Дело №

УИД №RS0№-36

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

05 сентября 2023 года <адрес>

Дёмский районный суд <адрес> Республики Башкортостан в составе:

председательствующего судьи Салишевой А.В.,

при секретаре Губановой Р.П.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1, действующего в интересах несовершеннолетнего ФИО1 к Министерству по земельным и имущественным отношениям Республики Башкортостан о признании отказа в заключении договора аренды земельного участка незаконным,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1, действующий в интересах несовершеннолетнего ФИО1, обратился в суд с иском к Министерству земельных имущественных отношений по <адрес> о признании отказа в заключении договора аренды земельного участка незаконным. В обоснование иска указано, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом и Управлением земельных и имущественных отношений Администрации ГО <адрес> РБ заключен договор № аренды земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 1200 кв.м., расположенного по адресу: РБ, <адрес>, квартал 10, земельный участок № для завершения строительства индивидуального жилого дома. На момент заключения указанного Договора, на участке располагался объект незавершенного строительства с кадастровым номером №. В соответствии с п.3.1. Договора срок аренды устанавливается с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ ДД.ММ.ГГГГ истец обратился к ответчику с заявлением о заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером № в связи с окончанием срока ранее действовавшего договора № аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ Письмом от ДД.ММ.ГГГГ ответчик выразил отказ в заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером № в связи с тем, что истцом ранее было реализовано право однократного предоставления земельного участка с кадастровым номером 02:55:050491:301 без проведения торгов для завершения строительства объекта незавершенного строительства с кадастровым номером №.

Повторным письмом от ДД.ММ.ГГГГ истец обратился к ответчику с просьбой предоставить в аренду вышеуказанный земельный участок, для последующей регистрации права собственности на построенный индивидуальный жилой дом и последующего выкупа земельного участка в собственность.

Письмом №№ от ДД.ММ.ГГГГ ответчик выразил отказ в заключении договора аренды земельного участка.

В соответствии с техническим паспортом по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ на индивидуальный жилой дом инвентарный № – объект индивидуального жилищного строительства, площадью 179,8 кв.м., фактически введен в эксплуатацию и используется по назначению, ему присвоен почтовый адрес: <адрес>. Между тем, истец не имеет возможности зарегистрировать объект индивидуального жилищного строительства, поскольку истек срок договора аренды.

Просит суд признать отказ Министерства земельных и имущественных отношений РБ в заключении с истцом договора аренды земельного участка с кадастровым номером № незаконным, признать за истцом право пользования земельным участком с кадастровым номером №, признать факт добросовестного пользования ФИО1 земельным участком с кадастровым номером №, обязать Министерство земельных и имущественных отношения РБ заключить с ФИО1 договор аренды земельного участка с кадастровым номером №

На судебное заседание стороны не явились при надлежащем извещении, в силу ст.167 ГПК РФ суд находит возможным рассмотреть дело при данной явке.

Суд, изучив материалы дела, приходит к следующему.

Как установлено судом и следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ №б/н между ФИО2 (продавцом) и ФИО1 (покупателем) заключен договор купли-продажи объекта незавершенного строительства, общая площадь застройки 126,9 кв.м., степень готовности 15%, расположенный по адресу: РБ, <адрес>-Александровка, квартал 10, участок №.

ДД.ММ.ГГГГ право ФИО1 на указанный объект зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 выдано разрешение на строительство объекта капитального строительства сроком до ДД.ММ.ГГГГ

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и Управлением земельных и имущественных отношений Администрации ГО <адрес> РБ заключен договор № аренды земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 1200 кв.м., расположенного по адресу: РБ, <адрес>, квартал 10, земельный участок № для завершения строительства индивидуального жилого дома – объекта незавершенного строительства с кадастровым номером №, сроком до ДД.ММ.ГГГГ

ДД.ММ.ГГГГ объекту недвижимости, расположенному по адресу: РБ, <адрес>-Александровка, квартал 10, участок №, присвоен почтовый адрес: <адрес> кавдивизии, <адрес>.

Согласно ответа Министерства земельных и имущественных отношений РБ от ДД.ММ.ГГГГ на заявление истца от ДД.ММ.ГГГГ о предоставлении земельного участка в аренду на новый срок, в удовлетворении заявления отказано со ссылкой на то, что заявителем ранее было реализовано право однократного предоставления земельного участка с кадастровым номером № без проведения торгов для завершения строительства объекта незавершенного строительства с кадастровым номером №.

Суд полагает, что данный отказ ответчика является незаконным по следующим основаниям.

Основания и порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду, в том числе для строительства, с ДД.ММ.ГГГГ регулируются главой V.1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее также - ЗК РФ).

В соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 данной статьи.

Согласно пункту 5 указанной статьи предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (подпункт 1);

собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 данного пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с данным подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта (подпункт 2).

В силу пункта 21 статьи 3 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до ДД.ММ.ГГГГ или такой земельный участок предоставлен до ДД.ММ.ГГГГ в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения данного пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с данным пунктом.

Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" в целях определения правовой судьбы объекта незавершенного строительства после истечения срока договора аренды земельного участка, предоставленного из публичной собственности для строительства, внесены изменения как в Земельный кодекс Российской Федерации, так и Гражданский кодекс Российской Федерации (далее - ГК РФ), который дополнен статьей 239.1, предусматривающей продажу такого объекта с публичных торгов в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.

