ОКТЯБРЬСКИЙ РАЙОННЫЙ СУД ГОРОДА КИРОВА
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
от 03 февраля 2025 года по делу №2-36/2025
43RS0002-01-2024-006249-17
Октябрьский районный суд г. Кирова в составе:
председательствующего судьи Уськовой А.Н.,
при секретаре судебного заседания Шестаковой Д.С.,
рассмотрев в судебном заседании в <...>, зал 403, гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2 с привлечением в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора ООО «Орбита, о взыскании денежных средств по договору купли-продажи в качестве уменьшения покупной цены,
встречному исковому заявлению ФИО2 к ФИО1 о возложении обязанности по устранению препятствий в демонтаже и вывозу имущества,
УСТАНОВИЛ:
Истец обратился в Октябрьский районный суд г. Кирова к ответчику со следующими исковыми требованиями:
- обязать ФИО2 восстановить забор с воротами, а также жилой дом в состояние, в котором они находились на момент подписания предварительного договора купли-продажи жилого дома и земельного участка с условием о задатке от 17.06.2024 и осуществить передачу ключей истцу.
В обоснование исковых требований пояснил следующее:
17.06.2024 между истцом и ответчиком был заключен предварительный договор купли-продажи жилого дома и земельного участка с условием о задатке. Согласно положений данного договора ФИО2 к дате заключения основного договора купли-продажи был обязан объединить два земельных участка с различными кадастровыми номерами и поставить объединенный земельный участок на кадастровый учет.
Стоимость земельного участка составила 3 700 000 руб. (с учетом собственных средств и кредитных средств истца).
Кроме того, по условиям предварительного договора, следует что на данном земельном участке имеется каркасный дом размером 6Х6, скважина, канализация и забор с автоматическими воротами системы ДорХан (оборудован, не подключен).
Поскольку спорный земельный участок приобретался за счет целевых кредитных средств, по требованию ПАО Сбербанк указание о наличии вышеуказанных объектов из содержания основного договора было исключено. Вместе с тем, включен пункт 3.7, согласно которого продавец обязался передать покупателю объект в том состоянии, в котором он находился на день подписания предварительного договора купли-продажи от 17.06.2024.
Расчет произведен в полном объеме 11.07.2024, однако 13.07.2024 ответчик отказался передать объект, пояснив, что будет демонтировать забор, ворота и возведенный дом.
14.07.2024 ФИО2 демонтировал часть забора и ворота.
Полгая свои права нарушенными, истец обратился в суд за их защитой.
В ходе судебного разбирательства, истец изменил требования, окончательно просил суд взыскать с ответчика денежные средства в качестве уменьшения покупной цены по договору от 06.07.2024 в сумме 332 440 руб.
Указал, что в данную сумму входит восстановление демонтированных ворот и забора.
В ходе судебного разбирательства истец ФИО1, его представитель ФИО3, действующий в том числе в интересах ООО «Орбита» исковые требования поддержали, просили суд руководствоваться письменным отзывом.
Дополнительно пояснили, что в сети Интернет были размещены объявления о продаже земельных участков с нахождением на одном из них ворот, забора, канализации, скважины и дома, в связи с чем данное условие и было включено в условия предварительного договора от 17.06.2024.
Поскольку при объединении земельных участков, спорные объекты зарегистрированы не были, их не включили в предмет продажи по основному договору, однако включили п. 3.7 Договора. Указали также, что сторонами было заключено дополнительное соглашение, согласно которого истец обязался оплатить 50% налогов, подлежащих уплате при заключении сделки, тогда как ранее стороны об этом не договаривались.
Вместе с тем, ФИО2 стал препятствовать доступу истца на земельный участок, предлагая уплатить дополнительные 500 000 руб., за вышеуказанные спорные объекты. Подтвердили, что на момент рассмотрения дела доступ на земельный участок обеспечен, объекты демонтированы частично.
