Дело № 2-1683/2023 (59RS0002-01-2023-000732-23)
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
19 декабря 2023 года
Индустриальный районный суд г. Перми
в составе председательствующего судьи Судаковой Н.Г.
при секретаре Фридрицкой И.А.,
с участием представителя истца ФИО1 по доверенности, представителя ответчика ФИО2 – адвоката Шестакова С.Л. по ордеру,
рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Перми
гражданское дело иску ФИО3 к Азизовой Шахзоде А.А., ФИО5, ФИО6 о переводе прав и обязанностей покупателя,
установил:
ФИО3 обратился в Индустриальный районный суд г. Перми с иском к ФИО2, ФИО5, ФИО6 (с учетом уточнений, л.д. 75, 155) о переводе на ФИО3 права и обязанности ФИО2, как приобретателя комнаты с кадастровым номером 59:01:4410844:2406, расположенной в коммунальной квартире, расположенной по адресу: <адрес>, обязав ФИО3 выплатить ФИО2 770 000,00 руб., признании за ФИО3 права собственности на комнату с кадастровым номером 59:01:4410844:2406, расположенную по адресу <адрес>, о прекращении права ФИО2 на указанную комнату.
В обоснование заявленных требований указаны следующие обстоятельства –
ФИО3 является собственником двух комнат в трехкомнатной квартире с кадастровым номером №, расположенной по адресу <адрес> Собственниками третьей комнаты с кадастровым номером 59:01:4410844:2406 в данной квартире являлись третьи лица ФИО5, ФИО6 Истец в настоящее время в квартире не проживает, поскольку отбывает наказание в виде лишения свободы. В январе 2023 г. его представитель по доверенности ФИО1 сообщил ему, что обнаружил в почтовом ящике счет на оплату коммунальных услуг на имя ФИО2 По его просьбе представитель заказал выписку из ЕГРП, из которой узнал, что с ДД.ММ.ГГГГ собственником комнаты с кадастровым номером 59:01:4410844:2406 является ответчик ФИО2, которая приобрела комнату за 770 000 руб., договор купли-продажи показать она отказалась.
Тем самым нарушено принадлежащее истцу преимущественное право покупки, предусмотренное п. 6 ст. 42 Жилищного кодекса Российской Федерации, п. 1 ст. 250 Гражданского кодекса Российской Федерации. Продавцами ФИО6, ФИО5 не исполнена обязанность, предусмотренная п. 2 ст. 250 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. О намерении совершить сделку ему сообщено не было. Истец желает сам приобрести спорную комнату в коммунальной квартире за ту же цену и на тех же условиях. В силу п. 3 ст. 250 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя. Указанный срок на момент подачи искового заявления не истек, поскольку он узнал о продаже комнаты только после получения выписки из ЕГРП от ДД.ММ.ГГГГ
Судом к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований, привлечены Управление Росреестра по Пермскому краю, ФИО2, ФИО7, ФИО8 ( л.д.158).
Истец ФИО3 в судебное заседание не явился, извещен о дате судебного заседания надлежащим образом, на заявленных требованиях настаивают по доводам, изложенным в исковом заявлении. Просит рассмотреть заявленные требования в его отсутствие.
Представитель истца в судебном заседании поддерживает доводы, изложенные в исковом заявлении. Пояснил, что при продаже комнаты Гурьева и Гурьев, знали, что истец является собственником двух комнат в квартире, знали, что он находился в местах лишения свободы, при этом известили его по адресу, по которому не проживал.
Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явилась, извещалась о дате судебного заседания надлежащим образом, ранее в суде поясняла, что с иском не согласна, на приобретение комнаты по адресу: <адрес> брала потребительский кредит, оплачивает его до настоящего времени. Приобрела комнату за 770 000 рублей. При покупке комнаты продавцы ей сказали, что ФИО9 находится за границей, а потом она узнала, что ФИО9 в тюрьме. Ему отправляли телеграмму. До покупки комнаты она не знала, что ФИО9 находится в местах лишения свободы, только через 5-6 месяцев после покупки она узнала, что ФИО9 в тюрьме. Не согласна продавать комнату, сама желает в ней проживать. Две комнаты ФИО3 закрыты.
Представитель ответчика ФИО2 в судебном заседании пояснил, что не имеет пояснений и дополнений, считает, что в иске следует отказать. Телеграмма была наплавлена по последнему известному месту жительства, истец был уведомлен надлежащим образом.
