Решение по делу № 2-943/2023 от 18.09.2023 - о признании недействительными публичных торгов, применении последствий признания недействительными торгов, признании недействительным договора купли-продажи.

УИД 50RS0014-01-2023-000946-37

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

18 сентября 2023 г. г. Ивантеевка

Ивантеевский городской суд Московской области в составе:

председательствующего судьи Галкиной Е.В.,

при секретаре Овсепян А.Г.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-943/2023 по иску ФИО3 к ТУ Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Московской области, Пушкинскому отделу УФСГРКК по Московской области о признании недействительными публичных торгов, применении последствий признания недействительными торгов, признании недействительным договора купли-продажи,

УСТАНОВИЛ:

Истец ФИО3 обратилась в суд с требованиями к ответчикам Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Московской области, Пушкинскому отделу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области о признании публичных торгов недействительными по лоту: квартира, расположенная по адресу: <адрес>, кадастровый №, признании сделки недействительной, применении последствий недействительности сделки.

В обоснование требований истец указала, что 08 октября 2019 г. судебным приставом-исполнителем Пушкинского РОСП ГУ ФССП России по Московской области ФИО7 вынесено постановление о передаче арестованного имущества - квартиры по адресу: <адрес>, на публичные торги. Организация и проведение торгов были поручены ООО «Городское консалтинговое бюро». Победителем торгов в электронной форме по протоколу от 23 июня 2022 г. № 111727 признан ФИО2 Торги проведены со следующими нарушениями: извещение о проведении торгов не было опубликовано в периодическом издании, которое не соответствует требованиям о максимальном распространении информации о реализации имущества среди потенциальных участников торгов, не имеет стационарных точек распространения в городе Ивантеевка, ответчиком также нарушены сроки публикации извещения о торгах и сроки подписания договора купли-продажи с победителем торгов, оценка квартиры независимым оценщиком не выполнялась, цена реализации ниже рыночной стоимости в два раза. Существенное нарушение правил проведения торгов ограничило и существенно

снизило стоимость квартиры. Договор купли-продажи заключен с нарушением действующего законодательства. Постановление судебным приставом о передаче имущества на торги вынесено не смотря на наличие судебного запрета, наложенного определением Пушкинского городского суда Московской области от 26 октября 2018 г. Не учтена оплата долга, отсутствие у истца иного жилья. В связи с чем истец просит признать недействительными результаты публичных торгов по продаже квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, кадастровый №, применить последствия признания недействительными торгов, признать недействительным договор купли-продажи недвижимого имущества (торги) № 147-Г от 27 июня 2022 г., применить последствия недействительности сделки.

Истец и ее представитель по доверенности, извещенные о дне, месте и времени слушания по делу надлежащим образом, в судебное заседание не явились. От представителя истца поступило письмо по электронной почте об отложении судебного заседания в связи с болезнью и необходимость предоставления дополнительных доказательств.

Суд, руководствуясь статьей 167 Гражданского процессуального кодекса РФ, рассмотрел дело в отсутствие истца и ее представителя. При пришел к выводу, что истец злоупотребляет своим правом, исковое заявление было подано в суд 20 июня 2023 г. и у истца было достаточно времени для предоставления всех имеющихся доказательств. Документов, подтверждающих нахождение на листке нетрудоспособности не приложено.

Представитель ответчика Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Московской области, извещенный о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание не явился, ходатайство об отложении слушания по делу, возражений не представил.

Представитель ответчика Пушкинского отдела Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области, извещенный о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание не явился, ходатайство об отложении слушания по делу, возражений не представил.

Представитель третьего лица ФИО2 по доверенности ФИО5 в судебном заседании возражал против заявленных требований и пояснил, что судебным приставом-исполнителем в рамках его полномочий произвел все предусмотренные законом действия по исполнению судебного акта, вступившего в законную силу. Также вступившим в законную силу решением суда определен порядок реализации заложенного имущества и установлена его начальная продажная стоимость. Торги проведены с соблюдений всех требований законодательства. Истец намеренно злоупотребляет правом, все действия истца направлены на затягивание выселения из квартиры, по данному вопросу также состоялось решение суда, которое вступило в законную силу.

