РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
город Муравленко 03 апреля 2023 года
Муравленковский городской суд Ямало-Ненецкого автономного округа в составе:
председательствующего судьи Кочневой М.Б.,
при секретаре судебного заседания Волошко А.В.
с участием прокурора Петровой Р.Б., представителя истца ФИО1, действующей на основании доверенности от 23.10.2020, ответчика ФИО2
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-13/2023 по иску Администрации города Муравленко к ФИО2 об изъятии жилого помещения, государственной регистрации перехода права собственности на жилое помещение, выселении,
УСТАНОВИЛ:
Администрация города Муравленко обратилась в суд с иском к ФИО2 об изъятии жилого помещения, государственной регистрации перехода права собственности, выселении. В обоснование иска указано, что ответчик является собственником жилого помещения в виде <адрес>, расположенной по адресу: <адрес>. Из распоряжения Администрации города Муравленко № от ДД.ММ.ГГ следует, что жилой <адрес> признан аварийным и подлежащим сносу. УМИ Администрации города Муравленко поручено в срок до ДД.ММ.ГГ направить собственникам жилых помещений в многоквартирном доме требование об осуществлении сноса указанного многоквартирного дома. Распоряжением Администрации города Муравленко № от ДД.ММ.ГГ в распоряжение № от ДД.ММ.ГГ внесены изменения в части срока сноса-ДД.ММ.ГГ и в части направления собственникам требования об осуществлении сноса многоквартирного дома до ДД.ММ.ГГ. На основании постановления Администрации города Муравленко от ДД.ММ.ГГ № определено изъять земельный участок с кадастровым номером №, площадью 1955 кв.м, а так же жилые помещения, в том числе <адрес>, расположенную в многоквартирном жилом доме по адресу: <адрес>, расположенную на указанном земельном участке. В связи с тем, что собственниками в установленный срок заявление на получение разрешения на строительство, снос или реконструкцию дома не подано, истцом принято решение об изъятии земельного участка и жилых помещений для муниципальных нужд. УМИ Администрации города Муравленко в полном объеме соблюдена процедура изъятия земельного участка и жилых помещений, проведена оценка рыночной стоимости изымаемых объектов. Согласно проведенному по заказу истца независимой оценки рыночная стоимость спорного жилого помещения, принадлежащего ответчику, составляет 2 488 000 рублей. ДД.ММ.ГГ ответчику направлялось соглашение об изъятии принадлежащей ему на праве собственности квартиры, которое до настоящего времени не подписано. Администрация города Муравленко просит изъять для муниципальных нужд жилое помещение в виде <адрес>, расположенной по адресу: <адрес>, с предоставлением ответчику возмещения за жилое помещение в размере 2 488 000 рублей с государственной регистрацией перехода права собственности, выселить ответчика без предоставления другого жилого помещения, после фактической выплаты возмещения.
В судебном заседании представитель истца на удовлетворении исковых требований настаивала, изложив доводы искового заявления, не согласна с отчетом, предоставленным стороной ответчика, поскольку недвижимость не должна оцениваться с учетом текущего (аварийного) состояния, не согласны с размером компенсации за непроизведенный капитальный ремонт. Расчет рыночной величины компенсации за непроизведенный капитальный ремонт не содержит сметного расчета, не приведены обоснования применения удельного веса, не проводился анализ информации о состоянии объекта, не производился расчета затрат на воспроизводство всего жилого дома. Экспертом в качестве объектов аналогов подобраны жилые помещения, которые признаны аварийными. Неправильно применен затратный подход при расчете величины компенсации за непроизведенный капитальный ремонт. Экспертиза предусматривает последовательность действий при определении величины компенсации за непроизведенный капитальный ремонт. Исследовательская часть экспертизы содержит только расчет рыночной величины компенсации, остальные действия не проведены, не имеется сметного расчета, подтверждающего затраты на производство капитального ремонта. В ходе исследования экспертом не проводился анализ информации о состоянии объекта недвижимости и отдельных его конструктивных элементов, подлежащих капитальному ремонту, периодичность проведения их капитального ремонта и нормативные сроки службы, степени физического износа жилого дома в целом. Осмотр и измерения физических параметров исследуемого объекта экспертом так же не проводился. Экспертом не проводились расчеты затрат на воспроизводство всего жилого дома, проектно-сметная документация и техническое описание конструктивных элементов всего здания экспертом не исследовалось, что свидетельствует о недостоверности выводов экспертного заключения о размере компенсации. Не приведены обоснования применения удельного веса в указанных размерах, не согласны с размером убытков в части включения расходов по услугам риелтора, по аренде жилого помещения. Доказательств того, что обязанность по производству капитального ремонта жилого дома возникла у наймодателя, и на момент первой приватизации дом нуждался в проведении капитального ремонта не представлено.
