УИД №86RS0010-01-2024-00268-57
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
19 мая 2025 года дело № 2 – 471/2025 г. Мегион
Мегионский городской суд Ханты - Мансийского автономного округа - Югра в составе председательствующего судьи Федоровой О.А., при секретаре Швед Е.А., с участием представителя истца ФИО1, представителя ответчика ФИО2, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО3 к администрации города Мегиона о признании сделки недействительной, применении последствий её недействительности,
УСТАНОВИЛ:
ФИО3 обратилась в суд к администрации города Мегиона с вышеуказанным иском. Указала, что являлась единственным собственником жилого помещения по адресу: <данные изъяты>. Во исполнение решения Мегионского городского суда от 17.04.2023 между администрацией города Мегиона и ФИО3 01.11.2023 заключен договор № <данные изъяты> мены квартиры с доплатой в рассрочку. Истица не согласна с условиями договора в части абзацев 2 – 8 пункта 6, пунктов 6.1, 6.2, 6.3, 7, 8, 9, устанавливающих доплату в размере 1780775 руб. в рассрочку на 180 месяцев, с размером ежемесячного платежа 9893,20 руб. и просит признать их в судебном порядке недействительными, применить последствия недействительности сделки, взыскать с администрации города Мегиона денежные средства в размере 118718,40 рублей. Во обоснование требований ссылается на следующие обстоятельства.
Жилой дом № <данные изъяты>, по улице <данные изъяты>, признан аварийным и подлежащим сносу, включен в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда. Частью 8 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по соглашению с собственником жилого помещения ему может быть предоставлено взамен изымаемого жилого помещения другое жилое помещение с зачетом его стоимости при определении размера возмещения за изымаемое жилое помещение. В случае, если аварийный жилой дом включен в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, то собственник жилого помещения в таком доме в силу п. 3 ст. 2, ст. 16 Федерального закона от 21.07.2007 № 185-ФЗ «О фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» имеет право на предоставление другого жилого помещения либо его выкуп. При этом собственник жилого помещения имеет право выбора любого из названных способов обеспечения его жилищных прав. С учётом указанных обстоятельств, истец полагает, что вправе претендовать на переселение в равнозначное жилое помещение в рамках Адресной программы городского округа Мегион по переселению граждан из аварийного жилищного фонда на 2019-2025 годы, утвержденной постановлением администрации города Мегиона от 07.06.2019 № 1125, не предусматривающей доплату за жилое помещение по договору мены.
В судебном заседании представитель истца ФИО3 - ФИО1 поддержала исковые требования в полном объеме по доводам иска, при этом пояснила, что оспариваемая сделка мены нарушает права и законные интересы истца, так как неправомерно возлагает на нее обязательства по оплате разницы в стоимости квартир. Поскольку договор мены в части условий о доплате противоречит закону, эти условия должны быть признаны недействительными. Полагала, что трехгодичный срок давности, истцом не пропущен. Исковые требования ФИО3 просила удовлетворить.
В судебном заседании представитель ответчика ФИО2 исковые требования не признала на основании письменных возражений по существу иска, при этом пояснила, что ФИО3 сама выразила волю о заключении с ней договора мены квартир с доплатой в рассрочку, что полностью соответствует требованиям ст. 421 ГК РФ. Сторона ответчика полагает, что оспариваемый договор не противоречит требованиям закона, оснований признавать его недействительным не имеется. Кроме того, стороной ответчика заявлено о пропуске ФИО3 срока исковой давности для обращения за защитой своих прав. В удовлетворении иска просила отказать.
Заслушав стороны, рассмотрев возражения ответчика по существу иска, содержащее, в том числе заявление о пропуске истцом срока исковой давности, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
Как следует из материалов дела и установлено судом, постановлением администрации города Мегиона от 12.02.2016 № <данные изъяты> (с неоднократными изменениями), многоквартирный дом № <данные изъяты> по улице <данные изъяты> в городе Мегионе признан аварийным и подлежащим сносу.
Постановлением администрации города Мегиона от 05.07.2022 № <данные изъяты>, принято решение об изъятии для муниципальных нужд земельных участков, в том числе жилого помещения №<данные изъяты> и земельного участка под жилым домом №<данные изъяты> по улице <данные изъяты> в городе Мегионе (п.п. 1.1, 2 Постановления).
