Дело № 2-461/2023
03RS0054-01-2023-000406-33
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
г. Мелеуз 10 мая 2023 года
Мелеузовский районный суд Республики Башкортостан в составе:
председательствующего судьи Барышниковой Л.Н.,
при секретаре судебного заседания Лукмановой Н.А.,
с участием представителей истцов ФИО1, ФИО2, ФИО3 -адвокатов Абдеевой Р.Т. и Абдуллина Н.Г.,
ответчика ФИО4 и его представителей ФИО5,
ответчика ФИО6,
представителя третьего лица ПАО АНК «Башнефть» ФИО7,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1, ФИО2, ФИО3 к ИП главе КФХ ФИО4, ФИО6 о признании договора аренды земельного участка недействительным,
УСТАНОВИЛ:
ФИО1, ФИО2, ФИО3 обратились в суд с вышеуказанным иском с учетом уточнений, обосновывая его тем, что они являются собственниками долей земельного участка с кадастровым номером ..., находящегося в общей (долевой) собственности граждан. Отделом по Мелеузовскому району и г. Мелеуз Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РБ 16 января 2018 года за <№> зарегистрирован договор аренды земельного участка с кадастровым номером ..., находящегося в общей (долевой) собственности граждан, при множественности лиц на стороне арендодателей, срок которого истек.
16 октября 2022 года ФИО6 и ИП главой К(Ф)Х ФИО4 заключено дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка с кадастровым номером <№>, находящегося в общей (долевой) собственности граждан, при множественности лиц на стороне арендодателей с указанием продления срока договора аренды на 20 лет с момента государственной регистрации настоящего соглашения. В указанном соглашении указан протокол общего собрания участников долевой собственности от <дата обезличена>, как основание для продления договора аренды. Однако в повестке для данного собрания вопрос о продлении договора аренды земельного участка не ставился и не обсуждался. Дополнительное соглашение зарегистрировано в Управлении <дата обезличена> б/н.
Кроме того, 19 декабря 2022 года ФИО6 и ИП главой К(Ф)Х ФИО4 вновь заключено дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка с кадастровым номером <№>, находящегося в общей (долевой) собственности граждан, при множественности лиц на стороне арендодателей с указанием продления срока договора аренды на 10 лет с момента государственной регистрации настоящего соглашения. В указанном соглашении указан протокол общего собрания участников долевой собственности от <дата обезличена>, как основание для продления договора аренды. Однако в повестке для данного собрания вопрос о продлении договора аренды земельного участка не ставился и не обсуждался. Дополнительное соглашение зарегистрировано в Управлении <дата обезличена> б/н.
О существовании дополнительных соглашений и их государственной регистрации им стало известно 17 февраля 2023 года из выписки из ЕГРН.
Указывают, что дополнительные соглашения имеют самостоятельное правовое значение, так как изменяют условия договора аренды от 28 сентября 2017 года. Указанные дополнительные соглашения к договору аренды подписаны ФИО6, как лицом, уполномоченным общим собранием от 28 января 2022 года, хотя указанным собранием она уполномочена на совершение иных действий.
Согласно извещению о проведении общего собрания участников долевой собственности, повесткой дня общего собрания было: 1. Определение порядка проведения общего собрания участников долевой собственности, избрание председателя и секретаря. 2. Избрание уполномоченного лица общего собрания. 3. Согласование схем расположения земельных участков на кадастровом плане территории для размещения и проведения работ на объектах ПАО «АНК «Башнефть».
Они, как сособственники, присутствовали на общем собрании собственников земельных участков <дата обезличена>, обсудили и проголосовали по вопросам, указанным в повестке общего собрания. На общем собрании не обсуждался вопрос о продлении срока договора аренды от 28 сентября 2017 года и не предлагался в повестке общего собрания. При возможной постановке данного вопроса в повестке для общего собрания, они проголосовали бы против, так как хотели реализовать свое право, гарантированное ст. 252 ГК РФ, на выдел доли.
