Судья: Маржохов А.В. Дело № 33-2340/2023

дело № 2-2702/2023

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

13 сентября 2023 года г. Нальчик

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Кабардино-Балкарской Республики в составе:

председательствующего Шомахова Р.Х.

судей Савкуева З.У. и Тогузаева М.М.

при секретаре Тлостанове Т.К.

с участием: представителя истца ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Шомахова Р.Х. гражданское дело по иску ФИО2 к ООО «Финансово – Строительная компания Потенциал» о признании договора о намерениях купли-продажи жилого помещения в многоквартирном доме, подлежащим государственной регистрации, возложении обязанности совершить определенные действия,

по апелляционной жалобе ПАО «Сбербанк России» на решение Нальчикского городского суда КБР от 11 июля 2023 года,

УСТАНОВИЛА:

ФИО2 обратилась в суд с исковым заявлением к ООО «Финансово-Строительная Компания Потенциал» (далее - ООО «ФСК Потенциал»), в котором просила признать договор о намерениях купли-продажи жилых помещений в многоквартирном доме от 07.03.2018 года, заключенный между ООО «ФСК Потенциал» и ФИО2, договором участия в долевом строительстве, подлежащим государственной регистрации, возложить на ООО «ФСК Потенциал» обязанность по предоставлению документов для государственной регистрации предварительного договора купли-продажи жилых помещений в многоквартирном жилом доме от 07.03.2018 года.

Исковые требования мотивированы тем, что 07.03.2018 года между ООО «ФСК Потенциал» и ФИО2 заключен договор о намерениях купли-продажи жилых помещений в многоквартирном доме от 07.03.2018 года, в соответствии с которым ООО «ФСК Потенциал» обязалось в срок не позднее марта 2020 года передать ФИО2 в собственность две квартиры в строящемся многоквартирном доме, расположенном по адресу: <адрес> общей площадью 72,43 кв.м. стоимостью 2317760 руб.; однокомнатную квартиру № во 2-м корпусе на 4 этаже общей площадью 53,26 кв.м. стоимостью 1704080 руб.

Истец оплатила полную стоимость обеих квартир, однако ответчик принятые на себя обязательства о заключении основного договора и передаче истцу квартиры не исполнил.

Из существа заключенного между сторонами договора о намерении купли-продажи жилых помещений в многоквартирном жилом доме от 07.03.2018 следует, что между сторонами сложились правоотношения, связанные с долевым участием в строительстве жилья.

Данный вывод следует из совокупного толкования условий пунктов 1, 1.1, 1.1.1, 1.2. и 1.3 договора. Положениями п. 2.1 договора предусмотрено, что оплата квартиры должна быть произведена уже в силу условий заключенного договора и задолго до передачи истцу объекта долевого строительства.

Ответчик соответствует понятию застройщика в соответствии с положениями Федерального закона от 30.12.2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

В связи с этим, ссылаясь на Обзоры практики, утвержденные Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013 года, 19.07.2019 года и 12.10.2022 года, истец полагает, что договор от 15.04.2022 года подлежит признанию договором долевого участия в строительстве многоквартирного дома.

Решением Нальчикского городского суда КБР от 11.07.2023 года постановлено: исковые требования ФИО2 удовлетворить.

Признать договор о намерениях купли-продажи жилого помещения в многоквартирном доме от 07.03.2018г., заключенный между ООО «Финансово – Строительная Компания Потенциал» (ИНН: <***>) и ФИО2 (паспорт №), договором участия в долевом строительстве, подлежащим государственной регистрации и возложить на ООО «Финансово – Строительная Компания Потенциал» обязанность предоставить документы для государственной регистрации договора о намерениях купли-продажи жилого помещения в многоквартирном доме от 07.03.2018 г.

Не согласившись с решением, считая его незаконным и необоснованным, вынесенным с нарушением норм процессуального и материального права, ПАО «Сбербанк России» подало на него апелляционную жалобу, в которой просит его отменить и принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований.

В апелляционной жалобе указано, что договор о намерении купли-продажи от 07.03.2018 года не содержит существенных условий, предусмотренных ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

В предварительном договоре не указаны сведения о виде, назначении, количестве этажей, общей площади многоквартирного дома в соответствии с проектной документацией, о материале наружных стен и поэтажных перекрытий, классе энергоэффективности, сейсмостойкости, о помещениях вспомогательного использования, условный номер и гарантийный срок на объект долевого строительства.

Отсутствие этих условий в договоре свидетельствует о том, что он не заключен.

Истцом не представлены доказательства оплаты предмета сделки. Денежные средства не были оприходованы, не поступили на расчетные счета ООО «ФСК Потенциал», тогда как в отношении него введена процедура банкротства.

