07RS0001-02-2022-005721-20

Дело № 2-5296/23

Решение

Именем Российской Федерации

16 ноября 2023 года гор. Нальчик

Нальчикский городской суд в составе председательствующего судьи Безрокова Б.Т., при секретаре Тхагалижоковой А.Т., с участием прокурора Маховой Д.Р., истца ФИО1, её представителя ФИО2, представителя ответчиков - ФИО3, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 ФИО30 к ФИО4 ФИО31, ФИО4 ФИО32, ФИО4 ФИО33, ФИО4 ФИО34, ФИО4 ФИО35, ФИО5 ФИО36, ФИО11 ФИО37 о признании утратившими право пользования жилым помещением и выселении,

по встречным искам ФИО4 ФИО31, ФИО4 ФИО33, ФИО4 ФИО34, ФИО4 ФИО35, ФИО5 ФИО36, ФИО11 ФИО37 к ФИО1 ФИО30 о признании договора купли-продажи недействительным, аннулировании записей о государственной регистрации перехода права собственности и возложении обязанности не чинить препятствий в проживании и пользовании домовладением,

установил:

ФИО1 обратилась в суд с иском, уточненным в порядке ст.39 ГПК РФ, к ФИО6, ФИО7, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11 о признании утратившими право пользования жилым помещением и выселении их из жилого дома, расположенного в <адрес>

В обоснование своих требований ФИО1 указала, что на основании договора купли-продажи имущества № РСХБ-044-32-29/17-2022 от 16 сентября 2022 года и записи о государственной регистрации права с 27 сентября 2022 года ей на праве собственности принадлежит домовладение, расположенное по адресу: <адрес> По указанному адресу зарегистрированы по месту жительства бывший собственник жилого помещения и члены его семьи - ответчики по делу ФИО6, ФИО7, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11 Согласно пункту 1.5 договора купли-продажи, лиц, сохраняющих право проживания и пользования домовладением, не имеется. Ответчики членами её семьи по смыслу статьи 31 Жилищного кодекса Российской Федерации не являются, какого-либо соглашения о пользовании принадлежащим ей домовладением, заключенного между нею и ответчиками после перехода права собственности, не имеется. Регистрация ответчиков в принадлежащем ей жилом доме обременением прав нового собственника в силу закона или договора не является. У ответчиков отсутствуют правовые основания для пользования данным жилым помещением. Регистрация ответчиков в принадлежащем ей жилом доме существенно нарушает её права, поскольку она вынуждена производить за них оплату коммунальных платежей. Так как с утратой права собственности на жилой дом ответчики утратили право пользования жилым помещением, они должны быть выселены из него. В добровольном порядке ответчики принадлежащий ей дом не освобождают, с регистрационного учёта не снимаются, в связи с чем, они в судебном порядке подлежат признанию утратившими право на жилое помещение и выселению.

В ходе рассмотрения дела ФИО6, ФИО7, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11 предъявили встречный иск, уточненный в порядке статьи 39 ГПК РФ, к ФИО1 о признании недействительным договора купли-продажи жилого дома и земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, аннулировании в ЕГРН записей № и № о государственной регистрации перехода права собственности и о возложении обязанности не чинить препятствия в проживании и пользовании жилым домом и земельным участком, расположенными в <адрес>

Решением Нальчикского городского суда от 22.11.2022 года исковые требования ФИО1 были удовлетворены, а в удовлетворении встречного иска - отказано.

Апелляционным определением Судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда КБР от 06.04.2023 года, решение Нальчикского городского суда от 22.11.2022 года оставлено без изменения.

Определением Судебной коллегии по гражданским делам Пятого кассационного суда общей юрисдикции от 04.07.2023 года решение Нальчикского городского суда от 22.11.2022 года и апелляционное определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда КБР от 06.04.2023 года отменены с направление дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

В судебном заседании ФИО1 и её представитель ФИО2, исковые требования поддержали, в удовлетворении встречного иска просили отказать за необоснованностью.