Решением Мегионского городского суда от 17.04.2023 на администрацию города Мегиона возложена обязанность предоставить ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, благоустроенное жилое помещение – квартиру, состоящее из трех комнат, общей площадью не менее 51,0 кв.м, находящееся в черте города Мегиона Ханты-Мансийского автономного округа – Югры, отвечающее санитарным и техническим нормам, взамен изымаемого жилого помещения, принадлежащего ФИО3 на праве собственности и расположенного по адресу: <данные изъяты>, по договору мены, в соответствии с условиями «Адресной программы городского округа Мегион по переселению граждан из аварийного жилищного фонда на 2019-2025 годы», утвержденной постановлением администрации города Мегиона от 07.06.2019 № 1125.
Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам суда ХМАО-Югры от 15.08.2023 решение Мегионского городского суда от 17.04.2023 оставлено без изменения.
Согласно протоколу № <данные изъяты> заседания комиссии по рассмотрению заявлений граждан об изъятии жилых помещений в связи с изъятием земельного участка для муниципальных нужд от 18.09.2023 комиссия пришла к решению о предоставлении ФИО3 жилого помещения, расположенного по адресу: г. <данные изъяты> по договору мены с доплатой в размере 1780775 руб. в рассрочку на 180 месяцев, с размером ежемесячного платежа 9893,20 руб.
01 ноября 2023 года между сторонами был заключен договор мены квартир с доплатой в рассрочку № <данные изъяты>, по условиям которого администрация г.иМегиона обменяла принадлежащую на праве муниципальной собственности квартиру, состоящую из 3-х комнат, общей площадью 74 кв.м., в том числе жилой площадью – 38,2 кв.м., находящуюся по адресу: Российская Федерация, <данные изъяты>, кадастровый номер <данные изъяты>, на квартиру, принадлежащую ФИО3
Стоимость квартиры, находящейся по адресу: <данные изъяты>, определена (установлена) сторонами в соответствии с муниципальным контрактом от 03.04.2023 № <данные изъяты> в размере 5729450 руб. (пункт 4 договора). Кадастровая стоимость квартиры составляет 56161,09 руб. (пункт 5 договора).
Стороны в п. 6 договора мены согласовали, что сумма доплаты, на которую предоставляется рассрочка платежа, определяется путем расчета разницы стоимости за превышение общей площади предоставляемого жилого помещения и изымаемого жилого помещения (доли изымаемого жилого помещения). Разница между общей площадью изымаемого и предоставляемого жилого помещения составила 23 кв.м., сумма доплаты – 1780775 руб., рассрочка платежа рассчитана на 15 лет (180 месяцев), с ежемесячной выплатой равными долями при сумме доплаты свыше 800000 рублей, размер ежемесячного платежа – 9893,20 рублей.
Стороны также условились, что сумма 1780775 руб. должна быть выплачена безналичным путем истцом в течение 15 лет (180 месяцев) с даты подписания настоящего договора, с ежемесячным взносом в сумме 9893,20 руб. на единый счет доходов бюджета администрации города Мегиона, в соответствии с графиком сроков и размеров ежемесячных выплат, который является неотъемлемой частью договора.
Пунктами 6.1., 6.2., 6.3. договора мены предусмотрено право ФИО3 досрочно оплатить сумму за приобретенную квартиру, а в случае нарушений условий договора по оплате за приобретаемое жилое помещение оплатить пени, а администрация г. Мегиона в случае существенного нарушения истцом условий договора по оплате за приобретаемое жилое помещение вправе в одностороннем порядке обратиться в суд для расторжения договора и выселения ФИО3
По условиям договора ФИО3 принимает обязательство не отчуждать приобретенную квартиру, при совершении сделок по отчуждению квартиры является документ, подтверждающий оплату по договору. До полной оплаты, квартира признается находящейся в залоге (п.п. 7,8,9 договора).
В п.п. 1, 3 ст. 35 Конституции Российской Федерации закреплено, что право частной собственности охраняется законом. Никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения.
В соответствии со ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
В п. 41 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 за 2019 год, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 24.04.2019, разъяснено, что правовые и организационные основы предоставления финансовой поддержки субъектам Российской Федерации на переселение граждан из аварийного жилищного фонда путем создания некоммерческой организации, осуществляющей функции по предоставлению такой финансовой поддержки, устанавливает Федеральный закон «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства», согласно ч. 1 ст. 3 которого в целях данного федерального закона создается государственная корпорация – Фонд содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства.
