25RS0004-01-2024-004917-59
2-1055/2025
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
9 июля 2025 года г. Владивосток
Советский районный суд г. Владивостока в составе
председательствующего судьи Олесик О.В.,
при ведении протокола помощником судьи Гагаро Р.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску <ФИО>2, <ФИО>3, <ФИО>4 к администрации города Владивостока о признании незаконным решения, возложении обязанности,
установил:
<ФИО>1, <ФИО>3 и <ФИО>4 обратился в суд с названным иском, в обоснование указав, что являются нанимателями жилых помещений по договорам коммерческого найма от 19.08.2020, 17.10.2019, 14.08.2020 квартир за №№: <адрес>, соответственно, в доме № <адрес>, заключенным с администрацией г. Владивостока в лице Управления по учету и распределению жилой площади на основании постановлений ответчика. Согласно п. 4 каждого из договоров коммерческого найма указанные договоры одновременно являются актами приема-передачи отраженных в них жилых помещений. Таким образом, с момента подписания каждым из истцов и администрацией договоров, квартиры, указанные в них, считаются переданными им для проживания. С <ФИО>1 договор коммерческого найма № 284 на квартиру № 5, площадью 24,4кв.м, был заключен 19.08.2020, сроком на 1 год – по 13.08.2021 и ежегодно пролонгировался со стороны администрации г. Владивостока вплоть до 18.08.2024. Данный договор заключен на основании постановления администрации г. Владивостока от 19.08.2020 № 3202 «О предоставлении жилого помещения муниципального жилищного фонда города Владивостока коммерческого использования по договору найма жилого помещения жилищного фонда коммерческого использования, расположенного по адресу: г<адрес>, общей площадью 24,4 кв.м». В дальнейшем, на основании решения комиссии по жилищным вопросам при администрации г. Владивостока от 13.07.2021 № 26, срок действия договора продлен на тех же условиях сроком на один год: с 14.08.2021 по 13.08.2022. Далее, решением комиссии от 04.07.2023 № 23 договор продлен сроком на 1 год: с 19.08.2023 по 20.08.2024. Согласно выписке из реестра управления муниципальной собственности администрации г. Владивостока от 06.02.2024 квартира № <адрес>, с кадастровым номером <номер>, включена в реестр муниципальной собственности на основании решения малого Совета Владивостокского городского Совета народных депутатов от 25.03.1992 № 182. В соответствии со сведениями ЕГРН указанное жилое помещение 25.06.2012 поставлено на кадастровый учет с внесением о нем сведений в государственный кадастр недвижимости как объекта недвижимого имущества с кадастровым номером <номер>.
С <ФИО>3 договор коммерческого найма на квартиру № 8 площадью 23,8 кв.м был заключен 17.10.2019 сроком на 1 год: с 17.10.2019 по16.10.2020, и ежегодно пролонгировался со стороны администрации г. Владивостока вплоть до 16.10.2024. Данный договор заключен на основании постановления администрации г. Владивостока от 17.10.2019 № 3673 «О предоставлении помещения муниципального жилищного фонда города Владивостока коммерческого использования по договору найма жилого помещения жилищного фонда коммерческого использования, расположенного по адресу: <адрес>, общей площадью 23,8 кв.м». В дальнейшем, на основании решения комиссии по жилищным вопросам при администрации г. Владивостока от 13.10.2020 № 39, срок действия договора продлен на тех же условиях сроком на один год: с 17.10.2020 по 16.10.2021. Далее, решением комиссии от 04.10.2022 № 40, договор продлен сроком на 1 год: с 17.10.2022 по 16.10.2023. Решением комиссии от 03.10.2022 № 38 договор продлен сроком на 1 год: с 17.10.2023 по 16.10.2024. Согласно выписке из реестра управления муниципальной собственности администрации г. Владивостока от 06.02.2024 квартира № <адрес> в доме № <адрес>, с кадастровым номером <номер>, включена в реестр муниципальной собственности на основании решения малого Совета Владивостокского городского Совета народных депутатов от 25.03.1992 № 182. В соответствии со сведениями Единого государственного реестра недвижимости указанное жилое помещение 25.06.2012 поставлено на кадастровый учет с внесением о нем сведений в государственный кадастр недвижимости как объекта недвижимого имущества с кадастровым номером <номер>.
С <ФИО>4 договор коммерческого найма за № 266 на квартиру № 9 площадью 37,2 кв.м был заключен 14.08.2020 сроком на 1 год – по13.08.2021, и ежегодно пролонгировался со стороны администрации г. Владивостока вплоть до 13.08.2024. Указанный договор заключен на основании постановления администрации г. Владивостока от 14.08.2020 № 3111 «О предоставлении жилого помещения муниципального жилищного фонда города Владивостока коммерческого использования по договору найма жилого помещения жилищного фонда коммерческого использования, расположенного по адресу: <адрес> общей площадью 37,2 кв.м. В дальнейшем на основании решения комиссии по жилищным вопросам при администрации г. Владивостока от 13.07.2021 № 26 срок действия договора продлен на тех же условиях сроком на один год: с 14.08.2021 по 13.08.2022. Затем решением заседания комиссии по жилищным вопросам при администрации г. Владивостока от 23.08.2022 № 34 срок действия договора продлен на тех же условиях на период с 14.08.2022 по 13.08.2023. Решением комиссии по жилищным вопросам при администрации г. Владивостока от 14.07.2023 № 25 срок действия договора продлен на тех же условиях на период с 14.08.2023 по 13.08.2024. Согласно письму управления муниципальной собственности администрации г. Владивостока от 01.07.2022 №17409-ог-п/28, а также выписке из реестра муниципальной собственности от 28.06.2022 № 60125 квартира <адрес> в доме № <адрес>, с кадастровым номером <номер>, включена в реестр муниципальной собственности на основании решения малого Совета Владивостокского городского Совета народных депутатов от 25.03.1992 № 182. В соответствии со сведениями Единого государственного реестра недвижимости указанное жилое помещение 25.06.2012 поставлено на кадастровый учет с внесением о нем сведений в государственный кадастр недвижимости как объекта недвижимого имущества с кадастровым номером <номер>.
