить «объект» и после разрешения на ввод в эксплуатацию передать в собственность дольщика в указанном в настоящем договоре жилом доме квартиру, для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, а дольщик обязуется оплатить обусловленную договором цену и принять квартиру.

Согласно условиям договора № объектом строительства является однокомнатная квартира проектной общей площадью 46,21 кв.м., в том числе проектной жилой площадью 44,64 кв.м., в подъезде 2, на 11 этаже жилого дома, расположенного по адресу: г. Краснодар, <адрес>. Согласно п. 3.1 цена договора составляет 2 587 760 руб.

В пунктах 1.3 и 1.4 договора участия в долевом строительстве стороны согласовали срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства - второе полугодие 2018.

Пунктом 2.1.4 договора предусмотрено, что в случае если строительство объекта не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца по истечении предусмотренного договором срока окончания строительства обязан направить дольщику соответствующую информацию и предложение об изменении условий договора. Договор зарегистрирован в органах Росреестра ДД.ММ.ГГГГ №.

ООО «Миал-Строй» осуществляло строительство объекта «Жилой комплекс по <адрес> в г. Краснодаре» - 24-этажный жилой дом с подземной парковкой, расположенного по адресу: г. Краснодар, Западный внутригородской округ, <адрес>, на земельном участке с кадастровым номером №, находящимся в аренде согласно договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ, в соответствии с разрешением на строительство от ДД.ММ.ГГГГ №RU №p, выданным департаментом архитектуры и градостроительства муниципального образования город Краснодар.

ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Миал-Строй» (Застройщик) и ООО «Маяк» (дольщик) заключен договор участия в долевом строительстве жилого <адрес>, по условиям которого в порядке и на условиях, предусмотренных настоящим договором, застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и с привлечением других лиц построить «Объект» и после разрешения на ввод в эксплуатацию передать в собственность Дольщика в указанном в настоящем договоре жилом доме следующую квартиру, для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, а Дольщик обязуется оплатить обусловленную договором цену и принять Квартиру (квартира строительный №).

ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Маяк» (цедент) и ФИО4 (цессионарий) заключен договор уступки права (требования). Согласно данному договору цедент уступает, а цессионарий принимает право (требование) к застройщику на квартиру строительный №.

ДД.ММ.ГГГГ приказом департамента архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город Краснодар № в разрешение на строительство от ДД.ММ.ГГГГ № №-р внесены следующие изменения: раздел «наименование застройщика, полное наименование организации - для юридических лиц)» слова - «Обществу с ограниченной ответственностью «Миал-Строй» г. Краснодар, <адрес> ИНН №» заменить словами «Обществу с ограниченной ответственностью «Миал-Строй» г. Краснодар, <адрес>, оф. 310 ИНН №».

01.07.2019 между ООО «Миал-Строй» и ООО Строительная компания «Миал-Строй» заключен договор уступки аренды земельного участка, по условиям которого ООО «Миал-Строй» уступает, а ООО Строительная компания «Миал-Строй» принимает права и обязанности арендатора земельного участка по договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному между ООО «Миал-Строй» и ИП ФИО5, ИП ФИО6, ИП ФИО7, ИП ФИО8 на срок до ДД.ММ.ГГГГ. Предметом договора является земельный участок с кадастровым номером №, площадью 11 321 кв.м., расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Краснодар, Западный внутригородской округ, <адрес>. Договор зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, регистрационная запись № от ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ приказом департамента архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город Краснодар № в разрешение на строительство от ДД.ММ.ГГГГ № №-3773-р внесены следующие изменения: раздел «наименование застройщика, полное наименование организации - для юридических лиц» слова «Обществу с ограниченной ответственностью «Миал-Строй» гор. Краснодар, <адрес> оф. 310 ИНН №» заменить словами «Обществу с ограниченной ответственностью «Строительная компания «Миал-Строй» гор. Краснодар, <адрес>, оф. 310 ИНН №».

