Судья М.В. Сопачева

№33-2058

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

«28» августа 2023 года

Судебная коллегия по гражданским делам Костромского областного суда в составе:

председательствующего Н.Н. Демьяновой,

судей М.В. Дедюевой, А.В. Ивковой,

при секретаре А.Д. Соловьевой

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело №2-378/2023 (УИД 44RS0001-01-2022-005200-29) по апелляционной жалобе администрации г. Костромы на решение Свердловского районного суда г. Костромы от 12 мая 2023 года по иску ФИО1 к администрации г. Костромы о признании стоимости выкупа за долю в праве общей долевой собственности на земельный участок и жилое помещение недостоверной, взыскании компенсации морального вреда.

Заслушав доклад судьи Н.Н. Демьяновой, выслушав объяснения представителя ФИО1 - ФИО2, возражавшей относительно удовлетворения апелляционной жалобы, судебная коллегия

установила:

ФИО1 обратился в суд с вышеназванным иском к администрации г. Костромы, указав, что является собственником 32/115 доли в праве общей долевой собственности на жилое помещение общей площадью 115,2 кв.м. по адресу: <адрес>, а также земельного участка, расположенного под многоквартирным домом.

Заключением межведомственной комиссии от 23 ноября 2014 года жилой дом признан аварийным, срок отселения жителей изначально был определён до 31 декабря 2014 года, в последующем был продлён до 31 декабря 2020 года, дом включен в Программу мероприятий по переселению граждан из аварийных жилых домов на 2022 год.

24 ноября 2021 года ответчиком было принято постановление № 2022 об изъятии принадлежащего ему имущества путём выкупа для муниципальных нужд, выкупная стоимость установлена на основании отчёта оценщика ЗАО «Аудит-Центр» в сумме 1 450 000 руб., с чем он не согласен, поскольку в выкупную стоимость не включена компенсация за непроизведённый капитальный ремонт. Кроме того, оценка была выполнена по состоянию на 12 января 2022 года, проект соглашения о выкупе им был получен после 21 марта 2022 года, за это время произошёл существенный рост рыночной стоимости недвижимого имущества. При этом оценщиком нарушены федеральные стандарты оценки (пункты 10,13 ФСО № 1, пункт 5 ФСО № 3, пункты 11, 22 ФСО № 7).

Со ссылкой на отчёт оценщика ФИО11 от 16 мая 2022 года, выполненный по его обращению, претерпевание нравственных страданий в связи с бездействием ответчика по расселению жителей из аварийного дома ФИО1 просил:

признать стоимость для выкупа за долю в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером № под многоквартирным домом с кадастровым номером №, расположенным по адресу: <адрес> пропорционально размеру общей площади доли жилого помещения и за 32/115 доли в праве общей долевой собственности на жилое помещение с кадастровым номером №, общей площадью 115,2 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>, включая общее имущество в многоквартирном доме с учётом его доли в праве общей собственности на такое имущество, указанную в отчёте ЗАО «Аудит-Центр» от 12 января 2022 года № 394-3/21 в размере 1 450 000 руб., недостоверной;

определить размер возмещения за изымаемое имущество с установлением выкупной стоимости в сумме 2 319 000 руб.;

взыскать с администрации г. Костромы за счёт средств казны муниципального образования в возмещение компенсации морального вреда - 5 000 000 руб., в возмещение судебных расходов по оплате госпошлины - 300 руб.

В ходе судебного разбирательства ФИО1 уточнил исковые требования, по результатам проведённой судебной экспертизы просил определить выкупную стоимость в сумме 2 319 000 руб.

В рассмотрении дела в качестве третьего лица участвовало Управление имущественных и земельных отношений администрации г. Костромы.

Решением Свердловского районного суда г. Костромы от 12 мая 2023 года исковые требования ФИО1 удовлетворены частично.