Представитель третьего лица АО КБ «Солидарность», извещенный о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание не явился, представил возражения в которых просил отказать в удовлетворении заявленных требований, поскольку считает действия судебного пристава-исполнителя по исполнению вступивших в законную силу судебных актов законными и обоснованными. Организатором торгов соблюдены требования действующего законодательства. Договор купли-продажи с победителем торгов заключен в рамках установленного законом срока. Также сообщил, что в представленных суду ФИО3 чеках от 2019 и 2020 г.г. наименование банка указано неверно, как КБ «МИА» ОАО, кроме того терминал MIA00008, размещенный в головном офисе банка в 2019 и 2020 г.г. не работал, поскольку был демонтирован и заменен на терминал другого образца на основании приказа КБ «МИА» (АО) № 49 от 23 марта 2017 г. Согласно выписке по терминалу MIA00008 счет № в период с 01 февраля 2017 г. по 31 июля 2020 г., последняя операция в данном терминале проводилась 06 февраля 2017 г.

Представитель третьего лица ООО «Городское консалтинговое бюро», извещенный о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание не явился, представил возражения в которых просил отказать в удовлетворении заявленных требований, поскольку организатором торгов соблюдены требования действующего законодательства опубликования и доведения неограниченному кругу лиц информации о проведении публичных торгов по реализации заложенного имущества должника. Договор купли-продажи с победителем торгов заключен в рамках установленного законом срока.

Третье лицо ФИО9, извещенная о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание не явилась, представила письменные пояснения, в которых заявленные требования поддержала и указала, что судебный пристав-исполнитель Пушкинского РОСП не включил ФИО9 в качестве стороны исполнительного производства при реализации квартиры, не смотря на арест имущества в ее интересах. Также нарушен порядок извещения и применена надлежащая форма доведения информации о проведении публичных торгов, нарушены установленные законом сроки. Оценка квартиры независимым оценщиком не выполнялась, истец не имел возможности оспорить начальную цену имущества для реализации. Нарушен срок заключения договора купли-продажи.

Представитель третьего лица Пушкинского РОСП ГУФССП России по Московской области, извещенный о дне, месте и времени слушания по делу надлежащим образом, в судебное заседание не явился, возражений не представил.

Суд, руководствуясь статьёй 167 Гражданского процессуального кодекса РФ, рассмотрел дело в отсутствие не явившихся лиц, участвующих в деле.

Выслушав объяснения сторон, изучив материалы дела, суд находит заявленные требования необоснованными и подлежащими отклонению.

Материалами дела установлено, что 30 мая 2022 г. Территориальным управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом

в Московской области в соответствии с государственным контрактом от 10 декабря 2021 г. № 100095304121100075, постановлением судебного пристава-исполнителя от 08 октября 2019 г., уведомлением о готовности к реализации арестованного имущества от 20 апреля 2022 г. №50902/22/68473/33-506/22-З поручено ООО «ГКБ» принять от судебного пристава-исполнителя имущество и/или документы, принадлежащие должнику ФИО3, арестованное в ходе исполнительного производства №-ИП от 20 апреля 2019 г. и реализовать на торгах квартиру по адресу: <адрес>, <адрес>, кадастровый №.

В соответствии с постановлением судебного пристава-исполнителя от 08 октября 2019 г. арестованное недвижимое имущество – квартира, расположенная по адресу: <адрес>, кадастровый №, передана Территориальному управлению Росимущества по Московской области на реализацию на открытых торгах.

11 апреля 2022 г. ГУФССП по Московской области поручило Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Московской области реализацию имущества в виде: квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, кадастровый №, что подтверждается уведомлением № 33-506/22-3.

Извещения о проведении торгов указанного имущества было публиковано в печатном издании «Ежедневные новости. Подмосковье сегодня» № 100(5255) от 07 июня 2022 г.

