Решение по делу № 2-1330/2025 от 27.01.2025 - об уменьшении покупной цены объекта недвижимости, взыскании соразмерного уменьшения покупной цены договора участия в долевом строительстве на стоимость устранения строительных недостатков, неустойки, штрафа, компенсации морального вреда, судебных расходов.

Дело (№)

УИД: 36RS0(№)-22

РЕШЕНИЕ

И(ФИО)1

13 января 2025 года <адрес>

Коминтерновский районный суд <адрес> в составе:

председательствующего судьи Шурухиной Е.В.,

при секретаре (ФИО)3,

с участием представителя истца (ФИО)4,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело по иску (ФИО)2 к Обществу с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «ВыборСтрой Четыре» об уменьшении покупной цены объекта недвижимости, взыскании соразмерного уменьшения покупной цены договора участия в долевом строительстве на стоимость устранения строительных недостатков, неустойки, штрафа, компенсации морального вреда, судебных расходов,

установил:

(ФИО)2 обратился в суд с иском к ООО СЗ «ВыборСтрой Четыре», в котором просит уменьшить покупную цену объекта недвижимости (квартиры), расположенного по адресу: (ФИО)1, <адрес>, Яменское сельское поселение, <адрес>, соразмерно выявленным недостаткам на 217515 руб. 97 коп.; взыскать с ООО «СЗ ВыборСтрой Четыре» в пользу (ФИО)2 денежные средства в размере 217 515 руб. 97 коп., излишне уплаченные по договору № ЗП1-8 участия в долевом строительстве объекта недвижимости от (ДД.ММ.ГГГГ), в качестве соразмерного уменьшения покупной цены договора долевого участия, в связи с выявленными строительными дефектами (недостатками) в квартире по адресу: (ФИО)1, <адрес>, Яменское сельское поселение, <адрес>; расходы в размере 35000 руб. 00 коп., понесенные в связи с проведением строительно-технической экспертизы; штраф за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований в размере 5 % от суммы, присужденной в пользу потребителя; компенсацию морального вреда в размере 10000 руб. 00 коп.; неустойку, за неисполнение заявленных в претензии требований по день фактического исполнения решения суда из расчета 1 % от стоимости работ по устранению дефектов.

В обоснование требований указано, что между Обществом с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «ВыборСтрой Четыре» и (ФИО)2 (ДД.ММ.ГГГГ) был заключен договор № ЗП1-8 участия в долевом строительстве объекта недвижимости – квартиры, расположенной по адресу: (ФИО)1, <адрес>, Яменское сельское поселение, <адрес>. Право собственности на вышеуказанную квартиру зарегистрировано за (ФИО)2, что подтверждается выпиской из ЕГРН. Данный объект введен в эксплуатацию в 2023 году.?

В процессе эксплуатации в квартире (ФИО)2 был обнаружен ряд дефектов, свидетельствующих о некачественном строительстве многоквартирного жилого дома. В частности, выявлены отклонения стен, отклонение пола и т.д. По результатам строительно-технического обследования квартиры на предмет недостатков и нарушений (ДД.ММ.ГГГГ) было установлено, что в процессе строительства объекта были допущены отступления от строительных норм и правил: был выявлен ряд недостатков и нарушений согласно СП 71.13330.2017 «Изоляционные и отделочные покрытия», ГОСТ 30971-2012 «Швы монтажные узлов примыкания оконных блоков к стеновым проемам. Общие технические условия», СП 70.13330.2012 Несущие и ограждающие конструкции. Актуализированная редакция СНиП (ДД.ММ.ГГГГ) -87(с Изменениями N 1, 3) и т.д. Стоимость работ по устранению дефектов, экспертом определена в размере 217515,97 руб.

(ДД.ММ.ГГГГ) истцом в адрес ООО СЗ «ВыборСтрой Четыре» была направлена досудебная претензия с требованиями в десятидневный срок с момента получения претензии возместить стоимость работ по устранению дефектов, установленных в квартире в размере 217515,97 руб., а так же возместить расходы в размере 35000 руб. на проведение строительно-технической экспертизы. Претензия была получена ответчиком (ДД.ММ.ГГГГ). однако оставлена без удовлетворения, что послужило основанием для обращения в суд с иском.

В судебное заседание истец не явился, ходатайствовал о рассмотрении дела в его отсутствие, обеспечил явку своего представителя по доверенности (ФИО)4, который поддержал уточненные исковые требования, просил их удовлетворить.

