Дело № 2-583/2025
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
город Якутск 10 июля 2025 года
Якутский городской суд Республики Саха (Якутия) в составе председательствующего судьи Цыкуновой В.П., при секретаре Литвинове В.К., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску ФИО1 к Обществу с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Жилищно - строительная компания» о защите прав потребителей,
УСТАНОВИЛ:
ФИО1 обратилась в суд с вышеуказанным иском к ответчику, ссылаясь на то, что 20.12.2021 года между истцом и ООО Специализированный застройщик «Жилищно-строительная компания» (далее – ООО СЗ «ЖСК») заключен договор №6-3-1 об участии в долевом строительстве жилого дома. Согласно приложению 1 к договору ответчик обязался построить и передать объект: долевого строительства (ОДС) - двухкомнатную квартиру в жилом доме по адресу: г. Якутск, Строительный округ, квартал «48» ул. Свердлова 1, кв. 6 общей площадью 69,37 кв.м., в том числе: две комнаты 12,61 кв.м. и 19,64 кв.м., кухня – 9,07 кв.м., коридор – 12,60 кв.м., ванна – 2,92 кв.м., 1,16 кв.м., балкон – 7,25 кв.м. и 4,12 кв.м. Согласно пункту 4.2 договора стоимость 1 кв.м, составляет 110 000 рублей. Цена договора 7 630 700 рублей (п.4.1). Цена договора рассчитана посредством умножения проектной площади квартиры 69,37 кв.м. на стоимость одного кв.м. 110 000 рублей (69,37 кв.м, х 110 000 рублей = 7 630 700 рублей). Истец уплатила названную цену договора в полном объеме. Истец не согласна с определением площади жилого помещения застройщиком без понижающего коэффициента, установленного пунктом 1 статьи 5 Федерального закона от 30.12.2004 г. № 214 –ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» для расчета площади балконов, лоджий, веранд и террас. Ответчик обязан был соблюсти требования пункта 1 статьи 5 Федерального закона №214-ФЗ при определении цены балкона общей площадью 7,43 кв.м, и применить установленный Приказом Минстроя России от 25 ноября 2016 года N 854/п. Расчет: площадь балконов, определенная в акте приема-передачи квартиры от 19.01.2023 в размере 7,16 кв.м. и 4,29 кв.м. подлежит уменьшению на понижающий 0,3 (7,16х0,3 и 4.29х0,3) составит 2,148кв.м. и 1,287 кв.м., соответственно площадь, подлежащая оплате, составляет 62,185 кв.м. (58,75 кв.м. +2,148 кв.м. +1287 кв.м.). Следовательно, участник должен был оплатить за 62,185 кв.м. – 6 840 350 руб. Просит взыскать с ответчика излишне уплаченные суммы в размере 790 350 руб., компенсацию морального вреда в размере 30 000 руб., штраф, расходы на оплату услуг представителя в размере 70 000 рублей.
В судебном заседании представитель истца по доверенности ФИО2 требования поддержал, по основаниям указанным в исковом заявлении, просил иск удовлетворить.
Представитель ответчика по доверенности ФИО3 требования не признал, поддержав доводы письменных возражений на исковое заявление, согласно которым, истцами неверно истолкована ст. 5 Закона, так как согласно данной норме стороны вправе предусмотреть в договоре как условие о твердой цене объекта договора - жилого помещения - с указанием его параметров и допустимых отступлений от них (ч.2), так и условие о цене жилого помещения, определенной исходя из цены единицы общей площади жилого помещения, с учетом возможного изменения этой площади при определенных условиях. По результатам судебной строительно-технической экспертизы, экспертом была точно определена цена единицы общей приведенной площади через коэффициенты приведения, истцами не приведены доводы и суждения в связи с чем истцы ее отклоняют, что также является грубейшим нарушением закона. В связи с чем, для приведения условия о цене договора в соответствие с п. 1 ст. 5 ФЗ «Об участии в долевом строительстве..» предлагаем и считаем правильным определить его цену в соответствии с п. 1 ст. 5 ФЗ «Об участии в долевом строительстве..» с применением не только понижающего коэффициента (общей приведенной площади), но и цены единицы общей приведенной площади. В деле доказательства, подтверждающие что цена единицы общей площади по проекту и цена единицы приведенной площади имеют равное значение, отсутствуют. В законе положение, согласно которому цена единицы общей площади и цена единицы общей приведенной площади являются равнозначными, отсутствует. Согласно условию договора она применяется только при определении цены договора, исходя из общей площади по проекту. Возможность применения вышеуказанной цены в других случаях, соглашением сторон не предусмотрена. В связи с чем основания для применения цены единицы общей площади по проекту при определении цены с понижающим коэффициентом отсутствуют. Судом условия договора не могут быть изменены, произвольно применены в правоотношениях в отсутствие на то оснований, поскольку суд не является его стороной, истцом требования о внесении изменений в договор не заявлены. При таких обстоятельствах, исковые требования не подлежат удовлетворению, в связи с недоказанностью «переплаты». Просил в удовлетворении исковых требований отказать в полном объеме.