Согласно ответу Министерства информационных и социальных коммуникаций Московской области от 29 сентября 2022 г. № 36ТГ-112 на обращение ФИО6 опубликование в газете «Ежедневные новости. Подмосковье» извещений о предстоящих публичных торгах соответствует требованиям п.7 ст.59 Федерального закона от 16 июля 1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Протоколом хода и определения победителя торгов № 111727 в электронной форме по лоту № 6 от 23 июня 2022 г. победителем аукциона признан ФИО2, предложивший наибольшую цену.

27 июня 2022 г. на основании данного протокола о результатах торгов между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Московской области в лице ООО «Городское консалтинговое бюро» и ФИО2 заключен договор купли-продажи недвижимого имущества (торги) № 147-Г. Оплата по договору произведена ФИО2 в полном объеме 24 июня 2022 г., что подтверждается чеком ПАО Сбербанк 9038/1877 от 24 июня 2022 г.

Определением Пушкинского городского суда Московской области от 27 октября 2017 г. по заявлению ФИО9 наложен арест на имущество

ответчика по гражданскому делу № 2-5531/2017 ФИО3 в пределах суммы заявленных требований в размере 4 290 000 рублей.

Постановлением судебного пристава-исполнителя от 26 октября 2018 г. на основании исполнительного листа, выданного Пушкинским городским судом Московской области по делу № 2-5531/2017 наложен арест на имущество ФИО3 в пределах суммы заявленных требований в размере 4 290 000 рублей в виде квартиры по адресу: <адрес>, кадастровый №.

Решением Ивантеевского городского суда Московской области от 12 ноября 2018 г. по гражданскому делу № 2-825/2018 удовлетворены требования АО КБ «Московское ипотечное агентство» к ФИО3 об обращении взыскания на заложенное имущество – квартиру по адресу: <адрес>, кадастровый №.

Решением Мещанского районного суда города Москвы от 03 мая 2017 г. по гражданскому делу № 2-1771/2017 исковые требования КБ «Московское ипотечное агентство» к ФИО3 удовлетворены, взыскана задолженность по кредитному договору <***>/0713ф от 01 июля 2013 г. по процентам в размере 513 068 рублей 12 копеек, судебные расходы.

28 августа 2020 г. КБ «Московское ипотечное агентство» (АО) реорганизовано путем присоединения к АО КБ «Солидарность». АО КБ «Солидарность» является правопреемником всех прав и обязанностей КБ «МИА» (АО) в отношении всех должников, что подтверждается выпиской из ЕГРЮЛ, передаточным актом от 10 июля 2020 г. и приложением к нему № 1.

Как следует из возражений АО КБ «Солидарность» на дату реорганизации, а также на дату продажи имущества с публичных торгов в 2022 году задолженность по кредитному договору <***>/0713ф составляла 4 067 010 рублей 23 копейки.

ФИО3 предоставлены чеки пополнения счета по договору за период с 11 ноября 2019 г. по 08 апреля 2020 г. на общую сумму 4 225 800 рублей. Оплаченные через терминал КБ «МИА» ОАО № терминала MIA 00008.

Как следует из ответа на запрос АО КБ «Солидарность» от 04 сентября 2023 г. № 8661 ФИО3 через терминал № MIA 00008 КБ «МИА» ОАО денежные средства в суммах 980 000 рублей от 11 ноября 2019г., 900 000 рублей от 21 ноября 2019 г., 850 000 рублей от 27 ноября 2019 г., 745 000 рублей от 11 декабря 2019 г., 750 800 рублей от 08 апреля 2020 г. не поступали. Терминал MIA 00008 размещенный в головном офисе КБ «МИА» ОАО по адресу: <адрес>, был демонтирован и заменен на терминал другого образца.

Решением Ивантеевского городского суда Московской области от 12 марта 2020 г. по гражданскому делу № 2-199/2020 ФИО3 отказано в

удовлетворении требований к АО КБ «Московское ипотечное агентство» о признании права не существующим, прекращении регистрации залога в виде квартиры по адресу: <адрес> <адрес>, кадастровый №.

Решением Ивантеевского городского суда Московской области от 04 августа 2022 г. по гражданскому делу № 2а-891/2022 в удовлетворении административного иска ФИО3 к судебному приставу-исполнителю Пушкинского РОСП ГУФССП России по Московской области ФИО7, ГУ ФССП России по Московской области о признании действий по передаче квартиры на торги незаконными и отмене постановления о передаче на торги квартиры отказано.

