Копия Дело №2-65/2022
16RS0046-01-2021-011474-70
Дело № 2-186/2022
16RS0046-01-2021-004590-61
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
19сентября 2022 года Вахитовский районный суд города Казани в составе председательствующего судьи А.Р. Сафина, при секретаре судебного заседания А.Г. Габидуллиной, рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Вахитовского районного суда города Казани гражданское дело по иску индивидуального предпринимателя ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью «Чишма», ФИО2, ФИО3 М-А. о признании права общей долевой собственности на объекты недвижимого имущества, права по договору аренды земельного участка, по встречному иску ФИО2, ФИО3 М-А. к индивидуальному предпринимателю ФИО1 о признании права общей долевой собственности на общее имущество здания, по иску индивидуального предпринимателя ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью «Чишма», ФИО2, ФИО3 М-А. о признании договора уступки права аренды земельного участка недействительным, признании договора купли-продажи нежилого здания в отношении нежилого помещения недействительным,
УСТАНОВИЛ:
ИП ФИО1 обратилась в суд с иском к ООО «Чишма», ФИО2, ФИО3 о признании права общей долевой собственности на объекты недвижимого имущества, права по договору аренды земельного участка. В обоснование заявленных исковых требований указано следующее.
В соответствии с договором №... о совместной деятельности на долевое инвестирование строительства от ... Инвестор - ООО «Чишма» и Инвестор 1 - ООО «Ависта-2» обязались соединить свои вклады и совместно действовать без образования юридического лица в целях строительства Административно-бытового здания, расположенного по адресу: ...
В соответствии с п. 2.2. после ввода Административно-бытового корпуса в эксплуатацию Ответчик обязался передать в собственность Инвестора 1 - ООО «Ависта-2» часть причитающихся ему площадей, а именно 133,92 кв.м., расположенных на втором этаже Административно-бытового здания, подвальное помещение 50 кв.м. в счет перечисленных Инвестором-1 денежных средств для последующего использования под офисные помещения.
В соответствии с Постановление Главы администрации г. Казани о вводе в эксплуатацию административного здания по ул. ..., ... №... от ... г. Здание было введено в эксплуатацию.
В соответствии с Актом приемки-передачи доли в Административно-Бытовом Комплексе по адресу ул. ... дом ... по договору долевого инвестирования строительства №... от ... на основании и во исполнение вышеуказанных Договора и Постановления о вводе Ответчик передал, а Инвестор 1 - ООО «Ависта-2» принял в собственность нежилые помещения 2 этажа № 1,3,4,5,6,7,8,9; подвала: № 3,4,5,6, (назначение: нежилое, объект №1, часть №1), общей площадью 158,50 кв.м., находящиеся по адресу: ... право на которые было зарегистрировано и присвоен кадастровый номер ...
Указывается, что был еще один Инвестор - общество с ограниченной ответственностью "Супра-Казань", ИНН: <***>.
В соответствии с п. 2.2. после ввода Административно-бытового корпуса в эксплуатацию Ответчик обязался передать в собственность Инвестора 2 - ООО «Супра-Казань» часть причитающихся ему площадей, а именно 100 кв.м., расположенных на 1 этаже Административно-бытового здания, в счет перечисленных Инвестором-2 денежных средств для последующего использования под офисные помещения.
После ввода объекта в эксплуатацию они оформили помещение с кадастровым номером ... площадью 101,3 кв.м.
При этом, в соответствии с Актом государственной приемочной комиссии о приемке в эксплуатацию законченного строительством объекта, утвержденного Постановлением о вводе, Здание имеет 2 этажа, общая площадь 244 кв.м.
Таким образом, из размера площадей видно, что по договору планировалось, что Ответчик строит здание и получает деньги, а Инвестор-1 и Инвестор-2 забирают себе все здание и земельный участок.
Однако в соответствии с техническим паспортом, составленным по состоянию на момент сдачи здания на стр. 7-8 столбец 14 - вспомогательная (подсобная) площадь, принадлежащая Ответчику - ООО «Чишма» - 242 кв.м.
При этом, после ввода в эксплуатацию ... г. Ответчик оформил в свою собственность места общего пользования - весь чердак, часть подвала, лестницы, лестничные клетки, технические помещения - общей площадью 185,6 кв.м.
А часть подвала площадью 50,7 кв.м. в тот же день ... г. в свою собственность оформил ФИО4
Указывается, что на тот момент Ответчик являлся застройщиком, обладал правом на земельный участок, а после ввода здания в эксплуатацию - взял на себя функции управляющей компании - Ответчик заключил со всеми собственниками договоры о технической эксплуатации и содержании объекта АБК ул. ..., ... по единой форме.
В соответствии с п. 3.1.3. заключенных Ответчиком с Собственниками Договоров эксплуатации Ответчик обязался до момента переоформления участка в общую долевую собственность от своего имени осуществлять арендные платежи по нему, а собственники в соответствии с п. 3.2.5. указанных договоров обязались соразмерно своей доле, до переоформления права на землю, возмещать Ответчику арендную плату по земельному участку и часть расходов пропорционально арендуемого участка земли.
При этом здание расположено на двух земельных участках: ... и ..., что подтверждается Схемой кадастрового инженера.
Земельный участок с кадастровым номером ... предоставлен ООО «Чишма» в соответствии с Постановлением №... от ... г. в постоянное пользование безвозмездно.
