Решение по делу № 2-4965/2022 от 20.12.2022 | Куйбышевский районный суд г. Омска (Омская область)

Дело № 2-4965/2022

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Омск 20 декабря 2022 года

Куйбышевский районный суд города Омска в составе председательствующего судьи Чукреевой Е.Н., при секретаре Дужновой Л.А., помощнике судьи Керимовой Л.А., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО4 об уменьшении покупной цены по договору купли-продажи недвижимого имущества и взыскании денежных средств, по встречному исковому заявлению ФИО4 к ФИО1 о признании договора купли-продажи недвижимого имущества недействительной сделкой и применении последствий ее недействительности,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО4 об уменьшении покупной цены по договору купли-продажи недвижимого имущества и взыскании денежных средств. В обоснование указал, что ДД.ММ.ГГГГ между ним как покупателем и ФИО4 как продавцом был заключен договор купли-продажи земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, общей площадью 448 кв.м, с кадастровым номером №, категория земельного участка – для жилищных нужд (под строение), для размещения домов индивидуальной жилой застройки, с находящимся на нем жилым домом №, общей площадью 30,9 кв.м, с кадастровым номером №.

Стороны исполнили обязательства по договору: ФИО4 передал объекты недвижимости, а ФИО1 оплатил денежные средства в согласованной сторонами сумме 1 000 000 рублей.

ДД.ММ.ГГГГ Управление Росреестра по Омской области зарегистрировало в ЕГРН переход права собственности на объекты недвижимости.

До начала строительства жилого дома ФИО1 как собственник обратился в Департамент архитектуры и градостроительства Администрации города Омска. Из полученной выписки из градостроительного плана следовало, что строительство жилого дома на данном земельном участке не допускается.

Также истец направил в Администрацию Центрального округа города Омска уведомление о планируемом строительстве, однако вместо согласования был получен ответ о том, что на данном земельном участке невозможно размещение объекта индивидуального жилого строительства.

Поскольку земельный участок был приобретен для строительства на нем жилого дома, что исходя из полученных ответов не представляется возможным, об указанных ограничениях истцу не было сообщено при заключении договора купли-продажи, напротив, из представленной ответчиком выписки из градостроительного плана 2016 г. следовало, что строительство возможно, ФИО1 полагает, что ответчик ФИО4 при заключении сделки ввел его в заблуждение.

Кроме того, по факту на земельном участке отсутствовал поименованный в договоре жилой дом, однако данный объект состоял на кадастровом учете и был зарегистрирован по праву собственности за продавцом, акт о его сносе не оформлялся. Ответчик пояснил, что для оформления документов о сносе дома и внесения изменений необходимо длительное время и предложил истцу оформить договор купли-продажи по имеющим документам.

Согласно договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ стоимость земельного участка составила 950 000 рублей, стоимость несуществующего жилого дома – 50 000 рублей.

Учитывая изложенное, первоначально истец просил уменьшить покупную цену приобретенных им по договору купли-продажи объектов недвижимости на 762 500 рублей, которые складываются из стоимости 3/4 земельного участка, находящихся в границах красных линий (согласно градостроительному плану по состоянию на 2022 год), а также стоимости отсутствующего жилого дома (50 000 рублей), взыскать указанные денежные средства с ответчика в свою пользу. В дальнейшем требования уточнил, просил уменьшить цену на 732 000 рублей, взыскав данную сумму с ответчика.

В судебном заседании истец по первоначальному иску ФИО1 пояснил, что на момент приобретения земельного участка был введен в заблуждение относительно возможности строительства на нем жилого дома, ему был предоставлен неактуальный градостроительный план, о существующих ограничениях он не был уведомлен. В связи с принятием судом встречного иска заявленные им исковые требования не поддержал, встречный иск ФИО4 о признании договора купли-продажи недействительным, применении последствий недействительности сделки признал, пояснил, что последствия признания иска, разъясненные судом, ему понятны. В случае возврата ему ФИО4 уплаченных по договору денежных средств претензий к нему не имеет.

Представитель ФИО1 по доверенности – ФИО2 в судебном заседании пояснила, что с встречным иском ознакомилась, при возврате уплаченных ее доверителем денежных средств претензий к ФИО4 не имеется.