Согласно положениям пункту 3 статьи 57 Федерального Закона 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» организатор публичных торгов извещает о предстоящих публичных торгах не позднее, чем за 10 дней, но не ранее чем за 30 дней до их проведения в периодическом издании, являющемся официальным информационным органом органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации, по месту нахождения недвижимого имущества, а также направляет соответствующую информацию для размещения в сети "Интернет" в порядке, установленном Правительством Российской Федерации. В извещении указываются дата, время и место проведения публичных торгов, характер продаваемого имущества и его начальная продажная цена.

В соответствии с частью 3 статьи 90 Федерального закона от 02 июля 2007 г. № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» извещение о проведении торгов размещается на официальном сайте Российской Федерации в сети «Интернет» для размещения информации о проведении торгов, определенном Правительством Российской Федерации, и на официальном сайте Федеральной службы судебных приставов в сети «Интернет». Информация о проведении торгов должна быть доступна для ознакомления всем заинтересованным лицам без взимания платы.

В силу статьи 93 Федерального закона от 02 июля 2007 г. № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» торги могут быть признаны недействительными по основаниям и в порядке, которые предусмотрены Гражданским кодексом Российской Федерации.

Порядок реализации имущества, заложенного по договору об ипотеке, определяется положениями статей 447 - 449.1. Гражданского Кодекса РФ.

Согласно пункту 4 статьи 447 Гражданского кодекса РФ торги проводятся в форме аукциона или конкурса. Форма торгов определяется собственником продаваемой вещи или обладателем реализуемого имущественного права, если иное не предусмотрено законом.

В силу пункта 1 статьи 449 Гражданского кодекса РФ торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня проведения торгов.

Торги могут быть признаны недействительными в случае, если:

кто-либо необоснованно был отстранен от участия в торгах;

на торгах неосновательно была не принята высшая предложенная цена;

продажа была произведена ранее указанного в извещении срока;

были допущены иные существенные нарушения порядка проведения торгов, повлекшие неправильное определение цены продажи;

были допущены иные нарушения правил, установленных законом.

Пунктом 1 статьи 449.1 Гражданского кодекса РФ установлено, что под публичными торгами понимаются торги, проводимые в целях исполнения решения суда или исполнительных документов в порядке исполнительного производства, а также в иных случаях, установленных законом.

Правила, предусмотренные статьями 448 и 449 настоящего Кодекса, применяются к публичным торгам, если иное не установлено настоящим Кодексом и процессуальным законодательством.

Частью 1 статьи 56 Федерального Закона 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» установлено, что имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание, реализуется путем продажи с публичных торгов, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Федеральным законом. Порядок проведения публичных торгов по продаже имущества, заложенного по договору об ипотеке, определяется процессуальным законодательством Российской Федерации, поскольку настоящим Федеральным законом не установлены иные правила.

В соответствии с частью 3 статьи 87 Федерального закона от 02 июля 2007 г. № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» реализация недвижимого имущества должника осуществляется путем проведения открытых торгов в форме аукциона.

Согласно пункту 2 статьи 448 Гражданского кодекса РФ извещение должно содержать сведения о времени, месте и форме торгов, об их предмете, о существующих обременениях продаваемого имущества и о порядке проведения торгов, в том числе об оформлении участия в торгах, определении лица, выигравшего торги, а также сведения о начальной цене.

Оценив представленные и исследованные в судебном заседании доказательства в их совокупности и правовой связи, руководствуясь принципом состязательности сторон, суд не находит оснований для признания торгов, оформленных протоколом победителей от 23 июня 2022 г., недействительными, так же, как и не находит оснований для признания недействительным договору купли-продажи от 27 июня 2022 г. № 147-Г.

При этом суд приходит к выводу о том, что торги организованы и проведены в соответствии с требованиями действующего законодательства, у участников торгов имелся достаточный срок для подачи заявок, ознакомления с документами и участия в торгах.