Согласно п. 2.3.3 договора долевого участия застройщик вправе совершать с третьим лицом сделку по перемене лица в обязательстве (уступка прав и/или перевод долга по настоящему договору) по цене и на условиях по своему усмотрению. При этом, дольщик, подписывая настоящий договор заранее выражает свое согласие на заключение застройщиком такой сделки с третьим лицом по перемене лица в обязательстве (как на уступку прав застройщика, так и на перевод своего долга), и обязуется исполнять в полном объеме свои обязательства с новым контрагентом так же как и с застройщиком.

ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Миал-Строй» и ООО «Строительная компания «Миал-Строй» заключен договор уступки прав и обязанностей с передачей функций застройщика.

Согласно п. 1.1 данного договора цедент по настоящему договору уступает цессионарию совокупность прав и обязанностей в отношении права застройки объекта капитального строительства «Жилой Комплекс по <адрес> в г. Краснодаре» - 24 этажный жилой дом с подземной парковкой; 10 этажное административно-офисное здание; 2-этажная подземная парковка, на земельном участке площадью 11321 кв.м. с кадастровым номером №, расположенного по адресу: г. Краснодар, <адрес> внутригородском округе, строящегося в соответствии и на основании разрешения на строительство №-р от ДД.ММ.ГГГГ с учетом корректировки №, корректировки № и корректировки №.

В соответствии с п. 1.2 передаваемые цедентом права и обязанности включают передачу следующих прав, обязательств и документов:

незавершенный капитальным строительством объект в сумме капитальных расходов на его сооружение в размере 1 426 788 050,60 руб., согласно инвентаризационной описи (Приложение №);

уступается право аренды земельного участка с кадастровым номером №:82 (уступка оформляется отдельным договором и подлежит регистрации в Росреестре по Краснодарскому краю). Цессионарий принимает на себя обязанности по уплате кредиторской задолженности (с согласия кредиторов) по договорам аренды земельного участка с кадастровым номером 23:№, имеющиеся до подписания договора уступки;

- техническая и проектная документация на объект;

- вся документация на прилегающие объекты (объекты водо-, тепло- и электроснабжения);

- технические условия;

- проектные декларации с соответствующими изменениями;

- с момента регистрации в Росреестре дополнительных соглашений к договорам долевого участия в строительстве передаются требования и обязательства по дебиторской и кредиторской задолженности по всем ранее заключенным договорам долевого участия, с одновременной передачей самих договоров долевого участия (Приложение №). Во избежание приостановки финансирования объекта строительства денежные средства, поступаемые на счет цедента по ранее заключенным договорам долевого участия, либо перечисляются на счет цессионария, либо расходуются по распоряжению цессионария;

- уступаются, с момента подписания соответствующих договоров уступки, права требования и обязательства по договорам с подрядчиками и поставщиками согласно списку (Приложение №);

- цессионарий принимает на себя права и обязанности по договорам долевого участия с момента регистрации дополнительных соглашений к данным договорам долевого участия в Росреестре, заключенным цедентом. Цессионарий обязуется заключить со всеми участниками долевого строительства соглашения о перемене лиц в обязательствах и принять меры для регистрации данных дополнительных соглашений в Управлении Росреестра по Краснодарскому краю.

На основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ право собственности земельным участком с кадастровым номером №:22 перешло к ООО «Строительная компания «Миал-Строй».

Таким образом, согласно вышеуказанных договоров и приказов департамента архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город Краснодар, ООО «Строительная компания «Миал-Строй» является собственником земельного участка и незавершенного капитальным строительством объекта, застройщиком объекта «Жилой комплекс по <адрес> в г. Краснодаре» - 24-этажный жилой дом с подземной парковкой, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Краснодар, Западный внутригородской округ, <адрес>, на земельном участке с кадастровым номером №:22, и согласно условий договора права и обязательства перед участником долевого строительства возникают с момента подписания дополнительного соглашения.

ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Строительная компания «Миал-Строй» и ФИО4 подписано дополнительное соглашение к договору № от ДД.ММ.ГГГГ участия в долевом строительстве жилого дома и договору уступки права (требования) от ДД.ММ.ГГГГ согласно которого: - в связи со сменой застройщика объекта строительства с ООО «Миал-Строй» на ООО «СК «Миал-Строй» внесены соответствующие изменения в договор № от ДД.ММ.ГГГГ ООО «СК «Миал-Строй» с согласия дольщика принимает все права и обязательства Застройщика по договору № от ДД.ММ.ГГГГ; - предполагаемый срок окончания строительства объекта - первое полугодие 2021;- срок передачи квартиры дольщику - второе полугодие 2021.