Земельный участок с кадастровым номером ... предоставлен ООО «Чишма» в соответствии с договором аренды №... от ... г.
Указывается, что в постановлении о вводе, ссылка на которое имеется в Акте приемки-передачи указан земельный участок с кадастровым номером ...
В Договоре эксплуатации в качестве земельного участка также подразумевается земельный участок с кадастровым номером ..., так как арендная плата рассчитана исходя из договора аренды №... от ... г.
Таким образом, между собственниками и Ответчиком достигнуто соглашение о том, что собственники имеют право оформить долю в праве на земельные участки с кадастровыми номерами ... и ..., а до этого компенсируют расходы Ответчику.
Относительно мест общего пользования споров не имелось - Истец использовал 4 парковочных места на земельном участке ...
В связи с этим, необходимости в переоформлении прав на земельный участок и места общего пользования не имелось.
При этом Истец использовал принадлежащие ему помещения в целях сдачи их в аренду.
... года направлено Ответчику письмо с просьбой обеспечить доступ на мансарду с целью установки антенны, однако письмо осталось без ответа.
Из выписки из ЕГРН от .... стало известно, что право аренды земельного участка ... оформлено на ФИО2 О.В. и И.М. ФИО3.
В соответствии с п. 3.2. договора №... о совместной деятельности на долевое инвестирование строительства от ... Ответчик обязался передать в пользу ООО «Ависта-2» права на земельный участок.
Указывается, что переход такого права при отчуждении одного или нескольких объектов недвижимости из принадлежащего продавцу множества таких объектов означает возникновение множественности лиц в правоотношении, которым связан продавец таких объектов с собственником земельного участка.
В частности лица, приобретшие в собственность помещения во вновь возведенных нежилых зданиях, с момента государственной регистрации перехода права собственности на помещения приобретают право на земельный участок, которое принадлежало продавцу помещений в здании.
Из выписки из ЕГРН на здание следует, что в составе здания находятся помещения со следующими кадастровыми номерами: ..., ..., ..., ..., ..., ..., ..., ..., ..., ...
Заявитель является собственником помещения с кадастровым номером .... Второму инвестору - ООО «Супра-Казань» изначально принадлежало помещение с кадастровым номером ...
Помещение с кадастровым номером ... в один день с Ответчиком .... в свою собственность оформил ФИО4,.
Помещения с кадастровыми номерами ... и ... по данным ГКН никому не принадлежат и не принадлежали - по всей видимости, это ошибочные данные, дублирующие существующие помещения.
Помещения с кадастровыми номерами ..., ..., ..., ... также ошибочно включены в состав здания. Фактически они относятся к зданию с кадастровым номером ....
А помещение с кадастровым номером ... - является местами общего пользования, переоборудованными Ответчиком под коммерческие помещения и проданные им третьим лицам.
Однако изначально из договоренностей Ответчика и Инвесторов вытекало, что будет только два собственника - ООО «Супра-Казань» и ООО «Ависта-2».
В соответствии с техническим паспортом, составленным на момент сдачи объекта в эксплуатацию (что подтверждается также письмом Росреестра ... от ... г.) общая площадь здания составила 501,8 кв.м. Из них: ООО «Супра-Казань» принадлежало 101,3 кв.м. В настоящее время это помещение с кадастровым номером ... - площадь не изменилась.
ООО «Ависта-2» принадлежало 158,5 кв.м. В настоящее время это помещение с кадастровым номером ... - площадь не изменилась.
Оставшаяся площадь - 242 кв.м. являлась вспомогательной и принадлежала ООО «Чишма». В настоящее время это помещение с кадастровым номером ... -его площадь уменьшилась до 185,6 кв.м.
Таким образом, основная эксплуатируемая площадь (за вычетом вспомогательной площади ООО «Чишма») составляла 101,3 + 158,5 = 259,8 кв.м., из которых: 1013/2598 принадлежало ООО «Супра-Казань», в настоящее время принадлежит ФИО3 М-А. и ФИО2 по 1/2 доле.
1585/2598 принадлежало ООО «Ависта-2», в настоящее время принадлежит ФИО1.
Таким образом, доля Истца в праве на места общего пользования составляет 1585/2598.
В связи с изложенным, заявитель обратилась к Ответчику с требованиями: произвести в свою пользу уступку прав и обязанностей по договору аренды земельного участка №... от ... г. в размере 317/488 долей в праве аренды, что пропорционально площади принадлежащих заявителю помещений, в соответствии с условиями договора №... о совместной деятельности на долевое инвестирование строительства от ... г.; передать заявителю 317/488 долей в праве собственности на вспомогательные помещения в подвале, на 1 и 2 этажах и мансарде, что пропорционально площади принадлежащих заявителю помещений. Однако в удовлетворении требований было отказано.
Указывается, что собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания. Следовательно, истцу при заключении договора купли продажи от ... помимо права собственности на сам предмет договора, перешла и доля в праве общей собственности на общее имущество здания.
Руководствуясь изложенным, ИП ФИО1 (ОГРНИП <***>) просит суд признать право общей долевой собственности на общее имущество здания, а именно право на 1585/2598 долей в праве собственности на помещение с кадастровым номером ..., признать право по договору аренды земельного участка №... от ... г. в размере 1585/2598 долей в праве аренды.