Все истцы на протяжении всех лет владения и пользования жилыми помещениями добросовестно оплачивают коммунальные услуги за жилье в полном объеме, а также за наем. <ФИО>1 и <ФИО>4 в течение всего периода с момента предоставления жилых помещений оформлялась регистрация по спорным квартирам, что отражено в свидетельствах о регистрации, выданных отделом по вопросам миграции отдела полиции № 6 УМВД России по г. Владивостоку, а также в выписках из Формы-10. Жилые помещения №№ <адрес>, в доме <адрес> включены в перечень жилых помещений жилищного фонда коммерческого использования на основании решения Думы города Владивостока от 28.06.2018 № 105 «Об утверждении перечня жилых помещений муниципального жилищного фонда города Владивостока коммерческого использования» (решения прилагаем) и предоставлены гражданам по договорам найма жилого помещения коммерческого использования. На основании указанного решения администрацией г. Владивостока были изданы распоряжения о предоставлении им включенных в перечень коммерческого использования квартир с заключением на их (распоряжений) основании соответствующих договоров коммерческого найма. Таким образом, вся процедура, обосновывающая законность и обоснованность формирования вышеуказанного жилищного фонда, включая их квартиры, подтверждена целым рядом юридически значимых действий и решений государственных и муниципальных органов власти, фундаментально закрепивших правовой статус указанных выше жилых помещений. Каждая из квартир имеет свою конкретную площадь, которая отражена в ЕГРН, свой кадастровый номер, сформирована как отдельный объект недвижимого имущества, а сведения о них внесены в ГКН (ЕГРН). Исходя из этого, у администрации г. Владивостока отсутствуют основания для упразднения указанного, законно сформированного жилищного фонда, а также для произвольного аннулирования жилых помещений в доме № 6 по ул. Чичерина в г. Владивостоке как объектов недвижимости и объектов жилищных прав.
Между тем, в нарушение требований п. 2 ст. 684 ГК РФ письмами управления по учету и распределению жилой площади администрации г. Владивостока (УУиРЖ) от 12.08.2024 в адреса истцов были направлены уведомления о прекращении продления с ними договоров на новый срок вследствие истечения срока их действия со ссылкой на ст.ст. 209,215, 432, 671, 673, 683 ГК РФ, а также на принятые об этом решения жилищной комиссией.
Так, в адрес <ФИО>1 направлено письмо от 12.08.2024 г. № 21923-ог/21 о прекращении договора сроком действия с 19.08.2020 по 18.08.2024. В обоснование отказа в продлении договора на новый срок содержатся ссылки на следующие обстоятельства: п. 3 договора найма, предусматривающий, по мнению ответчика, возможность отказа наймодателя от продления договора, при условии предупреждения об этом за один месяц до окончания срока его действия нанимателя; несоответствие фактически предоставленного жилого помещения по договору найма данным государственного учета (предмету договора найма) в части площади, конфигурации, вида помещения; факт уведомления <ФИО>1 об отказе от продления договора и прекращении его действия с 18.08.2024 письмом от 12.07.2024 № 21/21639-исх; решение жилищной комиссии от 09.07.2024.
В адрес <ФИО>3. направлено письмо от 12.08.2024 № 21919-ог/21 о прекращении договора сроком действия с 1.10.2019 до 16.10.2024, по содержанию аналогичного характера со ссылкой на те же вышеназванные обстоятельства к отказу в продлении договора: п. 3 договора найма, предусматривающий, по мнению ответчика, возможность отказа наймодателя от продления договора, при условии предупреждения об этом за один месяц до окончания срока его действия нанимателя; несоответствие фактически предоставленного жилого помещения по договору найма данным государственного учета (предмету договора найма) в части площади, конфигурации, вида помещения; уведомление ее об отказе от продления договора и прекращении его действия с 16.10.2024 письмом от 12.07.2024 № 21/21636-исх; решение жилищной комиссии от 09.07.2024 (протокол от 09.07.2024 № 25).
В адрес <ФИО>4 направлено письмо от 12.08.2024 № 21922-ог/21 о прекращении договора сроком действия с 14.08.2020 до 13.08.2024. В обоснование отказа в продлении договора на новый срок содержатся ссылки на три из четырех вышеперечисленных обстоятельства: п. 3 договора найма, предусматривающий, по мнению ответчика, возможность отказа наймодателя от продления договора, при условии предупреждения об этом за один месяц до окончания срока его действия нанимателя; факт уведомления ее об отказе от продления договора и прекращении его действия с 13.08.2024 письмом от 12.07.2024 № 21/21641-исх; решение жилищной комиссии от 09.07.2024 (протокол от 09.07.2024 № 25) о прекращении продления договора по истечении срока его действия.
Однако истцы имеют преимущественное право на заключение с ними договоров коммерческого найма в отношении спорных квартир. Кроме того, отказ наймодателя в обязательном порядке должен быть связан с решением не сдавать в течение года помещение.
