Решение по делу № 2-2226/2025 от 16.05.2025

Дело № 2-2226/2025

66RS0006-01-2025-001255-39

Мотивированное решение изготовлено 16 мая 2025 года

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

23 апреля 2025 года Орджоникидзевский районный суд г. Екатеринбурга в составе председательствующего судьи Нагибиной И.А., при секретаре Артамоновой Е.В., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1, ФИО2 к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный Застройщик «Санино 1» о возложении обязанности, взыскании судебной неустойки, признании условий договора ничтожными, применении последствий недействительности ничтожной сделки,

установил:

Истцы обратились в суд с иском к ответчику о возложении обязанности, взыскании неустойки, признании условий договора ничтожными, применении последствий недействительности ничтожной сделки, в обоснование исковых требований указывая, что 18.05.2023 между сторонами заключен договор участия в долевом строительстве < № >, согласно условиям которого ответчик обязался в предусмотренный Договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) Объект и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этого Объекта передать Участнику долевого строительства соответствующий Объект долевого строительства, а Участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную Договором цену и принять Объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию Объекта.

Объектом долевого строительства является квартира < № >, расположенная в < адрес >.

Цена договора составила 5256173 рубля 89 копеек. Срок передачи объекта – не позднее 16.02.2025. Оплата по договору осуществлена истцами в полном объеме.

24.02.2025 уведомлением < № > ответчик в одностороннем порядке увеличил сроки сдачи квартиры, уведомил истцов о переносе срока передачи квартиры до 30.06.2025.

Пунктом 5.4 договора участия в долевом строительстве установлено, что при приемке объекта долевого строительства участник долевого строительства вправе до подписания акта приема-передачи объекта потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта условиям договора, требованиям технических регламентов проектной документации и градостроительных регламентов и иным обязательным требованиям, а также сроки устранения выявленных недостатков, и отказаться от подписания акта до исполнения застройщиком обязательств по устранению существенных недостатков, делающих объект долевого строительства непригодным для предусмотренного договором использования. Стороны пришли к соглашению, что под существенным нарушением требований о качестве объекта понимается непригодность объекта (квартиры) в целом, либо каких-либо из его комнат для постоянного проживания, что определяется по критериям, установленным «Положением о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и жилого дома аварийным и подлежащим сносу», утвержденным Постановлением Правительства РФ № 47 от 28.01.2006, и иным законодательным актам.

Пунктом 5.6 договора стороны пришли к соглашению, что согласованный сторонами договора срок для устранения недостатков объекта долевого строительства, как выявленных при приемке объекта участником долевого строительства, так и выявленных в течение гарантийного срока составляет 6 календарных месяцев. Застройщик вправе произвести устранение недостатков до истечения указанного срока.

Истцы просят возложить на ответчика обязанность передать объект долевого строительства – квартиру < № >, расположенную в < адрес >, взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Специализированный Застройщик «Санино 1» в свою пользу судебную неустойку в случае неисполнения решения суда о передаче квартиры немедленно со дня вступления решения суда в законную силу в размере 10000 рублей за каждый день просрочки до момента фактического исполнения решения суда, признать п. 5.4 и 5.6 договора участия в долевом строительстве < № > ничтожными и применить последствия ничтожности части сделки.

Истец ФИО2 в судебное заседание не явилась, судебную корреспонденцию не получила, за истечением срока хранения судебной корреспонденции, конверт возвращен в суд. Причина неявки суду неизвестна.

Истец ФИО1 в судебном заседании на удовлетворении исковых требований настаивал. Дал пояснения, аналогичные изложенным в исковом заявлении.

Ответчик с исковыми требованиями не согласился, в письменном отзыве на исковое заявление просил отказать в удовлетворении исковых требований, а при наличии оснований для их удовлетворения применить положения ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации и снизить размер неустойки до более разумного предела. Указал, что неустойка за нарушение срока передачи объекта долевого строительства не подлежит начислению в период с 22.03.2024 по 30.06.2025, а по заявленным до вступления Постановлений Правительства в силу требованиям – применяется отсрочка до 30.06.2025 включительно. Просит в иске отказать в полном объеме, рассмотреть дело в отсутствие представителя (л.д. 3-37).