Ответчики ФИО6, ФИО7, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11 в судебное заседание не явились, просили рассмотреть дело без своего участия, а их представитель ФИО3, встречные исковые требования поддержал, в удовлетворении первоначального иска просил отказать.

Представитель третьего лица АО «Россельхозбанк, в судебное заседание не явился.

С учетом положения ч.3 ст. 167 ГПК РФ, суд счел возможным рассмотреть в отсутствие не явившихся участников процесса.

Выслушав доводы лиц, явившихся в судебное заседание, заключение прокурора, полагавшей исковые требования ФИО1 подлежащими удовлетворения, а встречные исковые требования необоснованными, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Как следует из материалов дела, жилой дом общей площадью 333,9 кв.м., жилой площадью 81,5 кв.м., состоящий из шести комнат, расположенный по адресу: <адрес>, кадастровый №, и земельный участок, на котором расположены жилые дома, площадью 612 кв.м., кадастровый №, принадлежали на праве собственности ФИО6

Указанное домовладение было приобретено ФИО19 и ФИО20 у ФИО6 на основании договора купли-продажи с использованием заемных средств от 01.02.2012 года, предоставленных ОАО «Россельхозбанк», зарегистрировано обременение в виде ипотеки в пользу кредитора.

В соответствии с п.3.1.1 Договора, в отчуждаемом жилом доме зарегистрированные лица сохраняют право проживания.

В домовой книге для прописки граждан, проживающих в доме по адресу: <адрес>, значатся зарегистрированными ФИО6, ФИО12, ФИО7, ФИО11, ФИО7, ФИО9, ФИО8 ( т.1, л.д. 42-47)

Вступившим в законную силу решением Нальчикского городского суда от 06.11.2015 года удовлетворены исковые требования ОАО «Россельхозбанк» к ФИО13, взыскана задолженность по договору займа в размере 4654 357,62 руб., судебные расходы в размере 31 471,79 руб., обращено взыскание на заложенное имущество - жилой дом общей площадью 333,9 кв.м. и земельный участок, площадью 612 кв.м., по адресу: КБР, <...>, путем реализации на публичных торгах с определением начальной продажной цены в размере 7 200 000 руб.

24.10.2017 года произведена государственная регистрация права собственности ОАО «Россельхозбанк» на спорное домовладение, на основании решения Нальчикского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ и акта о передаче нереализованного имущества должника взыскателю в счет погашения долга от ДД.ММ.ГГГГ.

В последующем, по договору купли продажи имущества № № от 16.09.2022 года ФИО1 приобрела спорное домовладение у АО «Россельхозбанк» за 5160000 руб., переход права собственности зарегистрирован в установленном законом порядке 22.09.2022 года.

Договор купли-продажи, заключенный между АО «Россельхозбанк» и ФИО1, такого условия как сохранение права пользование проданным жилым помещением не содержит.

Напротив, он содержит положение об отсутствии в жилом доме лиц, сохраняющих право проживания и пользования домом после перехода права собственности на нее к покупателю. (п.1.5 Договора).

Согласно пункту 1 статьи 334 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).

В соответствии с пунктом 1 статьи 50 Закона об ипотеке залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 Закона об ипотеке требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

Согласно статье 74 Закона об ипотеке правила главы XIII данного Закона, устанавливающей особенности ипотеки жилых домов и квартир, применяются к ипотеке предназначенных для постоянного проживания индивидуальных и многоквартирных жилых домов и квартир, принадлежащих на праве собственности гражданам или юридическим лицам.

Пунктом 1 статьи 78 названного Закона предусмотрено, что обращение залогодержателем взыскания на заложенные жилой дом или квартиру и реализация этого имущества являются основанием для прекращения права пользования ими залогодателя и любых иных лиц, проживающих в таких жилом доме или квартире, при условии, что такие жилой дом или квартира были заложены по договору об ипотеке либо по ипотеке в силу закона в обеспечение возврата кредита или целевого займа, предоставленных банком или иной кредитной организацией либо другим юридическим лицом на приобретение или строительство таких или иных жилого дома или квартиры, их капитальный ремонт или иное неотделимое улучшение, а также на погашение ранее предоставленных кредита или займа на приобретение или строительство жилого дома или квартиры. Освобождение таких жилого дома или квартиры осуществляется в порядке, установленном федеральным законом.