Так же ИП ФИО1 обратилась в суд с иском к ООО «Чишма», ФИО2, И.М.А. ФИО3 о признании договора № ... уступки права аренды земельного участка с кадастровым номером ... от ... года между ФИО2, И.М.А. ФИО3 и ООО «Чишма» недействительным, признании договора купли-продажи нежилого здания в отношении помещения с кадастровым номером ... между ФИО2, И.М.А. ФИО3 и ООО «Чишма» недействительным. В обоснование исковых требований указано следующее.
В соответствии с договором №... о совместной деятельности на долевое инвестирование строительства от ... инвестор - ООО «Чишма» и инвестор 1 - ООО «Ависта-2» обязались соединить свои вклады и совместно действовать без образования юридического лица в целях строительства Административно-бытового здания, расположенного по адресу: ...
В соответствии с п. 2.2. после ввода Административно-бытового корпуса в эксплуатацию ООО «Чишма» обязался передать в собственность инвестора 1 - ООО «Ависта-2» часть причитающихся ему площадей, а именно 133,92 кв.м., расположенных на втором этаже Административно-бытового здания, подвальное помещение 50 кв.м. в счет перечисленных инвестором-1 денежных средств для последующего использования под офисные помещения.
В соответствии с Постановлением Главы администрации г. Казани о вводе в эксплуатацию административного здания по ул. ... №... от ... г. Здание было введено в эксплуатацию.
В соответствии с Актом приемки-передачи доли в Административно-Бытовом Комплексе по адресу ул. ... по договору долевого инвестирования строительства №... от ..., на основании и во исполнение вышеуказанных Договора и Постановления о вводе ООО «Чишма» передал, а Инвестор 1 - ООО «Ависта-2» принял в собственность нежилые помещения 2 этажа № 1,3,4,5,6,7,8,9; подвала: № 3,4,5,6, (назначение: нежилое, объект №1, часть №1), общей площадью 158,50 кв.м., находящиеся по адресу: ..., право на которые было зарегистрировано и присвоен кадастровый номер ...
Был еще один инвестор - общество с ограниченной ответственностью "Супра Казань", ИНН: <***>.
В соответствии с п. 2.2. после ввода Административно-бытового корпуса эксплуатацию ООО «Чишма» обязался передать в собственность инвестора 2 - ООО «Супра-Казань» часть причитающихся ему площадей, а именно 100 кв.м., расположении на 1 этаже Административно-бытового здания, в счет перечисленных инвестором-денежных средств для последующего использования под офисные помещения.
После ввода объекта в эксплуатацию они оформили помещение с кадастровым номером ... площадью 101,3 кв.м.
При этом в соответствии с Актом государственной приемочной комиссии о приемке в эксплуатацию законченного строительством объекта, утвержденной Постановлением о вводе, Здание имеет 2 этажа, общая площадь 244 кв.м.
Таким образом, из размера площадей видно, что по договору планировалось, что ООО «Чишма» строит здание и получает деньги, а Инвестор-1 и Инвестор-2 забирают себе на двоих все здание и земельный участок.
Однако в соответствии с техническим паспортом, составленным по состоянию на момент сдачи здания на стр. 7-8 столбец 14 - вспомогательная (подсобная площадь, принадлежащая ООО «Чишма» у - ООО «Чишма» - 242 кв.м.
На тот момент ООО «Чишма» являлось застройщикам, обладало правом на земельный участок, а после ввода здания в эксплуатацию - взяло на себя функции управляющей компании - ООО «Чишма» заключил со всеми собственниками договоры о технической эксплуатации и содержании объекта АБК ул. ... по единой форме.
В соответствии с п. 3.1.3. всех заключенных обществом «Чишма» с собственниками Договоров эксплуатации ООО «Чишма» обязалось до момента переоформления участка в общую долевую собственность от своего имени осуществлять арендные платежи по нему, а собственники в соответствии с п. 3.2.5. указанных договоров обязались соразмерно своей доле, до переоформления права на землю, возмещать ООО «Чишма» арендную плату по земельному участку и часть расходов пропорционально арендуемого участка земли.
Относительно мест общего пользования споров также не было - истец использовал 4 парковочных места на земельном участке ...
В связи с этим, необходимости в переоформлении прав на земельный участок и места общего пользования не было.
При этом Истец использовал принадлежащие ему помещения в целях сдачи их в аренду, никаких проблем в ходе их эксплуатации не было.
Однако недавно стало известно, что ООО «Чишма» произвело отчуждение мест общего пользования в пользу своих учредителей –ФИО2 и И.М.А. ФИО3.
1.Права аренды земельного участка ... на основании Договора №уступки права аренды земельного участка от ... г.
Однако на данном земельном участке расположено здание, собственником помещений в котором является истец, что подтверждается заключением кадастровой инженера.
2.Права собственности на помещение с кадастровым номером ... на основании Договора купли-продажи нежилого здания (регистрация ... г.).
Однако помещение с кадастровым номером ... является местами общего пользования, что подтверждается данными технического паспорта.
В соответствии с п. 3.2. договора №... о совместной деятельности на долевое инвестирование строительства от ... ООО «Чишма» обязалось передать в пользу ООО «Ависта-2» права на земельный участок.
Вышеуказанные объекты являются местами общего пользования, носятвспомогательный характер по отношению к основным помещениям и используются дляобслуживания более одного помещения 1 и 2 этажа здания.
Руководствуясь изложенным, истец ИП ФИО1 просит суд признать Договор №... уступки права аренды земельного участка с кадастровым номером ... от ... г. между ФИО2,И.М.А. ФИО3 и ООО «Чишма» недействительным.