Таким образом, действующим земельным законодательством предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства, правомерно возведенного в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов на земельном участке, предоставленном для его строительства, на заключение (пролонгацию) после ДД.ММ.ГГГГ однократно договора аренды для завершения строительства без торгов на три года при условии, что такой земельный участок после указанной даты не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Земельным кодексом Российской Федерации установлено, что не может быть предметом аукциона находящийся в государственной или муниципальной собственности земельный участок, на котором расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам (подпункт 8 пункта 8 статьи 39.11).

В силу пункта 4 статьи 39.16 ЗК РФ уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, если на указанном в заявлении о предоставлении земельного участка земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам.

В силу пункта 1 статьи 271 ГК РФ собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.

Приведенные законоположения направлены на реализацию основополагающего принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ).

Из содержания подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ, следует, что при прекращении договора аренды публичный собственник земли не может распорядиться объектом незавершенного строительства, созданным в период действия договора аренды и на основании надлежащей разрешительной документации, без судебного решения.

Закон допускает возможность изъятия такого объекта лишь при определенных обстоятельствах (при злоупотреблении собственником объекта незавершенного строительства своим правом, в частности, при неиспользовании земельного участка в целях строительства в течение длительного времени без уважительных причин), которые подлежат установлению судом в рамках рассмотрения требований публичного собственника участка, заявленных в порядке статьи 239.1 ГК РФ.

Эта норма корреспондирует к ограничениям, предусмотренным статьей 10 ГК РФ, устанавливающей пределы осуществления гражданских прав, и является гарантией защиты прав и законных интересов добросовестных лиц, предпринимавших соответствующие меры, но допустивших нарушение сроков строительства не по своей вине.

В отсутствие такого судебного акта собственник объекта незавершенного строительства вправе требовать заключения с ним договора аренды для завершения строительства.

Данные права публичного собственника земельного участка и собственника расположенного на нем объекта незавершенного строительства связаны между собой, что следует из анализа пункта 5 статьи 1 и подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ.

С учетом нахождения на испрашиваемом земельном участке объекта незавершенного строительства, принадлежащего на праве собственности ФИО1 и отсутствия судебного акта об изъятии этого объекта, данный участок не может быть предоставлен иным лицам, не может быть предметом аукциона.

Применительно к рассматриваемому делу, поскольку публичный собственник земельного участка с кадастровым номером № не воспользовался правом на обращение в суд с иском об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды указанного земельного участка, на котором расположен этот объект, как то установлено подпунктом 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ, у ФИО1 имеется право на однократное продление срока действия договора аренды без проведения торгов для завершения строительства этого объекта.

В условиях юридической неопределенности судьбы земельного участка с момента истечения в 2020 г. срока действия заключенного в отношении него договора аренды возникают риски для имущественных прав собственника объекта незавершенного строительства, что не согласуется с требованиями поддержания доверия к закону и стабильности гражданских правоотношений, составляющими ядро принципа правовой определенности, имеющего универсальное значение в отношениях государства и индивида.

Конституция Российской Федерации, провозглашая Российскую Федерацию социальным государством, политика которого направлена на создание условий, обеспечивающих достойную жизнь и свободное развитие каждого человека, предписывает органам государственной власти и органам местного самоуправления поощрять строительство, создавать условия для осуществления права на жилище (часть 2 статьи 40).

Жилищный кодекс Российской Федерации возлагает на органы государственной власти и органы местного самоуправления обязанность в пределах их полномочий обеспечивать условия для осуществления гражданами права на жилище, в том числе стимулировать жилищное строительство (пункт 4 статьи 2).

Истец при рассмотрении данного дела ссылается на наличие уважительных причин, по которым он не успел в установленный договором аренды срок оформить регистрацию права собственности на жилой дом, который фактически был достроен до истечения договора – в связи с ограничениями, введенными по причине распространения коронавирусной инфекции (COVID-19), т.к. находился на самоизоляции.

С учетом установленных по делу обстоятельств, отказ ответчика в заключении договора аренды земельного участка для завершения строительства препятствует истцу в улучшении жилищных условий, нарушает конституционные принципы правовой определенности, справедливости, поддержания доверия граждан к действиям государства, а также баланс конституционно защищаемых ценностей, публичных и частных интересов.

Приведенные правовые позиции отражены в кассационном определении Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 19-КАД21-17-К5.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК Российской Федерации суд:

РЕШИЛ:

исковые требования ФИО1 (паспорт №), действующего в интересах несовершеннолетнего ФИО1 (паспорт №) удовлетворить.

Признать факт добросовестного пользования ФИО1 земельным участком с кадастровым номером №, общей площадью 1200 кв.м., расположенным по адресу: РБ, <адрес>, квартал 10, земельный участок №.

Признать право пользования ФИО1 земельным участком с кадастровым номером №, общей площадью 1200 кв.м., расположенным по адресу: РБ, <адрес>, квартал 10, земельный участок №.

Признать отказ Министерства земельных и имущественных отношений РБ (ИНН <***>) в заключении с ФИО1 договора аренды земельного участка с кадастровым номером № общей площадью 1200 кв.м., расположенного по адресу: РБ, <адрес>, квартал 10, земельный участок № незаконным.

Обязать Министерство земельных и имущественных отношений РБ заключить с ФИО1 договор аренды земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 1200 кв.м., расположенного по адресу: РБ, <адрес>, квартал 10, земельный участок №, в течении 30 дней со дня вступления решения суда в законную силу.

Решение может быть обжаловано в Верховный суд РБ в течение месяца через Демский районный суд <адрес> РБ.

Судья: Салишева А.В.