Суд рассматривает дело на основании ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие истца и представителя ответчика.

Заслушав истца ФИО1, исследовав письменные материалы дела и представленные доказательства, суд приходит к следующему.

Судом установлено, не оспаривается сторонами, что 18.05.2023 между ООО «Специализированный Застройщик «Санино 1» и ФИО1, ФИО2 заключен договор участия в долевом строительстве < № >, объектом которого является квартира < № >, расположенная в жилом многоквартирном доме < № > по строительному адресу: < адрес >. Стоимость объекта долевого строительства составила 5256173 рубля 89 копеек, оплачена дольщиками в полном объеме, что не оспаривается.

Срок передачи объекта долевого строительства согласован сторонами до 16.02.2025 (пункт 2.5 договора).

Гарантийный срок для объекта долевого строительства составляет 5 лет с даты подписания уполномоченным органом разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (пункт 5.3 договора).

08.06.2023 между сторонами заключено дополнительное соглашение к договору об изменении основных характеристик объекта (МКД) и основных характеристик объекта долевого строительства (жилого помещения) № 1 (л.д. 19).

24.02.2025 ответчик уведомил истцов о переносе срока ввода объекта долевого строительства в эксплуатацию и продлении в связи с этим срока передачи объекта долевого строительства участникам договора участия в долевом строительстве до 30.06.2025 (л.д. 24 оборотная сторона).

В соответствии с п. 1 ст. 2, п. 1 ст. 10 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора. Не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах.

Согласно ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

Согласно пункту 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом. Договор может быть заключен в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью (часть 3).

Существенные условия договора участия в долевом строительстве в отношении жилых помещений в многоквартирном жилом доме содержаться в части 4 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ, к ним относятся условия об объекте строительства и объекте долевого строительства, сроке передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства; цене договора, сроках и порядке ее уплаты; гарантийном сроке на объект долевого строительства; одном из условий привлечения денежных средств участников долевого строительства: исполнении обязанности по уплате отчислений (взносов) в компенсационный фонд; размещении денежных средств участников долевого строительства на счетах эскроу в порядке, предусмотренном статьей 15.4 настоящего Федерального закона; условия, предусмотренные частью 5 статьи 18.1 настоящего Федерального закона, в случае, указанном в части 1 статьи 18.1 настоящего Федерального закона.

Согласно выписке из ЕГРН, договор зарегистрирован в установленном законом порядке 05.06.2023, дополнительное соглашение об изменении основных характеристик объекта (МКД) и основных характеристик объекта долевого строительства (жилого помещения) < № > от 08.06.2023 – 14.06.2023 (л.д. 25-27).

Частью 1 статьи 6 Закона об участии в долевом строительстве установлено, что застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи.

В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки (за исключением случая, установленного частью 2.1 настоящей статьи). Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере. В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства вследствие уклонения участника долевого строительства от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства застройщик освобождается от уплаты участнику долевого строительства неустойки (пени) при условии надлежащего исполнения застройщиком своих обязательств по такому договору.

Согласно статье 19 (часть 1) Конституции Российской Федерации все равны перед законом и судом. Данный конституционный принцип носит универсальный характер и оказывает регулирующее воздействие на все сферы общественных отношений, в том числе на отношения с участием граждан и юридических лиц (абзац второй пункта 1 статьи 2 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Конституционный Суд Российской Федерации неоднократно отмечал, что принцип равенства, гарантирующий защиту от всех форм дискриминации, означает, помимо прочего, запрет вводить такие различия в правах лиц, принадлежащих к одной категории, которые не имеют объективного и разумного оправдания; при равных условиях субъекты права должны находиться в равном положении (постановления от 5 апреля 2007 года N 5-П, от 13 ноября 2019 года N 34-П, от 15 декабря 2023 года N 58-П и др.), при этом должно быть обеспечено соблюдение требования Конституции Российской Федерации о запрете принятия законов, отменяющих или умаляющих права и свободы человека и гражданина (статья 55, часть 2) (Определение от 15 января 2009 года N 243-О-О).