Представитель ответчика в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещался надлежащим образом, о причинах неявки не сообщил. При указанных обстоятельствах суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие ответчика.

Изучив материалы гражданского дела, выслушав представителя истца, суд приходит к следующим выводам.

Согласно ст. 12 ГПК РФ гражданское судопроизводство осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон. Стороны пользуются равными правами по представлению доказательств и участию в их исследовании.

В соответствии с положениями ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом. Суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались.

На основании ст. 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Возникшие правоотношения между сторонами регулируются Федеральным законом от (ДД.ММ.ГГГГ) № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон об участии в долевом строительстве) и Законом Российской Федерации от (ДД.ММ.ГГГГ) (№) «О защите прав потребителей» (далее – Закон о защите прав потребителей).

Согласно части 1 статьи 4 Закона об участии в долевом строительстве по договору участия в долевом строительстве (далее – договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Частью 1 статьи 7 Закона об участии в долевом строительстве предусмотрено, что застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

Согласно части 2 статьи 7 Закона об участии в долевом строительстве в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:

1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;

2) соразмерного уменьшения цены договора;

3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Застройщик не несет ответственности за недостатки (дефекты) объекта долевого строительства, обнаруженные в пределах гарантийного срока, если докажет, что они произошли вследствие нормального износа такого объекта долевого строительства или его частей, нарушения требований технических регламентов, а также иных обязательных требований к процессу его эксплуатации либо вследствие ненадлежащего его ремонта, проведенного самим участником долевого строительства или привлеченными им третьими лицами (часть 7 статьи 7).

В силу части 5 статьи 7 Закона об участии в долевом строительстве (в редакции на дату заключения договора) гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено договором.

По смыслу указанных выше положений закона, участник долевого строительства в течение гарантийного срока вправе потребовать от застройщика возмещения своих расходов на устранение недостатков объекта долевого строительства в случае не только, если объект построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора, но и от указанных в части 1 статьи 7 Федерального закона №214-ФЗ обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта.

В соответствии с частью 9 статьи 4 Закона об участии в долевом строительстве к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином – участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних, бытовых и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей применяется лишь в части, им не урегулированной.

Судом установлено и следует из материалов гражданского дела, что (ДД.ММ.ГГГГ) между Обществом с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «ВыборСтрой Четыре» и (ФИО)2 был заключен договор № ЗП1-8 участия в долевом строительстве объекта недвижимости – квартиры, расположенной по адресу: (ФИО)1, <адрес>, Яменское сельское поселение, <адрес>.

Квартира была передана истцу по акту приема-передачи (ДД.ММ.ГГГГ), а (ДД.ММ.ГГГГ) было зарегистрировано право собственности (ФИО)2 на вышеуказанную квартиру, что подтверждается выпиской из ЕГРН.

В процессе эксплуатации объекта недвижимости в период гарантийного срока истцом был обнаружен ряд дефектов, свидетельствующих о некачественном строительстве многоквартирного жилого дома.

Согласно представленному истцом экспертному заключению (№) от (ДД.ММ.ГГГГ), выполненному экспертом (ФИО)5, в квартире, расположенной по адресу: <адрес>, Яменское сельское поселение, <адрес>, в выполненных общестроительных работах выявлены недостатки и нарушения действующих строительных норм и правил.

Стоимость работ и материалов, необходимых для устранения выявленных недостатков в <адрес>, на момент проведения исследования (II квартал 2024г.) составляет 217 515 рублей 97 копеек с учетом НДС.

(ДД.ММ.ГГГГ) истцом в адрес ООО СЗ «ВыборСтрой Четыре» была направлена досудебная претензия с требованиями в десятидневный срок с момента получения претензии возместить стоимость работ по устранению дефектов, установленных в квартире в размере 217515,97 руб., а так же возместить расходы в размере 35 000 руб. на проведение строительно-технической экспертизы.

Претензия была получена ответчиком (ДД.ММ.ГГГГ), однако оставлена без удовлетворения, что послужило основанием для обращения в суд с настоящим иском.

В силу ч. 3 ст. 123 Конституции РФ судопроизводство осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон. Состязательная форма гражданского процесса призвана обеспечить реализацию общих задач и целей гражданского судопроизводства (ст. 2 ГПК РФ), а поэтому суд должен создавать условия для всестороннего и полного исследования доказательств, установления обстоятельств по правовому конфликту, сохраняя независимость, беспристрастность и объективность.