Ответчик ФИО2, допрошенный в судебном заседании, суду пояснил обстоятельства дела, с исковыми требованиями не согласен, полагает, что указанные в отчетах об оценке размеры возмещения не соразмерны со стоимостью имущества, которое подлежит изъятию, поскольку на эти денежные средства он не сможет приобрести жилое помещение.
Суд, заслушав стороны, заключение прокурора, исследовав материала дела, приходит к следующему выводу.
В силу статьи 35 Конституции Российской Федерации право частной собственности охраняется законом (часть 1); никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда.
Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения (часть 3).
В силу ст.1 Жилищного кодекса Российской Федерации (ЖК РФ) одним из принципов жилищного законодательства является необходимость обеспечения безопасности жилища, недопустимости произвольного лишения жилища.
Граждане по своему усмотрению и в своих интересах осуществляют принадлежащие им жилищные права, в том числе распоряжаются ими. Граждане свободны в установлении и реализации своих жилищных прав в силу договора и иных предусмотренных жилищным законодательством оснований.
Граждане, осуществляя жилищные права и исполняя вытекающие из жилищных отношений обязанности, не должны нарушать права, свободы и законные интересы других лиц. Жилищные права могут быть ограничены на основании федерального закона и только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства.
В соответствии со статьей 235 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом. Принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, производятся, в том числе путем отчуждения недвижимого имущества в связи с изъятием земельного участка.
Согласно ч.1 ст.32 ЖК РФ жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. Предоставление возмещения за часть жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется на основании решения уполномоченного федерального органа исполнительной власти, исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или органа местного самоуправления.
Изъятие жилого помещения в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд осуществляется в порядке, установленном для изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд (ч.2 ст.32 ЖК РФ).
Признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1 - 3, 5 - 9 настоящей статьи (ч.10 ст.32 ЖК РФ).
Под рыночной стоимостью объекта понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства (ст.3 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
Как установлено в ходе судебного разбирательства, ответчик является собственником <адрес> площадью 37,9 кв.м., расположенной по адресу: <адрес>, что подтверждается выпиской из государственного реестра недвижимости и не оспаривается сторонами (т.1 л.д.85-86).
Распоряжением Администрации города Муравленко от ДД.ММ.ГГ № на основании заключения межведомственной комиссии от ДД.ММ.ГГ №, действующей на территории муниципального образования город Муравленко по вопросам признания помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу, жилые помещения многоквартирного <адрес> признаны непригодными для проживания, а дом – аварийным и подлежащим сносу. УМИ Администрации города Муравленко поручено в срок до ДД.ММ.ГГ направить собственникам жилых помещений в многоквартирном доме требования об осуществлении сноса многоквартирного <адрес> в срок до ДД.ММ.ГГ (л.д.11). Распоряжением № от ДД.ММ.ГГ внесены изменения в распоряжение Администрации города Муравленко № от ДД.ММ.ГГ в части сроков сноса до ДД.ММ.ГГ (л.д.22)
В связи с фактическим отказом собственников от сноса вышеуказанного дома постановлением Администрации города Муравленко № от ДД.ММ.ГГ было определено изъять земельный участок с кадастровым номером №, площадью 1995 кв.м., а также жилые помещения, расположенные в жилом <адрес>, находящихся на указанном земельном участке. УМИ Администрации города Муравленко было поручено в течение десяти дней со дня принятия настоящего постановления направить данный документ правообладателям изымаемой недвижимости и в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав; выступить заказчиком работ по оценке изымаемого земельного участка и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества или оценке прекращаемых прав и размера убытков, причиняемых таким изъятием, а также по оценке недвижимого имущества, предоставляемого взамен изымаемого недвижимого имущества; осуществить переговоры с правообладателями изымаемой недвижимости относительно условий ее изъятия; направить проект соглашения об изъятии недвижимости сторонам такого соглашения для подписания (т.1 л.д.27).