Согласно п. 5 данного дополнительного соглашения дольщик соглашается, что у него отсутствуют какие-либо финансовые претензии (судебные, досудебные) к Застройщику, в том числе право требования неустойки, предусмотренные Законом РФ от ДД.ММ.ГГГГ № «О защите прав потребителей».

ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Строительная компания «Миал-Строй» (застройщик) и ФИО4 (участник долевого строительства) подписан акт приема-передачи квартиры.

Согласно п. 1 данного акта в соответствии с договором участия в долевом строительстве жилого <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ застройщик передал, а участник долевого строительства принял квартиру со следующими характеристиками: <адрес> (строительный №), общая площадь, с учетом холодных помещений, 47.49 кв.м., общая площадь, без учета холодных помещений, 45.9 кв.м., жилая площадь 19.5 кв.м., этаж 11, подъезд/корпус/секция 2, количество комнат 1.

Согласно п. 3.1. договора участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ цена договора рассчитывается из стоимости одного квадратного метра 56 000 рублей и составляет 2 587 760 рублей и разделяется следующим образом: на сумму денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и на сумму денежных средств на оплату услуг застройщика, которая составляет 5 (пять) процентов от цены договора плюс экономия застройщика по окончании строительства объекта из всех полученных от участников долевого строительства денежных средств по договорам участия в долевом строительстве на указанный объект.

В соответствии с п. 3.2. данного договора оплата производится дольщиком путем перечисления на расчетный счет или внесением в кассу застройщика денежных средств в полном объеме в течение 5 рабочих дней со дня государственной регистрации настоящего договора.

Согласно п. 3 ст. 5 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» уплата цены договора производится после государственной регистрации договора путем внесения платежей единовременно или в установленный договором период в безналичном порядке.

В соответствии с п. 5 ст. 5 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» в случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем внесения платежей в предусмотренный договором период, систематическое нарушение участником долевого строительства сроков внесения платежей, то есть нарушение срока внесения платежа более чем три раза в течение двенадцати месяцев или просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца, является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в порядке, предусмотренном статьей 9 настоящего Федерального закона.

Согласно п. 1 ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Так, доказательства оплаты цены договора участия в долевом строительстве жилого <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ в материалы дела истцом не представлено, что и явилось основанием для одностороннего расторжения ООО «СК «Миал-Строй» вышеуказанного договора долевого участия.

В соответствии со ст. 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Довод истца о том, что оплата по договору долевого участия в строительстве от ДД.ММ.ГГГГ осуществлялась путем зачета встречных требований суд считает несостоятельным, в связи с тем, что деятельность ООО «Миал-Строй» согласно данным ЕГРЮЛ прекращена в связи с ликвидацией, о чем свидетельствует соответствующая запись от ДД.ММ.ГГГГ, указанные истцом договор займа и договор поставки, заключенные с ООО «Миал-Строй» в данном случае не могут служить подтверждением оплаты по договору долевого участия в строительстве от ДД.ММ.ГГГГ.

Оснований полагать ответчика правопреемником прекратившего деятельность юридического лица в части, договора заключенного с истцом в 2016 году у суда не имеется.

Таким образом, оценив в совокупности все доказательства, собранные по делу и исследованные в судебном заседании, суд приходит к выводу, что требования истца являются необоснованными и удовлетворению не подлежат.

На основании вышеизложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

в удовлетворении исковых требований ФИО3 к обществу с ограниченной ответственностью «строительная компания Миал-Строй» о возложении обязанности передать жилое помещение по договору долевого участия в строительстве отказать в полном объеме.

Решение может быть обжаловано путем подачи апелляционной жалобы в Краснодарский краевой суд через Ленинский районный суд г. Краснодара в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Мотивированное решение составлено ДД.ММ.ГГГГ.

Председательствующий: А.Ю. Рысин