Другого общего собрания пайщиков по вопросу о продлении договора аренды от 28 сентября 2017 года или заключении нового договора аренды, содержащего существенные условия договора аренды, такие как срок аренды, размеры арендной платы и другие, не проводилось, тем самым полномочий у ФИО6 на подписание дополнительных соглашений о продлении договора аренды от 28 сентября 2017 года не имелось.
Общим собранием ФИО6 были даны полномочия лишь на согласование схем расположения земельных участков на кадастровом плане территории для размещения и проведения работ на объектах ПАО «АНК «Башнефть».
Считают, что внесенные в договор аренды изменения, касающиеся срока его действия, во исполнение ничтожных дополнительных соглашений, являются также недействительными (ничтожными).
Просят суд признать дополнительное соглашение от 16 октября 2022 года к договору аренды земельного участка с кадастровым номером <№>, находящегося в общей (долевой) собственности граждан, при множественности лиц на стороне арендодателей от 28 сентября 2017 года, зарегистрированного 16 января 2018 года за <№> недействительным. Применить последствия недействительности сделки.
Признать договор аренды земельного участка с кадастровым номером <№>, находящегося в общей (долевой) собственности граждан, при множественности лиц на стороне арендодателей от 28 сентября 2017 года, зарегистрированного 16 января 2018 года за <№> со внесенными в него изменениями редакции пункта 1 о сроке аренды от 16 октября 2022 года - недействительным.
Признать дополнительное соглашение от 19 декабря 2022 года к договору аренды земельного участка с кадастровым номером <№>, находящегося в общей (долевой) собственности граждан, при множественности лиц на стороне арендодателей от 28 сентября 2017 года, зарегистрированного 16 января 2018 года за <№> недействительным. Применить последствия недействительности сделки.
Признать договор аренды земельного участка с кадастровым номером <№>, находящегося в общей (долевой) собственности граждан, при множественности лиц на стороне арендодателей от 28 сентября 2017 года, зарегистрированного 16 января 2018 года за <№> со внесенными в него изменениями редакции пункта 1 о сроке аренды от 19 декабря 2022 года - недействительным.
Погасить запись о регистрации в Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РБ дополнительных соглашений от 16 октября 2022 года и 19 декабря 2022 года об изменении срока договора аренды земельного участка с кадастровым номером <№>, зарегистрированного 16 января 2018 ода за <№>.
В судебном заседании представители истцов – адвокаты Абдеева Р.Т. и Абдуллин Н.Г. уточненные исковые требования поддержали в полном объеме по указанным основаниям, просили требования удовлетворить.
Истцы ФИО1, ФИО2, ФИО3 на судебном заседании <дата обезличена> поддержали уточнённые исковые требования в полном объеме, суду пояснили, что 28 января 2022 года участвовали на общем собрании участников долевой собственности на земельный участок, на повестке дня общего собрания было три вопроса: 1. Определение порядка проведения общего собрания участников долевой собственности, избрание председателя и секретаря. 2. Избрание уполномоченного лица общего собрания. 3. Согласование схем расположения земельных участков на кадастровом плане территории для размещения и проведения работ на объектах ПАО «АНК «Башнефть». Вопрос о продлении договора аренды земельного участка от 28 сентября 2017 года на 20 или 10 лет не ставился и не обсуждался. ФИО6 полномочий на оформлении от их имени сроков продления договора аренды или подписания дополнительного соглашения они не давали. Указали, что если бы ставился вопрос о продлении срока аренды, они бы проголосовали против, так как были намерены уйти от ИП ФИО4.
Ответчик ФИО4 в судебном заседании возражал против удовлетворения исковых требований, суду пояснил, что на общем собрании уполномоченным лицом была избрана ФИО6, которая была наделена правом от имени всех пайщиков подписывать дополнительные соглашения, в том числе касающиеся срока продления аренды земельных участков.
Ответчик ФИО8 в судебном заседании против удовлетворения исковых требований возражала, суду пояснила, что собственники земельных долей земельного участка на общем собрании 28 января 2022 года наделили её определенными полномочиями. После чего она заключила дополнительные соглашения с ИП Б-вым о продлении срока договора аренды сначала на 20 лет, потом на 10 лет. Указанные соглашения в установленном законом порядке были зарегистрированы в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан.