Под переселением граждан из аварийного жилищного фонда в п. 3 ст.2 данного федерального закона понимается принятие решений и проведение мероприятий в соответствии со ст. 32 и 86, ч.ч. 2 и 3 ст. 88 Жилищного кодекса Российской Федерации.
Под предоставлением финансовой поддержки за счет средств Фонда в п. 4 ст. 2 данного федерального закона понимается, среди прочего, предоставление Фондом целевых средств бюджетам субъектов Российской Федерации на безвозвратной и безвозмездной основе на переселение граждан из аварийного жилищного фонда на условиях, предусмотренных этим же федеральным законом.
По общему правилу, жилищные права собственника жилого помещения в доме, признанном в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу, обеспечиваются в порядке, предусмотренном ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, то есть в случае, когда собственники жилых помещений в таком доме в предоставленный им срок не осуществили его снос или реконструкцию, органом местного самоуправления принимается решение об изъятии земельного участка, на котором расположен указанный аварийный дом, для муниципальных нужд и, соответственно, об изъятии каждого жилого помещения в данном доме путем выкупа.
Другое жилое помещение взамен изымаемого в таком случае может быть предоставлено собственнику только при наличии соответствующего соглашения, достигнутого с органом местного самоуправления, и только с зачетом его стоимости в выкупную цену (ч. 8 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации).
Вместе с тем, если жилой дом, признанный аварийным и подлежащим сносу, включен в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, то собственник жилого помещения в таком доме в силу п. 3 ст. 2, ст. 16 Федерального закона «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» имеет право на предоставление другого, равнозначного, жилого помещения либо его выкуп.
При этом собственник жилого помещения имеет право выбора любого из названных способов обеспечения его жилищных прав.
Таким образом, включение жилых помещений в региональную адресную программу переселения граждан из аварийного жилищного фонда расценивается в качестве обстоятельства, расширяющего объем жилищных прав собственников помещений при переселении их из аварийного жилищного фонда по сравнению с положениями ч. 8 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации.
Согласно п. 1 ч. 2 ст. 16 Федерального закона «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» региональная адресная программа по переселению граждан из аварийного жилищного фонда должна содержать, в частности, перечень многоквартирных домов, признанных до определенной даты в установленном порядке аварийными и подлежащими сносу или реконструкции в связи с физическим износом в процессе их эксплуатации.
Постановлением Правительства Ханты-Мансийского автономного округа – Югры от 01.04.2019 № 104-п «Об адресной программе Ханты-Мансийского автономного округа – Югры по переселению граждан из аварийного жилищного фонда на 2019-2025 годы» (далее по тексту – Постановление) предусмотрено финансирование расходов, связанных с реализацией программы, которое осуществляется за счет средств Фонда с учетом установленного Правительством Российской Федерации предельного уровня софинансирования расходного обязательства субъекта Российской Федерации из федерального бюджета на соответствующий период, средств бюджета автономного округа, предоставляемых на основании Порядка предоставления субсидии из бюджета автономного округа бюджетам муниципальных образований автономного округа для реализации полномочий в области градостроительной деятельности, строительства и жилищных отношений, утвержденного постановлением Правительства автономного округа от 29 декабря 2020 года N 643-п "О мерах по реализации государственной программы Ханты-Мансийского автономного округа - Югры "Развитие жилищной сферы" (далее - Порядок), с учетом предельного уровня софинансирования расходных обязательств муниципального образования автономного округа из бюджета автономного округа, установленного пунктом 6 Порядка, и средств бюджетов муниципальных образований автономного округа.
Многоквартирный дом <данные изъяты> по улице <данные изъяты> в <данные изъяты> в соответствии с Федеральным законом «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» включен как в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, так и в адресную программу городского округа Мегион по переселению граждан из аварийного жилищного фонда на 2019 – 2025 годы и содержится в перечне многоквартирных домов, расположенных на территории городского округа город Мегион, признанных аварийными до 01.01.2017.
В период заключения между сторонами договора мены квартир на территории муниципального образования г. Мегион действовала адресная программа городского округа город Мегион по переселению граждан из аварийного жилищного фонда на 2019-2025 годы, которой предусматривалось расселение как граждан, проживающих в жилых помещениях, признанных непригодными для проживания и жилых домах, признанных аварийными на основании договоров социального найма, так и собственников таких жилых помещений.