В судебное заседание представители третьего лица, не заявляющие самостоятельные требования, относительно предмета спора Министерства строительства Республики Саха (Якутия) не явились, извещены.
В соответствии с ч. 2 ст. 6.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации разбирательство дел в судах осуществляется в сроки, установленные настоящим Кодексом. Продление этих сроков допустимо в случаях и в порядке, которые установлены настоящим Кодексом, но судопроизводство должно осуществляться в разумный срок.
В соответствии с положениями части 3 статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд вправе рассмотреть дело в случае неявки кого-либо из лиц, участвующих в деле и извещенных о времени и месте судебного заседания, если ими не представлены сведения о причинах неявки или суд признает причины их неявки неуважительными.
С учетом необходимости соблюдения разумных сроков рассмотрения гражданских дел, суд находит нужным рассмотреть исковое заявление.
Суд, выслушав доводы и пояснения лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, приходит к следующему выводу.
Судом установлено, что 20.12.2021 года между истцом и ООО Специализированный застройщик «Жилищно-строительная компания» (далее – ООО СЗ «ЖСК») заключен договор №6-3-1 об участии в долевом строительстве жилого дома. Согласно приложению 1 к договору ответчик обязался построить и передать объект: долевого строительства (ОДС) - двухкомнатную квартиру в жилом доме по адресу: г. Якутск, Строительный округ, квартал «48» ул. Свердлова 1, кв. 6 общей площадью 69,37 кв.м., в том числе: две комнаты 12,61 кв.м. и 19,64 кв.м., кухня – 9,07 кв.м., коридор – 12,60 кв.м., ванна – 2,92 кв.м., 1,16 кв.м., балкон – 7,25 кв.м. и 4,12 кв.м. Согласно пункту 4.2 договора стоимость 1 кв.м, составляет 110 000 рублей. Цена договора 7 630 700 рублей (п.4.1). Цена договора рассчитана посредством умножения проектной площади квартиры 69,37 кв.м. на стоимость одного кв.м. 110 000 рублей (69,37 кв.м, х 110 000 рублей = 7 630 700 рублей).
Установлено, что ответчик ООО СЗ «ЖСК» является застройщиком дома, расположенного по адресу: <...>.
19.01.2023 г. между сторонами составлен акт сверки взаиморасчетов, согласно которому обнаружена разница между проектной и фактической площадью квартиры в размере 0,83 кв.м. стоимостью 91 300 рублей.
19.01.2023 г. сторонами подписан акт приема-передачи объекта долевого строительства, согласно которому истцы приняли квартиру с замечаниями.
Право собственности на квартиру зарегистрировано за истцами на праве общей собственности, зарегистрировано обременение в виде ипотеки в силу закона, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости.
Согласно заключению эксперта ППК «Роскадастр» Филиал ППК «Роскадастр» по Республике Саха (Якутия) №СЭ/2025-36 от 07.02.2025 г. экспертом даны следующие ответы на поставленные судом вопросы: общая приведенная площадь 61, 42 кв.м. Фактическая общая приведенная площадь – 62,19 кв.м. Цена единицы общей приведенной площади объекта долевого строительства 124 238,03 руб. Проведенные расчета показывают, что цена договора как произведение цены единицы общей площади на соответствующую общею площадь и цена договора, как произведение цены единицы общей приведенной площади на соответствующую общую произведенную площадь жилого помещения являются равнозначными величинами. Недостатков по размеру площадей и отступлений по договору не имеется, планированное решение осталось неизменным, и функциональное использование помещений не было затронуто.
Частью 1 статьи 1 Федерального закона от 30 декабря 2004 года №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» установлено, что отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, для возмещения затрат на такое строительство и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства урегулированы данным Федеральным законом.
В соответствии с частью 2 статьи 1 названного Федерального закона привлечение денежных средств граждан для строительства допускается только на основании договора участия в долевом строительстве.