Отвеичтки ФИО5, ФИО6 в судебное заседание не явились, извещались о дате судебного заседания надлежащим образом, просят рассмотреть дело в их отсутствие, считают, что исковые требования удовлетворению не подлежат.
Представитель третьего лица Управление Росреестра по Пермскому краю в судебное заседание не явился, о дате судебного заседания извещен надлежащим образом, направил в суд письменный отзыв к котором пояснил, что в настоящее время в Едином государственном реестре недвижимости (далее - ЕГРН) содержатся сведения о зарегистрированных правах в отношении следующих объектов недвижимого имущества: Комната, общей площадью 9.9 кв.м., расположенная по адресу: <адрес>, с кадастровым номером 59:01:4410844:2407. ДД.ММ.ГГГГ зарегистрировано право собственности ФИО3 на основании договора дарения комнаты от ДД.ММ.ГГГГ. Запись является актуальной. Комната, общей площадью 18.6 кв.м., расположенная по адресу: <адрес>, с кадастровым номером 59:01:4410844:2155. ДД.ММ.ГГГГ зарегистрировано право собственности ФИО3 на основании договора дарения комнаты от ДД.ММ.ГГГГ. Запись является актуальной. Комната, общей площадью 12 кв.м., расположенная по адресу: <адрес>, с кадастровым номером №. ДД.ММ.ГГГГ зарегистрировано право собственности ФИО2 на основании договора купли-продажи комнаты от ДД.ММ.ГГГГ. Запись является актуальной.
Суд, заслушав представителя истца, представителя ответчика ФИО2, исследовав материалы гражданского дела №г., материалы настоящего гражданского дела, приходит к следующему.
Согласно ст. 209 Гражданского кодекса РФ собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам.
Согласно пункт 6 статьи 42 Жилищного кодекса Российской Федерации, при продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в данной коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях, которые установлены Гражданским кодексом Российской Федерации.
Согласно п. 2 ст. 246 Гражданского кодекса Российской Федерации участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных ст. 250 ГК РФ.
В силу п. 1 ст. 250 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях.
Согласно п. 2 ст. 250 Гражданского кодекса Российской Федерации продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.
Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца со дня извещения продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.
По смыслу вышеуказанных норм требование об извещении можно признать исполненным, если продавец представит доказательства о направлении им уведомления о продаже доли по месту жительства или последнему известному месту жительства сособственников.
В силу пункта 3 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.
Из разъяснений, содержащихся в пункте 14 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", следует, что по смыслу пункта 3 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже доли в праве общей собственности с нарушением преимущественного права покупки других участников долевой собственности любой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев со дня, когда ему стало известно или должно было стать известно о совершении сделки, требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.
В соответствии со ст. 56 ГПК Российской Федерации, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями п. 3 ст. 123 Конституции Российской Федерации и ст. 12 ГПК Российской Федерации, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Судом установлено и подтверждается материалами дела, что истец ФИО3 является собственником двух комнат, жилой площадью 11,3 кв.м., и 9,9 кв.м. в трехкомнатной квартире с кадастровым номером №, расположенной по адресу <адрес> Собственником третьей комнаты, площадью 12 кв.м. с кадастровым номером 59:01:4410844:2406 в данной квартире является ответчик ФИО2, что подтверждается выписками из Единого государственного реестра недвижимости от 25.01.2023г. (л.д.5-14).
Согласно выпискам из финансового лицевого счета на жилое помещение по адресу: <адрес> от 14.09.2020г., лицевой счет № на комнату жилой площадью 12,0 кв.м. открыт на ФИО5, лицевой счет № на комнату жилой площадью 11,3 кв.м. открыт на ФИО3, лицевой счет № на комнату жилой площадью 9,9 кв.м. открыт на ФИО3 (л.д. 15,16,17).
Комната, площадью 12 кв.м. с кадастровым номером 59:01:4410844:2406 в трехкомнатной квартире по адресу: <адрес> принадлежала (по ? доли каждому) ФИО6, ФИО5, на основании договора купли-продажи комнаты от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного с ФИО6 и ФИО5 (продавцы), приобретена ФИО2 (покупатель) за 770 000,00 рублей (л.д. 30-31).
Истец, предъявляя исковые требования о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи от 07.04.2021г., указывает на нарушение продавцами ФИО5, ФИО6 преимущественного права покупки долевых собственников жилого помещения, при совершении сделки были нарушены положения п. 3 ст. 250 ГК РФ, поскольку ФИО10 имеет преимущественное право на приобретение спорной комнаты.