Признать Договор купли-продажи нежилого здания (дата, номер государственной регистрации перехода (прекращения) права: ..., peг. № ...) в отношении помещения с кадастровым номером ... между ФИО2, И.М.А. ФИО3 и ООО «Чишма» недействительным.
Определением Вахитовского районного суда города Казани от 17 января 2022 года указанные гражданские дела № 2-65/2022 и 2-186/2022 объединены для совместного рассмотрения в одно производство.
В ходе судебного рассмотрения представителемИП ФИО1 заявлено ходатайство об увеличении исковых требований, согласно которым просят суд признать реконструкцию помещения с кадастровым номером ... незаконной, обязать ответчиков привести помещение с кадастровым номером ... в первоначальное состояние на момент ввода здания в эксплуатацию в соответствии с техническим паспортом БТИ, составленным по состоянию на ...., признать право общей долевой собственности на общее имущество здания общей площадью 501,8 кв.м., расположенного по адресу: ..., кадастровый номер ..., а именно право на 1585/2598 долей в праве собственности на помещение с кадастровым номером ..., расположенное по адресу: ..., признать право по договору аренды земельного участка № ... от ... года в размере 1585/2598 долей в праве аренды на земельный участок общей площадью 1590 кв.м., расположенного по адресу: ..., кадастровый номер ...
Ходатайство стороны заявителя Арбитражным судом Республики Татарстан отклонено с указанием на заявление по п. 1 и 2 новых самостоятельных и по п. 3 и 4 идентичных требований заявленных ранее в иске.
Впоследствии в ходе судебного рассмотрения представителями ИП ФИО1 исковые требования уточнены, указано, что из помещения ... в результате раздела образованы 4 объекта недвижимости. Так, в результате раздела нежилого помещения № ... с кадастровым номером ... образованы нежилые помещения №№ 110, 111, 112, 113 (входят в состав технического паспорта от ... г. инв. №...).
Совокупности помещений подвала №№ 7,8 и 1 этажа № № 7-11 присвоен номер 110. Совокупности помещений 2-го этажа № 8 и мансарды № 9 присвоен номер 111. Помещению мансарды №8 присвоен номер 112. Совокупности помещений мансарды №№ 1-7 присвоен номер 113. Площадь вновь образованных помещений соответствует площади помещения 105.
... г. объект снят с кадастровогоучета.... г. на кадастровый учет поставлено нежилое помещение №112, общей площадью 9, 5 кв.м., расположенное в мансарде № 3, инвентарный номер ..., помещению присвоен кадастровый номер ....На данное помещение ... г. зарегистрировано право собственности за ФИО2 и Мифтахутдиновой Инсией М.-А.(по 1/2 доле).
.... на кадастровый учет поставлено нежилое помещение № 113, расположенное в мансарде № 3, общей площадью 99, 9 кв.м., инвентарный номер ..., помещению присвоен кадастровый номер ....На данное помещение ... г. зарегистрировано право собственности за ФИО2 и Мифтахутдиновой Инсией М.-А.( по 1/2 доле).
... г. на кадастровый учет поставлено нежилое помещение №111, общей площадью 28, 5 кв.м., расположенное на этаже № 2, в мансарде № 3, инвентарный номер ... помещению присвоен кадастровый номер ...
На данное помещение ... г. зарегистрировано право собственности за ФИО2 и Мифтахутдиновой Инсией М.-А.( по 1/2 доле).
Руководствуясь изложенным, ИП ФИО1 просит суд признать за ней право общей долевой собственности на общее имущество здания, расположенного по адресу: ... кадастровый ..., а именно на 1585/2598 долей в праве общей собственности здания на
-помещения кадастровый номер ..., кадастровый номер ..., кадастровый номер ..., кадастровый номер ...
-помещение площадью 50,7 кв.м с кадастровым номером ..., расположенное по адресу: ...
Признать право по договору аренды земельного участка № ... от .... в размере 1585/2598 долей в праве аренды на земельный участок общей площадью 1590кв.м, расположенный по адресу: ..., кадастровый номер ...
Признать договор №... уступки права требования между ФИО2, ФИО3 и ООО «Чишма» от .... недействительным.
Признать договор купли-продажи между ФИО2, ФИО3 и ООО «Чишма»недействительным (относительно помещения общей площадью 185,6кв.м с кадастровым номером ..., расположенное по адресу: ...).
Не согласившись с заявленными ИП ФИО1 исковыми требованиями, ФИО2 и ФИО3 обратились в суд со встречным иском к ИП ФИО1 о признании права общей долевой собственности на общее имущество здания общей площадью 158,5 кв.м., расположенное по адресу: ..., а именно право на 3376/5018 долей в праве собственности на помещение общей площадью 158,5 кв.м. с кадастровым номером .... В обоснование заявленных встречных исковых требований указано следующее.
Нежилое помещение, кадастровый номер ..., площадь 158,5 кв.м., расположенное по адресу: ..., пом. 2 (1,3,4,5,6,7,8,9), подвала (3,4,5,6), принадлежащее ИП ФИО1 является общим имуществом здания. В помещении (кадастровый номер ...), принадлежащем ФИО7 расположено оборудование, обслуживающее более одного помещения здания: электрощит (распределяет электроэнергию на второй этаж и подвал) и газовый котел системы отопления (данная система обеспечивает отопление помещений, расположенных на втором этаже и в подвале здания).
