Дело № 2-3362/2025
УИД 16RS0042-03-2025-001438-90
РЕШЕНИЕ
именем Российской Федерации
14 марта 2025 года г. Набережные Челны РТ
Набережночелнинский городской суд Республики Татарстан в составе председательствующего судьи Карамова И.Д.,
при секретаре судебного заседания Калимуллиной А.М.,
с участием представителя истца ФИО1,
ответчика ФИО3,
представителя ответчика ФИО5 – ФИО7,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску общества с ограниченной ответственностью «РАВА и К» к ФИО3, ФИО5 о признании договора купли-продажи нежилого помещения недействительным, применении последствий недействительности сделки,
установил:
ООО «РАВА и К» обратилось в суд с иском к ФИО3, ФИО5 о признании договора купли-продажи нежилого помещения ... от ..., заключенного между ФИО3 и ФИО5, недействительным, применении последствий недействительности сделки, указывая, что ООО «РАВА и К» является собственником 16/17 доли земельного участка общей площадью ... а также расположенных на указанном земельном участке нежилых помещений с кадастровыми номерами ... ... которые являются частью одного здания и находятся по адресу: .... 1/17 доля вышеуказанного земельного участка, а также нежилое помещение с кадастровым номером ..., по адресу: ... которое также является частью вышеуказанного здания, ранее также принадлежали истцу, однако ... были проданы им на основании договора купли-продажи земельного участка с нежилым помещением .... Ввиду того, что принадлежащие ... доля в земельном участке и нежилое помещение фактически находятся в пределах земельного участка и здания, принадлежащих ООО «РАВА и К», при заключении договора купли-продажи ... сторонами по договору было оговорено, что за истцом сохранится преимущественное право покупки продаваемых объектов недвижимости – во избежание риска делить здание с недобросовестными соседями. Таким образом, ... ООО «РАВА и К» заключило с .... договор о предоставлении преимущественного права приобретения имущества, в соответствии с которым в случае намерения реализовать недвижимое имущество или его часть путем продажи постороннему лицу, ФИО8 обязалась известить истца о своем намерении в письменной форме с указанием цены и других условий, на которых продает его. ... ... передала недвижимое имущество на основании договора дарения доли земельного участка с нежилым помещением своей сестре ФИО3 Указанная сделка была согласована с ООО «РАВА и К», в результате чего ФИО3 обязалась принять на себя обязательства о предоставлении истцу преимущественного права покупки и ... между сторонами был заключен договор о предоставлении преимущественного права приобретения имущества. В январе 2025 года стало известно, что в ... года ФИО3 продала недвижимое имущество. В соответствии с договором купли-продажи нежилого помещения ... от ... ФИО6, действуя от имени ФИО3 на основании нотариальной доверенности, продал недвижимое имущество ФИО5 за 59000000 рублей. При этом ФИО6 осуществил указанную сделку без ведома ФИО3 и против ее воли, в результате чего денежных средств по договору она не получила. Таким образом, независимо от того, был ли заключен оспариваемый договор с ведома ФИО3 или без ее ведома и против ее воли, сам факт его заключения нарушил права истца, установленные заключенным между ФИО3 и истцом договором о предоставлении преимущественного права приобретения имущества от ....
Представитель истца в судебном заседании исковые требования поддержал в полном объеме.
Ответчик ФИО3 в судебном заседании исковые требования признала.
Определением суда от ... отказано ФИО3 в принятии признания иска ООО «РАВА и К» к ФИО3, ФИО5 о признании договора купли-продажи нежилого помещения недействительным, применении последствий недействительности сделки.
Представитель ответчика ФИО5 в судебном заседании исковые требования не признал, просил применить срок исковой давности.
Третье лицо ФИО6 в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом.
Суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.
Выслушав в судебном заседании представителей сторон, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
Согласно положениям статьи 246 Гражданского кодекса Российской Федерации распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.
Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных ст. 250 ГК РФ.
Согласно статье 250 Гражданского кодекса Российской Федерации, при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.
Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.
Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.
Особенности извещения участников долевой собственности о намерении продавца доли в праве общей собственности продать свою долю постороннему лицу могут быть установлены федеральным законом.
При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.
Уступка преимущественного права покупки доли не допускается.
Согласно пункту 14 Постановления Пленума Верховного Суда N 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 22 от ... «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой собственности и других вещных прав» по смыслу пункта 3 статьи 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности с нарушением преимущественного права покупки других участников долевой собственности любой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев со дня, когда ему стало известно или должно было стать известно о совершении сделки, требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.
Исковые требования, предъявленные с пропуском указанного срока, удовлетворению не подлежат. В то же время по заявлению гражданина применительно к правилам статьи 205 ГК РФ этот срок может быть восстановлен судом, если гражданин пропустил его по уважительным причинам.
