УИД 79RS0002-01-2023-000092-85

Дело № 2-549/2023

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

10 марта 2023 года г. Биробиджан

Биробиджанский районный суд Еврейской автономной области в составе

председательствующего судьи Бирюковой Е.А.,

при секретаре Гуриной Т.Г.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Биробиджане гражданское дело по иску мэрии города муниципального образования «Город Биробиджан» Еврейской автономной области к ФИО1 ФИО6 об изъятии объекта незавершенного строительства и земельного участка путем продажи с публичных торгов,

УСТАНОВИЛ:

Мэрия города МО «Город Биробиджан» ЕАО обратилась в суд с иском к ФИО1 об изъятии объекта незавершенного строительства и земельного участка путем продажи с публичных торгов, мотивировав тем, что согласно договору аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ МКУ «Комитет по управлению муниципальным имуществом мэрии города муниципального образования «Город Биробиджан» ЕАО предоставлен ФИО3 в аренду сроком с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>. площадью № с кадастровым номером №, с видом разрешенного использования «для завершения строительства административного здания». Договор аренды зарегистрирован в Едином государственном реестре недвижимости ДД.ММ.ГГГГ, номер государственной регистрации №.

Право аренды указанного земельного участка ФИО3 прекращено ДД.ММ.ГГГГ.

На указанном земельном участке расположен объект незавершенного строительства со степенью готовности № с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>.

По сведениям Единого государственного реестра недвижимости, на основании договора купли-продажи объекта незавершенного строительства от ДД.ММ.ГГГГ собственником указанного объекта незавершенного строительства ФИО1

При этом, доступ к соседним земельным участкам с кадастровыми номерами № обеспечивается исключительно через участок №.

Земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, земельный участок № находится в собственности ФИО1 На данном участке расположена часть объекта незавершенного строительства с кадастровым номером №.

На земельном участке с кадастровым номером № расположено нежилое здание с машино-местами, принадлежащими нескольким лицам. При этом доступ к данному зданию обеспечивается через объект незавершенного строительства с кадастровым номером №.

Ссылаясь на положения п. 1 ст. 239.1 ГК РФ просила изъять у ФИО1 путем продажи с публичных торгов в форме аукциона, открытого по составу участников: объект незавершенного строительства с кадастровым номером №, со степенью готовности №, расположенный по адресу: <адрес>, с ограничением его использования, связанным с возможностью установления сервитута со стороны собственников машино-мест соседнего здания с кадастровым номером №; земельный участок с кадастровым номером №. расположенный по адресу: <адрес>, земельный участок № на котором расположена часть объекта незавершенного строительства с кадастровым номером №.

Определением суда от ДД.ММ.ГГГГ привлечены к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, МКУ «Комитет по управлению муниципальным имуществом мэрии города муниципального образования «Город Биробиджан» ЕАО, ФИО3, ООО «Сто дорог», ФИО4, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по ЕАО.

Представитель истца мэрия города МО «Город Биробиджан» ЕАО, ответчик ФИО1, представители третьих лиц МКУ «Комитет по управлению муниципальным имуществом мэрии города муниципального образования «Город Биробиджан» ЕАО, ООО «Сто дорог», Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по ЕАО, третьи лица ФИО4, ФИО3 в судебное заседание не явились, о дате, времени и месте рассмотрения дела извещены.

Суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся участников процесса, и, изучив материалы дела, приходит к следующему.

Основания и порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду, в том числе для строительства, с 01.03.2015 регулируются гл. V.1 ЗК РФ, а также положениями ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее - Закон № 137-ФЗ).

В силу п. 1 ст. 39.6 ЗК РФ, по общему правилу, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах.

Исключительные случаи, при которых договор аренды публичного земельного участка может быть заключен без проведения торгов, приведены в п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ, а также в п. 21 ст. 3 Закона №137-ФЗ.

Согласно п. 21 ст. 3 Закона № 137-ФЗ в редакции Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 171-ФЗ), действующей с 01.03.2015, в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 0в аренду для строительства такого объекта, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном ст. 39.14 - 39.17 ЗК РФ. Положения данного пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с этим пунктом.