В силу присущего гражданскому судопроизводству принципа диспозитивности эффективность правосудия по гражданским делам обусловливается в первую очередь поведением сторон как субъектов доказательственной деятельности; наделенные равными процессуальными средствами защиты субъективных материальных прав в условиях состязательности, стороны должны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, и принять на себя все последствия совершения или не совершения процессуальных действий.

Доказательственная деятельность, в первую очередь, связана с поведением сторон и их процессуальной активностью и в случае процессуального бездействия стороны в части представления в обоснование своих требований и возражений доказательств, отвечающих требованиям процессуального закона, такая сторона самостоятельно несет неблагоприятные последствия своего пассивного поведения.

Доводы истца о наличии в переданной ему застройщиком квартире недостатков и нарушений действующих строительных норм и правил, а также обычно предъявляемых требований к общестроительным работам подтверждается представленным в материалы дела экспертным заключением (№) от (ДД.ММ.ГГГГ), которое суд оценивает как достоверное и допустимое доказательство по делу, поскольку оно содержит подробное описание исследования, составлено экспертом, имеющим соответствующее образование и надлежащую квалификацию.

Доказательств, указывающих на недостоверность сведений, отраженных в экспертном заключении, либо ставящих их под сомнение, ответчиком суду не представлено, ходатайства о назначении судебной строительно-технической экспертизы в ходе рассмотрения дела ответчиком не заявлено.

Понятие недостатка товара (работы, услуги), приведено в преамбуле Закона о защите прав потребителей, в силу которой недостатком товара является его несоответствие обязательным требованиям, предусмотренным законом либо в установленном им порядке, или условиям договора (при их отсутствии или неполноте условий обычно предъявляемым требованиям), или целям, для которых товар (работа, услуга) такого рода обычно используется, или целям, о которых продавец (исполнитель) был поставлен в известность потребителем при заключении договора, или образцу и (или) описанию при продаже товара по образцу и (или) описанию.

По смыслу указанного положения, если в договоре отсутствуют конкретные требования к качеству товара (работы, услуги), то оно должно соответствовать обычно предъявляемым требованиям.

Между тем, условиями договора долевого участия в строительстве, заключенного между сторонами, не предусмотрено, что при выполнении застройщиком работ допускаются строительные дефекты или иные отступления от условий договора, наличие которых ответчиком не опровергнуто.

Установив вышеуказанные обстоятельства, суд приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения требований истца об уменьшении покупной цены объекта недвижимости (квартиры), расположенной по адресу: <адрес>, Яменское сельское поселение, <адрес>, и взыскании с ответчика в пользу истца денежных средств, излишне уплаченных по договору участия в долевом строительстве №ЗП1-8 от (ДД.ММ.ГГГГ) в размере 217515,97 рублей, необходимых для устранения выявленных недостатков жилого помещения, которые возникли до передачи квартиры застройщиком и являются следствием некачественного выполнения общестроительных работ.

Согласно ч.2 ст. 10 Закона о долевом строительстве моральный вред, причиненный гражданину - участнику долевого строительства, заключившему договор исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, вследствие нарушения застройщиком прав гражданина - участника долевого строительства, предусмотренных настоящим Федеральным законом и договором, подлежит компенсации застройщиком при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда. Компенсация морального вреда осуществляется независимо от возмещения имущественного вреда и понесенных гражданином - участником долевого строительства убытков.

Поскольку доводы истца о нарушении его прав застройщиком нашли свое подтверждение в ходе рассмотрения гражданского дела, суд находит требование о взыскании компенсации морального вреда законным, обоснованным и подлежащим удовлетворению, размер которого с учетом характера причиненных истцу нравственных и физических страданий, исходя из принципа разумности и справедливости (п. 45 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012(№) "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей") определяет в сумме 5000,00 рублей.

Согласно ч. 3 ст. 10 Федерального закона от (ДД.ММ.ГГГГ) № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", при удовлетворении судом требований гражданина - участника долевого строительства, заключившего договор исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, суд в дополнение к присужденной в пользу гражданина - участника долевого строительства сумме взыскивает с застройщика в пользу гражданина - участника долевого строительства штраф в размере пяти процентов от присужденной судом суммы, если данные требования не были удовлетворены застройщиком в добровольном порядке.

Поскольку требования, изложенные истцом в претензии, были предъявлены застройщику в период действия ограничений, установленных постановлением Правительства Российской Федерации от (ДД.ММ.ГГГГ) (№) (в редакции от (ДД.ММ.ГГГГ)), во время которых применение гражданско-правовых санкций недопустимо, то требования истца о взыскании с ответчика неустойки и штрафа в данном случае удовлетворению не подлежат.