Представитель ответчика ФИО4 – ФИО5 в судебном заседании пояснила, что уточненные исковые требования истцов считают не обоснованными и не законными. Пояснила, что <дата обезличена> на общем собрании, в котором принимали участие также истцы, было принято решение о выделе вновь образуемого земельного участка с кадастровым номером <№> и передачи его в аренду ИП ФИО9 КФХ ФИО4 сроком на 5 лет. На протяжении 5 лет договор добросовестно исполнялся сторонами, претензий арендодателей в адрес арендатора не поступало. <дата обезличена> по инициативе ПАО АНК «Башнефть» было инициировано общее собрание пайщиков, в котором принимали участие истцы. По второму вопросу повестки дня, по избранию уполномоченного лица, единогласно было принято решение избрать ФИО6, наделив ее правами и обязанностями от имени участников долевой собственности. Данный перечень был зачитан, истцы тоже это подтвердили в судебном заседании. Протокол не был обжалован, признан недействительным и на сегодняшний день имеет юридическую силу.
Согласно условиям договора аренды от 28 сентября 2017 года есть условие, что на возобновление в преимущественном порядке договор может быть продлен, при этом стороны, не позднее, чем за три месяца до истечения срока должны уведомить друг друга в письменной форме. Стороной данного договора являются участники долевой собственности и ИП ФИО9 КФХ ФИО4 Так как протоколом общего собрания от <дата обезличена> ФИО6 была наделена правами, по ее инициативе, инициативе других собственников ИП ФИО9 КФХ ФИО4 поступило обращение, в котором они просили продлить срок действия договора аренды на 20 лет, что и было сделано в октябре 2022 года, когда ИП ФИО9 КФХ ФИО4 убедился, что пайщики согласны и ни от кого не поступило возражений о продлении срока аренды. В октябре срок договора был продлен естественно с увеличением арендной платы, потому что за 5 прошедших лет арендная плата не изменялась. В последующем, когда был пересмотрен срок аренды на 10 лет, также увеличилась арендная плата в части сахара и вспашки огорода. Считают, что права истцов в данном случае не нарушены, а только улучшены условия. Если они хотели выйти из данного земельного участка, и не хотели продлевать арендные отношения, для этого есть закон и другие меры и это нужно было решать с ИП ФИО9 КФХ ФИО4 и пайщиками другими методами. Просила суд в удовлетворении данного искового заявления отказать в полном объеме.
Представитель третьего лица ПАО АНК «Башнефть» ФИО7 в судебном заседании поддержал отзыв на исковое заявление и просил отказать в удовлетворении исковых требований в полном объеме.
Суд, выслушав стороны, исследовав материалы дела, приходит к следующему.
Судом установлено и подтверждается материалами дела, что в официальном газетном источнике «Путь Октября» <№>) от 17 декабря 2021 года опубликовано извещение о том, что <дата обезличена> в 14.00 часов по адресу: РБ, <адрес обезличен>, в здании СДК состоится общее собрание участников долевой собственности. Время начала регистрации: 13.30 (время местное). Список собственников земельных участков находится в администрации сельсовета. Повестка дня общего собрания: 1. Определение порядка проведения общего собрания участников долевой собственности, избрание председателя и секретаря. 2. Избрание уполномоченного лица общего собрания. 3. Согласование схем расположения земельных участков на кадастровом плане территории для размещения и проведения работ на объектах ПАО «АНК «Башнефть».
<дата обезличена> в 14:00 часов состоялось указанное общее собрание участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, расположенного по адресу: РБ, <адрес обезличен>, кадастровый <№>, решения которого оформлено протоколом общего собрания от <дата обезличена>.
Из указанного протокола и приложения к нему следует, что на общем собрании присутствовали участники долевой собственности, владеющих в сумме ... долями, что составляет более 50% от общего количества участников долевой собственности, кворум имелся. Таким образом, общее собрание участников долевой собственности на земельный участок, в соответствии с требованиями закона являлся правомочным.