Правило, закрепленное в п. 21 ст. 3 Закона № 137-ФЗ (в редакции, действовавшей до 01.03.2015), о том, что собственник объекта незавершенного строительства, право собственности на который зарегистрировано до 01.01.2012, имеет право приобрести публичный земельный участок, на котором расположен указанный объект, в аренду без проведения торгов в порядке, установленном для оформления прав на земельные участки собственниками зданий, сооружений, не содержало оговорки об однократном предоставлении участка в аренду собственнику объекта незавершенного строительства, а действовавшим до 01.03.2015 п. 3 ст. 22 ЗК РФ было предусмотрено преимущественное право арендатора земельного участка на заключение нового договора аренды по истечении срока действия прежнего.

В соответствии с п. 1 ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами императивным нормам, действующим в момент его заключения.

Согласно п. 2 названной статьи, если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

Исходя из приведенных норм, поскольку редакция п. 21 ст. 3 Закона № 137-ФЗ, действовавшая до 01.03.2015, не содержала ограничений для собственника объекта незавершенного строительства заключить договор аренды (ни по срокам такого договора, ни по однократности), а из п. 21 ст. 3 Закона № 137-ФЗ, равно как из положений Закона № 171-ФЗ, прямо не следует, что введенное ограничение однократности для договора аренды, заключаемого в целях завершения строительства объекта, распространяется на ранее заключенные договоры аренды, оснований считать, что редакция п. 21 ст. 3 Закона N 137-ФЗ, действующая с 01.03.2015, распространяется на отношения, возникшие из заключенного до указанной даты договора аренды земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, не имеется.

Кроме того, Законом № 171-ФЗ в целях определения правовой судьбы объекта незавершенного строительства после истечения срока договора аренды земельного участка, предоставленного из публичной собственности для строительства, внесены изменения как в ЗК РФ, так и ГК РФ, который дополнен ст. 239.1, предусматривающей продажу такого объекта с публичных торгов в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.

Пунктом 33 ст. 34 Закона № 171-ФЗ установлено, что положения ст. 239.1 ГК РФ не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до дня вступления в силу этого Федерального закона (01.03.2015).

Согласно данным нормам права применение положений ст. 239.1 ГК РФ возможно в случае, если собственником объекта незавершенного строительства для его завершения уже было реализовано предусмотренное п. 21 ст. 3 Закона № 137-ФЗ в редакции (действующей с 01.03.2015), право на однократное его предоставление для целей завершения строительства путем заключения без торгов договора аренды после 01.03.2015.

Таким образом, совокупное толкование приведенных норм права позволяет сделать вывод о том, что действующим земельным законодательством предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства, правомерно возведенного в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов на земельном участке, предоставленном для его строительства, на заключение (пролонгацию) после 01.03.2015. однократно договора аренды для завершения строительства без торгов на три года при условии, что такой земельный участок после указанной даты не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта. В случае если объект так и не был введен в эксплуатацию по истечении срока такого договора, уполномоченный орган вправе обратиться в суд в порядке ст. 239.1 ГК РФ с заявлением о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов.

В соответствии с п. 1 с. 239.1 ГК РФ если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.

Правила настоящей статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено (п. 6 указанной статьи).

Из материалов дела следует, что на основании договоров аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенных между МКУ «Комитет по управлению муниципальным имуществом мэрии города муниципального образования «Город Биробиджан» ЕАО и ФИО3, во временном владении и пользовании последней с ДД.ММ.ГГГГ по март ДД.ММ.ГГГГ, и с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ находился земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>. площадью №, с кадастровым номером № с видом разрешенного использования «земли населенных пунктов» для строительства административного здания.

В соответствии с постановлением мэрии МО «Город Биробиджан» ЕАО от ДД.ММ.ГГГГ № ФИО3 выдано разрешение на строительство административного здания общей площадью № по адресу: <адрес>

Постановлением мэрии МО «Город Биробиджан» ЕАО от ДД.ММ.ГГГГ № изменен вид разрешенного использования указанного земельного участка на другой вид «для завершения строительства административного здания».