Вместе с тем, истцы не получали от ответчика указанных уведомлений об отказе от продления договора и прекращении его действия письмами от 12.07.2024 за № 21/21639-исх, № 21/21636-исх и № 21/21641-исх, соответственно. Следовательно, уведомительный порядок прекращения исполнения договоров с ними, предусмотренный ст. 684 ГК РФ, наймодателем соблюден не был, в результате чего, последствия в виде прекращения действия договоров не наступили. Помимо этого, отсутствует решение администрации г. Владивостока в виде распорядительного документа – ненормативного правового акта, принятого уполномоченным лицом, о прекращении сдачи в коммерческий наем спорных жилых помещений, которое бы предшествовало направлению уведомлений в адрес истцов об отказе от продления договоров. Ссылка в письмах в адрес истцов от 12.08.2024 на обстоятельства несогласованности сторонами (истцов и ответчика) предмета спорных договоров коммерческого найма в связи, с якобы несоответствием технических характеристик (указанных в договорах) жилых помещений, отраженных в ЕГРН, их фактическому состоянию (площади, составу, конфигурации), не может являться основанием к одностороннему отказу от исполнения договоров коммерческого найма, так как возможность такого отказа и его правовые основания четко регламентированы ст. 684 ГК РФ и не подлежат расширительному толкованию.
Положения договоров коммерческого найма (между истцами и ответчиком) о расторжении договора указаны в разделе IV каждого из договоров, в котором предусмотрены общие положения о правилах расторжения, предусмотренные Гражданским Кодексом РФ, а именно: по соглашению сторон (п. 10), в судебном порядке в установленных законом случаях (п. 11), а также в связи с полной утратой (разрушением) жилого помещения, либо со смертью нанимателя.
Просят признать недействительными решения администрации г. Владивостока, комиссии по жилищным вопросам при администрации г. Владивостока от 09.07.2024 № 25 о прекращении продления договоров найма жилого помещения жилищного фонда коммерческого использования, заключенных между управлением по учету и распределению жилой площади, действующим от имени собственника жилых помещений – администрации г. Владивостока, с ними, в отношении квартир №№ 5, 8 и 9 в доме № 6 по ул. Чичерина в г. Владивостоке; признать недействительными прекращение действия этих договоров; признать данные договоры найма жилого помещения жилищного фонда коммерческого использования пролонгированными сроком на один год на прежних условиях; возложить обязанность на администрацию г. Владивостока продлить срок действия указанных договоров сроком на один год на прежних условиях.
В ходе разбирательства дела истцы в лице представителя ФИО1 в порядке ст. 39 ГПК РФ уточняли требования, окончательно просят: признать незаконным пункт 1 решения заседания комиссии по жилищным вопросам при администрации г. Владивостока от 09.07.2024 № 25 о прекращении продления договоров найма жилого помещения жилищного фонда коммерческого использования в части абзацев 1, 3 и 4, а именно: от 19.08.2020 № 284 на жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, общей площадью 24,4 кв.м, сроком действия до 18.08.2024; от 17.10.2019 № 140 на жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, общей площадью 23,8 кв.м, сроком действия до 16.10.2024; от 14.08.2020 № 266 на жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес> общей площадью 37,2 кв.м, сроком действия до 13.08.2024; обязать администрацию г. Владивостока продлить срок действия договора найма жилого помещения жилищного фонда коммерческого использования от 19.08.2020 № 284 (сроком действия до 18.08.2024) с <ФИО>1 на жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, общей площадью 24,4 кв.м, на прежних условиях сроком на один год с момента вступления решения суда в законную силу;
обязать администрацию г. Владивостока продлить срок действия договора найма жилого помещения жилищного фонда коммерческого использования от 17.10.2019 № 140 (сроком действия до 16.10.2024) с <ФИО>3 на квартиру № <адрес>, площадью 23,8 кв.м, на прежних условиях сроком на один год с момента вступления решения суда в законную силу; обязать администрацию г. Владивостока продлить срок действия договора найма жилого помещения жилищного фонда коммерческого использования от 14.08.2020 № 266 (сроком действия до 13.08.2024) с <ФИО>4 на квартиру № <адрес>, площадью 37,2 кв.м, на прежних условиях сроком на один год с момента вступления решения суда в законную силу.
Протокольным определением от 23.04.2025 к участию в деле к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне ответчика привлечена Дума г. Владивостока.
Протокольным определением от 09.07.2025 отклонены ходатайство представителя администрации г. Владивостока о привлечении к участию в деле в качестве третьих лиц <ФИО>8, <ФИО>11, <ФИО>9, а также ходатайство <ФИО>11 и <ФИО>10, о привлечении их в качестве третьих лиц, поскольку рассматриваемый спор не затрагивает их права на спорные жилые помещения, так как они являются нанимателями иного помещения – № <адрес>. Кроме того, решением Советского районного суда г. Владивостока от 27.04.2024, вступившим в законную силу, по гражданскому делу № 2-30/2024 <ФИО>11, <ФИО>10, <ФИО>12 по иску <ФИО>4 выселены из квартиры <адрес> без предоставления другого жилого помещения.
В судебное заседание истцы не явились, направили представителя ФИО1, которая поддержала уточненные требования по изложенным в иске и уточнениях доводам. Указала, что истцы не были надлежащим образом уведомлены ответчиком об отказе в продлении с ними договоров коммерческого найма спорных жилых помещений. Наймодателем был нарушен порядок прекращения договоров, в связи с чем у администрации г. Владивостока отсутствовали законные основания для прекращения договоров коммерческого найма с истцами и для отказа в их продлении. Истцы пользовались и пользуются предоставленными им жилыми помещениями в том конструктивном виде, в котором они существуют в настоящий момент, самостоятельно никаких перепланировок не допускали. В течение всего времени добросовестно оплачивали и продолжают оплачивать коммунальные услуги и за наем жилых спорных помещений. Со своей стороны нарушений условий договоров с администрацией не допускали.