Гражданский кодекс Российской Федерации в статье 1 провозглашает основные начала гражданского законодательства, которое основывается, в частности, на признании равенства участников регулируемых им отношений, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты (пункт 1). Граждане и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе, они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора (пункт 2 статьи 1 указанного Кодекса). Гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности, сообразно этому они возникают в том числе из договоров и иных сделок, предусмотренных законом (пункт 1 статьи 8 данного Кодекса).

Федеральный законодатель, реализуя предоставленные ему Конституцией Российской Федерации (статья 71, пункт «о»; статья 72, пункт «к» части 1; статья 76, части 1 и 2) полномочия и действуя в пределах предоставленной ему дискреции, урегулировал отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в Федеральном законе «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Указанный Федеральный закон устанавливает и гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства (часть 1 статьи 1). Так, в частности, согласно положениям части 2 статьи 6 названного Федерального закона в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки; если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная данной частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере. Приведенные нормы направлены - с учетом особенностей регулирования соответствующих отношений - на защиту прав участников долевого строительства в случаях несоблюдения застройщиком условий договора участия в долевом строительстве, касающихся срока передачи участникам долевого строительства объекта долевого строительства (определения Конституционного Суда Российской Федерации от 17 июля 2018 года N 1879-О, от 28 февраля 2019 года N 385-О, от 24 декабря 2020 года N 2979-О, от 26 февраля 2021 года N 282-О и др.), и выступают закрепленной законом формой реализации гражданами - участниками долевого строительства своих специальных правомочий.

Статья 75.1 Конституции Российской Федерации закрепляет, что в Российской Федерации создаются условия для повышения благосостояния граждан, взаимного доверия государства и общества, гарантируются защита достоинства граждан и уважение человека труда, обеспечиваются сбалансированность прав и обязанностей гражданина, социальное партнерство, экономическая, политическая и социальная солидарность. Сообразно этому законодательное регулирование в силу конституционных принципов правового государства, верховенства закона и юридического равенства должно отвечать требованиям ясности и непротиворечивости, а механизм его действия должен быть понятен субъектам правоотношений из содержания нормы или системы норм, находящихся в очевидной взаимосвязи, поскольку конституционное равноправие может быть обеспечено лишь при единообразном понимании нормы всеми правоприменителями (постановления Конституционного Суда Российской Федерации от 27 июня 2013 года N 15-П, от 23 декабря 2013 года N 29-П, от 22 апреля 2014 года N 12-П и др.).

Положения части 1 статьи 6 Закона об участии в долевом строительстве устанавливают обязанность застройщика передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, в случае же нарушения установленного договором срока передачи гражданину – участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик обязан выплатить участнику долевого строительства неустойку, размер которой исчисляется в установленном частью 2 указанной статьи Закона порядке.

Такой подход направлен на достижение определенности при разрешении вопроса, касающегося ответственности застройщика за нарушение сроков передачи объекта долевого строительства, поскольку для всех участников долевого строительства в силу части 1 статьи 6 этого Федерального закона установлено требование о едином сроке передачи объекта долевого строительства, в то время как фактическая передача указанных объектов всем участникам, по общему правилу, не осуществляется одновременно и зависит от различных обстоятельств, как обусловленных действиями (бездействием) сторон договора участия в долевом строительстве, так и не связанных с ними.

В противном случае ответственность застройщика за нарушение предусмотренного договором срока передачи объекта долевого строительства перед участниками долевого строительства, находящимся в одинаковой или сходной ситуации, различалась бы в зависимости от обращения (необращения) в суд с требованием о возложении на застройщика обязанности по передаче объекта долевого строительства и начислении судебной неустойки при неисполнении судебного акта с даты вступления его в законную силу в заявленном в иске размере.