Таким образом, положения части 1 статьи 78 Закона "Об ипотеке" предусматривают прекращение права пользования жилым помещением залогодателя и любых иных лиц, проживающих в таких жилом доме или квартире при обращении залогодержателем взыскания на заложенные жилой дом или квартиру и реализации этого имущества как по договорной ипотеке (то есть независимо от того на какие цели взят кредит), так и по ипотеке в силу закона.

Поскольку спорная недвижимость являлась предметом залога, на нее обращено взыскание вступившим в законную силу судебным актом и заключен договор купли-продажи, истец вправе требовать устранения любых нарушений своих прав.

В случае обращения взыскания на имущество, которое являлось предметом залога, права на его дальнейшее использование подлежат прекращению у всех лиц, ранее проживающих или зарегистрированных в жилом помещении, вне зависимости от наличия иного жилья и возрастного критерия.

Согласно ст. 35 ЖК РФ в случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным ЖК РФ, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им). Если данный гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда.

Следовательно, при соблюдении условий, предусмотренных ст. 78 Закона об ипотеке, новый собственник помещения вправе потребовать признания ранее проживавших в помещении лиц прекратившими право пользования жилым помещением, а также их выселения. С момента окончания реализации имущества, т.е. передачи его новому собственнику, право пользования жилым помещением залогодателя и иных лиц, проживавших с ним, прекращается и указанные лица подлежат выселению.

Нормы ст. 78 Закона об ипотеке направлены в первую очередь на защиту прав и законных интересов третьих лиц - новых собственников заложенного жилого помещения, приобретших право собственности в связи с обращением залогодержателя взыскания на заложенное жилое помещение и последующей реализацией имущества с торгов в предусмотренном законом порядке.

Таким образом, для признания залогодателя и иных лиц прекратившими право пользования жилым помещением необходимым условием является окончание процедуры реализации заложенного имущества.

После окончания данной процедуры любое лицо - собственник имущества, обремененного правами третьих лиц, вправе обратиться за защитой нарушенного права, в том числе с иском о выселении лиц, которые утратили право пользования жилым помещением

С момента перехода права собственности на него банку, ответчики утратили право пользования данным жилым помещением, в силу прямого указания п. 1 ст. 78 Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)"

Обстоятельства, которые позволяли бы признать, что ответчики относятся к лицам, чье право пользования жильем сохраняется в соответствии с законом, по делу не установлены.

В целях обеспечения стабильности жилищных и имущественных отношений, а также защиты законных интересов как покупателя жилого помещения, так и лиц, сохраняющих право пользования им, пунктом 1 статьи 558 ГК Российской Федерации закреплено требование о включении в договор купли-продажи жилого помещения в качестве его существенного условия перечня лиц, которые сохраняют в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.

Существенный характер данного условия предопределяет необходимость его согласования сторонами договора купли-продажи жилого помещения: по общему правилу пункта 1 статьи 460 ГК Российской Федерации, продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц.

Сторонами согласованы все существенные условия договора купли-продажи. Пунктом 1.5 условий договора зафиксировано, что в соответствии со ст. 292,558 ГК РФ лиц, сохраняющих право проживания и пользования вышеуказанным объектом, не имеется.

Правовых оснований полагать, что таким образом за ответчиками сохранено право пользования спорным жилым помещением не имеется.

Таким образом, в силу прямого указания пункта 1 статьи 78 Закона об ипотеке обращение взыскания на спорное жилое помещение является основанием для прекращения права пользования им залогодателями - ФИО20 и М.М., а также другими лицами, проживающими в нем - ФИО6, ФИО7, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, и в данном случае у них возникает обязанность по освобождению указанного жилого помещения по требованию нового собственника.