Согласно ч.1 ст. 88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

В соответствии со ст.94 ГПК РФ к издержкам, связанным с рассмотрением дела, относятся в том числе суммы, подлежащие выплате экспертам и специалистам.

Согласно абзацу 2 пункта 2 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от (ДД.ММ.ГГГГ) (№) «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела» расходы, понесенные истцом, административным истцом, заявителем в связи с собиранием доказательств до предъявления искового заявления, административного искового заявления, заявления в суд, могут быть признаны судебными издержками, если несение таких расходов было необходимо для реализации права на обращение в суд и собранные до предъявления иска доказательства соответствуют требованиям относимости, допустимости. Например, истцу могут быть возмещены расходы, связанные с легализацией иностранных официальных документов, обеспечением нотариусом до возбуждения дела в суде судебных доказательств (в частности, доказательств, подтверждающих размещение определённой информации в сети Интернет), расходы на проведение досудебного исследования состояния имущества, на основании которого впоследствии определена цена предъявленного в суд иска, его подсудность.

Согласно п. 10 Постановления Пленума Верховного Суда РФ (№) от (ДД.ММ.ГГГГ) «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела» лицо, заявляющее о взыскании судебных издержек, должно доказать факт их несения, а также связь между понесенными указанным лицом издержками и делом, рассматриваемым в суде с его участием.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

Истец просит взыскать с ответчика расходы на оплату услуг по проведению строительно-технической экспертизы в размере 35 000 рублей, которые подтверждаются квитанцией к приходному кассовому ордеру (№) от (ДД.ММ.ГГГГ).

Указанные расходы связаны с рассмотрением дела, поскольку направлены на защиту нарушенного права, понесены истцом для реализации права на обращение в суд, в подтверждение доводов иска, в связи с чем подлежат взысканию с ответчика в пользу истца.

Исходя из требований части 1 статьи 103 ГПК РФ издержки, понесённые судом в связи с рассмотрением дела, и государственная пошлина, от уплаты которых истец был освобождён, взыскиваются с ответчика, не освобождённого от уплаты судебных расходов, пропорционально удовлетворённой части исковых требований. В этом случае взысканные суммы зачисляются в доход бюджета, за счёт средств которого они были возмещены, а государственная пошлина – в соответствующий бюджет согласно нормативам отчислений, установленным бюджетным законодательством Российской Федерации.

Поскольку в силу подпункта 4 пункта 2, пункта 3 статьи 333.36 Налогового кодекса Российской Федерации истец был освобождён от уплаты государственной пошлины по настоящему делу по удовлетворённым требованиям имущественного характера, которые облагаются на основании подпункта 1 пункта 1 статьи 333.19 НК РФ государственной пошлиной, и от требований неимущественного характера о взыскании компенсации морального вреда, которые облагаются государственной пошлиной на основании подпункта 3 пункта 1 статьи 333.19 НК РФ, сумма госпошлины в размере 10 525 руб. подлежит взысканию с ответчика в доход бюджета городского округа <адрес>.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

решил:

исковые требования (ФИО)2 к Обществу с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «ВыборСтрой Четыре» об уменьшении покупной цены объекта недвижимости, взыскании соразмерного уменьшения покупной цены договора участия в долевом строительстве на стоимость устранения строительных недостатков, неустойки, штрафа, компенсации морального вреда, судебных расходов удовлетворить частично.

Уменьшить покупную цену объекта недвижимости (квартиры), расположенного по адресу: <адрес>, Яменское сельское поселение, <адрес> соразмерно выявленным строительным недостаткам на сумму 217515,97 руб.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «ВыборСтрой Четыре» в пользу (ФИО)2 в счет соразмерного уменьшения покупной цены договора участия в долевом строительстве объекта недвижимости №ЗП1-8 от (ДД.ММ.ГГГГ) на стоимость устранения строительных недостатков денежные средства в размере 217 515,97 рублей; компенсацию морального вреда в размере 5000 рублей; судебные расходы в размере 35 000 рублей.

В удовлетворении остальной части требований отказать.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «ВыборСтройЧетыре» в доход бюджета городского округа <адрес> государственную пошлину в размере 10525 руб.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Воронежский областной суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме через Коминтерновский районный суд <адрес>.

Судья Е.В. Шурухина

Решение суда в окончательной форме принято (ДД.ММ.ГГГГ).