ДД.ММ.ГГ был подготовлен проект соглашения, который был направлен ответчику. Вместе с тем, несмотря на направленный проект соглашения об изъятии квартиры в связи с изъятием земельного участка, ответчик согласия о выкупе не выразил (л.д.33).
Выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, установленным ч.7 ст.32 ЖК РФ, согласно которой при определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.
Условия изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд предусмотрены ст. 56.3 Земельного кодекса Российской Федерации. Согласно пп. 4 п. 2 указанной нормы принятие решения об изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд в целях, не предусмотренных п. 1 настоящей статьи, должно быть обоснованно решением о признании многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции.
В случае признания дома аварийным и подлежащим сносу и неосуществления собственниками в установленный органом местного самоуправления срок работ по сносу жилого дома, земельный участок и расположенные на нем жилые помещения в составе многоквартирного дома подлежат изъятию на основании соответствующего решения органа местного самоуправления.
Оценка рыночной стоимости земельных участков, объектов недвижимости, и убытков, причиненных этим изъятием, осуществляется в соответствии с Федеральным законом «Об оценочной деятельности в РФ».
Обосновывая заявленные требования, истцом представлен отчет об оценке <данные изъяты>» № от ДД.ММ.ГГ, которым размер возмещения определен 2 488 000 рублей (л.д.35).
Определением Муравленковского городского суда от ДД.ММ.ГГ назначена судебно-товароведческая экспертиза, проведение которой поручено было <данные изъяты>». Согласно заключению эксперта <данные изъяты> от ДД.ММ.ГГ величина рыночной стоимости объекта оценки, расположенного по адресу: <адрес> составляет 3 305 500 рублей и складывается из: стоимости жилого помещения –2 940 000 рублей, стоимости общего имущества в доме -147600 рублей, земельного участка- 115200 рублей, размер убытков- 102700 рублей, размер компенсации за непроизведенный капитальный ремонт на июль 1996 составляет 9400 рублей.
Определением Муравленковского городского суда от ДД.ММ.ГГ была назначена дополнительная судебно-товароведческая экспертиза, проведение которой было поручено <данные изъяты> и оценки <данные изъяты> поскольку судом была установлена неполнота заключения эксперта <данные изъяты> Так, экспертом при расчете компенсации за непроизведенный капитальный ремонт были использованы индексы, установленные Постановлением Государственного комитета СССР по делам строительства № 94 от 11 мая 1983 года, тогда как Постановлением Правительства РФ № 857 от 13 июня 2020 указанное постановление было признано недействующим, не получены ответы на вопросы 5 и 6, указанные в резолютивной части определения суда.
Согласно заключению <данные изъяты> от ДД.ММ.ГГ, рыночная стоимость размер возмещения за жилое помещение составляет 2 675 967 рублей, в том числе рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме- 25 990 рублей, рыночная стоимость земельного участка-118 741 рубль, размер убытков составляет 164 892 рубля, размер компенсации за непроизведенный капитальный ремонт составляет по состоянию на ДД.ММ.ГГ -152 233 рублей, на дату проведения экспертизы 426 836 рублей (т.2 л.д.124-125)
Эксперт ФИО6, проводивший исследование по определению суда имеет соответствующее профессиональное образование, является экспертом саморегулируемой организации оценщиков Ассоциации «Русское общество оценщиков», имеет право на осуществление оценочной деятельности на территории Российской Федерации. Квалификация эксперта подтверждена дипломом о профессиональной переподготовке. Профессиональный уровень эксперта не дает сомневаться в ее компетенции. Экспертное заключение соответствует требованиям ФЗ «Об оценочной деятельности» является последовательным, логичным, содержит исчерпывающие ответы на поставленные перед экспертом вопросы. Заключение содержит подробное изложение проведенных исследований и расчетов, размер рыночной стоимости недвижимого имущества установлен на основании представленных документов, с учетом анализа место положения объектов недвижимого имущества, экономических характеристик региона и города в котором расположен объект недвижимости. Кроме того, эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.