Оценив собранные по делу доказательства в их совокупности, руководствуясь положениями п. 2 ст. 1, п. 4 ст. 3, ст. 11, ст. 30, п. 1 ст. 35, главы 5 ЖК РФ, п. 1 ст. 209, 235, 292, 304 ГК РФ, пункта 1 статьи 78 Закона об ипотеке, ст. 7 Закона РФ "О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации", п. "е" ст. 31 Постановления Правительства РФ № 713, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных ФИО1 исковых требований и признании ответчиков утратившими право пользования спорным жилым помещением, с последующим выселением.

Кроме того, отсутствие самостоятельного права пользования иным жилым помещением не может являться основанием для отказа в удовлетворении иска о признании ответчиков прекратившими право пользования жилым помещением и выселении.

Бесспорных, допустимых и надлежащих доказательств, заключения соглашения между собственником домом и ответчиками о предоставлении жилого помещения в пользование материалы дела не содержат.

Регистрация по спорному адресу, являясь административным актом, сама по себе права пользования жилым помещением не порождает и не может служить основанием для ограничения прав собственника жилого помещения.

Признание ответчиков утратившими право пользования спорным жилым помещением и выселение их из него, ввиду их фактического проживания в нем, влечет за собой восстановление нарушенных прав собственника данного жилого помещения.

Законом не предусмотрена обязанность нового собственника жилого помещения сохранять за ответчиками право пользования жилым помещением, а истец не намерен предоставлять жилое помещение ответчикам в пользование, что подтверждается подачей настоящего искового заявления в суд.

Доводы ответчиков о том, что при смене собственника жилого помещения у них сохраняется право пользования спорным жилым помещением, возникшее на основании п.3.1.1 Договора ДД.ММ.ГГГГ,, несостоятельны, поскольку такие обстоятельства как исполнение судебного постановления в части обращения взыскания на спорное жилое имущество, передача нереализованного на торгах в принудительном порядке имущества взыскателю АО «Россельхозбанк», в результате чего ему перешло право собственности на спорное имущество, являются основанием для прекращения права пользования спорным жилым помещением не только залогодателей, но и любых иных лиц, проживающих в таком помещении, кроме случаев установленных законом.

С учетом изложенного, отсутствие в договоре купли-продажи № РСХБ -044-32-29/17-2022 от 16.09.2022 года указания лиц, сохраняющих право пользование жилым помещением, не затрагивает и не оказывает влияния на жилищные права ответчиков. С учетом положений ч. 1 ст. 3 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, прав и законных интересов ответчиков не нарушает, не влечет для них никаких правовых последствий и, не являясь стороной оспариваемого договора, не имеют права требовать признания его незаключенным (недействительным) по заявленным ими основаниям.

Ввиду изложенного суд пришел к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения встречного иска.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

Исковые требования ФИО1 ФИО30, удовлетворить.

Признать ФИО4 ФИО31, ФИО4 ФИО32, ФИО4 ФИО33, ФИО4 ФИО34, ФИО4 ФИО35, ФИО5 ФИО36, ФИО11 ФИО37, утратившими право пользования жилым помещением, и выселить их из жилого дома, расположенного в <адрес>

В удовлетворении встречного иска ФИО4 ФИО31, ФИО4 ФИО32, ФИО4 ФИО33, ФИО4 ФИО34, ФИО4 ФИО35, ФИО5 ФИО36, ФИО11 ФИО37 к ФИО1 ФИО30 о признании недействительным договора купли- продажи жилого дома и земельного участка № № от 16 сентября 2022 года аннулировании в ЕГРН записей № и № о государственной регистрации перехода права собственности и о возложении обязанности не чинить препятствия в проживании и пользовании жилым домом и земельным участком, расположенными в <адрес>, отказать.

По вступлении решения суда в законную силу обеспечительные меры, принятые определением Нальчикского городского суда от 21.10.2022 года, отменить.

На решение суда может быть подана апелляционная жалоба, а прокурором, участвующим в деле, может быть принесено апелляционное представление в течение одного месяца в Верховный суд КБР через Нальчикский городской суд, со дня его принятия в окончательной форме.

Дата составления мотивированного решения 20 ноября 2023 года.

Судья Безроков Б.Т.