Дело № 2-1739/2023

64RS0045-01-2023-002497-22

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

15.12.2023 года г. Саратов

Фрунзенский районный суд г. Саратова в составе:

председательствующего судьи Шамаиловой О.В.

при секретаре судебного заседания Никишиной В.В.

с участием представителя ответчика ФИО1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению акционерного общества «ДОМ.РФ» к ФИО2, третьи лица, не заявляющие самостоятельных исковых требований, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области, союз арбитражных управляющих «Авангард», общество с ограниченной ответственностью «Евразийская торговая площадки», ФИО3 ФИО12 кызы, ФИО4, ФИО5, ФИО6 о прекращении права собственности, о признании права собственности на недвижимое имущество

Установил:

Акционерное общество «ДОМ.РФ» (далее по тексту АО «ДОМ, РФ») обратилось в суд с учетом уточненного искового заявления в порядке ст. 39 ГПК РФ о признании права собственности АО «ДОМ.РФ» на объект недвижимости, расположенный по адресу: <адрес>, кадастровый номер <данные изъяты>, о прекращении права собственника ФИО2 на объект недвижимости, а именно на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, кадастровый номер <данные изъяты>.

Свои требования мотивирует тем, что решением Арбитражного суда Саратовской области от ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 признан банкротом, введена процедура реализации имущества гражданина. Определением Арбитражного суда Саратовской области от ДД.ММ.ГГГГ требования АО «ДОМ.РФ» к ФИО2 признаны обоснованными и включены в реестр требований кредиторов должника в размере 3212783 руб. 64 коп., в том числе: 1618495 рублей – основной долг, 1552897, 80 руб. – проценты за пользование кредитом, 20695,42 руб. – пени, 20694,42 рублей государственная пошлина, как обеспеченное залогом имущество должника- жилое помещение, квартира, <адрес>. АО «ДОМ.РФ» является законным владельцем закладной. 19.06.2020 первые торги признаны не состоявшимися, 30.07.2020 повторные торги признаны не состоявшимися. Начальная продажная цена на повторных торгах составила 1 755 000 руб. АО «ДОМ.РФ» в адрес финансового управляющего было направлено согласие о намерении принять не реализованное на повторных торгах имущество должника в счет погашения требований конкурсного кредитора. 07.09.2020 между финансовым управляющим имуществом ФИО2 и АО «ДОМ.РФ» был составлен акт приема-передачи залогового имущества должника, а именного жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый номер <данные изъяты>, составляющего конкурсную массу, но не реализованного финансовым управляющим. ФИО2 были перечислены денежные средства в размере 315 900 руб. В настоящее время истец не имеет возможности зарегистрировать в Росреестре право собственности на объект недвижимости, поскольку истцом утеряна оригиналы документов, полученных в результате передачи финансовым управляющим не реализованного на торгах имущества должника в рамках процедуры банкротства.

Представитель ответчика в ходе судебного разбирательства исковые требования не признал, указав, что истец как залоговый кредитор не произвел регистрационные действия в отношении недвижимого спорного имущества, пропустив срок исковой давности по настоящим требованиям. ФИО2 на праве собственности принадлежит единственное жилое помещение по адресу: <адрес>, а потому взыскание не может быть обращено на принадлежащее ответчику имущество и должно быть исключено из конкурсной массы. После завершения расчетов с кредиторами ответчик, признанный банкротом, освобожден от дальнейшего исполнения требований кредиторов.

Стороны, третьи лица, не заявляющие самостоятельных исковых требований, в судебное заседание не явились, о дне и месте рассмотрения дела были извещены надлежащим образом.

Суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, поскольку их неявка в силу ст. 167 Гражданского процессуального кодекса РФ не является препятствием к разбирательству дела, в виду наличия сведений о надлежащем уведомлении лиц, участвующих в деле.

Выслушав представителя ответчика, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему выводу.

Согласно ст. 18 ЖК РФ право собственности и иные вещные права на жилые помещения подлежат государственной регистрации в случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации, настоящим Кодексом и другими федеральными законами.

Согласно п. 2 ст. 8.1 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом. Иной момент возникновения, изменения или прекращения прав на недвижимое имущество может быть установлен только законом.

Согласно пункту 6 статьи 8.1 ГК РФ, зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке. Лицо, указанное в государственном реестре в качестве правообладателя, признается таковым, пока в установленном законом порядке в реестр не внесена запись об ином.