Размер возмещения определен экспертом с учетом анализа местоположения объекта недвижимости, права собственника на долю в общем имуществе, на долю в праве собственности на земельный участок. В заключении приведен механизм расчета действительной рыночной стоимости недвижимого имущества, а так же отдельных формирующих ее составляющих. В заключении приведено обоснование использования подходов оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта данных с указанием источников их получения, право выбора определенных методов исследования, достаточность материалов, на основании которых эксперт сделал выводы, относится к компетенции эксперта, оснований сомневаться в уровне квалификации которого у суда, не имеется.
При проведении экспертизы экспертом использованы сравнительный, затратный подходы, метод сравнения продаж. Выбор объектов-аналогов это прерогатива эксперта, обладающего специальными познаниями, использованный в заключении состав аналогов является экономически обоснованным при сопоставлении объектов-аналогов с характеристиками исследуемого объекта и с учетом ценообразующих факторов, предварительно проведенного анализа сложившейся стоимости данных объектов на рынке в соответствующем сегменте диапазона цен, с учетом корректировок.
Ссылка представителя истца на то обстоятельство, что экспертом взяты в качестве объектов-аналогов объекты, признанные аварийными не принимается судом во внимание, поскольку экспертом применен коэффициент корректировки при расчете стоимости 1 кв.м. жилого помещения, что подтверждено таблицей 31 исследовательская часть заключения, а так же с учетом того, что разрешение данного вопроса входит в компетенцию эксперта (т.2 л.д.92-93).
Кроме того, не учитывается довод представителя истца в части незаконности использования экспертом затратного метода оценки, поскольку данный метод предусмотрен действующим законодательством, а право выбора использования методов возложено на эксперта. В заключении экспертизы дана полная характеристика объекта оценки, содержится вся необходимая информация и проведена мотивация расчетов, при которых учитывались сведения по рынку продаж аналогичных объектов с учетом месторасположения, физических характеристик с применением необходимых корректировок.
Объектом оценки являлась квартира площадью 37,9 кв.м., находящаяся в многоквартирном жилом доме общей площадью 766,3 кв.м., общая площадь общедомового имущества приходящегося на квартиру собственника, составляет 35,3 кв.м. Количественные и качественные характеристики приведены в исследовательской части заключения <данные изъяты> (т.2 л.д.55-56).
Поскольку дом и находящееся в нем жилое помещение, принадлежащее ответчику, в связи с признанием дома аварийным и подлежащим сносу, не представляет интереса для рынка недвижимости, при определении цены жилого помещения экспертом был использован поэлементный метод определения затрат на замещение изымаемого жилого помещения в составе объекта оценки.
Определенная таким образом рыночная стоимость жилого помещения, подлежащего изъятию, позволит приобрести жилое помещение аналогичное изымаемому жилому помещению, но пригодное для проживания.
Представителем истца в обоснование своих доводов был представлен отчет об оценке № от ДД.ММ.ГГ на сумму 2 488 000 рублей (т.1л.д.35).
Согласно данному заключению рыночная стоимость жилого помещения и убытков, связанных с изъятием, по состоянию на ДД.ММ.ГГ, составляет 2 488 000 рублей, в том числе: рыночная стоимость жилого помещения в размере 2 302 566 рублей, рыночная стоимость доли общедомового имущества –56 842 рублей, стоимость доли земельного участка – 108592 рублей, убытки – 20 000 рублей.
В силу ст.12 ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки рекомендуемая для целей совершения сделки, может быть использована в течение 6 месяцев, с даты, составления отчета. Между тем, отчет об оценке, представленной стороной истца, составлен на ДД.ММ.ГГ. Сроки актуальности отчета истекли, заключение эксперта ФИО6 на ДД.ММ.ГГ является более актуальным. Кроме того, отчет истца не содержит расчета компенсации за непроизведенный капитальный ремонт. Иного отчета, отвечающего требованиям ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ», на момент вынесения решения суда истцом не предоставлено.
В силу ст.123 Конституции Российской Федерации и ст.12 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, гражданское судопроизводство осуществляется на условиях состязательности и равноправия сторон.
Каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом (ст.56 ГПК РФ).