Стоимость для выкупа за долю в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером № под многоквартирным домом с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес> пропорционально размеру общей площади доли жилого помещения и за 32/115 доли в праве общей долевой собственности на жилое помещение с кадастровым номером №, общей площадью 115,2 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>, включая общее имущество в многоквартирном доме с учётом его доли в праве общей собственности на такое имущество, указанная в отчёте ЗАО «Аудит-Центр» от 12 января 2022 года № 394-3/21 в размере 1 450 000 руб., признана недостоверной.

Размер возмещения за долю в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером № под многоквартирным домом с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, пропорционально размеру общей площади доли жилого помещения и за 32/115 доли в праве общей долевой собственности на жилое помещение с кадастровым номером №, общей площадью 115,2 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>, определён в размере выкупной стоимости в сумме 2 319 000 руб.

С администрации г. Костромы в пользу ФИО1 взысканы судебные расходы по оплате госпошлины в размере 300 руб.

В удовлетворении исковых требований ФИО1 о взыскании компенсации морального вреда отказано.

В апелляционной жалобе администрация г. Костромы просит решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных исковых требований.

Указывает, что процедура, предшествующая изъятию жилого помещения у собственника, была соблюдена в полном объёме, при этом основания для признания отчёта оценщика ЗАО «АУДИТ-Центр» недостоверным отсутствуют. Заключение судебной экспертизы, положенное судом в основу обжалуемого решения, не могло быть принято ввиду необоснованного включения экспертом в состав выкупной стоимости компенсации за непроизведённый капитальный ремонт без применения отрицательной поправки к объектам-аналогам, расположенным в неаварийных домах, что приводит к завышению выкупной цены.

В настоящем судебном заседании представитель ФИО1- ФИО2 относительно удовлетворения апелляционной жалобы возражала.

Дело рассматривается в отсутствие ФИО1, представителей администрации г.Костромы, Управления имущественных и земельных отношений администрации г.Костромы, которые о месте и времени судебного заседания извещались надлежащим образом, об его отложении не ходатайствовали.

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции по правилам статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия приходит к следующему.

Согласно части 1 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации жилое помещение может быть изъято у собственника путём выкупа в связи с изъятием соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

В соответствии с частью 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации при определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме, в том числе рыночная стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учётом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причинённые собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несёт в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

К числу убытков, причинённых собственнику изъятием жилого помещения, согласно Обзору судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утверждённому Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 29 апреля 2014 года, относится также компенсация за непроизведённый капитальный ремонт.

По делу видно, что ФИО1 принадлежит на праве общей долевой собственности 32/115 доли квартиры по адресу: <адрес>, общей площадью 115,2 кв.м., с кадастровым номером №

Многоквартирный дом по вышеназванному адресу, площадью 266,4 кв.м., расположен на земельном участке с кадастровым номером №, площадью 440+/-7 кв.м.

Заключением межведомственной комиссии от 22 ноября 2013 года многоквартирный дом по адресу: <адрес> признан аварийным и подлежащим реконструкции.

Постановлением администрации г. Костромы от 20 января 2014 года № 136 признано необходимым проведение реконструкции многоквартирного дома, срок отселения граждан установлен до 31 декабря 2014 года, в последующем был продлён до 31 декабря 2018 года, затем до 31 декабря 2020 года.

Постановлением администрации г. Костромы от 24 ноября 2021 года № 2022 принято решение об изъятии для муниципальных нужд имущества, в том числе находящихся в собственности истца 32/115 долей жилого помещения – квартиры по адресу: <адрес>, а также земельного участка с кадастровым номером № под многоквартирным домом с кадастровым номером № по адресу: <адрес> пропорционально размеру общей площади изымаемых помещений.

17 марта 2022 года Управлением имущественных и земельных отношений администрации г. Костромы в адрес истца направлен проект соглашения об изъятии для муниципальных нужд недвижимого имущества, в котором размер возмещения определён в соответствии с отчётом оценщика ЗАО «Аудит-Центр» ФИО12 от 12 января 2022 в сумме 1 450 000 руб.

Причиной обращения ФИО1 с настоящим иском в суд послужило несогласие с размером выкупной стоимости, определённой оценщиком ЗАО «Аудит-Центр», в соответствии с отчётом об оценке от 16 мая 2022 года, выполненном оценщиком ФИО13 по обращению истца, выкупная стоимость составит 2 254 000 руб.