Представить администрации г. Владивостока ФИО2 возражала против заявленных требований по основаниям письменного отзыва, пояснив, что принятие решения о включении жилого помещения в жилищный фонд коммерческого использования либо об его исключении относится к исключительной компетенции органа местного самоуправления. Муниципальным правовым актом от 09.04.2018 № 28-МПА утверждено положение о муниципальном жилищном фонде города Владивостока коммерческого использования. В соответствии со ст. 2 Положения, Перечень жилых помещений жилищного фонда коммерческого использования формируется администрацией города Владивостока и утверждается Думой г. Владивостока. Спорное жилое помещение не отвечает требованиям Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденного постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 № 47 (отсутствует холодное и горячее водоснабжение и водоотведение, канализация), что следует из технического паспорта на данный дом, в связи с чем не может быть представлено гражданам по договору социального найма. Решением Думы г.Владивостока от 30.07.2019 № 413 «О внесении изменений в приложение к решению Думы города Владивостока от 28.06.2018 № 105 «Об утверждении перечня жилых помещений муниципального жилищного фонда города Владивостока коммерческого пользования» жилые помещения, расположенные по адресу: <адрес>, квартиры <адрес>, комната <адрес> включены в перечень жилых помещений жилищного фонда коммерческого использования. Между администрацией города и истцами заключены договоры найма жилого фонда коммерческого использования на жилые помещения № <адрес> в <адрес> по <адрес>. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. Условие об объекте (площади, конфигурации, виде жилого помещения) договора найма жилищного фонда коммерческого использования является существенным условием. Пояснила, что администрацией были составлены акты проверки жилых помещений в жилом доме № <адрес>, где, в том числе в части спорных жилых помещений были выявлены признаки самовольной перепланировки и переустройства, что не позволяет продлить действие спорных договоров с истцами. Подтверждений того, что спорные жилые помещения истцам <ФИО>1 (<номер>), <ФИО>3 (<номер>), <ФИО>4 (<номер>) были предоставлены в ином виде и конструктивном состоянии, нежели фактически существуют сегодня, и описания которых отражены в представленных актах, у администрации отсутствуют, в связи с чем, ответчик не утверждает, что истцы каким-либо образом причастны к переустройству помещений в доме <адрес>. Не возражают, что жилые помещения истцам были предоставлены именно в таком виде. Полагает, что администрация правомерно отказала в продлении договоров коммерческого найма истцам. По какой причине уведомления об отказе в продлении договоров коммерческого найма с истцам не были им направлены своевременно, при том, что данные уведомления датированы 12.08.2024, а срок действия договора с <ФИО>1 истекал через шесть дней – 18.08.2024, с <ФИО>4 – на следующий день – 13.08.2024, пояснить не смогла. Доказательства вручения истцам уведомлений об отказе в продлении с ними спорных договоров найма на жилые помещения № <адрес> отсутствуют. Также пояснила, что после отказа истцам в продлении договоров администрация г. Владивостока представила в Думу г. Владивостока необходимые документы, в результате чего Думой г. Владивостока было принято решение об исключении спорных помещений из состава фонда коммерческого использования. С исками о выселении истцов в суд не обращались.
Представитель Думы города Владивостока ФИО3 оставила разрешение спора на усмотрение суда. Пояснила, что Дума г. Владивостока не вправе вмешиваться в деятельность органа исполнительной власти – органа местного самоуправления в лице администрации г. Владивостока, в части использования муниципального жилищного фонда, и как представительный орган власти издает решения о включении, либо об исключении жилых помещений из фонда коммерческого использования исключительно по представлению администрации г. Владивостока на основании предоставляемых ею документов и решений. В правильность использования администрацией жилищного фонда и в обоснованность его классифицирования, отнесения к тому или иному виду жилищного фонда Дума вмешиваться не вправе. В связи с этим Дума г. Владивостока не вправе выражать какое-либо мнение правового характера относительно правильности действий администрации г. Владивостока в ее правоотношениях с истцами относительно спорных жилых помещений. Не смогла пояснить по какой причине решение Думы г. Владивостока от 26.09.2024 № 492 «О внесении изменений в приложение к решению Думы города Владивостока от 28.06.2018 № 105 «Об утверждении перечня жилых помещений муниципального жилищного фонда города Владивостока коммерческого использования», согласно которому спорные жилые помещения были исключены из перечня жилых помещений муниципального жилищного фонда коммерческого использования, было издано еще в период действия договора на квартиру № <адрес> с истцом <ФИО>3, срок действия договора с которой у администрации г. Владивостока истекал только 16.10.2024.
Выслушав участников процесса, изучив материалы дела и представленные доказательства в совокупности, исходя из требований ст.ст. 56, 67, 157 ГПК РФ, суд приходит к следующему.
Согласно ст. 45 Конституции РФ государственная защита прав и свобод человека и гражданина в Российской Федерации гарантируется.
Как указано в ч. 2 ст. 1 ЖК РФ, граждане по своему усмотрению и в своих интересах осуществляют принадлежащие им жилищные права, в том числе распоряжаются ими. Граждане свободны в установлении и реализации своих жилищных прав в силу договора и (или) иных предусмотренных жилищным законодательством оснований. Граждане, осуществляя жилищные права и исполняя вытекающие из жилищных отношений обязанности, не должны нарушать права, свободы и законные интересы других граждан.
Статьей 10 ЖК РФ установлено, что жилищные права граждан возникают не иначе как по основаниям и в порядке, которые предусмотрены законом.
В соответствии с ч. 3 ст. 11 ЖК РФ защита жилищных прав осуществляется путем признания жилищного права; восстановления положения, существовавшего до нарушения жилищного права, и пресечения действий, нарушающих это право или создающих угрозу его нарушения; прекращения или изменения жилищного правоотношения; иными способами, предусмотренными настоящим Кодексом, другим федеральным законом.
На основании ч. 1 ст. 40 Конституции РФ каждый имеет право на жилище, никто не может быть лишен жилища произвольно.