В указанную дату общим собранием единогласно принято, в том числе, следующее решение: избрать ФИО6 уполномоченным общим собранием лицом и предоставить ей следующие полномочия: от имени участников долевой собственности без доверенностей действовать при согласовании местоположения границ земельных участков, одновременно являющихся границей земельного участка, находящегося в долевой собственности, при обращении с заявлениями о проведении государственного кадастрового учета или государственной регистрации прав на недвижимое имущество в отношении земельного участка, находящегося в долевой собственности, и образуемых из него земельных участков, а также заключать договоры аренды данного земельного участка, находящегося в общей (долевой) собственности с кадастровым номером <№>, расположенного по адресу: <адрес обезличен>, соглашения об установлении частного сервитута в отношении данного земельного участка или соглашение об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд, дополнительно наделить его полномочиями от имени собственников земельных долей совершать любые юридические и фактические действия, направлять арендатору уведомления, заключить и подписать дополнительные соглашения, вести гражданские, арбитражные, административные и иные дела, в судах общей юрисдикции, арбитражных судах всех инстанций, во всех государственных органах, со всеми правами, какие предоставлены законом заявителю, истцу, ответчику, третьему лиц, также представляются полномочия на подписание претензионного письма, искового им иного заявления, предъявления его в суд, предъявление встречного иска, полный или частный отказ от исковых требований, уменьшение их размера, признание иска, изменение предмета и основания иска, заключения мирового соглашения и соглашение по фактическим обстоятельствам дела, обжалование любого судебного акта, подписание заявлений о пересмотре судебных актов по вновь открывшимся обстоятельствам, заявлений о принесении протеста, доверяю совершать все действия, предусмотренные ФЗ «Об исполнительном производстве» в службе судебных приставов, а именно: требовать принудительного …. до момента их передачи собственнику, а также по управлению долями, в отношении которых наследники на получение земельных паев не вступили в свои права до момента их вступления в права подавать заявления в Ростресстр о прекращении действующих договоров аренды. Установить срок предоставленных ему общим собранием полномочий равным трем годам. Началом исчисления данного срока считать дату проведения настоящего общего собрания <дата обезличена> год.
16 октября 2022 года между ФИО6, действующей от имени и в интересах собственников земельных долей (паев) в праве общей собственности на земельный участок в кадастровым <№> и ИП ФИО4 заключено дополнительное соглашение, которым стороны договорились: пункт 2.1 договора аренды изложить в следующей редакции: «Срок договора аренды продлевается сторонами на 20 лет с момента государственной регистрации настоящего соглашения».
19 декабря 2022 года между ФИО6, действующей от имени и в интересах собственников земельных долей (паев) в праве общей собственности на земельный участок в кадастровым <№> и ИП ФИО4 заключено дополнительное соглашение, которым стороны договорились: пункт 2.1 договора аренды изложить в следующей редакции: «Срок договора аренды продлевается сторонами на 10 лет с момента государственной регистрации настоящего соглашения».
Указанные дополнительные соглашения в установленном законом порядке прошли государственную регистрацию.
В силу ч. 1 ст. 246 Гражданского кодекса Российской Федерации распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.
Оборот земель сельскохозяйственного назначения в силу пункта 6 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации регулируется Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».
Согласно п. 1 ст. 14 Федерального закона № 101-ФЗ от 24 июля 2002 г. «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» владение, пользование и распоряжение земельным участком из земель сельскохозяйственного назначения, находящимся в долевой собственности более чем пяти лиц, осуществляются в соответствии с решением участников долевой собственности, которое принимается на общем собрании участников долевой собственности.
Участник долевой собственности может выдать другому лицу нотариально удостоверенную либо заверенную уполномоченным должностным лицом органа местного самоуправления поселения или городского округа по месту расположения земельного участка, находящегося в долевой собственности, доверенность на совершение юридически значимых действий в отношении принадлежащей данному участнику долевой собственности земельной доли, в том числе на голосование на общем собрании участников долевой собственности (п. 2 ст. 14 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»).
Участники долевой собственности на общем собрании могут принять решение об условиях договора аренды земельного участка, находящегося в долевой собственности (пп. 3 п. 3 ст. 14 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»).