Просили иск удовлетворить, во встречном иске отказать.
Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явился. извещен, его представитель адвокат Вагин А.Н. первоначальный иск просил суд оставить без удовлетворения, встречные требования удовлетворить, ссылаясь на отсутствие в предмете основного договора от 06.07.2024 спорных объектов, ввиду того, что стороны не смогли договориться об их стоимости. Настаивал, что каркасный дом, забор, принадлежат ФИО2
Вместе с тем указал, что величина уменьшения стоимости земельного участка составляет с учетом демонтажа ворот и части забора 93 000 руб.
Просил в иске отказать, встречный иск удовлетворить.
В ходе судебного заседания в качестве свидетеля была допрошена С.А.А.. которая суду пояснила, что является помощником руководителя ООО «Орбита», принимая участие (примерно с 10.06.2024 по 15.07.2024) при заключении сделки купли-продажи земельного участка между ФИО2 и ФИО1 Земельный участок по договоренности продавался с домом, воротами ДорХан, забором, скважиной и канализацией за 3 700 000 руб.
17.06.2024 в офисе ООО «Орбита» по ул. Вороского 78, был заключен предварительный договор с участием ФИО1, ФИО2, свидетеля и руководителя А.Т.Н., оплачен задаток.
06.07.2024 заключена основная сделка в офисе ПАО Сбербанк, с участием ФИО1, свидетеля, сотрудника ПАО Сбербанк Ольги, ФИО2 находился в Крыму, сделка заключалась дистанционно. Банк предложил исключить спорные объекты строительства, поскольку заем был целевым, указание их в договоре повлекло бы завышение цены и процентов по кредиту.
В дальнейшем ФИО2 отказался от первоначальных договоренностей, поскольку истец не стал доплачивать деньги и сказал, что разберет все объекты.
Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, извещены, причины неявки суду не известны.
Суд, выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы гражданского дела № 2-36/2025, пришел к следующим выводам:
Согласно ст. 429 ГК РФ, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме.
Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.
В силу условий ст. 431 ГК РФ, при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.
Согласно ст. 456 ГК РФ, продавец обязан передать покупателю товар, предусмотренный договором купли-продажи.
В силу ст. 549 ГК РФ, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
Судом установлено и следует из материалов дела, что 17.06.2024 между ФИО1 и ФИО2 был заключен предварительный договор (далее Предварительный договор) купли-продажи жилого дома и земельного участка с условием задатка (л.д. 13-14).
Согласно п. 4.5 Предварительного договора на объекте, указанном в п. 1.1. (определяющем предмет договора: земельные участка с кадастровыми номерами №, расположенные по адресу: <адрес>) расположены: каркасный Дом 6х6, скважина (канализация), забор с автоматическими воротами системы ДорХан, оборудован, не подключен.
В силу п. 2.1 стоимость объекта составила 3 700 000 руб., с условием о задатке в размере 50 000 руб.
06.07.2024 между истцом и ответчиком заключен договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером № по адресу: <адрес> (ранее объединенные земельные участки с кадастровыми номерами №
Сторонами не оспаривалось, подтверждено, что стоимость земельного участка составила 3 700 000 руб., оплачена полностью, подтверждается в том числе платежным поручением № 460729 от 11.07.2024.
В силу п. 3.7 данного Договора продавец обязуется передать Объект в том состоянии, в котором он находился на день подписания предварительного договора купли-продажи (л.д. 16-19).
Суд также установил, что в день подписания Предварительного договора 17.06.2024, на приобретаемом земельном участке находились спорные объекты в виде каркасного дома, скважины (канализации), ворот, забора, стоимость которых по условиям включалась в цену договора купли – продажи как предварительного, так и основного.
Указанные обстоятельства подтверждаются предоставленными фотоматериалами (л.д. 32-48), данными из сети Интернет о продаже спорных объектов, перепиской сторон (л.д.57-61), показаниями свидетеля С.А.А., так же, по мнению суда исходя из буквального толкования п. 4.5 Предварительного договора от 17.06.2024 и п. 3.7. Договора от 06.07.2025.