Согласно ст. 46 Конституции РФ каждому гарантируется судебная защита его прав и свобод. Решения и действия (или бездействие) органов государственной власти, органов местного самоуправления, общественных объединений и должностных лиц могут быть обжалованы в суд.
Исходя из данной конституционной нормы, ч. 1 ст. 11 ЖК РФ устанавливает приоритет судебной защиты нарушенных жилищных прав, то есть прав, вытекающих из отношений, регулируемых жилищным законодательством.
В соответствии со ст. 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в совокупности с ч. 3 ст. 123 Конституции РФ и ст. 12 ГПК РФ, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основание своих требований и возражений, если не предусмотрено федеральным законом.
Суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном, и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности (ст. 67 ГПК РФ).
Согласно ст. 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется путем восстановления положения, существовавшего до нарушения права и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.
Как следует из материалов дела и установлено судом, между управлением по учету и распределению жилой площади, действующим от имени собственника жилого помещения – администрации г. Владивостока, и <ФИО>1 был заключен договор найма жилого помещения жилищного фонда коммерческого использования № 284 от 19.08.2020 (далее – договор найма), согласно которому наймодатель передает нанимателю за плату во владение и пользование жилое помещение муниципального жилищного фонда коммерческого использования, расположенное по адресу: <адрес>, общей площадью 24,4 кв.м, на период по 18.08.2021, который согласно п. 4 договора одновременно является актом приема-передачи.
В дальнейшем указанный договор ежегодно продлевался ответчиком на прежних условиях, вплоть до 18.08.2024. Факты продления подтверждаются: на период с 19.08.2021 по 18.08.2022 – протоколом комиссии по жилищным вопросам при администрации г. Владивостока от 13.07.2021 № 26, что следует из письма администрации от 15.07.2021 № 12607/1у; на период 19.08.2022 по 18.08.2023 – выпиской из протокола заседания комиссии по жилищным вопросам при администрации г. Владивостока от 23.08.2022 № 34; на период с 19.08.2023 по 18.08.2024 – выпиской из протокола заседания комиссии по жилищным вопросам при администрации г. Владивостока от 04.07.2023 № 25.
Справкой Муниципального казенного учреждения «Учетно-регистрационный центр Владивостока» от 06.08.2024 подтверждается, что за период с сентября 2020 года по 06.08.2024 <ФИО>1 производилась оплата за коммерческий наем жилья в сумме 86 621,22 руб. с суммой переплаты 1 767, 78 руб. Также представлены квитанции об оплате за 2025 год.
10.09.2025 простой почтой <ФИО>1 получил письмо от ответчика № 21923-ог/21 от 12.08.2024 об отказе в продлении с ним договора коммерческого найма в связи с принятием администрацией г. Владивостока решения об отказе от продления.
Также между управлением по учету и распределению жилой площади, действующем от имени собственника жилого помещения – администрации г. Владивостока, и <ФИО>3 заключен договор найма жилого помещения жилищного фонда коммерческого использования № 140 от 17.10.2019, согласно которому наймодатель передает нанимателю за плату во владение и пользование жилое помещение муниципального жилищного фонда коммерческого использования, расположенное по адресу: <адрес> <адрес> общей площадью 23,8 кв.м, на период по 16.10.2020, который согласно п. 4 договора одновременно является актом приема-передачи. В дальнейшем указанный договор ежегодно продлевался ответчиком на прежних условиях вплоть до 16.10.2024.
Факты продления подтверждаются: на период с 17.10.2020 по 16.10.2021 – выпиской из протокола заседания комиссии по жилищным вопросам при администрации г. Владивостока от 13.10.2020 № 39; на период с 17.10.2021 по 16.10.2022 – выпиской из протокола заседания комиссии по жилищным вопросам при администрации г. Владивостока от 12.10.2021; на период с 17.10.2022 по 16.10.2023 – выпиской из протокола заседания комиссии по жилищным вопросам при администрации г. Владивостока от 04.10.2022 № 40; на период с 17.10.2023 по 16.10.2024 – выпиской из протокола заседания комиссии по жилищным вопросам при администрации г. Владивостока от 03.10.2023 № 38. Представлены платежные квитанции об оплате за коммерческий наем жилья до 2025 года.
Между управлением по учету и распределению жилой площади, действующем от имени собственника жилого помещения – администрации г. Владивостока, и <ФИО>4 также был заключен договор найма жилого помещения жилищного фонда коммерческого использования № 266 от 14.08.2020, согласно которому наймодатель передает нанимателю за плату во владение и пользование жилое помещение муниципального жилищного фонда коммерческого использования, расположенное по адресу: <адрес>, общей площадью 37,2 кв.м на период по 13.08.2021, согласно п. 4 которого он одновременно является актом приема-передачи. В дальнейшем данный договор также ежегодно продлевался администрацией на прежних условиях вплоть до 13.08.2024.
Факты продления подтверждаются: на период с 14.08.2021 по 13.08.2022 – выпиской из протокола заседания комиссии по жилищным вопросам при администрации г. Владивостока от 13.07.2021 № 26; на период с 14.08.2022 по 13.08.2023 – выпиской из протокола заседания комиссии по жилищным вопросам при администрации г. Владивостока от 23.08.2022 № 34; на период с 14.08.2023 по 13.08.2024 – выпиской из протокола заседания комиссии по жилищным вопросам при администрации г. Владивостока от 04.07.2023 № 25. Представлены платежные квитанции об оплате за коммерческий наем жилья до 2025 года.
Пользование жилыми помещениями на условиях коммерческого найма регулируется положениями главы 35 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Правила о сроке действия договора коммерческого найма, порядке его продления и прекращения установлены ст. 684 ГК РФ, в соответствии с которой для прекращения договора при отказе наймодателя от его продления, последний должен предупредить об этом нанимателя не менее чем за три месяца, либо предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях. По истечении срока договора найма жилого помещения наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок.