В судебном заседании истец по встречному иску ФИО4 заявленные встречные исковые требования поддержал, пояснил, что считает необходимым признать договор купли-продажи недействительной сделкой, вернуть стороны в первоначальное положение, поскольку покупатель при ее заключении не разобрался, заблуждался. Он заблуждался, предполагая возможным совершение данной сделки с ФИО1 Представил в материалы дела письменное обязательство в случае удовлетворения встречного иска возвратить ФИО1 денежную сумму в размере 1 000 000 рублей в течение трех дней с момента вступления в силу решения суда переводом на карту или иным предусмотренным законом способом.

Представитель ФИО4 по устному ходатайству – ФИО3 полагала первоначальный иск не подлежащим удовлетворению, поскольку ФИО1 не доказал наличие у него оснований для уменьшения покупной цены в заявленном размере, встречный иск ее доверителя просила удовлетворить по изложенным в нем основаниям.

Изучив материалы дела, заслушав в судебном заседании стороны и их представителей, суд установил следующее.

Согласно п. 1 ст. 37 Земельного кодекса РФ продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования.

В силу п. 3 ст. 37 Земельного кодекса РФ покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.

Согласно п. 1 ст. 460 Гражданского кодекса РФ продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц.

Неисполнение продавцом этой обязанности дает покупателю право требовать уменьшения цены товара, либо расторжения договора купли-продажи, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на этот товар.

Согласно ст. 557 Гражданского кодекса РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

Как установлено судом, ДД.ММ.ГГГГ ФИО4 (продавец) и ФИО1 (покупатель) заключили договор купли-продажи земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, площадью 448 кв.м, с кадастровым номером №, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для жилищных нужд под строение, для размещения домов индивидуальной жилой застройки, с находящимся на нем жилым домом №, общей площадью 30.9 кв.м, с кадастровым номером № (л.д. 11).

Согласно п. 1.4 договора цена приобретаемого покупателем земельного участка с находящимся на нем жилым домом составляет 1 000 000 рублей, из которых 950 000 рублей за земельный участок, 50 000 рублей за дом.

Настоящий договор является актом приема-передачи. Претензий к техническому состоянию земельного участка и дома покупатель не имеет (п. 7).

В п. 11 договора указано, что расчет по договору произведен полностью.

Распиской от ДД.ММ.ГГГГ подтверждается, что ФИО4 получил от ФИО1 один миллион рублей за продажу дома по адресу<адрес>. Деньги получены в полном объеме, претензий не имеется (л.д. 12).

ДД.ММ.ГГГГ сведения о сделке занесены в ЕГРН.

ФИО1 как собственник обратился в Департамент архитектуры и градостроительства Администрации города Омска. Из полученной выписки из градостроительного плана следовало, что строительство заявленного жилого дома на данном земельном участке не допускается.

Также истец направил в Администрацию Центрального округа города Омска уведомление о планируемом строительстве, однако вместо согласования был получен ответ о том, что на данном земельном участке невозможно размещение данного объекта индивидуального жилого строительства.

Кроме того, по факту на земельном участке отсутствовал поименованный в договоре жилой дом, однако данный объект состоял на кадастровом учете и был зарегистрирован по праву собственности за продавцом, акт о его сносе не оформлялся. Истец указал, что ответчик пояснил ему, что для оформления документов о сносе дома и внесения изменений необходимо длительное время и предложил истцу оформить договор купли-продажи по имеющим документам.

Первоначально истец ФИО1 просил уменьшить покупную цену приобретенных им по договору купли-продажи объектов недвижимости на 762 500 рублей, которые складываются из стоимости 3/4 земельного участка, находящихся в границах красных линий (согласно градостроительному плану по состоянию на 2022 год), а также стоимости отсутствующего жилого дома (50 000 рублей), взыскать указанные денежные средства с ответчика ФИО4 в свою пользу. В дальнейшем требования уточнил, просил уменьшить цену на 732 000 рублей (заявил стоимость отсутствующего жилого дома – 30 000 рублей), взыскав данную сумму с ответчика.

В соответствии с п. 1 ст. 475 ГК РФ, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

Согласно п. 2 ст. 475 ГК РФ в случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов) покупатель вправе отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы.

Таким образом, исходя из предмета доказывания, истец должен доказать скрытый характер установленных дефектов, невозможность их обнаружения по объективным причинам, непригодность для использования по назначению и соразмерность уменьшения покупной цены.

Согласно ч.1 ст.12 ГПК РФ правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательность и равноправия сторон, а в силу ч.1 ст.56 Кодекса каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основании своих требований и возражений.

