Дело №2-1149/2023
УИД 36RS0002-01-2022-009237-93
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
29 марта 2023 года г. Воронеж
Коминтерновский районный суд г. Воронежа в составе:
председательствующего судьи Волковой И.И.,
при секретаре Иванове В.Д.,
рассмотрел в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело по иску ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью «Феникс» об обязании передать объект долевого строительства,
УСТАНОВИЛ:
ФИО1 обратился в суд с иском к ООО «Феникс» и просит суд обязать ответчика передать истцу двухкомнатную квартиру, расположенную на 7 этаже во <адрес> многоквартирного дома переменной этажности (<адрес>), общей площадью 71,897 кв.м., со строительным номером <адрес> по строительному адресу: <адрес>
В обоснование исковых требований указано, что истец для реализации жилищных прав на основании договора уступки прав (цессии) по Договору участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома от 25.07.2022 года приобрел право требования к ответчику участника долевого строительства по договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома № ЖКП-2/2-7-2 от 07.03.2017 г. участия в долевом строительстве многоквартирного дома по <адрес> (<адрес>) в <адрес> на двухкомнатную квартиру, расположенную на 7 этаже во <адрес> многоквартирного дома переменной этажности (<адрес>), общей площадью 71,897 кв.м., со строительным номером <адрес> по строительному адресу: <адрес>. Была произведена государственная регистрация сделки, что подтверждается выпиской. Ответчику было направлено уведомление, от получения которого он уклонился. Срок для передачи квартиры истек. ФИО1, как правопреемник участника долевого строительства свои обязательства по оплате договора долевого участия выполнил в полном объеме и надлежащим образом, однако, ответчик обязательства по передаче объекта долевого строительства не выполнил.
В судебное заседание стороны не явились, о дне и времени судебного заседания извещены надлежащим образом, истец ФИО1 в письменном заявлении просил о рассмотрении дела в его отсутствие.
Данные обстоятельства с учётом части 5 статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ) позволяют рассмотреть дело вотсутствие неявившихся лиц, участвующих в деле.
Изучив материалы настоящего гражданского дела, суд приходит к следующему.
Из материалов дела следует, что ООО "Кудеяр" является застройщиком жилого дома, состоящего из двух секций переменной этажности со встроенно-пристроенными нежилыми помещениями по адресу: <адрес>, кадастровый номер земельного участка (№) на основании следующих документов:
разрешение на строительство от 22.03.2013 № RU363030002005001-449-А, выданное Администрацией городского округа город Нововоронеж;
оформленное в соответствии с законодательством РФ право собственности застройщика на земельный участок, на котором осуществляется строительство группы жилых домов. Договор купли-продажи земельного участка № 1 от 24.11.2011. Право собственности на земельный участок зарегистрировано Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 27.12.2011 сделана запись регистрации № (№), что подтверждается повторным свидетельством о государственной регистрации права № 470402 от 08.06.2016;
утвержденная в установленном законодательством РФ порядке проектная документация на дом, опубликованная на интернет сайте www.жкпервомайский.рф;
иные документы, которые должны быть представлены для ознакомления Участнику долевого строительства в соответствии с требованиями закона.
07.03.2017 между ООО "Кудеяр", после переименования ООО «Феникс», и ФИО2 был заключен договор № ЖКП-2/2-7-2 участия в долевом строительстве, по условиям которого, застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) Дом и после получения в установленном законодательством РФ порядке разрешения на ввод дома в эксплуатацию передать объект долевого строительства участнику долевого строительства, а участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод дома в эксплуатацию в порядке и на условиях, предусмотренных договором (п. 3.1 Договора).
Приложением № 1 к Договору определен объект долевого строительства: квартира во <адрес> жилого дома, переменной этажности (<адрес>-ти этажная) по адресу: <адрес>.
Согласно п. 2.2.3 Договора дом будет введен в эксплуатацию и разрешение на ввод дома в эксплуатацию будет подписано уполномоченным органом местного самоуправления не позднее 2-го квартала 2018 года.