В ходе судебного разбирательства определением суда от 10 января 2023 года по делу была назначена судебная оценочная экспертиза, в соответствии с заключением которой выкупная стоимость на день проведения экспертизы (март 2023 года) составит 2 319 000 руб., включая компенсацию за непроизведённый капитальный ремонт в сумме 627 563 руб.

Как было указано ранее, ФИО1 уточнены исковые требования по результатам судебной экспертизы.

Разрешая спор, суд первой инстанции, произведя оценку доказательств, включая отчёт оценщика ЗАО «Аудит-Центр» ФИО14, отчёт оценщика ФИО15, заключение судебной экспертизы, проведённой экспертом ФИО16, пришёл к выводу о необходимости отдать предпочтение экспертному заключению, как содержащему наиболее обоснованный, действительный размер выкупной стоимости, в связи с чем постановил решение о частичном удовлетворении иска, не усмотрев только основания для присуждения ФИО1 денежной компенсации морального вреда.

Судебное решение обжаловано администрацией г. Костромы, доводы апелляционной жалобы по своей сути сводятся к несогласию с определением рыночной стоимости квартиры (доли) без учёта аварийного состояния дома с одновременным включением в состав выкупной стоимости компенсации за непроизведённый капитальный ремонт.

По мнению ответчика, необходимо оценить состояние квартиры (доли) исходя из аварийного состояния дома, применив соответствующие поправочные коэффициенты к объектам- аналогам, в противном случае отдельное взыскание компенсации за непроизведённый капитальный ремонт является невозможным, приводит к завышению выкупной стоимости.

Несомненно, что аварийность существенно снижает рыночную стоимость имущества, в связи с чем возникает вопрос - учитывать этот факт при оценке или нет.

Вопреки позиции администрации г. Костромы, судебная коллегия полагает, что аварийность дома не должна учитываться в качестве фактора, влияющего на рыночную оценку квартиры (доли), то есть, оценивать аварийное жильё необходимо, как если бы оно продавалось на открытом вторичном рынке в обычных условиях. Такой подход согласуется с положениями Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности» о понятии и порядке определения рыночной стоимости. Так, рыночная цена формируется на открытом рынке в условиях конкуренции, в связи с чем продать аварийное жильё на таком рынке практически невозможно.

В соответствии с изложенным включение судебным экспертом ФИО17 в состав выкупной стоимости компенсации за непроизведённый капитальный ремонт без применения понижающего коэффициента к аналогам является обоснованным.

В федеральных стандартах оценки прямого указания по этому вопросу нет, при этом по делам аналогичной категории администрацией г. Костромы подобные возражения также приводились и были отвергнуты судами (в частности, дело №2-3863/2021, апелляционное определение по которому определением Второго кассационного суда общей юрисдикции от 16 августа 2022 года оставлено без изменения).

Каких- то иных правовых доводов, которые могли бы поставить под сомнения правомерность выводов суда, в апелляционной жалобе не приведено.

Результаты оценки отчёта оценщика ЗАО «Аудит-Центр» ФИО18, отчёта оценщика ФИО19, заключения судебного эксперта ФИО20 судом первой инстанции подробным образом приведены в мотивировочной части решения, с данной судом оценкой судебная коллегия полностью согласна.

Процессуальных нарушений, указанных в частях 3 и 4 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судом не допущено.

В соответствии с изложенным решение суда подлежит оставлению без изменения, а апелляционная жалоба ответчика – отклонению.

Руководствуясь статьёй 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

Решение Свердловского районного суда г. Костромы от 12 мая 2023 года оставить без изменения, апелляционную жалобу администрации г. Костромы – без удовлетворения.

Апелляционное определение может быть обжаловано в течение трёх месяцев с момента вынесения во Второй кассационный суд общей юрисдикции через суд первой инстанции.

Председательствующий:

Судьи:

апелляционное определение в окончательной форме изготовлено 28 августа 2023 г.