Предупреждение нанимателя об отказе от продления договора может быть связано только с решением наймодателя не сдавать в течение не менее одного года жилое помещение в коммерческий найм. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.
Таим образом, для отказа наймодателя в продлении договора коммерческого найма с нанимателем необходима совокупность одновременно двух условий: предупреждение нанимателя об отказе от продления договора не менее чем за три месяца до окончания срока действия договора; такой отказ может быть обусловлен только наличием принятого наймодателем решения (правового акта) о том, что жилое помещение не подлежит передаче в наем не менее чем в течение одного года.
Отсутствие указанных условий – как юридически значимых обстоятельств, влечет наступление правовых последствий в виде реализации преимущественного права нанимателя на продление с ним договора коммерческого найма на тот же период (один год) на прежних условиях (либо на иных условиях по соглашению с наймодателем).
Исходя из этого, в силу прямого указания закона, если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.
Поскольку судом установлено, что ответчиком не принималось решение о том, что жилые помещения №№ <адрес> не будут сдаваться в наем не менее чем в течение одного года, то у наймодателя отсутствовали основания для отказа в продлении договоров с истцами на спорные жилые помещения.
Кроме того, администрацией г. Владивостока не вручались истцам заблаговременно предупреждения об отказе в продлении с ними договоров найма как того требует ст. 684 ГК РФ – не менее чем за три месяца до истечения договора.
На основании п. 1 ст. 671 ГК РФ по договору найма жилого помещения одна сторона – собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) – обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.
В соответствии со ст. 684 ГК РФ по истечении срока договора найма жилого помещения наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок. Не позднее чем за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.
Законодатель с целью обеспечить стабильность отношений сторон такого договора, по истечении срока его действия признает за нанимателем преимущественное право на заключение договора на новый срок (абзац первый статьи 684 ГК РФ), а также предусматривает правовой механизм, обеспечивающий возможность эффективного осуществления этого права и учитывающий необходимость соблюдения баланса интересов сторон (абзацы второй – четвертый статьи 684 ГК РФ).
Совокупность приведенных норм, положений актов нормативного и легального толкования предполагает, что продление договора найма определяется поведением его сторон, где к существенным обстоятельствам относится соблюдение наймодателем обязанности по направлению в установленный срок в адрес нанимателя уведомления об отказе от продления договора найма при условии принятия решения не сдавать жилое помещение в наем не менее одного года.
Судом установлено, что уведомления администрации г. Владивостока в адрес истцов датированы 12.08.2024, тогда как срок действия договора с <ФИО>1 истекал через шесть дней – 18.08.2024, а с <ФИО>4 – на следующий день, 13.08.2024. При этом, истцам не вручались уведомления об отказе в продлении договоров на спорные жилые помещения за три месяца до истечения действия таких договоров. Ссылка ответчика на сокращенный срок такого уведомления в размере одного месяца, предусмотренный пунктами 3 договоров на спорные помещения с истцами, не может быть принята во внимание, поскольку такое условие противоречит норме закона, являющейся императивной, и не предусматривающей диспозиции в форме усмотрения сторон договора и их права на установление иного срока – менее чем три месяца (ст. 684 ГК РФ).
В соответствии с п. 2 ст. 1 и ст. 421 ГК РФ, разъяснениями, изложенным в п. 1 постановления Пленума ВАС РФ от 14.03.2014 № 16 «О свободе договора и ее пределах» граждане и юридические лица свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора. В данном случае действуют гражданско-правовые отношения, вытекающие из норм договора найма.
В соответствии с п. 3 постановления Пленума ВАС РФ от 14.03.2014 № 16 при отсутствии в норме, регулирующей права и обязанности по договору, явно выраженного запрета установить иное, она является императивной, если исходя из целей законодательного регулирования это необходимо для защиты особо значимых охраняемых законом интересов (интересов слабой стороны договора, третьих лиц, публичных интересов и т.д.), недопущения грубого нарушения баланса интересов сторон либо императивность нормы вытекает из существа законодательного регулирования данного вида договора. В таком случае суд констатирует, что исключение соглашением сторон ее применения или установление условия, отличного от предусмотренного в ней, недопустимо либо в целом, либо в той части, в которой она направлена на защиту названных интересов.
Также суд не принимает во внимание доводы ответчика, возражавшего против удовлетворения исковых требований, о наличии признаков перепланировки, переустройства и реконструкции, в том числе в части ряда элементов спорных жилых помещений, поскольку установлено и не опровергнуто ответчиком, что на момент предоставления истцам жилых помещений по договорам коммерческого найма, последние уже находились в существующем в настоящий момент состоянии, в том числе в части описаний, зафиксированных в актах администрации. Каких-либо претензий к истцам в отношении состояния спорных помещений администрация г. Владивостока не имеет. Кроме того, указанные обстоятельства в силу закона не имеют юридического значения для продления договоров коммерческого найма с истцами, не создавали каких-либо препятствий как для заключения с ними договоров на спорные помещения, так и для их дальнейшего ежегодного продления.
Решением Думы г. Владивостока в соответствии со ст. 2 Муниципального правового акта города Владивостока от 09.04.2018 № 28-МПА (ред. от 30.05.2024) «Об утверждении перечня жилых помещений муниципального жилищного фонда города Владивостока коммерческого использования» согласно Приложению 2 к числу жилищного фонда города Владивостока коммерческого использования отнесены: (стр. 198) квартира <адрес> по адресу: г. <адрес>введен решением Думы г. Владивостока от 26.09.2019 № 273); (стр. 281) квартира <адрес> по адресу: <адрес> (введен решением Думы г. Владивостока от 30.07.2020 № 413); (стр. 282) квартира № <адрес> по адресу: <адрес> (введен решением Думы г. Владивостока от 30.07.2020 № 413).