В соответствии с п. 2.2.4 Договора объект долевого строительства будет передан участнику долевого строительства не позднее 4-го квартала 2018 года.
В п. 4.2 Договора сторонами определена цена настоящего договора в размере 3238650 рублей.
Оплата участником цены договора осуществляется в следующем порядке: взнос в размере 748650 руб. оплачивается участником за счет собственных средств в срок не позднее пяти рабочих дней с момента государственной регистрации в Управлении Федеральной регистрационной службы по Воронежской области настоящего договора; взнос в размере 2490000 рублей уплачивается участником за счет кредитных средств. Перечисление кредитных средств производится участником после государственной регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области настоящего договора, в течение 3 рабочих дней, считая с момента представления Банку оригинала настоящего договора, прошедшего государственную регистрацию, с отметкой об ипотеке в силу закона.
25.07.2022 года между ФИО2 в лице финансового управляющего ФИО3 (цедент) и ФИО1 (цессионарий) был заключен договор уступки права требования, согласно условий которого цедент передает в собственность цессионария, а цессионарий принимает и оплачивает следующее недвижимое имущество: право требования участника долевого строительства по договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома № ЖКП-2/2-7-2 от 07.03.2017 участия в долевом строительстве многоквартирного дома по <адрес> (строительная позиция <адрес>) в г. <адрес> на двухкомнатную квартиру, расположенную на 7 этаже во <адрес> многоквартирного дома переменной этажности со строительным номером <адрес> по строительному адресу: <адрес>, на земельном участке с кадастровым номером (№), является предметом залога АО «БАНК ДОМ.РФ».
Указанный договор заключен по результатам торгов имущества гражданина-банкрота – ФИО2, включенных в конкурсную массу должника согласно п. 17 статьи 110 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», информационному сообщению о проведении торгов, опубликованному в ЕФРСБ № 9065778 от 23.06.2022.
Пунктом 3.1 Договора сторонами согласована общая стоимость передаваемого имущества в размере 405000 рублей.
Обязанность по оплате исполнена ФИО1 в полном объеме.
Судом установлено, что решением № 4 единственного участника ООО «Кудеяр» от 26.01.2018 было изменено наименование указанной организации на ООО «Феникс», о чем были внесены соответствующие изменения в ЕГРЮЛ и Устав Общества от 05.05.2014.
Указывая, что ООО «Феникс» обязательства по передаче объекта долевого строительства в собственность кредитора не исполнены, строительство не завершено, кредитор – ФИО1, обратился в суд с настоящим требованием.
Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости регулируются Законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон об участии в долевом строительстве).
По смыслу пункта 1 статьи 4 Закона об участии в долевом строительстве, передача объекта долевого строительства, возводимого с привлечением средств дольщиков по договору долевого участия, связана с завершением строительства объекта и вводом его в эксплуатацию.
Согласно части 2 статьи 8 указанного Закона передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Правовым последствием исполнения договора долевого участия является возникновение у участников долевого строительства права собственности на индивидуально определенные части/объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости. При этом данное право реализуется по правилам статьи 398 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), предусматривающей последствия неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь.
Согласно статье 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и иное вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации. Поскольку законом не установлено иное, вещные права, включая право общей долевой собственности на такие объекты недвижимости, как не завершенные строительством объекты, возникают не с начала их строительства, а только после государственной регистрации соответствующих прав на эти объекты.
Согласно разъяснениям Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", незавершенное строительство может быть признано объектом гражданского права с распространением на него правового режима недвижимого имущества только при осуществлении государственной регистрации в порядке, установленном пунктом 2 статьи 25 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", и до момента государственной регистрации объекта незавершенного строительства спорное имущество не может выступать самостоятельным объектом гражданского права.
По смыслу статей 209, 244 ГК РФ право собственности на долю в виде недвижимого имущества может быть признано только в отношении объекта, уже существующего в качестве индивидуально определенного договором.