Заключение эксперта ФИО6 содержит все предусмотренные законодательством разделы и сведения и включает в себя общую информацию, идентифицирующую объект оценки, результаты оценки, полученные при применении использованных оценщиком подходов и методов оценки, мотивированные выводы, заключение об итоговой величине стоимости объектов оценки, применяемые стандарты оценочной деятельности. В отчете об оценке приведена мотивация расчетов, при которых учитывались сведения по рынку продаж аналогичных объектов с учетом местоположения, характеристик жилого помещения. Расчеты производились с применением корректировок, исходя из параметров и характеристик объекта недвижимости.
Ссылки представителя истца, что экспертом ФИО6 не выполнены все необходимые действия для определения величины компенсации за непроизведенный капитальный ремонт, расчет не содержит какого либо сметного расчета, подтверждающего затраты, необоснованно применение удельного веса в указанных размерах, не проводился анализ информации о состоянии объекта и отдельных его конструктивных элементов, проектно-сметная документация, объемно-планировочное решение не исследовалось, не принимаются судом во внимание по следующим основаниям.
Так, рыночная стоимость компенсации за непроизведенный капитальный ремонт жилого дома определяется с использованием методологии затратного подхода. Стоимость строительства многоквартирного жилого дома определяется как стоимость в ценах на дату исследования возведения аналогичного объекта. В качестве объекта-аналога рассматривается типовой объект с тем же функциональным назначением, сходными объемно-планировочными и конструктивными решениями. Стоимость возведения аналогичного объекта принимается по данным Сборник укрупненных показателей стоимости строительства зданий и сооружений «Жилые здания». Подбор аналога произведен по следующим показателям: год ввода в эксплуатацию, объемно-планировочные параметры, характеристика конструктивных элементов, отраслевая принадлежность, особенность инженерного оборудования, класс конструктивной системы.
Таким образом, доводы про сметный расчет, не исследование проектно-сметной документации, объемно-планировочного решения основаны на неправильном анализе заключения эксперта и противоречит требованиям, предъявленным к оценочной деятельности, поскольку экспертом использованы укрупненные показатели стоимости строительства аналогичных объектов, что действующим законодательством в области оценки имущества не запрещено. Кроме того, экспертом была применена корректировка на изменение цен в строительстве с момента разработки соответствующего сборника (январь 2020) к дате исследования в соответствии со справочником КО-ИНВЕСТ «Индексы цен в строительстве». Физический износ многоквартирного дома был определен экспертом на основании Методики определения физического износа гражданских зданий, утвержденной приказом по Министерству коммунального хозяйства РСФСР № от ДД.ММ.ГГ. Экспертом определен физический износ по укрупненной школе и в размере 60% является критическим и переходным от не удовлетворительного состояния к ветхому аварийному состоянию. Данная величина износа принята к расчету.
Из технического заключения № от ДД.ММ.ГГ по результатам обследования жилого <адрес>, проведенного <данные изъяты> ФИО7» следует, что накопленный взнос составляет 83%, фактический физический износ-72% (т.2 л.д.11-12).
Утверждение представителя истца, об отсутствии доказательств необходимости проведения капитального ремонта дома, на момент первой приватизации квартиры в доме не основано на материалах дела и противоречит фактическим обстоятельствам. Так, в заключение эксперта ФИО6 указано, что допустимые сроки эксплуатации зданий и сооружений различных конструктивных схем, а так же допустимые сроки эксплуатации различных элементов зданий определяются в соответствии с ВСН58-88(р) «Положения об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения». С учетом того, что год постройки дома 1986, а продолжительность эффективной эксплуатации до постановки на капитальный ремонт согласно ВСН 58-88(р) зданий со стенами из кирпича, с деревянными перекрытиями, деревянные, со стенами из прочих материалов при нормальных условиях составляет 10-15 лет. Таким образом, с учетом конструктивных элементов здания, в котором расположен объект исследования, для расчета принимается срок 10 лет, капитальный ремонт должен быть произведен в 1996 году.
Кроме того, нуждаемость изымаемого жилого помещения в капитальном ремонте, в том числе в связи с его несвоевременным проведением, должна рассматриваться как презумпция, подлежащая опровержению, поскольку изъятие жилого помещения производится именно в связи с его аварийным состоянием. Следовательно, именно на лицо, заявляющее об исключении из размера возмещения компенсации за непроизведенный капитальный ремонт, возлагается обязанность по доказыванию отсутствия оснований для его взыскания, представления соответствующих доказательств. Компенсация за непроизведенный капитальный ремонт является убытками собственников и подлежит возмещению по правилам о компенсации убытков.
