Дело № 3а-260/2022

УИД 76OS0000-01-2021-000171-38

Мотивированное решение изготовлено 20 июня 2022 года

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

город Ярославль 6 июня 2022 года

Ярославский областной суд в составе:

председательствующего судьи Сингатулиной И.Г.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Масловой С.В.,

с участием представителя административного истца – адвоката Кузьминой О.Ю., действующей по ордеру от 13 мая 2022 года,

иные лица, участвующие в деле, не явились,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости,

установил:

ФИО1 обратилась в суд с административным иском, просила установить кадастровую стоимость в отношении следующих объектов:

-земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: , категория: «земли населенных пунктов», вид разрешенного использования: «для эксплуатации нежилого здания бытовок», площадью 5 515 кв.м, в размере равном его рыночной стоимости 5 491 000 рублей по состоянию на 1 января 2019 года;

-земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: , категория: «земли населенных пунктов», вид разрешенного использования: «для эксплуатации зданий мастерских, гаража, склада», площадью 12 025 кв.м, в размере равном его рыночной стоимости 9 288 000 рублей по состоянию на 1 января 2019 года;

-земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: , категория: «земли населенных пунктов», вид разрешенного использования: «для эксплуатации нежилых помещений», площадью 3 157 кв.м, в размере равном его рыночной стоимости 3 143 000 рублей по состоянию на 1 января 2019 года.

В обоснование исковых требований в заявлении указано, что административному истцу на праве собственности принадлежат вышеуказанные земельные участки. Установленная в отношении данных объектов кадастровая стоимость значительно превышает их рыночную стоимость, определенную отчетом ООО «Яр-Оценка» №109/2022 от 25 апреля 2022 года. Завышение кадастровой стоимости объектов недвижимости влечет за собой пропорциональное увеличение земельного налога. Права и законные интересы административного истца в данном случае нарушены.

Административный истец ФИО1 извещена о месте и времени рассмотрения дела, в судебное заседание не явилась, направила в суд представителя по ордеру адвоката Кузьмину О.Ю., которая исковые требования поддержала по изложенным основаниям, просила их удовлетворить. Дала пояснения в соответствии с текстом административного искового заявления.

Административный ответчик департамент имущественных и земельных отношений Ярославской области представителя в судебное заседание не направил. В письменном отзыве исковые требования не признал в связи с отсутствием в деле достоверных доказательств величины рыночной стоимости объектов недвижимости административного истца. По мнению автора отзыва, представленный административным истцом отчет оценки рыночной стоимости объектов не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности. Изложены замечания относительно отчета определения рыночной стоимости объектов недвижимости.

Заинтересованным лицом Управлением Росреестра по Ярославской области представлен письменный отзыв, в котором учреждение просит рассмотреть дело в отсутствии представителя. Также указано, что Управление не наделено полномочиями по оценке корректности результатов определения рыночной стоимости, в том числе делать выводы о качестве проведенной оценки, правильности выбранной методологии и обоснованности сделанных оценщиком выводов. Разрешение административного иска Управление оставило на усмотрение суда.

От заинтересованного лица ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» в лице филиала по Ярославской области поступил письменный отзыв, в котором учреждение просит рассмотреть дело без участия своего представителя, оставило разрешение административного иска на усмотрение суда.

Заинтересованные лица ГБУ Ярославской области «Центр кадастровой оценки и рекламы», мэрия г.Ярославля о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежаще, представителей в судебное заседание не направили.

Судом на основании части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) дело рассмотрено при имеющейся явке.

Заслушав объяснения представителя административного истца Кузьминой О.Ю., исследовав письменные материалы дела, оценив доказательства в совокупности, суд приходит к следующему.

Согласно статье 66 Земельного кодекса РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением установленных законом случаев. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу). Рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с Федеральным законом об оценочной деятельности. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В соответствии с положениями части 1 статьи 245, статьи 248 КАС РФ, статьи 22 Федерального закона от 03 июня 2016 года №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости помимо прочего, является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Кроме того, возможность защиты нарушенных прав собственников недвижимого имущества путем установления кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости и внесения рыночной стоимости в Единый государственный реестр недвижимости согласуется также с позицией Пленума Верховного Суда Российской Федерации, выраженной в постановлении от 30 июня 2015 года №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами, дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости».

Судом установлено, что административный истец является собственником следующих объектов: земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: ; земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: ; земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: .

Приказом департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от 21 октября 2019 года №20-н утверждена кадастровая стоимость в отношении земельных участков с кадастровыми номерами: №, №, № и по состоянию на 1 января 2019 года составила 6 579 781,05 рублей, 14 188 297,50 рублей, 3 766 521,99 рублей

соответственно (выписки из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости от 13 мая 2022 года).

В соответствии с пунктом 5 статьи 65 Земельного кодекса РФ кадастровая стоимость земельного участка устанавливается, в том числе для целей налогообложения.