Согласно статье 398 ГК РФ в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь в собственность, кредитор вправе потребовать отобрания этой вещи у должника на предусмотренных обязательством условиях. Взамен требования передачи имущества, являющегося предметом обязательства, кредитор имеет право на возмещение убытков.
Требование о понуждении продавца к исполнению обязательства по передаче недвижимой вещи (статья 398 ГК РФ), равно как и требование о государственной регистрации перехода права собственности на это имущество (статья 551 ГК РФ), могут быть удовлетворены судом только при условии, если право собственности продавца по договору купли-продажи недвижимости зарегистрировано в реестре в установленном порядке (абзац второй пункта 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" (далее - Постановление Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54).
По условиям договора от 07.03.2017 участия в долевом строительстве, обязанность передать жилое помещение возникает у застройщика после ввода дома в эксплуатацию (п. 3.1 Договора). Обязательств по передаче инвестору не завершенного строительством объекта застройщик не принимал.
По смыслу части 1 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации документом, удостоверяющим выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка или в случае строительства, реконструкции линейного объекта проекту планировки территории и проекту межевания территории, а также проектной документации, является разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.
Судом установлено, и следует из ответа администрации городского округа город Нововоронеж № 101-11-1043 от 27.02.2023, что строительство жилого дома не завершено, жилой дом по адресу: <адрес> (<адрес>), в эксплуатацию не введен. Строительство объекта «Группа жилых домов со встроенно-пристроенными нежилыми помещениями, строительная позиция № <адрес>)» по адресу: <адрес>, застройщиком которого является ООО «Феникс» (до 26.01.2018 года ООО «Кудеяр») осуществлялось на основании разрешения на строительство № RU 363030002005001-449-А от 22.03.2013 сроком действия до 01.06.2020 (более не продлялось), выданного администрацией городского округа город Нововоронеж. Строительно-монтажные работы по возведению 2-ой очереди группы жилых домов со встроенно-пристроенными нежилыми помещениями в настоящее время не ведутся, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию не выдавалось.
Доказательства, подтверждающие завершение строительства и сдачу многоквартирного дома в эксплуатацию, материалы дела не содержат, при этом стороны не ссылаются на их наличие.
Соответственно помещение, которое кредитор просит передать ему, не существует как объект недвижимого имущества, а потому невозможно обязать должника передать это помещение кредитору.
Одним из способов защиты гражданских прав является присуждение к исполнению обязанности в натуре (статья 12 ГК РФ), которое по существу является понуждением должника выполнить действия, которые он должен совершить в силу связывающего стороны обязательства (договора).
При этом суд учитывает, что судебный акт, удовлетворяющий вышеизложенные требования, не будет обладать свойством исполнимости, и, фактически дублируя содержание соответствующего раздела договора (передать объект долевого строительства дольщику после получения разрешения на ввод в эксплуатацию), не защитит прав кредитора, учитывая, что обязанность по передаче объекта долевого строительства может быть исполнена только после сдачи объекта в эксплуатацию.
Таким образом, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении требования ФИО1 об обязании застройщика передать ему объект долевого строительства в виде квартиры в незавершенном строительством объекте.
Вместе с тем, суд считает необходимым разъяснить, что участник долевого строительства в случае неисполнения договора со стороны застройщика-банкрота и при наличии у последнего объекта незавершенного строительства имеет возможность защитить свои права двумя способами - путем требования о передаче обусловленного договором помещения после сдачи многоквартирного дома в эксплуатацию, либо посредством трансформации данного требования в денежное (с учетом расторжения договора о долевом участии в строительстве).
На основании изложенного и, руководствуясь ст.56, 194-198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
В удовлетворении иска ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью «Феникс» об обязании передать объект долевого строительства отказать.
Решение суда может быть обжаловано в Воронежский областной суд в течение месяца со дня его изготовления в окончательной форме.
Судья подпись И.И. Волкова
Решение суда изготовлено в окончательной форме 05.04.2023.