В совокупности с другими представленными доказательствами, суд приходит к выводу о принятии за основу заключение <данные изъяты> при определении размера возмещения за жилое помещение. Иные отчеты об оценке не в полной мере отражают стоимость квартиры, подлежащей изъятию, поскольку указанная в отчетах об оценке рыночная стоимость изымаемого имущества не соответствует ценам, фактически сложившимся на рынке недвижимости. Отчет об оценке истца не отражает объективно рыночную стоимость изымаемого жилого помещения, не правильно рассчитаны убытки, чем и обусловлена разница в размере возмещения по выполненным оценкам объекта недвижимости, предоставленными сторонами.
Статьей 16 Закона Российской Федерации от 04.07.1991 года № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» предусмотрено сохранение за бывшим наймодателем обязанности производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда, если он не был произведен им до приватизации гражданином жилого помещения в доме, требующем капитального ремонта.
К видам работ по капитальному ремонту многоквартирных домов в соответствии с ч.3 ст.15 Федерального закона «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» относятся в том числе ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения, ремонт или замена лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, при необходимости ремонт лифтовых шахт, ремонт крыш, подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирных домах.
Невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, может служить основанием для предъявления собственником жилого помещения, приобретшим право собственности в порядке приватизации либо по иному основанию, требований о включении компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в размер возмещения за жилое помещение на основании ч.7 ст.32 ЖК РФ.
Помимо этого, невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, является основанием для предъявления собственником жилого помещения требований о включении сумм компенсаций за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения на основании части 7 статьи 32 ЖК РФ.
Так, право собственности на имущество в виде квартиры площадью 37, 9 кв.м. зарегистрировано за ответчиком в 2010 году (т.1 л.д.86). Из договора приватизации № от ДД.ММ.ГГ следует, что спорное жилое помещение было приватизировано ФИО8 и является первым жилым помещением, приватизированным в этом доме (т.1л.д.155).
Из технического паспорта на дом следует, что дом 1986 года постройки, признан аварийным в 2019 году, сведений о проведении капитального ремонта в технический паспорт не вносилось, паспорт изготовлен в 2000 году (т.1 л.д.116). Из сообщений ООО «Городское хозяйство 1» от ДД.ММ.ГГ капитальный ремонт в данном доме не производился (т.1 л.д.156).
Согласно заключению № от ДД.ММ.ГГ многоквартирный <адрес> не соответствует по своему текущему состоянию разделу 2 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения пригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу и реконструкции (т.2 л.д.2-18).
Таким образом, в материалах дела имеются доказательства, что на момент первой приватизации жилого помещения в многоквартирном доме, дом нуждался в проведении капитального ремонта, а именно невыполнение истцом обязанности по его проведению в течение нахождения дома в муниципальной собственности, а не иные причины, вызвали снижение уровня надежности здания. Жилой дом в результате ненадлежащего содержания пришел в аварийное состояние, в том числе по причине не проведения капитального ремонта дома. Отсутствие капитального ремонта за весь период эксплуатации жилого дома способствовало разрушению его конструкций и элементов, что в итоге привело к признанию дома аварийным и подлежащим сносу в установленном порядке. Своевременное проведение капитального ремонта дома могло исключить необходимость его сноса, предотвратить снижение, уровня его надежности, что предоставляет собственникам права на получение компенсации в виде стоимости непроизведенного капитального ремонта.
В связи с этим суд приходит к выводу, что при изъятии жилых помещений в данном доме ответчику подлежит выплата компенсации за непроизведенный капитальный ремонт, поскольку наймодателем данная обязанность исполнена не была, в связи с этим обязанность по капитальному ремонту сохранилась за Администрацией города Муравленко. При этом аварийное состояние дома не может не затрагивать состояние находящихся в нем жилых помещений, что отразилось на их рыночной стоимости. Проведение капитального ремонта дома могло бы исключить необходимость его сноса, предотвратить снижение уровня его надежности.