Правоотношения заявителя по определению земельного налога, являются публичными, вопрос определения земельного налога урегулирован Налоговым кодексом Российской Федерации (абзац 1 пункта 1 статьи 387, пункт 1 статьи 388, пункт 1 статьи 390, пункт 1 статьи 391, пункт 1 статьи 396), нормативным актом представительного органа муниципального образования Российской Федерации (Решение муниципалитета г. Ярославля от 7 ноября 2005 года №146 «О земельном налоге»).

Таким образом, изменение размера земельного налога, в том числе его уменьшение, для заявителя возможно путем оспаривания кадастровой стоимости принадлежащего земельного участка.

При таких обстоятельствах, суд полагает, что административный истец в силу статьи 245 КАС РФ, статьи 22 Федерального закона 03 июня 2016 года №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» обладает правом оспаривания результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, принадлежащих ему на праве собственности.

Согласно пункту 19 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» обязанность доказать величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе (административном истце) (часть 5 статьи 247 и часть 1 статьи 248 КАС РФ).

Если административный ответчик возражает против удовлетворения заявления, он обязан доказать достоверность сведений об объекте, использованных при определении его кадастровой стоимости, недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных заявителем, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.

Административным истцом в обоснование заявленных требований представлен отчет № 109/2022 от 25 апреля 2022 года, выполненный оценщиком ООО «Яр-Оценка», согласно которому по состоянию на 1 января 2019 года стоимость земельного участка с кадастровым номером № составила 5 491 000 рублей, земельного участка с кадастровым номером № - 9 288 000 рублей, земельного участка с кадастровым номером № - 3 143 000 рублей.

Исходя из статьи 59, части 2 статьи 246 КАС РФ, при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки одним из допустимых доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.

В силу статьи 12 Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности) итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В пункте 20 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» указано, что исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности). При этом суду надлежит выяснить, отвечает ли лицо, составившее отчет о рыночной стоимости, требованиям законодательства об оценочной деятельности, предъявляемым к оценщикам.

Общие требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки закреплены в статье 11 Закона об оценочной деятельности.

В соответствии с положениями приведенной нормы отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

Аналогичные требования к содержанию отчета установлены пунктом 5 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО №3)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года №299 (далее - ФСО №3).

Исследование отчета ООО «Яр-Оценка» по правилам статьи 84 КАС РФ с учетом дополнительных письменных пояснений оценщика ФИО3 к отчету, дает основания суду для вывода о том, что они являются допустимыми доказательствами.

Оценщик ФИО3 соответствует требованиям, предъявляемым к оценщикам, имеет специальное образование и квалификацию, Полномочия, компетенция и квалификация оценщика подтверждены приложенными к отчету об оценке документами.

При проведении оценки оценщик руководствовался нормами действующего законодательства, в том числе Федеральным законом от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральными стандартами оценки. Отчет составлен в соответствии с требованиями действующего законодательства, предъявляемыми к отчетам об оценке объекта недвижимости, содержит описание объектов оценки, объектов-аналогов, методику их отбора, сопоставления, аргументацию применения необходимых корректировок. Итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемых объектов недвижимости не является произвольным. Содержащиеся в отчете сведения дают надлежащее представление о местоположении объектов-аналогов и иных их характеристиках, учтенных оценщиком при расчете итоговой величины рыночной стоимости спорных объектов недвижимости. В отчете имеются ссылки на источники используемой информации, содержащими все необходимые сведения, позволяющие сделать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, приложены копии материалов и распечаток.

Заявляя возражения относительно отчета ООО «Яр-Оценка», административный ответчик выражает несогласие относительно примененной оценщиком корректировки на вид права в размере 1,33 (усредненное значение), указывая, что оценщику необходимо самостоятельно провести анализ рынка для дополнительных сопоставлений с «рынком» выбранных значений из справочника оценщика недвижимости. При использовании метода парных продаж (аналог №3 и аналог №5) разница в стоимости данных объектов, отличающихся одним фактором «вид права», составляет 2,5 раза, что значительно превышает значение 1,33, поэтому корректнее использовать значение из расширенного интервала, приведенного в Справочнике оценщика недвижимости – 2018. Земельные участки часть 2, под редакцией ФИО2, - 1,52. Также административный ответчик указывает на безосновательное применение понижающей корректировки «на свободный доступ» к объектам-аналогам, которые обеспечены свободным подъездом, в то время как к объектам оценки свободный доступ отсутствует.

Процедура отбора аналогов достаточно полно и подробно изложена в отчете и соответствует требованиям пункта 5 ФСО №3, пункта 22 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО №7)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года №611. В отчете приведено обоснование применения к указанным объектам-аналогам соответствующих корректировок.