В соответствии с договором аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенным между МКУ «Комитет по управлению муниципальным имуществом мэрии города муниципального образования «Город Биробиджан» ЕАО и ФИО3, вышеуказанный участок предоставлен ФИО3 во временное владение и пользовании на срок с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ с видом разрешенного использования «для завершения строительства административного здания».

Постановлением мэрии МО «Город Биробиджан» ЕАО от ДД.ММ.ГГГГ № изменен вид разрешенного использования указанного земельного участка на другой вид «деловое управление».

На указанном земельном участке расположен объект незавершенного строительства со степенью готовности № с кадастровым номером № по адресу: <адрес>

Объект незавершенного строительства по договору купли-продажи объекта незавершенного строительства от ДД.ММ.ГГГГ №, заключенного между ФИО3 и ФИО1, передан в собственность ФИО1 Переход права собственности зарегистрирован в ЕГРН ДД.ММ.ГГГГ, запись регистрации №.

Согласно выписке из ЕГРН по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ собственником объекта незавершенного строительства указан ФИО1, государственная регистрация права осуществлена ДД.ММ.ГГГГ, запись регистрации №.

Поскольку право на однократное продлении договора аренды без проведения торгов для завершения строительства было реализовано предыдущим собственником ФИО3 в ДД.ММ.ГГГГ году, то есть после ДД.ММ.ГГГГ, то у МКУ «Комитет по управлению муниципальным имуществом мэрии города муниципального образования «Город Биробиджан» ЕАО отсутствовали основания для заключения договора аренды с ФИО1 без проведения торгов, в связи с чем имеются основания для изъятия вышеуказанного объекта незавершенного строительства.

На смежных земельных участках с кадастровыми номерами №, расположенных по адресу: <адрес>, находится объект недвижимости - полуподземная автостоянка для легкового автотранспорта с кадастровым номером №.

В объекте недвижимости имеются помещения – машино-места, имеющие кадастровые номера: №, принадлежащие ФИО3, № принадлежащее ООО «Сто дорог», № принадлежащее ФИО4, № (сведения о собтвеннике в Росреестре отсутствуют).

Проезд на автостоянку для легкового автотранспорта с кадастровым номером № обеспечивается исключительно через земельные участки с кадастровыми номерами №.

На основании договора аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между МКУ «Комитет по управлению муниципальным имуществом мэрии города муниципального образования «Город Биробиджан» ЕАО и ФИО3, во временном владении и пользовании последней с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ находился земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>. площадью №, с кадастровым номером №.

Во временном владении и пользовании ФИО3 находится и земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>. площадью №, о чем свидетельствует договор аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между МКУ «Комитет по управлению муниципальным имуществом мэрии города муниципального образования «Город Биробиджан» ЕАО и ФИО3 Срок действия договора сторонами определен с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.

Кроме того, учитывая, что спорный объект незавершенного строительства располагается, помимо земельного участка с кадастровым номером №, на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, земельный участок №, находящимся в собственности ФИО1 на основании договора купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ. Право собственности зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ, запись регистрации №, суд приходит к выводу об изъятии данного земельного участка с кадастровым номером №.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 56, 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования мэрии города муниципального образования «Город Биробиджан» Еврейской автономной области к ФИО1 ФИО7 об изъятии объекта незавершенного строительства и земельного участка путем продажи с публичных торгов удовлетворить.

Изъять у ФИО1 ФИО8, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженца <адрес> <данные изъяты>, объект незавершенного строительства со степенью готовности № с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес> и земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: адресу: <адрес>, земельный участок № путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном Постановлением Правительства РФ от ДД.ММ.ГГГГ № «Об утверждении Правил проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства».

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в суд Еврейской автономной области через Биробиджанский районный суд Еврейской автономной области в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Судья Е.А. Бирюкова

Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.