В случае нарушения права преимущественной покупки сособственника недвижимого имущества судебный акт, которым удовлетворен иск о переводе прав и обязанностей покупателя, является основанием для внесения соответствующих записей в ЕГРП.
Следует иметь в виду, что истец в этом случае не имеет права на удовлетворение иска о признании сделки недействительной, поскольку гражданским законодательством предусмотрены иные последствия нарушения требований пункта 3 статьи 250 ГК РФ.
Истцом заявлены требования о признании договора купли-продажи недействительными. В качестве последствий признания договора недействительным, истец просит суд аннулировать регистрацию права собственности ответчика ФИО2 на спорное нежилое помещение.
Как следует из материалов дела, ООО «РАВА и К» является собственником 16/17 доли земельного участка общей площадью ... кв.м., с кадастровым номером ... а также расположенных на указанном земельном участке нежилых помещений с кадастровыми номерами № ... которые являются частью одного здания и находятся по адресу: ... (л.д.9-41).
... между ООО «РАВА и К» и ФИО4 был заключен договор купли-продажи (купчая) доли земельного участка с нежилым помещением, в соответствии с которым ООО «РАВА и К» продало ФИО4, принадлежащее ему по праву собственности нежилое помещение площадью ... кв.м., расположенное на втором этаже нежилого строения-магазина, которое состоит из кирпичного строения общей полезной площадью ... долю земельного участка, площадью ... кв.м. с кадастровым номером ..., находящихся по адресу: ... (л.д.42-44).
В этот же день, ... между ООО «РАВА и К» и ФИО4 подписан договор о предоставлении преимущественного права приобретения указанного имущества (л.д.60).
Впоследствии, ... ФИО4 подарила ФИО3 принадлежащее на праве собственности нежилое помещение общей площадью ....м., 1/17 долю земельного участка, расположенные по адресу: ... (л.д.61-65).
... ФИО3 и ООО «РАВА и К» заключили договор о предоставлении преимущественного права приобретения указанного имущества (л.д.66-67).
... между ФИО3, в лице ФИО6, действующего на основании доверенности, и ФИО5, был заключен договор купли-продажи нежилого помещения ..., в соответствии с которым продавец передал в собственность ФИО5 нежилое помещение, кадастровый ..., 1/17 долю в праве общей долевой собственности на земельный участок под ним, по адресу: ..., стоимостью ... копеек (л.д.68-69).
Из пункта 2.2. договора следует, что сумма договора вносится единовременно, в момент подписания сторонами договора.
... между сторонами подписан передаточный акт (л.д.70).
Разрешая заявленные требования, суд приходит к выводу о том, что оспариваемый договор купли-продажи недействительным признан быть не может, поскольку положениями пункта 3 статьи 250 ГК РФ предусмотрены иные последствия нарушения преимущественного права покупки, а не признание сделки недействительной согласно статье 168 ГК РФ как заявлено истцом. Требований о переводе прав покупателя на него истец не заявлял.
Судом неоднократно разъяснено право истца о возможности заявления требования о переводе прав и обязанностей покупателя на истца, кроме того представитель ответчика ФИО5 в судебном заседании предложил выкупить спорную долю за цену приобретения доли ФИО5 у ФИО3 фактически предложив истцу разрешить возможное нарушенное право истца во внесудебном порядке, представитель истца ООО «РАВА и К» на заявленных исковых требованиях настоял, ответчик ФИО3 указанные требования признала.
При этом, в любом случае оснований для признания сделок недействительными по причине нарушения преимущественного права истца на основании статьи 250 ГК РФ на покупку не имелось, поскольку при нарушении такого права законом предусмотрен иной способ защиты права - о переводе прав и обязанностей покупателя на истца, таких требований в рамках рассмотрения настоящего дела ООО «РАВА и К» не заявлялось, сведений о наличие реальной возможности приобрести долю в праве на спорное нежилое помещение, факт наличия необходимых денежных средств, как на момент заключения оспариваемой сделки, так и на момент рассмотрения дела судом не подтвержден.
Представителем ответчика завалено о применении сроков исковой давности по требованию о переводе прав и обязанностей покупателя на истца, вместе с тем данных требований истцом не заявлено.
Руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
решил:
в удовлетворении исковых требований общества с ограниченной ответственностью «РАВА и К» (ИНН <***>) к ФИО3, ФИО5 ...) о признании договора купли-продажи нежилого помещения ... от ... недействительным, применении последствий недействительности сделки отказать.
Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Татарстан в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Набережночелнинский городской суд Республики Татарстан.
Судья «подпись» Карамов И.Д.
Мотивированное решение изготовлено ....