Решением Думы г. Владивостока от 26.09.2024 № 492 «О внесении изменений в приложение к решению Думы города Владивостока от 28.06.2018 № 105 «Об утверждении перечня жилых помещений муниципального жилищного фонда города Владивостока коммерческого использования» согласно п. 1 внесены изменения в раздел 1 в приложение к решению Думы города Владивостока от 28.06.2018 № 105 «Об утверждении перечня жилых помещений муниципального жилищного фонда города Владивостока коммерческого использования», которым строки 198, 281, 282 исключены.
Также суд критически относится к доводам представителя администрации г. Владивостока в возражениях на иск об исключении спорных помещений из числа жилищного фонда коммерческого использования, поскольку, во-первых, такое решение было издано после принятия ответчиком оспариваемого истцами решения об отказе в продлении с ними договоров коммерческого найма на спорные помещения; во-вторых, принималось Думой г. Владивостока на основании представленных администрацией документов; в-третьих, такое решение Думы г. Владивостока не легализует оспариваемое истцами ранее принятое решение ответчика об отказе в продлении договоров коммерческого найма и не свидетельствует о законности последнего; в-четвертых, приведение муниципального жилищного фонда в соответствие с его целевым назначением и использованием относится к прерогативе администрации г. Владивостока, которой, как органу местного самоуправления, надлежит принимать к этому соответствующие меры, и основанием для которых может служить и судебное решение о восстановлении прав истцов на продление с ними договоров коммерческого найма на спорные жилые помещения.
Более того, данное решение Думы от 26.09.2024 № 492 было вынесено в период действия договоров коммерческого найма с истцами на спорные помещения, не прекращенных в установленном законом порядке и продленных в силу прямого указания закона на тех же условиях на следующий год. При этом договор с истцом <ФИО>3 на дату издания решения Думы 26.09.2024 юридически действовал до 16.10.2024, а в дальнейшем также был продлен на тот же период (год), по тем же основаниям, что и у других истцов, и – на прежних условиях.
В соответствии со ст. 2 Муниципального правового акта города Владивостока от 09.04.2018 № 28-МПА (ред. от 02.02.2023) «Положение о муниципальном жилищном фонде города Владивостока коммерческого использования» (принят Думой города Владивостока 29.03.2018) перечень жилых помещений жилищного фонда коммерческого использования формируется администрацией города Владивостока и утверждается Думой города Владивостока.
Согласно ст. 10 ЖК РФ жилищные права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных настоящим Кодексом, другими федеральными законами и иными правовыми актами, а также из действий участников жилищных отношений, которые хотя и не предусмотрены такими актами, но в силу общих начал и смысла жилищного законодательства порождают жилищные права и обязанности. В соответствии с этим жилищные права и обязанности возникают: из договоров и иных сделок, предусмотренных федеральным законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных федеральным законом, но не противоречащих ему; из актов государственных органов и актов органов местного самоуправления, которые предусмотрены жилищным законодательством в качестве основания возникновения жилищных прав и обязанностей; из судебных решений, установивших жилищные права и обязанности; вследствие действий (бездействия) участников жилищных отношений или наступления событий, с которыми федеральный закон или иной нормативный правовой акт связывает возникновение жилищных прав и обязанностей.
На основании ст. 11 ЖК РФ защита жилищных прав осуществляется путем: признания жилищного права; восстановления положения, существовавшего до нарушения жилищного права, и пресечения действий, нарушающих это право или создающих угрозу его нарушения; признания судом недействующими полностью или в части нормативного правового акта государственного органа либо нормативного правового акта органа местного самоуправления, нарушающих жилищные права и противоречащих настоящему Кодексу или принятым в соответствии с настоящим Кодексом федеральному закону, иному нормативному правовому акту, имеющим большую, чем указанные нормативный правовой акт государственного органа либо нормативный правовой акт органа местного самоуправления, юридическую силу; неприменения судом нормативного правового акта государственного органа или нормативного правового акта органа местного самоуправления, противоречащих настоящему Кодексу или принятым в соответствии с настоящим Кодексом федеральному закону, иному нормативному правовому акту, имеющим большую, чем указанные нормативный правовой акт государственного органа или нормативный правовой акт органа местного самоуправления, юридическую силу; иными способами, предусмотренными настоящим Кодексом, другим федеральным законом.
Суд, анализируя представленные истцами доказательства, приходит к выводу, что решение администрации г. Владивостока от 09.07.2024 № 25 о прекращении продления договоров найма жилого помещения жилищного фонда коммерческого использования в части абзацев 1, 3 и 4 принято в нарушение действующего законодательства и с нарушением прав истцов на спорные жилые помещения, в связи с чем уточненные их требования подлежат удовлетворению.
Также в судебном заседании установлено и не оспаривалось представителем ответчика, что истцы на протяжении всех лет владения спорными жилыми помещениями добросовестно оплачивают коммунальные услуги за жилье в полном объеме, а также за наем, что подтверждено представленными сведениями об оплате.
<ФИО>1 и <ФИО>4 в течение всего периода с момента предоставления жилых помещений оформлялась регистрация по спорным квартирам, что отражено в свидетельствах о регистрации, выданных отделом по вопросам миграции отдела полиции № 6 УМВД России по г. Владивостоку, а также в выписках из Формы-10. Жилые помещения №№ <адрес>, в доме № <адрес> включены в перечень жилых помещений жилищного фонда коммерческого использования на основании решения Думы города Владивостока от 28.06.2018 № 105 «Об утверждении перечня жилых помещений муниципального жилищного фонда города Владивостока коммерческого использования» (решения прилагаем) и предоставлены гражданам по договорам найма жилого помещения коммерческого использования.