Общая площадь здания составляет 501,8 кв.м. Истцам в указанном здании на праве собственности принадлежат помещения общей площадью 337,6 кв.м. расположенные в том числе в подвале здания.
Руководствуясь изложенным, ФИО2 и ФИО3 просили суд признать за ФИО2 и ФИО3 право общей долевой собственности на общее имущество здания общей площадью 158,5 кв.м., расположенное по адресу: ..., а именно право на 3376/5018 долей в праве собственности на помещение общей площадью 158,5 кв.м с кадастровым номером ...
Впоследствии ФИО2 и ФИО3 встречные исковые требования уточнили. Указано, что определением Вахитовского районного суда г. Казани от 07.02.2022 назначена судебная экспертиза по делу, по результатам которой подготовлено заключение № ... от .... В связи с установлением в ходе судебной экспертизы факта незаконного приобретения ФИО1 имущества, являющегося общей собственностью всех сособственников в здании, указывается, что сделки, опосредующие переход имущества всех сособственников здания вчастную собственность ИП ФИО1 и ее правопредшественика, ничтожны.
Критерии, на основании которых установлена принадлежность зарегистрированнойза ответчиком площади к общему имуществу, подтверждены заключением № ... от ....
На основании договора купли-продажи нежилых помещений от ... заключенного между ИП ФИО1 (покупатель) и ООО «Ависта» (продавец), было произведено отчуждение помещений 2 этажа № 1,3,4.5,6,7,8,9 и подвала№ 3,4,5,6 общей площадью 158,5 кв.м., находящихся по адресу: ...
ООО «Ависта», в свою очередь, приобрело указанные помещения на основании договора долевого инвестирования строительства № ... от ..., заключенного с ООО «Чишма». ООО «Чищма» и ООО «Ависта» изначально являлись инвесторами здания.
Указывается, что в процессе рассмотрения истцу по встречному искустало известно о наличии оснований ничтожности вышеперечисленных сделок в части незаконного приобретения права собственности ООО «Ависта» и ее правопреемником на имущество, являющегося собственностью всех сособственников в здании. Такие основания подтверждены заключением судебной экспертизы, назначенной определением Вахитовского районного суда г. Казани от 07.07.2022.
Помещения общей площадью 48,9 кв.м., расположенные в подвале и принадлежащие ИП ФИО1, заключением № ... от ... (абз.2 п. 2 стр. 16), подготовленным в ходе судебной экспертизы, признаны общим имуществом, т.к. изначально, на момент ввода дома в эксплуатацию, в соответствии техническим паспортом от 13.08.2003 предназначены для обслуживания более одного помещения в здании.Следовательно, данная площадь общего имущества всех сособственников не может принадлежать только ИП ФИО1 Учитывая незаконно зарегистрированное за ответчиком общее имущество всех сособственников здания общей площадью 48,9 кв.м., площадь, находившаяся в частной собственности ответчика на законных основаниях, составляет 109,6 кв.м.Следовательно, все сделки в части отчуждения имущества всех сособственников, совершенные без согласия последних, являются недействительными. Истец ссылается на ничтожность цепочки сделок по незаконному отчуждению общего имущества всех сособственников для восстановления положения, существовавшего до нарушения права. Указывается, что первоначальный иск ИП ФИО1 такой цели не содержит, т.к. анализ его просительной части позволяет утверждать о признании индивидуальной собственности ООО «Чишма» на помещения, указанные в свидетельстве от ....
Из установленного судебной экспертизой факта общности помещений в прошлом способом защиты прав истцов является признание их общедолевой собственности на помещения, на которые на сегодняшний день зарегистрировано право собственности ответчика, и приведение в первоначальное состояние (до самовольной перепланировки) спорных помещений.
В силу отсутствия специальных познаний истцы не могли выявить такие критерии в помещении ответчика до ознакомления с заключением № ... от ...
Указывается, что для предотвращения самовольного захвата общего имущества ответчиком истцыуточняют встречный иск требованием о признании права общей долевой собственности истцов на помещения, незаконно приобретенные ответчиком и его правопредшественником.
Истец также уточняет встречный иск требованиями о признании перепланировки помещений подвального этажа и реконструкции части здания, произведенной ответчиком, незаконными и обязанием произвести перепланированные помещения и реконструированную часть здания в первоначальное положение. Первоначальное положение здания и помещений в нем позволяет определить технический паспорт от .... Данный тезис подтверждает заключение судебной экспертизы № ... от ... (абз.2 п. 2 стр. 16).Следовательно, требования истцов сводятся к возложению на ИП ФИО1 обязанности нивелировать последствия произведенной ею незаконной перепланировки в виде ограничения доступа в частную собственности истцов.
Так ответчик в помещении № 6, зарегистрированным за ним на праве собственности, заделал проем в стене, который с момента ввода здания в эксплуатацию обеспечивал использование принадлежащего истцам помещения № 7, расположенного в подвальном этаже здания (абзац 1 на стр. 13 заключения судебной строительно-технической экспертизы № ... от ...).
Ответчик вместо использованного с момента ввода в эксплуатацию здания проема в стене вынуждает истцов использовать пристроенное помещение (условно названное вход № 2), незаконность возведения которого подтверждена результатами заключения судебной экспертизы № ... от ....
Указывается, что указанные обязанности должны быть возложены именно на ответчика, т.к. именно его действия представляют собой незаконную альтернативу доступа к частной собственности посредством реконструированной части здания, а также препятствуют ответчикам в реализации правомочий владения.