Анализ приложения N 3 к Положению ВСН-58-88 (р) устанавливающей рекомендованную минимальную продолжительность эффективной эксплуатации жилых зданий и сооружений, а также периодичность проведения капитального ремонта элементов жилых зданий, применительно к периоду эксплуатации спорного жилого дома до первой приватизации, позволили суду сделать вывод о наличии обязанности у органа местного самоуправления по компенсации за непроизведенный капитальный ремонт при изъятии жилого помещения. Методика расчета, примененная экспертом не противоречит положениям Жилищного кодекса Российской Федерации Российской Федерации. Экспертом при исчислении соответствующей компенсации были учтены межремонтные сроки проведения капитального ремонта в жилом доме и нормативные сроки службы конструктивных элементов жилого дома, рассчитано по каждому конструктивному элементу дома количество капитальных ремонтов, которые должны были быть произведены, учтен удельный вклад каждого элемента дома в общую стоимость воспроизводства (замещения) многоквартирного жилого дома в текущих ценах, принято во внимание, что в многоквартирном доме капремонт не проводился до периода начала первой приватизации, что и привело его в аварийное состояние.
При определении размера компенсации суд руководствовался заключением экспертизы, выполненной <данные изъяты> поскольку в отчете об оценке, предоставленном стороной истца компенсация за непроизведенный капитальный ремонт не предусмотрена. Согласно заключению эксперта ФИО6 от ДД.ММ.ГГ сумма компенсации за непроизведенный капитальный ремонт на дату приватизации 1996 год составляет 152 233 рублей, на дату проведения экспертизы 426 836 рублей. Таким образом, к взысканию судом определена компенсация за непроизведенный капитальный ремонт в размере 426 836 рублей. Доказательств обратного истцом в соответствие со ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации не представлено.
Разрешая спор с учетом действующего законодательства, регулирующего данные правоотношения и исходя из баланса интересов, как органа местного самоуправления, так и собственника, изымаемого жилого помещения, при определении размера возмещения суд принимает заключение эксперта ФИО6 в качестве допустимого и достоверного доказательства размера возмещения за принадлежащее ответчикам жилое помещение, поскольку он выполнен в соответствии с требованиями ФЗ «Об оценочной деятельности».
В соответствии со ст.11 ФЗ «Об оценочной деятельности» итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки, является отчет об оценке такого объекта, который должен соответствовать требованиям федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Отчет не должен допускать неоднозначное токование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указывается дата проведения оценки объекта оценки объекта, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта, а так же иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта, отраженных в отчете.
Статьей 15 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено.
По смыслу приведенных положений ст. 15 Гражданского кодекса Российской Федерации и ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации возникновение обязанности возместить собственнику жилого помещения, понесенные им убытки законодатель связывает с совершением органом местного самоуправления действий по изъятию такого жилого помещения в связи с изъятием земельного участка, на котором оно расположено, для муниципальных нужд.
Включение в размер возмещения подлежат убытки, причиненные ответчику изъятием жилого помещения, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места жительства, переездом, арендой жилья, оформлением права собственности. Суждение представителя истца об отсутствии оснований для включения в величину убытков риелторского вознаграждения не принимается судом во внимание, поскольку является ошибочным. Специфика рынка недвижимости г.Муравленко такова, что не все объекты недвижимости доступны в соответствующих интернет-ресурсах, что приводит к дополнительным расходам при подборе вариантов покупки, аренды жилья. Кроме того, право выбора способа поиска жилого помещения возложено на собственников аварийного жилого помещения. Ссылка истца, что данный вид услуг не включен в перечень убытков, предусмотренных статьей 32 ЖК РФ, основан на неверном толковании норм права, поскольку данные расходы являются убытками собственника аварийного жилого помещения по поиску жилья и подлежат возмещению.