Доводы стороны истца о размещении извещения о проведении торгов в периодическом издании, которое не соответствует требованиям о максимальном распространении информации о реализации имущества среди потенциальных участников торгов, не имеет стационарных точек распространения в городе Ивантеевка, проверялись в судебном заседании, но не нашли своего подтверждения.

Из материалов дела усматривается, что на основании постановления судебного пристава-исполнителя от 26 октября 2018 г. наложен запрет в интересах взыскателя ФИО9 на совершение регистрационных действий в отношении имущества в виде квартиры по адресу: <адрес>, кадастровый №.

Как указано в п. 41 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 17.11.2015 N 50 "О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства" при наложении ареста на имущество в целях обеспечения исполнения исполнительного документа, содержащего требования об имущественных взысканиях, судебный пристав-исполнитель вправе в силу части 1 статьи 80 Закона об исполнительном производстве не применять правила очередности обращения взыскания на имущество должника, что само по себе не освобождает судебного пристава-исполнителя от обязанности в дальнейшем осуществить действия по выявлению иного имущества должника, на которое может быть обращено взыскание в предыдущую очередь.

Исходя из вышеприведенных норм следует, что судебный пристав-исполнитель вправе не применять правила очередности обращения взыскания на имущество должника и вынесенное судебным приставом-исполнителем постановление о передаче спорного имущества на реализацию с публичных торгов законно и обосновано.

Кроме этого абзацем 1 статьи 1 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ

"Об ипотеке (залоге недвижимости)" предусмотрено, что по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.

Следовательно, Банк, как залогодатель имеет преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, в данном случае переде ФИО9

Согласно пункту 4 части 2 статьи 54 Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем начальную продажную цену заложенного имущества

при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика. Особенности определения начальной продажной цены заложенного имущества устанавливаются пунктом 9 статьи 77.1 настоящего Федерального закона.

Довод истца о незаконности проведенных торгов в связи с не проведением независимой оценки квартиры в соответствии с вышеуказанными нормами судом оценивается критически, поскольку решением Ивантеевского городского суда Московской области от 12 ноября 2018 г., вступившим в законную силу 18 февраля 2019 г., установлена первоначальная продажная цена на имущество, подлежащее реализации.

В связи с чем суд не находит установленным факт наличия существенных нарушений, влекущих признание торгов недействительными, что исключает удовлетворение требований о применении последствий недействительности указанных торгов, признании договора купли-продажи недвижимого имущества (торги) недействительным.

Не может суд принять во внимание и доводы истца о погашении задолженности по кредиту, поскольку наличие задолженности установлено решениями судов, которые вступили в законную силу. Сведений об отмене указанных судебных актов в материалы не представлены. Из представленных чеков не понятно куда и в счет каких обязательств вносились денежные средства, роме того оригиналы чеков на обозрение суда предоставлены не были.

Согласно части 3 статьи 144 Гражданского процессуального кодекса РФ в случае отказа в иске принятые меры по обеспечению иска сохраняются до вступления в законную силу решения суда. Однако судья или суд одновременно с принятием решения суда или после его принятия может вынести определение суда об отмене мер по обеспечению иска. При удовлетворении иска принятые меры по его обеспечению сохраняют свое действие до исполнения решения суда.

С учетом изложенного суд полагает возможным, отменить обеспечительные меры наложенные в рамках рассмотрения настоящего дела.

Руководствуясь статьями 195-198 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении заявленных исковых требований ФИО3 (ИНН №) к ТУ Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Московской области (ИНН <***> ОГРН <***>), Пушкинскому отделу УФСГРКК по Московской области (ИНН <***>) о признании недействительными публичных торгов, применении последствий признания недействительными торгов, признании недействительным договора купли-продажи отказать в полном объеме.

Отменить меры по обеспечению иска в виде наложения ареста на квартиру, расположенную по адресу: <адрес> <адрес>, кадастровый № в полном объеме.

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд путём подачи апелляционной жалобы в Ивантеевский городской суд в течение одного месяца со дня его составления в мотивированной форме.

Председательствующий Е.В.Галкина

Мотивированное решение

изготовлено 22.09.2023