В ходе судебного заседания ответчик по первоначальному иску ФИО4 заявил встречное требование о признании договора купли-продажи недействительным, применении последствий недействительности сделки. Требование мотивировано тем, что относительно положения градостроительного плана на период 2016 года данный земельный участок находился в зоне ИТ2, в связи с чем строительство было запрещено, однако в 2021 году в градостроительный план внесены изменения, данный участок отнесен к зоне жилой застройки. Наличие выявленного объекта культурного наследия предусматривает строительство без изменения параметров, которые были определены ранее. Обстоятельства устранения препятствий могут быть согласованы в административной процедуре с уменьшением отступа от красных линий. ФИО4 также указал, что поскольку судебной защите в силу статьи 11 ГК РФ и статьи 3 ГПК РФ подлежит только нарушенное право, считает требования ФИО1 об уменьшении покупной стоимости не подлежащими удовлетворению: в отсутствие сведений о фактически понесённых убытках, подтверждения суммы, на которую следует уменьшить стоимость покупки, не согласен, что в данном случае возможно уменьшение стоимости недвижимости, при этом вернуть всё полученное по сделке считает возможным, так как сделка была заключена под влиянием заблуждения. Принимая во внимание, что покупатель ФИО1 и сам продавец ФИО4 заблуждались относительно предмета данной сделки и ее последствий, считает, что следует применить двустороннюю реституцию.

Суд исходит из того, что в судебном заседании ФИО1 не поддержал ранее заявленное им требование об уменьшении покупной цены и по существу признал встречное заявление ФИО4 о признании сделки недействительной по основанию заблуждения ст. 178 ГК РФ (ч. 2 п. 2).

Оценивая позицию сторон, суд приходит к выводу, что, соглашаясь с доводами ФИО4 относительно приведения сторон по сделке в первоначальное положение, ФИО1 по существу исходит из возможного варианта, предусмотренного п. 2 ст. 475 ГК РФ, отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы.

При этом ФИО1 пояснил, что последствия признания иска по требованию признания сделки купли-продажи недвижимого имущества, разъясненные судом, ему понятны. В случае возврата ФИО4 уплаченных по договору денежных средств претензий к нему не имеет.

При указанных обстоятельствах суд считает возможным удовлетворить заявленные требования о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка и жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО4 и ФИО1, признать недействительной соответствующую регистрационную запись.

В соответствии с ч. 2 ст. 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Поскольку договор купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ признан судом недействительным, суд считает необходимым применить последствия недействительности сделки в виде возврата в собственность ФИО4 земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, площадью 448 кв.м, с кадастровым номером №, с находящимся на нем жилым домом №, общей площадью 30,9 кв.м, с кадастровым номером №, взыскании с ФИО4 в пользу ФИО1 денежных средств в размере 1 000 000 рублей.

По правилам ст. 333.40 Налогового кодекса РФ при признании ответчиком иска до принятия решения судом первой инстанции возврату истцу подлежит 70 % суммы уплаченной им государственной пошлины, то есть в данном случае 270 рублей.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194 – 199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Признать недействительным договор купли продажи земельного участка и жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ, расположенных по адресу: <адрес>, заключенного между ФИО4 и ФИО1, с момента его совершения.

Признать недействительной и исключить из Единого государственного реестра недвижимости регистрационную запись от ДД.ММ.ГГГГ № о государственной регистрации права собственности ФИО1 в отношении земельного участка с кадастровым номером №, площадью 448 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для жилищных нужд под строение, для размещения домов индивидуальной жилой застройки, с находящимся на нем жилым домом №, общей площадью 30,9 кв.м, с кадастровым номером №.

Применить последствия недействительности сделки в виде возврата в собственность ФИО4 земельного участка с кадастровым номером №, площадью 448 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для жилищных нужд под строение, для размещения домов индивидуальной жилой застройки, с находящимся на нем жилым домом №, общей площадью 30,9 кв.м, с кадастровым номером № расположенных по адресу: <адрес>.

Взыскать с ФИО4, ДД.ММ.ГГГГ рождения, паспорт №, в пользу ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ рождения, паспорт № №, денежные средства в размере 1 000 000 рублей.

Возвратить ФИО4 государственную пошлину, уплаченную по чек-ордеру ПАО Сбербанк от 20.12.2022 в сумме 270 рублей.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Омский областной суд через Куйбышевский районный суд г. Омска в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья подпись Е.Н. Чукреева

Мотивированное решение изготовлено 27.12.2022 года.

<данные изъяты>