Помимо этого, ссылка на обстоятельства того, что экспертом расчет средней стоимости риелторских услуг анализировался в городах Салехард, Ноябрьск, Ноябрьск не является основанием для признания заключения неправильным и не отражающим средний размер стоимости данного вида услуг. Утверждение представителя истца, что в аренде жилого помещения ответчик не нуждается, не обоснован срок аренды жилья на 3,4 месяца, не согласуется с фактическими обстоятельствами дела, поскольку эксперт указал, что максимальный срок экспозиции соответствует сроку, который необходим для поиска и приобретения постоянного жилья. При таких обстоятельствах, эксперт правомерно произвел расчет размера убытков в размере 164 892 рубля, в том числе в данную величину входит: стоимость услуг грузового транспорта для переезда в размере -5 720 рублей, услуг грузчиков в размере6128 рублей, услуг по сборке и разборке мебели в размере 4000 рублей, средняя стоимость аренды помещения в размере-76 840 рублей, средняя стоимость услуг риэлтора по поиску жилья для аренды- в размере 10 222 рублей, средняя стоимость услуг риэлтора по поиску жилого помещения для покупки жилья в размере-59982 рубля, оплата услуг по оформлению документов-2000 рублей (т. 2 л.д.102).
Принимая во внимание имеющиеся в материалах дела доказательства рыночной стоимости жилого помещения, и с учетом заявленных истцом требований, суд приходит к выводу о необходимости удовлетворения исковых требований истца о взыскании возмещения за жилое помещение в пользу собственника в размере 3 267 695 рублей, из которых рыночная стоимость жилого помещения- 2 531 236 рублей, рыночная стоимость общедомового имущества с учетом доли собственник- 25 990 рублей, рыночная стоимость доли в праве собственности на земельный участок- 118 741 рубль, убытки в размере 164 892 рубля, компенсация за непроизведенный капитальный ремонт в размере 426 836 рублей, общий размер возмещения составляет 3 267 695 рублей. Прекращение права собственности ответчика возникнет после фактической выплаты, установленного судом возмещения.
В соответствии со статьей 35 ЖК РФ в случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им).
Лица, выселяемые из жилых помещений в аварийном многоквартирном доме, принадлежащих им на праве собственности, в соответствии со ст. 32 ЖК РФ вправе получить возмещение за изымаемые у них жилые помещения. Следовательно, требования о выселении собственника из аварийного жилого помещения так же подлежат удовлетворению, после выплаты ответчику полного возмещения за изымаемое жилое помещение.
Согласно ч.1 статьи 80 ГПК РФ, в определении о назначении экспертизы суд, в том числе, указывает наименование стороны, которая производит оплату. Судом при назначении экспертизы обязанность оплатить расходы по экспертизе, была возложена на ФИО2, однако оплату ответчик до настоящего времени не произвел, что подтверждается заявлением эксперта ФИО6, следовательно, данные расходы подлежат взысканию с ФИО2
Таким образом, исковые требования Администрации города Муравленко направлены на принудительное изъятие спорного недвижимого имущества у ответчика, следовательно, его права должны быть максимально защищены и право на жилище не должно быть нарушено, то есть в случае изъятия у него должна существовать реальная возможность приобрести жилье для постоянного проживания при наименьших для себя потерях.
На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ,
РЕШИЛ:
Исковые требования Администрации города Муравленко к ФИО2 об изъятии жилого помещения, государственной регистрации перехода права собственности, удовлетворить частично.
Изъять у ФИО2 для муниципальных нужд жилое помещение в виде <адрес> расположенной по адресу: <адрес>.
Установить возмещение за жилое помещение, принадлежащее ФИО2, в виде <адрес>, общей площадью 37,9 кв.м., расположенной по адресу: <адрес> размере 3 267 695 (три миллиона двести шестьдесят семь тысяч шестьсот девяносто пять) рублей.
Прекратить право собственности ФИО2 на жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, после фактической выплаты возмещения за жилое помещение, определенной судом к взысканию с Администрации города Муравленко.
Данное решение является основанием для внесения в единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о прекращении права собственности ФИО2 на жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>.
Выселить ФИО2 из жилого помещения, находящегося по адресу: <адрес> без предоставления другого жилого помещения после фактической выплаты возмещения за изымаемое жилое помещение
Взыскать с ФИО2 в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Центр независимой экспертизы и оценки «Арус» расходы по проведению экспертизы в размере 30 000 (тридцать тысяч) рублей.
Решение может быть обжаловано в суд Ямало-Ненецкого автономного округа путем подачи апелляционной жалобы, через Муравленковский городской суд, в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
СУДЬЯ /подпись/ М.Б. КОЧНЕВА