Также участники долевой собственности на общем собрании могут решить вопрос о лице, уполномоченном от имени участников долевой собственности без доверенности действовать при согласовании местоположения границ земельных участков, одновременно являющихся границей земельного участка, находящегося в долевой собственности, при обращении с заявлениями о проведении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в отношении земельного участка, находящегося в долевой собственности, и образуемых из него земельных участков, а также заключать договоры аренды данного земельного участка, соглашения об установлении частного сервитута в отношении данного земельного участка или соглашения об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд (далее - уполномоченное общим собранием лицо), в том числе об объеме и о сроках таких полномочий (пп. 6 п. 3 ст. 14).
Пунктом 2 статьи 9 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» также предусмотрено, что договор аренды находящейся в долевой собственности земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения может быть подписан лицом, уполномоченным решением общего собрания участников долевой собственности совершать без доверенности сделки с таким земельным участком, если условия указанных договора и соглашения соответствуют условиям, определенным решением общего собрания участников долевой собственности.
В соответствии со статьей 9 указанного Федерального закона в аренду могут быть переданы прошедшие государственный кадастровый учет земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, в том числе земельные участки, находящиеся в долевой собственности.
В соответствии п.п. 4.1. и 8 статьи 14.1 указанного Федерального закона, общее собрание вправе принимать решения только по вопросам, которые включены в повестку дня общего собрания. Общее собрание не вправе изменять повестку дня общего собрания. Решения принимаются общим собранием открытым голосованием. При наличии в повестке дня общего собрания нескольких вопросов по каждому из них принимается самостоятельное решение.
Исходя из пояснений ответчиков, на общем собрании участников долевой собственности от <дата обезличена> не ставился вопрос и не имелся в повестке дня по обсуждению условий продления договора аренды, заключенного 28 сентября 2017 года. Доказательств обратного, суду не предоставлено.
Из анализа переданных ФИО6 полномочий, изложенных в протоколе общего собрания от <дата обезличена> не усматривается наделение указанного лица правом на продление срока договора аренды на своих условиях.
На основании статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
В соответствии со статьей 166 части 1 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Согласно статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой стороне все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре, возместить ее стоимость в деньгах, если иные последствия не установлены законом.
Анализируя вышеизложенное, суд приходит к выводу, что поскольку общее собрание участников общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером <№> от <дата обезличена>, которое должно было определить условия продления срока аренды земельного участка, находящегося в долевой собственности не проводилось, то нарушена процедура продления срока договора аренды земельного участка от 28 сентября 2017 года, предусмотренная законодательством, в связи с чем, в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации дополнительные соглашения являются недействительными.
Учитывая вышеизложенное, исковые требования ФИО1, ФИО2, ФИО3 о признании договора аренды земельного участка недействительным полежат удовлетворению в полном объеме.
Руководствуясь статьями 194 – 199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования ФИО1, ФИО2, ФИО3 к ИП главе КФХ ФИО4, ФИО6 о признании договора аренды земельного участка недействительным удовлетворить.
Признать недействительным дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка с кадастровым номером <№>, находящегося в общей (долевой) собственности граждан, при множественности лиц на стороне арендодателей от 28 сентября 2017 года зарегистрированного 16 января 2018 года <№> заключенное между ФИО6 и Индивидуальным предпринимателем ФИО9 К(Ф)Х ФИО4 от 16 октября 2022 года, применить последствия недействительности сделки, путём приведения сторон договора в первоначальное положение.
Признать недействительным дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка с кадастровым номером <№>, находящегося в общей (долевой) собственности граждан, при множественности лиц на стороне арендодателей от 28 сентября 2017 года зарегистрированного 16 января 2018 года <№> заключенное между ФИО6 и Индивидуальным предпринимателем ФИО9 К(Ф)Х ФИО4 от 19 декабря 2022 года, применить последствия недействительности сделки, путём приведения сторон договора в первоначальное положение.
Внести в единый государственный реестр недвижимости изменения в части срока действия договора аренды от 28 сентября 2017 года зарегистрированного 16 января 2018 года.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный Суд Республики Башкортостан через Мелеузовский районный суд Республики Башкортостан в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.
Председательствующий судья Л.Н. Барышникова
Решение изготовлено в окончательной форме 15 мая 2023 года.