В соответствии с условиями адресной программы, при согласии в письменной форме собственника (собственников) жилого помещения, расположенного в аварийном доме ему (им) предоставляется жилое помещение по договору мены, взамен изымаемого жилого помещения с зачетом его стоимости при определении размера возмещения за изымаемое жилое помещение.
При этом, если общая площадь предоставляемого жилого помещения больше размера площади изымаемого жилого помещения, разница стоимости за превышение площади предоставляемого жилого помещения подлежит собственникам к доплате.
04.09.2023 ФИО3 обращалась через представителя <данные изъяты> с письменным заявлением в администрацию города о предоставлении по договору мены без доплаты, или по договору мены с доплатой в рассрочку жилого помещения, находящегося в муниципальной собственности по адресу: <данные изъяты> в связи со сносом жилого дома, расположенного по адресу: <данные изъяты> На заседании комиссии по рассмотрению заявлений граждан об изъятии жилых помещений в связи с изъятием земельного участка для муниципальных нужд, состоявшимся 18.09.2023, по заявлению М.О.АБ., принято решение о предоставлении истцу жилого помещения, расположенного по адресу: <данные изъяты> по договору мены с доплатой в размере 1780775 руб.
01.11.2023 между сторонами был заключен оспариваемый договор мены с доплатой.
Однако, исходя из буквального толкования в совокупности правовых норм Федерального закона от 21.07.2007 N 185-ФЗ "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства", разъяснений, изложенных в Обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 29.04.2014, положений адресной программы Ханты-Мансийского автономного округа – Югры по переселению граждан из аварийного жилищного фонда на 2019-2025 годы, следует, что ни федеральным законодательством, ни адресной программой Ханты-Мансийского автономного округа – Югры по переселению граждан из аварийного жилищного фонда не предусматривалась обязанность граждан, переселяемых из жилых помещений в аварийном многоквартирном доме, по доплате разницы между стоимостью изымаемого жилого помещения и вновь предоставляемого.
Учитывая указанные положения закона и разъяснения по их применению, суд считает, что абзацы 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8 пункта 6 договора, пунктов 6.1, 6.2, 6.3, 7, 8, 9 договора мены квартир с доплатой в рассрочку № <данные изъяты>, заключенного 01.11.2023, предусматривающие обязанность истца произвести доплату за предоставляемое жилое помещение, противоречат положениям статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, статьи 16 Федерального закона от 21.07.2007 № 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» и, в силу статей 166, 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, являются недействительными.
Вместе с тем, в судебном заседании администрацией г. Мегиона заявлено о пропуске истцом срока давности по оспариванию сделки мены квартир в рассрочку, разрешая которое суд приходит к выводу о пропуске ФИО3 предусмотренного ч. 2 ст. 181 Гражданского кодекса Российской Федерации годичного срока исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности, так как о нарушении своих прав истец должен был узнать в момент заключения оспариваемой сделки (01.11.2023), однако обратился в суд с настоящим иском лишь в феврале 2025 года, то есть за пределами годичного срока исковой давности.
В соответствии с ч. 2 ст. 181 Гражданского кодекса Российской Федерации срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (п. 1 ст. 179 ГК Российской Федерации) либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.
Как следует из пункта 1 ст. 179 Гражданского кодекса Российской Федерации, течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка, либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.
Учитывая изложенное, суд приходит к выводу о пропуске истцом срока исковой давности по заявленным требованиям, при этом ходатайство о восстановлении пропущенного процессуального срока стороной истца не заявлено.
На основании изложенного, иск ФИО3 к администрации города Мегиона о признании сделки недействительной, применении последствий её недействительности не подлежит удовлетворению.
Руководствуясь ст. ст. 194- 198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
В удовлетворении искового заявления ФИО3 к администрации города Мегиона о признании сделки недействительной, применении последствий её недействительности, отказать.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в суд Ханты-Мансийского автономного округа – Югры в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме через Мегионский городской суд Ханты-Мансийского автономного округа – Югры.
Мотивированное решение в окончательной форме составлено 02.06.2025.
Председательствующий судья подпись О.А. Федорова
Копия верна. Судья О.А. Федорова