В соответствии с подпунктом «д» пункта 22 ФСО №7 в зависимости от имеющейся на рынке исходной информации в процессе оценки недвижимости могут использоваться качественные методы оценки (относительный сравнительный анализ, метод экспертных оценок и другие методы), количественные методы оценки (метод регрессионного анализа, метод количественных корректировок и другие методы), а также их сочетания.

При применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.

Вопреки доводам административного ответчика, оценщик, в компетенцию которого входит выбор корректировок в зависимости от ценообразующих факторов, обосновал необходимость либо отсутствие необходимости их введения, в том числе относительно корректировки на вид права, на свободный доступ.

Из отчета ООО «Яр-оценка» видно, что в расчетах сравнительным подходом корректировка на вид права выполнена с учетом данных, содержащихся в Справочнике оценщика недвижимости. Земельные участки, часть 2, под редакцией ФИО2 Объект-аналог №5 находится в аренде, поэтому корректировка 1,33 применена оценщиком обоснованно.

Для объективного результата при применении метода парных продаж необходимо использовать среднее значение по нескольким парам цен, а не по одной паре, как на это указывает административный ответчик. Использование метода парных продаж на одной паре сравнения, вместо двух или трех, приведет к ненадежному расчету поправок либо поставит под сомнение практическую пригодность метода расчета по одной паре. Кроме того, в большинстве случаев метод парных продаж дает большой разброс поправочных коэффициентов, что является одной из основных причин низкой воспроизводимости результатов оценки.

Свободный доступ ко всем объектам оценки отсутствует, поскольку объекты оценки расположены на территории завода «Лакокраска», от улицы Полушкина Роща участки отделены железнодорожными путями и участками, принадлежащими иным лицам на праве собственности. Соответствующее обоснование к отчете ООО «Яр-оценка» оценщиком приведено со ссылкой на фото и картографический материал.

Не могут быть признаны заслуживающими внимания доводы административного ответчика о безосновательности исключения из выборки объектов-аналогов №2 и №6 при определении итоговой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами № и №.

Из отчета усматривается, что для проверки однородности выборки оценщиком использован коэффициент вариации. Приводя выборку к условиям однородности, оценщик осуществляет постепенное удаление из расчетов значение, имеющее наибольшее отклонение от среднего.

С учетом изложенного, оснований согласиться с данным замечанием административного ответчика, у суда не имеется.

Возражений относительно достоверности отчета в иных частях лицами, участвующими в деле, не заявлено.

В соответствии с частью 1 статьи 14 КАС РФ административное судопроизводство осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон.

Не соглашаясь с оценкой рыночной стоимости объектов оценки, установленной на основании отчета оценщика ООО «Яр-Оценка», административный ответчик и заинтересованные лица доказательств иной стоимости не представили, о назначении судебной экспертизы не ходатайствовали.

Нарушений оценщиком требований федеральных стандартов оценки, предъявленных к форме и содержанию заключения, к описанию объектов оценки, к методам расчета рыночной стоимости конкретного объекта оценки, к самой методике расчета, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости объектов исследования, не установлено. Таким образом, оценка рыночной стоимости объектов административного истца выполнена оценщиком в соответствии с требованиями законодательства об оценочной деятельности, полученная по результатам оценки величина рыночной стоимости данных объектов является достоверной. В связи с этим, рыночная стоимость земельных участков подлежит установлению в размере, определенном в отчете ООО «Яр-Оценка» №109/2022 от 25 апреля 2022 года.

Поскольку административный истец обладает правом заявления требований о пересмотре кадастровой стоимости принадлежащих ему объектов недвижимости, в связи с установлением рыночной стоимости на дату определения их кадастровой стоимости, размер рыночной стоимости объектов подтвержден достаточными и допустимыми доказательствами, суд полагает, что административное исковое заявление ФИО1 подлежит удовлетворению.

Ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления (пункт 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости»).

Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости объектов недвижимости является дата обращения административного истца с настоящим административным иском в суд – 13 мая 2022 года.

Руководствуясь статьями 175 – 180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: , категория: «земли населенных пунктов», вид разрешенного использования: «для эксплуатации нежилого здания бытовок», площадью 5 515 кв.м, в размере равном его рыночной стоимости 5 491 000 рублей по состоянию на 1 января 2019 года.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: , категория: «земли населенных пунктов», вид разрешенного использования: «для эксплуатации зданий мастерских, гаража, склада», площадью 12 025 кв.м, в размере равном его рыночной стоимости 9 288 000 рублей по состоянию на 1 января 2019 года.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: , категория: «земли населенных пунктов», вид разрешенного использования: «для эксплуатации нежилых помещений», площадью 3 157 кв.м, в размере равном его рыночной стоимости 3 143 000 рублей по состоянию на 1 января 2019 года.

Дата подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости – 13 мая 2022 года.

Решение является основанием для внесения изменений в Единый государственный реестр недвижимости.

Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Ярославский областной суд в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья И.Г. Сингатулина