Перепланировка помещения в многоквартирном доме представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт помещения в многоквартирном доме (п. 2 ст. 25 ЖК РФ).
Перепланировка жилых помещений может включать: перенос и разборку перегородок, перенос и устройство дверных проемов, разукрупнение или укрупнение многокомнатных квартир, устройство дополнительных кухонь и санузлов, расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений, ликвидация темных кухонь и входов в кухни через квартиры или жилые помещения, устройство или переоборудование существующих тамбуров (п. 1.7.1 Постановления Госстроя РФ от 27.09.2003 N 170 "Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда", Зарегистрировано в Минюсте РФ 15.10.2003 N 5176).
Переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления (далее - орган, осуществляющий согласование) на основании принятого им решения.
Орган, осуществляющий согласование, не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия решения о согласовании выдает или направляет по адресу, указанному в заявлении, либо через многофункциональный центр заявителю документ, подтверждающий принятие такого решения.
Предусмотренный частью 5 настоящей статьи документ является основанием проведения переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме, (п. 1, 5,6 ст. 26 ЖК РФ).
Отказ в согласовании переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме допускается в случае несоответствия проекта переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме требованиям законодательства (пп. 3 п. 1 ст. 27 ЖК РФ).
Самовольными являются переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме, проведенные при отсутствии основания, предусмотренного частью 6 статьи 26 настоящего Кодекса, или с нарушением проекта переустройства и (или) перепланировки, представлявшегося в соответствии с пунктом 3 части 2 статьи 26 настоящего Кодекса.
Собственник помещения в многоквартирном доме, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, или наниматель жилого помещения по договору социального найма, договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, обязан привести такое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование (п. 1 и 3 ст. 29 ЖК РФ).
Реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) - изменение параметров объекта капитального строительства, его частей : (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, ' расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов ( п. 14 ст. 1 ГрКРФ).
Если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме (ч. 2 ст. 40 ГрК РФ).
Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:
помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме;
иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме (п. 1 ст. 36 ЖК РФ).
В пункте 9 постановления Пленума N 64 разъяснено, что в судебном порядке рассматриваются споры о признании права общей долевой собственности на общее имущество здания, в том числе в случаях, когда в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на указанное имущество. Если общим имуществом владеют собственники помещений в здании (например, владение общими лестницами, коридорами, холлами, доступ к использованию которых имеют собственники помещений в здании), однако право индивидуальной собственности на общее имущество зарегистрировано в реестре за одним лицом, собственники помещений в данном здании вправе требовать признания за собой права общей долевой собственности на общее имущество.
Руководствуясь изложенным, ФИО2 и ФИО3 просят суд признать незаконной перепланировку помещений № 3,4,5,6 общей площадью 48,9 кв.м. (входят в состав помещения с кадастровым номером ...),расположенных в подвале здания с кадастровым номером ..., расположенного по адресу: ...
Возложить обязанность на ФИО1 привести помещения № 3,4,5,6 общей площадью 48,9 кв.м. (входят в состав помещения с кадастровым номером ...), расположенные в подвале здания с кадастровым номером ..., расположенного по адресу: ... в соответствии с поэтажным планом подвала технического паспорта БТИ от ...;
Признать право общей долевой собственности на общее имущество здания, а именно на помещения № 3,4,5,6 общей площадью 48,9 кв.м. являющиеся частью помещения с кадастровым номером ..., расположенные в подвале здания с кадастровым номером ..., расположенного по адресу: ... с определением следующих долей:
ФИО2 - 1/3, ФИО3 М-А. - 1/3, ФИО1 - 1/3.
Признать незаконной реконструкцию входного узла (вход № 2, изображенный в окончании приложения № 2 к заключению судебной строительно-технической экспертизы № ... от ...);
Обязать ФИО1 привести здание с кадастровым номером ... в соответствии планом подвала технического паспорта БТИ от ..., а именно демонтировать вход № 2, изображенный в окончании приложения № 2 к заключению судебной строительно-технической экспертизы № ... от ....
Взыскать с ФИО1 судебную неустойку в размере 1 000 рублей за каждый день неисполнения решения суда по настоящему делу.
В судебном заседании истец ФИО2, представитель ФИО2, И.М.А. ФИО3, ФИО8 с исковыми требованиями ФИО13 Л.С. не согласились, ранее заявили о применении судом срока исковой давности обращения с исковыми требованиями, встречные исковые требования уточнили, просили суд признать незаконной перепланировку помещений № 3,4,5,6 общей площадью 48,9 кв.м. (входят в состав помещения с кадастровым номером ...), расположенных в подвале здания с кадастровым номером ..., расположенного по адресу: ...
Возложить обязанность на ФИО1 привести помещения № 3,4,5,6 общей площадью 48,9 кв.м. (входят в состав помещения с кадастровым номером ...), расположенные в подвале здания с кадастровым номером ..., расположенного по адресу: ... в соответствии с поэтажным планом подвала технического паспорта БТИ от ...;
Признать за ФИО2, И.М.А. ФИО3 право на 2363/5018 доли в праве общей долевой собственности на общее имущество здания с кадастровым номером ..., расположенного по адресу: ...