Согласно абзацу 2 пункта 5 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" при рассмотрении спора о праве на имущество, зарегистрированном в государственном реестре, к участию в деле в качестве ответчика должно быть привлечено лицо, за которым зарегистрировано право на это имущество.

Согласно статье 237 Гражданского кодекса Российской Федерации изъятие имущества путем обращения взыскания на него по обязательствам собственника производится на основании решения суда, если иной порядок обращения взыскания не предусмотрен законом или договором. Право собственности на имущество, на которое обращается взыскание, прекращается у собственника с момента возникновения права собственности на изъятое имущество у лица, к которому переходит это имущество.

В соответствии с пунктом 1 части 1 статьи 50 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" государственная регистрация права при переходе права собственности на недвижимое имущество в результате обращения взыскания на него проводится на основании совместного заявления приобретателя и залогодержателя или заявления залогодержателя, оставляющего предмет ипотеки за собой, и представления следующих документов при обращении взыскания на заложенное имущество по решению суда - копия решения суда об обращении взыскания на заложенное имущество, надлежащим образом заверенная и скрепленная печатью суда, с отметкой о вступлении этого решения в законную силу и документы, подтверждающие реализацию заложенного имущества на торгах (протокол о результатах публичных торгов, договор купли-продажи, заключенный с лицом, выигравшим торги), или в случае признания торгов несостоявшимися соглашение с залогодержателем о приобретении заложенного имущества либо документы, подтверждающие оставление залогодержателем заложенного имущества за собой (протокол о признании повторных публичных торгов несостоявшимися, заявление залогодержателя об оставлении предмета ипотеки за собой и документ, подтверждающий получение указанного заявления организатором торгов).

В силу ч. 2 ст. 50 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ, при государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество в предусмотренных частью 1 настоящей статьи случаях регистрационная запись об ипотеке, обеспечивающей требования залогодержателя, в целях удовлетворения которых реализован предмет ипотеки, погашается одновременно с государственной регистрацией права собственности приобретателя заложенного имущества или залогодержателя.

Согласно ст. 58 Федерального закона от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", если залогодержатель не воспользуется правом оставить предмет ипотеки за собой в течение месяца после объявления повторных публичных торгов несостоявшимися, ипотека прекращается.

Залогодержатель считается воспользовавшимся указанным правом, если в течение месяца со дня объявления повторных публичных торгов несостоявшимися направит организатору торгов или, если обращение взыскания осуществлялось в судебном порядке, организатору торгов и судебному приставу-исполнителю заявление (в письменной форме) об оставлении предмета ипотеки за собой. Протокол о признании повторных публичных торгов несостоявшимися, заявление залогодержателя об оставлении предмета ипотеки за собой и документ, подтверждающий направление заявления организатору торгов, являются достаточными основаниями для регистрации права собственности залогодержателя на предмет ипотеки.

В судебном заседании установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между <данные изъяты> с одной стороны и ФИО2, ФИО16 с другой стороны заключен кредитный договор №, по условиям которого банк принял на себя обязательство предоставить заемщикам кредит в сумме 1 645 000 рублей на срок 144 месяцев, а заемщики со своей стороны, обязались возвратить полученные денежные средства и уплатить начисленные на них процентов в размере 12% годовых.

Права залогодержателя по кредитному договору обеспеченному ипотекой квартиры, были удостоверены Закладной, составленной в том числе ответчиком как должником и залогодателем и выданной <данные изъяты>

Запись об ипотеке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним произведена 23.05.2011 за №

В соответствии с п. 2 ст. 13 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге имущества)», закладная является ценной бумагой, удостоверяющей следующие права ее законного владельца: право на получение исполнения по денежным обязательствам, обеспеченным ипотекой, без представления других доказательств существования этих обязательств; право залога на имущество, обремененное ипотекой.

Согласно 2 ст. 48 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге имущества)», передача прав на закладную другому лицу означает передачу тем самым этому лицу всех удостоверяемых ею прав в совокупности.

Решением Фрунзенского районного суда г. Саратова от 20.07.2012 взыскано в пользу <данные изъяты> в солидарном порядке с ФИО2 и ФИО18 задолженность по кредитному договору <***> в размере 1 727 372 руб. 49 коп. и проценты за пользование кредитом в размере 12% годовых на сумму остатка неисполненного обязательства по основному долгу, обращено взыскание на принадлежащую ФИО2 на праве собственности квартиру, распложенную по адресу: <адрес>, определив способ реализации с публичных торгов, установив начальную продажную цену квартиры в размере 2 352 000 руб.