При изложенных обстоятельствах, учитывая, что обязанность застройщика по передаче объекта долевого строительства истцам в согласованный в договоре участия в долевом строительстве срок, а также ответственность за нарушение застройщиком соответствующего срока установлена законом, определяющим конкретный способ восстановления нарушенного права истцов ответчиком по настоящему спору, правовых оснований для возложения на ответчика соответствующей обязанности судом по изложенным в иске основаниям с начислением судебной неустойки за нарушение срока исполнения судебного акта не имеется. Истцами в настоящем случае избран неверный способ защиты нарушенного права, в связи с чем в удовлетворении исковых требований о возложении на ответчика обязанности передать объект долевого строительства и взыскании судебной неустойки при неисполнении судебного решения надлежит отказать. Суд также учитывает, что в соответствии с частью 2 статьи 8 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. Доказательств тому, что ответчиком получено разрешение на ввод жилого дома в эксплуатацию на дату рассмотрения настоящего спора, в материалы дела не представлено.

В соответствии с ч. 1 ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», в редакции, подлежащей применению к спорным правоотношениям) застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства вправе предъявить требования, изложенные в части 2 указанной статьи Закона, либо отказаться от исполнения договора на основании ее части 3.

Кроме того, участник долевого строительства вправе предъявить иск в суд или предъявить застройщику в письменной форме требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства с указанием выявленных недостатков (дефектов) при условии, что такие недостатки (дефекты) выявлены в течение гарантийного срока. Застройщик обязан устранить выявленные недостатки (дефекты) в срок, согласованный застройщиком с участником долевого строительства. В случае отказа застройщика удовлетворить указанные требования во внесудебном порядке полностью или частично либо в случае неудовлетворения полностью или частично указанных требований в указанный срок участник долевого строительства имеет право предъявить иск в суд (ч. 6 ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ).

Ответственность застройщика за нарушение сроков устранения недостатков объекта долевого строительства, установлена частью 8 статьи 7 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ.

Частью 5 статьи 8 указанного Закона предусмотрено, что участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, указанным в части 1 статьи 7 настоящего Федерального закона, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 настоящего Федерального закона.

Пунктом 5.4 договора участия в долевом строительстве < № > установлено, что при приемке объекта долевого строительства участник долевого строительства вправе до подписания акта приема-передачи объекта потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов и иным обязательным требованиям, а также сроки устранения выявленных недостатков, и отказаться от подписания акта до исполнения застройщиком обязательств по устранению существенных недостатков, делающих объект долевого строительства непригодным для предусмотренного договором использования. Стороны пришли к соглашению, что под существенным нарушением требований о качестве объекта понимается непригодность объекта (квартиры) в целом, либо каких-либо из его комнат для постоянного проживания, что определяется по критериям, установленным «Положением о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и жилого дома аварийным и подлежащим сносу», утвержденным Постановлением Правительства РФ № 47 от 28.01.2006, и иным законодательным актам.

Оценив условия оспариваемого пункта договора суд не усматривает его несоответствие требованиям Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», являющегося специальным по отношению к законодательству о защите прав потребителей, и регулирующим правоотношения сторон по заключенному договору, принимая во внимание, что право требования дольщика устранения строительных недостатков объекта долевого строительства не прекращается в соответствии с действующим законодательством в течение всего периода срока гарантии на объект долевого строительства, то есть и после подписания акта приема-передачи объекта.

Настоящее условие договора согласовано сторонами при его подписании, законом, подлежащим применению к спорным правоотношениям, срок устранения недостатков объекта долевого строительства не ограничен, в связи с чем, требование истцов о признании недействительным данного пункта удовлетворению не подлежит. Ссылка истцов на положения законодательства о защите прав потребителей несостоятельна.

Иных требований не заявлено.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 12, 56, 167, 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

Исковые требования ФИО1, ФИО2 к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный Застройщик «Санино 1» о возложении обязанности, взыскании неустойки, признании условий договора ничтожными и применении последствий недействительности ничтожной сделки, оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение месяца с даты изготовления мотивированного решения в Свердловский областной суд, путем подачи апелляционной жалобы через Орджоникидзевский районный суд г. Екатеринбурга.

Судья И.А. Нагибина