На основании указанного решения администрацией г. Владивостока были изданы распоряжения о предоставлении включенных в перечень коммерческого использования квартир истцам с заключением на их (распоряжений) основании соответствующих договоров коммерческого найма.
Таким образом, вся процедура, обосновывающая законность и обоснованность формирования вышеуказанного жилищного фонда, включая квартиры истцов, полностью подтверждена целым рядом юридически значимых действий и решений государственных и муниципальных органов власти, фундаментально закрепивших правовой статус указанных выше жилых помещений.
Каждая из квартир имеет свою конкретную площадь, которая отражена в ЕГРН, свой кадастровый номер, сформирована как отдельный объект недвижимого имущества, а сведения о нх внесены в ЕГРН.
Исходя из этого, у администрации г. Владивостока отсутствуют основания для упразднения указанного, законно сформированного жилищного фонда, а также для произвольного аннулирования жилых помещений в доме № 6 по ул. Чичерина в г. Владивостоке как объектов недвижимости и объектов жилищных прав.
Также суд соглашается с доводами представителя истца, что администрация г. Владивостока, как собственник объектов, включенных в реестр муниципальной собственности, вправе обратиться в Управление Росреестра по Приморскому краю с заявлением о внесении изменений (уточнений) в сведения о таких объектах на основании произведенных обмеров согласно современным методам измерений (путем составления технических планов квалифицированными кадастровыми инженерами). А в случае, если жилые помещения, являющиеся объектами договоров коммерческого найма, были самовольно переустроены лицами, в них проживающих, в том числе вселившихся самовольно, администрация вправе обязать таких лиц привести помещения в первоначальное состояние (предварительно установив факты элементов переустройства), а в случае неисполнения такими лицами указанных требований, устранить переустройства самостоятельно с возложениям на виновных лиц понесенных материальных расходов.
В материалы дела представлено вступившее в силу 14.10.2024 решение Советского районного суда г. Владивостока от 27.04.2024 по гражданскому делу № 2-30/2024, которым исковые требования <ФИО>4 удовлетворены частично. Принято решение о выселении <ФИО>16, <ФИО>10, <ФИО>12 из жилого помещения – квартиры <адрес>, расположенной в жилом доме <адрес> по <адрес>, площадью 37,2 кв.м, кадастровый <номер>, состоящей из помещений № 10,11,12 площадью 12,4 кв.м, 11,9 кв.м, 12,9 кв.м., соответственно, согласно поэтажному плану здания по состоянию на 05.11.1987 без предоставления иного жилого помещения.
Из представленных квитанций об оплате за электроэнергию, наем и содержание жилья, услуги водоснабжения и водоотведения и иных следует, что истцы производят оплату данных услуг по выставленным им счетам по жилым помещениям по адресу: г. Владивосток, <...> квартиры №№ 5, 8, 9, по настоящее время. Факт проживания истцов и членов их семей в спорных квартирах на протяжении длительного времени установлен в ходе судебного разбирательства и ответчиком не оспаривается, мер к выселению их из жилого помещения администрацией не предпринималось, другого жилого помещения не имеют.
В п. 8 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02.07.2009 № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации», разъяснено, что при разрешении споров, связанных с защитой жилищных прав, судам необходимо иметь в виду, что принцип неприкосновенности жилища и недопустимости произвольного лишения жилища является одним из основных принципов не только конституционного, но и жилищного законодательства (ст. 25 Конституции Российской Федерации, ст.ст. 1,3 Жилищного кодекса Российской Федерации).
С учетом изложенного, исковые требования подлежат удовлетворению.
Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд
решил:
уточненные исковые требования <ФИО>2, <ФИО>3, <ФИО>4 удовлетворить.
Признать незаконным пункт 1 решения заседания комиссии по жилищным вопросам при администрации г. Владивостока от 09.07.2024 № 25 о прекращении продления договоров найма жилого помещения жилищного фонда коммерческого использования – в части абзацев 1, 3 и 4, а именно:
от 19.08.2020 № 284 на жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, общей площадью 24,4 кв.м, сроком действия до 18.08.2024;
от 17.10.2019 № 140 на жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, общей площадью 23,8 кв.м, сроком действия до 16.10.2024;
от 14.08.2020 № 266 на жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, общей площадью 37,2 кв.м, сроком действия до 13.08.2024.
Возложить на администрацию г. Владивостока (ИНН <***>) обязанность продлить срок действия договора найма жилого помещения жилищного фонда коммерческого использования от 19.08.2020 № 284 (сроком действия до 18.08.2024) с <ФИО>1, <дата> года рождения (паспорт <данные изъяты>), на жилое помещение, расположенное по адресу: г. <адрес>, общей площадью 24,4 кв.м, на прежних условиях, сроком на один год с момента вступления решения суда в законную силу.
Возложить на администрацию г. Владивостока (ИНН <***>) обязанность продлить срок действия договора найма жилого помещения жилищного фонда коммерческого использования от 17.10.2019 № 140 (сроком действия до 16.10.2024) с <ФИО>3, <дата> года рождения (паспорт <данные изъяты>), на жилое помещение, расположенное по адресу: г. <данные изъяты>, общей площадью 23,8 кв.м, на прежних условиях, сроком на один год с момента вступления решения суда в законную силу.
Возложить на администрацию г. Владивостока (ИНН <***>) обязанность продлить срок действия договора найма жилого помещения жилищного фонда коммерческого использования от 14.08.2020 № 266 (сроком действия до 13.08.2024) с <ФИО>4, <дата> года рождения (паспорт <данные изъяты>), на жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, общей площадью 37,2 кв.м, на прежних условиях, сроком на один год с момента вступления решения суда в законную силу.
Решение может быть обжаловано в Приморский краевой суд через Советский районный суд г. Владивостока в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.
Мотивированное решение составлено 23.07.2025.
Судья О.В. Олесик