Владельцу закладной принадлежат все удостоверенные ею права, в том числе права залогодержателя и права кредитора по обеспеченному ипотекой обязательству, независимо от прав первоначального залогодержателя и предшествующих владельцев закладной.

Владельцем закладной в настоящее является АО "ДОМ.РФ" (прежнее наименование АО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию").

Определением Арбитражного суда Саратовской области от ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 признан несостоятельным (банкротом) и в отношении последнего введена процедура наблюдения сроком на 6 месяцев, до 16.06.2015.

Решением Арбитражного суда Саратовской области от ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 признан несостоятельным (банкротом), введена процедура реализации имущества сроком на 4 месяца по 26.12.2019.

Определением Арбитражного суда Саратовской области от ДД.ММ.ГГГГ признаны обоснованными и включены требования кредитора АО «ДОМ.РФ» в реестр требований кредиторов должника – ФИО2, в размере 3 212 783 руб. 64 коп., как обеспеченное залогом имущества должника – наименование: жилое помещение, вид жилого помещения: квартира, этаж2<адрес>, кадастровый номер <данные изъяты>, для удовлетворения в третью очередь.

Все имущество гражданина, имеющееся на дату принятия решения арбитражного суда о признании гражданина банкротом и введении реализации имущества гражданина и выявленное или приобретенное после даты принятия указанного решения, составляет конкурсную массу, за исключением имущества, определенного пунктом 3 настоящей статьи. С даты признания гражданина банкротом: все права в отношении имущества, составляющего конкурсную массу, в том числе на распоряжение им, осуществляются только финансовым управляющим от имени гражданина и не могут осуществляться гражданином лично, исходя из положений пп.1,5 ст. 213.25 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)».

Согласно протокола о результатах проведения открытых торгов по аукциону № от 19.06.2020, при реализации имущества должника (помещение: кадастровый номер <данные изъяты>, назначение: жилое, адресу: <адрес>, обременение объекта недвижимости- ипотека на весь объект в пользу АО «ДОМ.РФ») в рамках дела № о банкротстве торги признаны несостоявшимися. Повторные торги 30.07.2020 признаны не состоявшимися.

Соглашением о передаче имущества должника залоговому кредитору от 07.09.2020, заключенным между финансовым управляющим ФИО2 – ФИО19 и АО «ДОМ.РФ», финансовый управляющий передает, а залоговый кредитор – АО «ДОМ.РФ» принимает предмет залога – помещение, кадастровый номер <данные изъяты>, назначение: жилое, адресу: <адрес> по цене 1 579 500 руб. Залоговым кредитором перечислены на специальный счет должника ФИО2 денежные средства в размере 315900 руб. (п. 4 соглашения).

Согласно п. 5 соглашения, настоящее соглашение подтверждает исполнение обязательств со стороны залогового кредитора. Отдельный акт приема-передачи имущества не требуется.

В соответствии с выпиской из ЕГРН собственником квартиры по адресу <адрес> является ФИО2.

02.03.2018 "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию" (акционерное общество) приняло решение о внесении изменений в устав в связи со сменой своего фирменного наименования на акционерное общество "ДОМ.РФ".

Как следует из искового заявления АО "ДОМ.РФ" утрачены оригиналы документов, полученных в результате передачи финансовым управляющим не реализованного на торгах имущества должника в рамках процедуры банкротства и невозможности их восстановления.

В настоящее время АО "ДОМ.РФ" не может зарегистрировать в Росреестре право собственности на вышеуказанный объект недвижимости в порядке предусмотренным ст. 50 ФЗ "О государственной регистрации объектов недвижимости", так как АО "ДОМ.РФ" утрачены оригиналы документов, полученных в результате передачи финансовым управляющим не реализованного на торгах имущества должника в рамках процедуры банкротства.

Государственная регистрация права на недвижимое имущество, составляющего предмет ипотеки в результате обращения взыскания на него в порядке, установленном Федеральным законом от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" проводится на основании заявления залогодержателя и представления следующих документов: копия решения суда об обращении взыскания на заложенное имущество (с отметкой о вступлении в законную силу); протокол о результатах публичных торгов или в случае признания торгов несостоявшимися, соглашение с залогодержателем о приобретении заложенного имущества, либо протокол о признании повторных публичных торгов несостоявшимися и заявление залогодержателя об оставлении предмета ипотеки за собой.