Статьей 421 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора. По общему правилу условия договора определяются по усмотрению сторон.
В соответствии с абзацем 2 пункта 1 статьи 475 Гражданского кодекса Российской Федерации, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе потребовать от продавца соразмерного уменьшения покупной цены. При этом под соразмерным уменьшением покупной цены понимается установление цены в соответствующей пропорции к общей цене товара с учетом реальной возможности использования обесцененного товара по назначению. Данное положение применяется в случае, когда товар может использоваться по прямому назначению без устранения недостатков, но при определении его цены не было учтено снижение качества.
Соразмерное уменьшение цены означает, что уплаченная за товар цена предполагалась как за товар надлежащего качества, но выявленное состояние товара, указывает, что он тому качественному состоянию, которое предполагалось сторонами при заключении сделки, не соответствует.
Продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента (пункт 1 статьи 476 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Как отмечалось выше, статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Если правила, содержащиеся в пункте первом настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.
Из выше приведенных нормативных положений в их совокупности следует, что если условие о качестве товара, в том числе касающееся его отдельных характеристик, не было включено в содержание договора купли-продажи, продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется. При этом, при выявлении в последующем покупателем недостатков в товаре, в том числе выразившихся в виде не соответствий товара тем характеристикам, которые определяли волю покупателя в момент заключения договора купли-продажи товара на его приобретение, в случае, если из буквального толкования условий договора купли-продажи не представляется возможным определить характеристики, которым приобретаемый товар должен был соответствовать с точки зрения покупателя, следует выяснять действительную общую волю сторон с учетом цели договора, руководствоваться обстоятельствами, предшествующими дате заключения договора купли-продажи, поведением сторон, включая предшествующие договору переговоры и переписку, а также последующее поведение сторон.
Разрешая спор, основываясь на положениях вышеприведенного гражданского законодательства, с учетом установленных обстоятельств, суд приходит к выводу, что законны и обоснованы требования истца ФИО1, поскольку подтверждены как документально, так и устными показаниями сторон и свидетеля, тогда как встречный иск ФИО2 удовлетворению не подлежит.
Вместе с тем, суд принимает в качестве доказательства, подлежащего принятию, как более законного и обоснованного, предоставленную справку № 3954 от 29.11.2024 о величине уменьшения стоимости земельного участка в результате отсутствия части забора со стороны въезда на участок с кадастровым номером №, составляющую 93 000 руб., подлежащую взысканию с ФИО2 в пользу ФИО1, поскольку предоставленный истцом документ под названиям Коммерческое предложение ООО «КомпанияСпецСтройПокрас» не отвечает признакам относимости и допустимости (ст. 59, 60 ГПК РФ).
В силу ст. 98 ГПК РФ, с ответчика в пользу истца подлежит оплате государственная пошлина в сумме 4 000 руб., исходя из удовлетворенных исковых требований ФИО1, поскольку расходы на оплату государственной пошлины им были понесены (л.д.83).
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования ФИО1 к ФИО2 о взыскании денежных средств по договору купли-продажи в качестве уменьшения покупной цены, удовлетворить в части.
Взыскать с ФИО2 (№) в пользу ФИО1 №)денежные средства в сумме 93 000 руб., расходы по оплате государственной пошлины в суме 4 000 руб.
В остальной части исковые требования ФИО1 оставить без удовлетворения.
Встречное исковое заявление ФИО2 к ФИО1 о возложении обязанности по устранению препятствий в демонтаже и вывозу имущества, - оставить без удовлетворения.
Решение может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в Кировский областной суд в течение месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме.
Судья А.Н. Уськова
Резолютивная часть решения оглашена 03.02.2025
Мотивированное решение изготовлено 11.02.2025