В подтверждение доводов об исполнении требований ст. 250 ГК РФ, в материалы дела ФИО5 представлена телеграмма от ДД.ММ.ГГГГ, направленная ФИО3 по адресу: <адрес> из содержания которой следует, что ФИО3 извещается о продаже комнаты 12 кв.м. за 650 000,00 рублей по адресу: <адрес>, о желании купить ему предложено сообщить ФИО5 и ФИО6 по адресу: <адрес>4 (л.д. 42,43). Указанная телеграмма не была вручена адресату, поскольку квартира была закрыта, по извещению за телеграммой адресат не явился (л.д. 40).
ФИО3 с 2019 года по настоящее время отбывает наказание в ФКУ ИК-11 ФИО11 по Пермскому краю.
Из справки ФКУ ИК-11 ФИО11 по Пермскому краю от 24.02.2021г №-б/н следует, что согласно карточки свиданий, выдачи посылок и бандеролей осужденного ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, осужденного по ч. 3 ст. 158 УК РФ, срок лишения свободы 6 лет, начало срока 10.12.2019г, конец срока 25.04.2025г администрацией ФКУ ИК-11 ФИО11 по Пермскому краю за период отбывания наказания предоставлено: с 04.02.2020г. по 07.02.2020г. длительное свидание с сожительницей ФИО12, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, проживающей по адресу: <адрес> (л.д.44).
В материалах гражданского дела № по иску ФИО12 к ФИО3 о признании недействительным договора дарения имеется протокол судебного заседания от 30.06.2021г., в котором зафиксированы пояснения свидетеля ФИО5, пояснившей, что ФИО12 приходится ей дочерью и ей было известно, что ФИО12 ездила к ФИО3 на длительное свидание, поскольку он хотел написать отказ от комнаты (гражданское дело №г, л.д. 144).
Из разъяснений, содержащихся в пункте 1.2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 4 (в редакции постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 6) "О некоторых вопросах практики рассмотрения судами споров, возникающих между участниками общей собственности на жилой дом", следует, что при предъявлении иска о переводе прав и обязанностей покупателя в связи с нарушением преимущественного права покупки истец обязан внести по аналогии с частью 1 статьи 96 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации на банковский счет управления (отдела) Судебного департамента в соответствующем субъекте Российской Федерации уплаченную покупателем за квартиру сумму, сборы и пошлины, а также другие суммы, подлежащие выплате покупателю в возмещение понесенных им при покупке квартиры необходимых расходов. При удовлетворении указанного иска договор не может быть признан недействительным. В решении суда в этом случае должно быть указано о замене покупателя истцом в договоре купли-продажи и в записи о праве в Едином государственном реестре прав, а также о взыскании с истца в пользу ответчика уплаченных им сумм.
Таким образом, при переводе на истца прав и обязанностей покупателя при продаже доли с нарушением его преимущественного права покупки в случае удовлетворения таких требований истец обязан возместить покупателю уплаченную им стоимость приобретенной комнаты.
В обеспечение заявленных требований истцом ФИО3 на счет Управления Судебного департамента в Пермском крае перечислено 500 000,00 руб., что подтверждается чеком-ордером от 13.04.2023года, 270 000,00 руб., что подтверждается чеком-ордером от 26.05.2023г. Всего на сумму 770 000,00 руб. (л.д. 38, 76).
На основании изложенного, исследовав и оценив в порядке, предусмотренном ст. 56 ГПК Российской Федерации, представленные сторонами в обоснование своих доводов и возражений доказательства, исходя из предмета и оснований заявленных исковых требований, а также из достаточности и взаимной связи всех доказательств в их совокупности, установив все обстоятельства, входящие в предмет доказывания и имеющие значение для разрешения сложившегося между сторонами спора, руководствуясь положениями действующего законодательства, конкретные обстоятельства дела, суд приходит к выводу о наличии правовых оснований для удовлетворения исковых требования ФИО3 о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи от 08.08.2022г., заключенного между ФИО5, ФИО6 с одной стороны и ФИО2
Исходя из предмета и оснований заявленных требований, принимая во внимание положения действующего законодательства, регулирующего спорные правоотношения, предметом судебной проверки являются факт надлежащего извещения продавцом остальных участников долевой собственности о своем намерении продать долю, а также обращение долевого собственника в суд с требованиями перевода прав и обязанностей покупателя в течение трех месяцев со дня, когда ему стало известно или должно было стать известно о совершении сделки.