Также не представлены доказательства наличия финансовой возможности оплатить предмет сделки.

Целью договора о намерении купли-продажи от 07.03.2018 года является покупка недвижимости, созданной в будущем, а не финансирование средств в ее строительство.

В договоре, на который ссылается истец, стороны согласовали объект, который будет являться предметом основного договора, его цену. Однако договор заключен в отношении имущества, в отношении которого право собственности ООО «ФСК Потенциал» не зарегистрировано.

При таких обстоятельствах, с учетом п. 8 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11.07.2021 года «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем», такой договор должен быть квалифицирован как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

Договор о намерении купли-продажи не подлежал признанию договором долевого участия в строительства, поскольку правоотношения сторон по предварительному договору прекращены 31.12.2018 года на основании п.п. 4,6 ст. 429 ГК РФ, о чем свидетельствует отсутствие в договоре о намерении купли-продажи от 12.01.2022 года условия о сроке заключения основного договора. Указанное согласуется с правовой позицией, приведенной в определении Верховного Суда РФ от 10.03.2015 года № 5-КГ14-173.

На момент заключения договора о намерении купли-продажи многоквартирный жилой дом по вышеназванному адресу, а также земельный участок, на котором он возводится, находились в залоге у ПАО «Сбербанк России». При заключении предварительного договора ООО «ФСК Потенциал» не получило у ПАО «Сбербанк России» согласия на его заключение, тем самым нарушив требования п. 2 ст. 346 ГК РФ, п. 12.1 кредитного договора, п. 2.28.1 договора залога и п. 4.1.1. договора ипотеки, заключенных 07.08.2019 года.

Истец злоупотребил правом, поскольку действуя разумно и добросовестно, имел возможность проверить наличие обременения в отношении предмета сделки. Договор ипотеки от 07.08.2019 года был зарегистрирован в Управлении Росреестра по КБР 16.08.2019 года, а договор залога имущественных прав от 07.08.2019 года был зарегистрирован в реестре залогов единой информационной системы нотариата 19.08.2019 года.

В письменном возражении на апелляционную жалобу ФИО2 просит отказать в ее удовлетворении, полагая приведенные в ней доводы несостоятельными.

Заслушав доклад судьи Шомахова Р.Х., изучив материалы дела и обсудив доводы жалобы, выслушав представителя истца ФИО1, указавшего на наличие в решении суда описки, Судебная коллегия приходит к следующему.

Как следует из материалов дела, в обоснование своих требований ФИО2 представила договор о намерениях купли-продажи жилых помещений в многоквартирном доме от 07.03.2018 года заключенный между ООО «ФСК Потенциал» и ФИО2

Предметом указанной сделки являются две квартиры в строящемся многоквартирном доме, расположенном по адресу: <адрес>, б/н, ЖК «Премьера», со следующими характеристиками: двухкомнатную квартиру № во №-м корпусе на № этаже общей площадью 72,43 кв.м. стоимостью 2317760 руб.; однокомнатную квартиру № во №-м корпусе на № этаже общей площадью 53,26 кв.м. стоимостью 1704080 руб.

Вместе с тем, в описательной и мотивировочной частях решения Нальчикского городского суда КБР от 11.07.2023 года приводится лишь одна квартира №.

Вопрос о том, является ли это опиской или необходимо принять дополнительное решение должен разрешить суд первой инстанции.

В силу разъяснений, изложенных в пункте 30 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 22.06.2021 года № 16 «О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регламентирующих производство в суде апелляционной инстанции» до направления дела в суд апелляционной инстанции суду первой инстанции в соответствии со статьями 200, 201, 203.1 ГПК РФ следует по своей инициативе исходя из доводов апелляционных жалобы, представления или по заявлению лиц, участвующих в деле, разрешить вопрос о замечаниях на протокол судебного заседания, в том числе содержащихся в апелляционных жалобе, представлении, исправить описку или явную арифметическую ошибку в решении суда, а также принять дополнительное решение в случаях, предусмотренных частью 1 статьи 201 ГПК РФ.

До разрешения судом первой инстанции вопроса об исправления описки либо о принятии дополнительного решения, суд апелляционной инстанции лишен возможности приступить к рассмотрению по существу апелляционной жалобы.

На основании изложенного и руководствуясь ст. 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, Судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Гражданское дело снять с апелляционного рассмотрения и возвратить в Нальчикский городской суд КБР для разрешения вопроса об исправлении описки либо о принятии дополнительного решения, в порядке статей 200, 201 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Мотивированное определение изготовлено 13 сентября 2023 года.

Председательствующий Р.Х. Шомахов

судьи З.У. Савкуев

М.М. Тогузаев