Согласно части 1 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Застройщик, привлекающий денежные средства участников долевого строительства, обязан раскрывать информацию, включающую, в том числе проект договора участия в долевом строительстве или проекты таких договоров, используемые застройщиком для привлечения денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, отвечающие требованиям данного Федерального закона (пункт 5 части 2 статьи 3.1 названного Федерального закона).
Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено данным Федеральным законом (часть 3 статьи 4 вышеуказанного Федерального закона).
Наряду с иными обязательными условиями, указанными в части 4 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года №214-ФЗ, договор участия в долевом строительстве должен содержать основные характеристики жилого помещения (в том числе, его общую площадь, количество и площадь комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас), а также цену договора, сроки и порядок ее уплаты (пункты 1, 3).
В силу части 4.1 названной статьи 4 условия договора, предусмотренные частью 4 этой статьи, должны соответствовать информации, включенной в проектную декларацию на момент заключения договора. Договор, заключенный в нарушение данного требования, может быть признан судом недействительным только по иску участника долевого строительства, заключившего такой договор.
Согласно части 5 статьи 4 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» при отсутствии в договоре условий, предусмотренных частью 4 данной статьи, такой договор считается незаключенным.
Требования закона к порядку указания в договоре участия в долевом строительстве его цены установлены статьей 5 Федерального закона от 30 декабря 2004 года №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».
Как установлено из материалов дела, проектная декларация по вышеуказанному объекту капитального строительства утверждена и разрешение на строительство дома получено застройщиком в 2021 году, договор участия в долевом строительстве жилого дома между сторонами заключен 21 декабря 2021 года, таким образом, на момент возникновения отношений действовали и подлежат применению к данным правоотношениям положения нормативных правовых актов, действовавшие на указанный момент.
В соответствии с частью 1 статьи 5 Федерального закона от 30 декабря 2004 года №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» в редакции, вступившей в силу с 01 января 2017 года и действовавшей на момент возникновения рассматриваемых правоотношений, в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства.
Таким образом, данной нормой права предусмотрено два способа формирования цены договора: 1) в твердой денежной сумме без привязки к площади и стоимости единицы площади; 2) цена от общей площади помещения и стоимости единицы такой площади.
Из проектной документации и договора участия в долевом строительстве жилого дома видно, что застройщиком был выбран способ формирования цены договора, исходя из общей площади помещения и стоимости единицы такой площади.
Вместе с тем в силу прямого указания приведенной выше статьи 5 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ в случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, и если цена договора определена с привязкой к общей площади помещения и стоимости единицы такой площади, а не в твердой денежной сумме, то общая площадь помещения в императивном порядке подлежит определению с учетом соответствующего понижающего коэффициента, то есть как общая приведенная площадь помещения, которая состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 1 статьи 23 данного Федерального закона.
В силу п.4.4 договора об участии в долевом строительстве жилого дома, если по результатам обмеров объекта долевого строительства фактическая площадь объекта долевого строительства будет меньше проектной общей площади объекта долевого строительства застройщик обязан возвратить участнику сумму, определенную сторонами как произведение разницы указанных площадей на цену одного квадратного метра, обозначенную в пункте 4.2 договора.
В соответствии с приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 25 ноября 2016 года №854/пр «Об установлении понижающих коэффициентов для расчета площади лоджии, веранды, балкона, террасы, используемой при расчете общей приведенной площади жилого помещения» при определении общей приведенной площади жилого помещения для лоджий применяется понижающий коэффициент 0,5, для балконов – 0,3.
Таким образом, по настоящему делу цена договора застройщиком в обязательном порядке должна была формироваться, исходя из общей приведенной площади помещения, а не из общей площади, как ошибочно полагает ответчик.
Истец всего оплатила по договору сумму 7 630 700 рублей.
Площадь квартиры с учетом понижающего коэффициента должна составлять 62,185 кв.м (58,75 кв.м. +2,148 кв.м. +1,287 кв.м.), то есть стоимость квартиры должна составлять 6 840 350 рублей, исходя из расчета 62,185 кв.м *110000 рублей.
Поскольку истец оплатила ответчику стоимость квартиры за площадь квартиры 69,37 кв.м в размере 7 630 700 руб., следовательно, размер денежной суммы, подлежащей возвращению ей ответчиком составляет 790 350 рублей, исходя из следующего расчета: 7 630 700 рублей – 6 840 350 рублей.