Вместе с тем, вопреки названным требованиям закона, залогодержатель АО "ДОМ.РФ" заявление о переходе права собственности на находящееся у него в залоге недвижимое имущество не подал ввиду утраты подлинников необходимых документов, установленных п. 1 ч. 1 ст. 50 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ, у АО "ДОМ.РФ".

Учитывая, что АО "ДОМ.РФ" утратило подлинники документов, полученных в результате передачи финансовым управляющим не реализованного на торгах имущества должника в рамках процедуры банкротства, суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований АО "ДОМ.РФ".

Кроме того, следует отметить, что нормы пункта 1 статьи 78 Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" не содержат запрета на заключение договора ипотеки в отношении квартиры, заложенной в обеспечение заемного обязательства.

Положения статьи 446 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в их взаимосвязи с пунктом 1 статьи 78 Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", не исключают обращение взыскания на имущество, заложенное по ипотеке в силу закона, в том числе и в отношении жилого помещения, являющегося единственным пригодным для постоянного проживания должника.

В силу статьи 9 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права. При этом ответчик, действуя по своей воле и в своем интересе, заключая договор в отношении своего единственного жилья, не могли не осознавать юридически значимых последствий совершения такой сделки.

Запрет обращения взыскания на жилое помещение, если для гражданина-должника и членов его семьи оно является единственным пригодным для постоянного проживания, установленный статьей 446 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, не распространяется на ипотечные обязательства.

Что касается доводов ответчика о применении срока исковой давности, то данные доводы суд также находит несостоятельными по следующим основаниям.

В силу положений ст. ст. 199, 205 Гражданского кодекса Российской Федерации исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения; истечение срока исковой давности является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске. В исключительных случаях, когда суд признает уважительной причину пропуска срока исковой давности по обстоятельствам, связанным с личностью истца (тяжелая болезнь, беспомощное состояние, неграмотность и т.п.), нарушенное право гражданина подлежит защите.

Согласно ст. 59.1 Федерального закона от 16.07.1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" в соответствии с пунктом 1.1 статьи 9 настоящего Федерального закона и в порядке, установленном указанным пунктом, стороны договора об ипотеке вправе установить положение о том, что залогодержатель вправе оставить заложенное имущество за собой при обращении взыскания на предмет ипотеки как во внесудебном порядке, так и по решению суда с учетом требований, содержащихся в пунктах 2 и 3 статьи 55 настоящего Федерального закона.

Согласно ст. 195 Гражданского кодекса Российской Федерации исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

В силу п. 2 ст. 196 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 02.11.2013 года N 302-ФЗ) срок исковой давности не может превышать десять лет со дня нарушения права, для защиты которого этот срок установлен, за исключением случаев, установленных Федеральным законом от 6 марта 2006 года N 35-ФЗ "О противодействии терроризму".

По смыслу указанных норм права срок исковой давности не может превышать десять лет со дня нарушения права, для защиты которого этот срок установлен. Началом течения такого десятилетнего срока является день нарушения права, при этом день, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права для целей исчисления этого срока во внимание не принимается.

руководствуясь ст. ст. 194 - 198 ГПК РФ, суд

решил:

Исковые требования акционерного общества «ДОМ.РФ» к ФИО2, третьи лица, не заявляющие самостоятельных исковых требований, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области, союз арбитражных управляющих «Авангард», общество с ограниченной ответственностью «Евразийская торговая площадки», ФИО7, ФИО4, ФИО5, ФИО6 о прекращении права собственности, о признании права собственности на недвижимое имущество удовлетворить.

Признать за акционерным обществом "ДОМ. РФ", ИНН <***> право собственности на квартиру общей площадью 44,8 кв. м, расположенной по адресу <адрес>, кадастровый <данные изъяты>.

Прекратить право собственности у ФИО2 (ИНН <***>) на квартиру общей площадью 44,8 кв. м, расположенную по адресу <адрес>, кадастровый <данные изъяты>.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Саратовский областной суд через Фрунзенский районный суд г. Саратова в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 22.12.2023.

Судья О.В. Шамаилова