Признать незаконной реконструкцию входного узла (вход № 2, изображенный в окончании приложения № 2 к заключению судебной строительно-технической экспертизы № ... от ...);
Обязать ФИО1 привести здание с кадастровым номером ... в соответствии планом подвала технического паспорта БТИ от ..., а именно демонтировать вход № 2, изображенный в окончании приложения № 2 к заключению судебной строительно-технической экспертизы № ... от ....
Взыскать с ФИО1 судебную неустойку в размере 1 000 рублей за каждый день неисполнения решения суда по настоящему делу.
Представители ответчика ФИО13 Л.С., И.И. ФИО10, ФИО11 в судебном заседании с встречными исковыми требованиями не согласились, ранее заявили о применении судом срока исковой давности обращения в суд с заявленными встречными исковыми требованиями, первоначальные исковые требования подержали.
Представители ответчика ООО «Чишма», ФИО8, ФИО12 в судебном заседании с исковыми требованиями ФИО13 не согласились, встречные исковые требования полагали подлежащими удовлетворению.
Представители третьих лиц МКУ «Комитет земельных и имущественных отношений ИКМО г. Казани», ООО «Супра-Казань», Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан, ООО «Ависта-2», ФИО4 в судебное заседание не явились, о причинах неявки не сообщили.
Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав письменные материалы, суд приходит к следующему.
Защита гражданских прав осуществляется перечисленными в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации способами, а также иными способами, предусмотренными законом.
В соответствии со статьей 301 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.
Из материалов дела усматривается, что в соответствии с договором №1/4 о совместной деятельности на долевое инвестирование строительства от ... Инвестор - ООО «Чишма» и Инвестор 1 - ООО «Ависта-2» обязались соединить свои вклады и совместно действовать без образования юридического лица в целях строительства Административно-бытового здания, расположенного по адресу: ...
В соответствии с п. 2.2. договора после ввода Административно-бытового корпуса в эксплуатацию ООО «Чишма» приняло обязательство по передаче в собственность Инвестора 1 - ООО «Ависта-2» части причитающихся ему площадей, а именно 133,92 кв.м., расположенных на втором этаже Административно-бытового здания, подвальное помещение 50 кв.м. в счет перечисленных Инвестором-1 денежных средств для последующего использования под офисные помещения.
В соответствии с Постановление Главы администрации г. Казани о вводе в эксплуатацию административного здания по ул. ... №... от ... г. здание введено в эксплуатацию.
В соответствии с Актом приемки-передачи доли в Административно-Бытовом Комплексе по адресу ... по договору долевого инвестирования строительства №... от ... на основании и во исполнение вышеуказанных Договора и Постановления о вводе ООО «Чишма»передало, а Инвестор 1 - ООО «Ависта-2» приняло в собственность нежилые помещения 2 этажа № 1,3,4,5,6,7,8,9; подвала: № 3,4,5,6, (назначение: нежилое, объект №1, часть №1), общей площадью 158,50 кв.м., находящиеся по адресу: ..., право на которые было зарегистрировано и присвоен кадастровый номер ...
В соответствии с п. 2.2. после ввода Административно-бытового корпуса в эксплуатацию ООО «Чишма»обязалось передать в собственность Инвестора 2 - ООО «Супра-Казань» часть причитающихся ему площадей, а именно 100 кв.м., расположенных на 1 этаже Административно-бытового здания, в счет перечисленных Инвестором-2 денежных средств для последующего использования под офисные помещения.
После ввода объекта в эксплуатацию оформлено помещение с кадастровым номером ... площадью 101,3 кв.м.
При этом, в соответствии с Актом государственной приемочной комиссии о приемке в эксплуатацию законченного строительством объекта, утвержденного Постановлением о вводе, Здание имеет 2 этажа, общая площадь 244 кв.м.
Согласно техническому паспорту, составленному по состоянию на момент сдачи здания на стр. 7-8 столбец 14 - вспомогательная (подсобная) площадь, принадлежащая ООО «Чишма» составляет 242 кв.м.
Установлено, что ... г. за ФИО1 зарегистрировано право собственности на нежилые помещения 2 этажа № 1, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9 подвала №№ 3, 4, 5, 6, общей площадью 158, 50 кв.м. по адресу: ..., условный номер ...
Обращаясь в суд с исковыми требованиями, ИП ФИО1 указывает, что после ввода в эксплуатацию ... г. ООО «Чишма»оформило в свою собственность места общего пользования - весь чердак, часть подвала, лестницы, лестничные клетки, технические помещения - общей площадью 185,6 кв.м. Часть подвала площадью 50,7 кв.м. ... г. перешлав собственность ФИО4.
Согласно правовой позиции, изложенной в абзаце 4 пункта 52 Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при рассмотрении споров, связанных с защитой права собственности и иных вещных прав", в случаях, когда запись в государственном реестре нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.
В пункте 9 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23 июля 2009 года N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" разъяснено, что, если общим имуществом владеют собственники помещений в здании (например, владение общими лестницами, коридорами, холлами, доступ к использованию которых имеют собственники помещений в здании), однако право индивидуальной собственности на общее имущество зарегистрировано в реестре за одним лицом, собственники помещений в данном здании вправе требовать признания за собой права общей долевой собственности на общее имущество. Суд рассматривает это требование как аналогичное требованию собственника об устранении всяких нарушений его права, не соединенных с лишением владения (статья 304 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Если лицо, на имя которого в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на помещение, относящееся к общему имуществу, владеет таким помещением, лишая других собственников доступа в это помещение, собственники иных помещений в данном здании вправе обратиться в суд с иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения (статья 301 Гражданского кодекса Российской Федерации), соединив его с требованием о признании права общей долевой собственности (абзац 3 пункта 9 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23 июля 2009 года N 64).