Часть 4 статьи 10 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" ограничивает размер денежных сумм, взыскиваемых с застройщика судом по требованию участника долевого строительства по указанным в ней видам требований тремя процентами от цены договора, если таким договором не предусмотрена уплата денежных средств в большем размере.
Данная часть 4 статьи 10 Федерального закона от 30 декабря 2004 года Ж214-ФЗ введена Федеральным законом от 26 декабря 2024 года №482- ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».
Из содержания пункта 5 статьи 6 названного Федерального закона от 26 декабря 2024 года №482-ФЗ следует, что положения части 4 статьи 10 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" применяются к правоотношениям, возникшим из договоров участия в долевом строительстве, заключенных до дня вступления в силу настоящего Федерального закона, и применяются в части прав и обязанностей, которые возникнут после 1 января 2025 года.
Права истца на соразмерное уменьшение цены договора и обязанность ответчика по выплате денежных средств возникли по данному делу до 01 января 2025 г.
В этой связи, ч. 4 ст. 10 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ не применимы к спорным отношениям.
Аналогичная правовая позиция нашла свое отражение в апелляционном определении судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Саха (Якутия) от 26 мая 2025 года по делу №33-1322/2025.
Согласно ст. 15 Закона РФ "О защите прав потребителей" моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами РФ, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда.
Таким образом, суд находит обоснованными требования истцов о взыскании морального вреда. С учетом обстоятельств дела, степени вины ответчика, а также с учетом требований разумности и справедливости, суд определяет размер компенсации морального вреда, подлежащего взысканию с ответчика в пользу истца, в размере 10 000 рублей.
Как видно из материалов дела, истец обратилась с претензией 13.11.2024 г.
Согласно пункту 6 статьи 13 Закона РФ "О защите прав потребителей" при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя
Постановлением Правительства Российской Федерации от 26 марта 2022 года N 479 "Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве, и об особенностях включения в единый реестр проблемных объектов многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в отношении которых застройщиком более чем на 6 месяцев нарушены сроки завершения строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и (или) обязанности по передаче объекта долевого строительства участнику долевого строительства по зарегистрированному договору участия в долевом строительстве" (далее - Постановление N 479), установлены особенности применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве.
Из буквального толкования постановления Правительства Российской Федерации от 26 марта 2022 года N 479 следует, что неустойки (штрафы, пени), иные финансовые санкции, подлежащие уплате гражданину - участнику долевого строительства за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, заключенным исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, не начисляются за период с 29 марта 2022 года по 30 июня 2023 года включительно.
Согласно пункту 1 постановления Правительства Российской Федерации от 18 марта 2024 года №326 «Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве» (в редакции от 26 декабря 2024 года) неустойка (штраф, пени), иные финансовые санкции, подлежащие с учетом части 9 статьи 4 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» уплате гражданину-участнику долевого строительства за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, заключенным исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, не начисляются за период со дня вступления в силу настоящего постановления до 30 июня 2025 года включительно. Постановлением Правительства Российской Федерации от 19 июня 2025 г. N 925, мораторий на ответственность застройщиков по ДДУ продлено до 31 декабря 2025 года.
На основании изложенного, штраф не подлежит взысканию.
Согласно статье 100 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение, суда, суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.
Суд полагает подлежащими взысканию в пользу истца расходы по оплате услуг представителя в разумных пределах в размере 35000 руб., соотнося размер взысканных расходов с объектом судебной защиты, объемом защищаемого права, конкретными обстоятельствами дела, его продолжительностью, степенью участия представителя истца в судебном процессе, объемом выполненной работы, находит данную сумму разумной, позволяющей соблюсти баланс прав и обязанностей сторон.
Согласно статьи 103 ГПК РФ издержки, понесенные судом в связи с рассмотрением дела, и государственная пошлина взыскиваются с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, пропорционально удовлетворенной части исковых требований. Таким образом, с ответчика подлежит взысканию в доход государства государственная пошлина в размере 20 807 рублей.
На основании изложенного и, руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Жилищно-строительная компания», в пользу ФИО1 денежные средства в размере 790 350 рублей, компенсацию морального вреда в размере 10 000 рублей, судебные расходы на оплату услуг представителя в размере 35 000 рублей.
В остальной части, отказать.
Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Жилищно-строительная компания» в доход местного бюджета государственную пошлину в размере 20 807 рублей.
Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Саха (Якутия) в апелляционном порядке через Якутский городской суд в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Судья п/п В.П. Цыкунова