Из доводов искового заявления следует, что в январе 2023г. ФИО3, находясь в местах лишения свободы, узнал о продаже спорной комнаты от своего представителя. За судебной защитой нарушенного права истец обратился 16.02.2023г., т.е. в течение 3 месяцев с момента получения информации о продаже комнаты. Доказательств более раннего уведомления истца о продаже спорной комнаты материалы дела не содержат, ответчиками не представлены.
Телеграмма от 28.07.2021г. о намерении продать принадлежащую ФИО6, ФИО5 комнату направлена в адрес ФИО3 по адресу регистрации его места жительства, при этом в ходе судебного заседания с достоверностью установлено, что продавцы на момент заключения сделки 08.08.2022г. обладали информацией об отбывании ФИО3 наказания в исправительном учреждении.
Кроме того, телеграмма о намерении продать спорную комнату была направлена в адрес ФИО3 28.07.2021г., а договор купли-продажи комнаты заключен 08.08.2022 года, т.е. спустя более года, что безусловно свидетельствует о невыполнении продавцами требований п. 2 ст. 250 Гражданского кодекса Российской Федерации. В 2022г. уведомлений с предложением приобрести спорную комнату в адрес ФИО3 продавцами не направлялось.
Таким образом, в ходе судебного разбирательства подвержен факт неполучения истцом надлежащего уведомления о продаже комнаты в спорной квартире, тем самым ФИО3 был лишен возможности реализовать свое преимущественное право на приобретение спорной комнаты в коммунальной квартире, при этом ФИО5, ФИО6 при должной степени заботливости и добросовестности имели возможность, не ограничиваясь формальным уведомлением истца о продаже доли, довести до него необходимую информацию о намерении продать принадлежащую им комнату, вместе с тем ФИО6, ФИО5 не предприняли необходимых мер к получению действительного согласия или отказа от покупки комнаты, обладая сведениями о нахождении истца в местах лишения свободы.
Вышеизложенные обстоятельства указывают на нарушение права истца на преимущественную покупку комнаты, наличие предусмотренных п. 3 ст. 250 ГК Российской Федерации оснований для перевода на истца прав и обязанностей покупателя доли по договору купли-продажи от 08.08.2022г.
В соответствии с абз. 3 ст. 14 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» в случае нарушения права преимущественной покупки сособственника недвижимого имущества судебный акт, которым удовлетворен иск о переводе прав и обязанностей покупателя, является основанием для внесения соответствующих записей в ЕГРП.
Таким образом, данное решение суда является основанием для внесения записи в ЕГРН о переводе прав и обязанностей покупателя и регистрации права собственности ФИО3 на комнату площадью 12 кв.м. в квартире по адресу: <адрес>, и прекращении права собственности на указанную комнату у ФИО2
Поскольку судом удовлетворены исковые требования, в пользу ФИО2 в порядке возмещения денежной суммы, уплаченной по договору купли-продажи от 08.08.2022г., подлежит выплате со счета Управления Судебного департамента в Пермском крае денежная сумма в размере 770000 руб., внесенная ФИО3 на депозит Управления Судебного департамента в Пермском крае.
В соответствии со ст. 196 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации иск рассмотрен в пределах заявленных требований.
Руководствуясь ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
РЕШИЛ
Перевести на ФИО3 права и обязанности покупателя по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному между ФИО2 (покупатель) и ФИО6 и ФИО5 (продавцы), по условиям которого ФИО6 и ФИО5 продали, а ФИО2 купила комнату жилой площадью 12 кв.м. кадастровый № в трехкомнатной квартире по адресу <адрес>
Взыскать с ФИО3 в пользу ФИО2 денежную сумму в размере 770 000 руб., размещенную на депозите Управления Судебного департамента в Пермском крае (внесена ФИО3 по чеку-ордеру от 13.04.2023г. (операция №29) на сумму 500 000,00 руб., по чеку-ордеру от 26.05.2023г. (операция №) на сумму 270 000,00 руб.).
Настоящее решение суда является основанием для прекращения в Едином государственном реестре недвижимости записи о собственнике комнаты площадью 12 кв.м., расположенной по адресу <адрес>с кадастровым номером 59:01:4410844:2406), ФИО2 и внесения записи о собственнике указанной комнаты ФИО3.
Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пермский краевой суд через Индустриальный районный суд г. Перми в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме (26 декабря 2023г.).
Председательствующий Н.Г. Судакова