Статьей 196 названного кодекса установлено, что общий срок исковой давности составляет три года.
Согласно пункту 1 статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.
Согласно абзацу пятому статьи 208 Гражданского кодекса Российской Федерации исковая давность не распространяется на требования собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения (статья 304).
Однако, как следует из содержащихся в абзаце втором пункта 7 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29 сентября 2015 года N 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности" разъяснений, положения, предусмотренные абзацем пятым статьи 208 Гражданского кодекса Российской Федерации, не применяются к искам, не являющимся негаторными (например, к искам об истребовании имущества из чужого незаконного владения).
Согласно пункту 6 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09 декабря 2010 года № 143 поскольку истец, считающий себя собственником спорного общего имущество здания, фактически им не владеет, вопрос о правомерности регистрации права собственности на спорное имущество за ответчиком мог быть разрешен либо при рассмотрении виндикационного иска, либо после удовлетворения такого иска.
Следовательно, если нарушение права собственника или иного законного владельца соединено с лишением владения, то соответствующее требование, может быть предъявлено лишь в пределах срока исковой давности по иску об истребовании имущества из чужого незаконного владения (статья 301 ГК РФ).
Установлено, что спорные объекты недвижимого имущества зарегистрированы ООО «Чишма» после ввода в эксплуатацию ... г. с последующим отчуждением объектов недвижимого имущества в пользу ФИО2 и ФИО3.
Спорные объекты недвижимого имущества зарегистрированы ИП ФИО1 ... года по возмездной сделке.
Таким образом, срок давности начал течение с даты государственной регистрации прав на объекты недвижимого имущества, права на которые заявлены ООО «Чишма» и ИП ФИО1 соответственно, поскольку сведения содержащиеся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним носят открытый характер, как истец по первоначальному иску, так и по встречному иску доступа к спорным помещениям в силу их самостоятельного назначения не имели, спорные помещения как общее имущество собственников здания зарегистрированы не были.
Разрешая заявленные ИП ФИО1 и встречные исковые требования, суд также исходит из того, что под уважительными причинами могут пониматься причины, которые действительно могли повлиять на возможность заявителей совершить соответствующие процессуальные действия в установленные сроки.
Принимая во внимание то обстоятельство, что с первоначальными исковыми требованиями и встречными исковыми требованиями заявители обратились 11 декабря 2019 года и 22 октября 2020 года соответственно, то есть за пределами установленного законом срока,пропуск указанного срока является значительным, доказательств наличия уважительности причин пропуска срока и наличия обстоятельств, препятствовавших сторонам своевременно обратиться в суд с иском не представлено, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения первоначально заявленных и встречных исковых требований.
Объективных и допустимых доказательств наличия непреодолимых препятствий для обращения в суд либо наличия причин уважительного характера пропуска срока сторонами не представлено.
При таком положении, требования о признании права общей долевой собственности на общее имущество здания, признаниидоговора купли-продажи нежилого здания (дата, номер государственной регистрации перехода (прекращения) права: ..., peг. № ...) в отношении помещения с кадастровым номером ... между ФИО2, И.М.А. ФИО3 и ООО «Чишма» недействительным подлежат оставлению без удовлетворения.
Производные от основного заявленного ИП ФИО1 требования в части признания права по договору аренды земельного участка №... от ... г. в размере 1585/2598 долей в праве аренды также подлежат оставлению без удовлетворения, поскольку договор аренды № ... от ... года заключен в отношении земельного участка площадью 0, 159 га, предоставленного на основании Главы администрации г. Казани от ... года № ..., от ... года № ... тогда как договоры инвестирования указывают на земельный участок площадью 0, 0009 га, выделенный Постановлением Главы администрации г. Казани от ... года № .... Каких либо прав правопредшественника истца договор от ... года не предусматривает.
Кроме того, Исполнительный комитет муниципального образования города Казани по указанному требованиюстороной истца в качестве ответчика не заявлен.
В соответствии со статьей 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями пункта 3 статьи 123 Конституции Российской Федерации и статьей 12 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Отказывая в удовлетворении исковых требований в части признания договора № ... уступки права аренды земельного участка с кадастровым номером ... от ... г. между ФИО2, И.М.А. ФИО3 и ООО «Чишма» недействительным, суд исходит из того, что наличие нарушений прави (или) свобод истца, создание препятствий к их осуществлению оспариваемым договором не усматривается.
Поскольку помещения № 3,4,5,6 общей площадью 48,9 кв.м. (входят в состав помещения с кадастровым номером ...) принадлежащие на праве собственности ФИО1 общим имуществом собственников здания, расположенного по адресу: ... не признаны, суд приходит к выводу о том, что законные интересы истца по встречному иску оспариваемыми действиями ФИО1 не затрагиваются.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194 - 199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации,
РЕШИЛ:
Исковые требования индивидуального предпринимателя ФИО1 оставить без удовлетворения.
Встречные исковые требования ФИО2, ФИО3 М-А. оставить без удовлетворения.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке вВерховный Суд Республики Татарстан в течение месяца со дня принятиярешения суда в окончательной форме через Вахитовский районный судгорода Казани.
Судья /подпись/ А.Р. Сафин
Копия верна
Судья А.Р. Сафин
Решение25.10.2022