61RS0023-01-2025-004263-36

Дело № 2-3299/2025

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Шахты 18 сентября 2025 года

Шахтинский городской суд Ростовской области в составе председательствующего Филоновой Е.Ю., при секретаре Багманян А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Комитета по управлению имуществом Администрации г.Шахты к ФИО1 об изъятии объекта незавершенного строительства,

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению имуществом Администрации г. Шахты обратился в суд с иском к ФИО1 об изъятии объекта незавершенного строительства. Указал, что 14.06.2005 между ФИО1 и КУИ Администрации г. Шахты был заключен договор аренды №1699 земельного участка с кадастровым номером 61:59:020334:0111, общей площадью 194,80 кв.м, расположенного по адресу: г<данные изъяты>, для строительства магазина «Автозапчасти». Согласно п.2.1 договора срок аренды участка устанавливается с 29.04.2005 по 29.04.2008. Договор аренды прошел регистрацию в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области 10.08.2005 г., о чем свидетельствует штамп, поставленный на договору. На основании заявления ответчика от 05.10.2011 №35269 и Постановления Администрации г. Шахты №4649 от 19.10.2011 между Комитетом по управлению имуществом Администрации г. Шахты и ФИО1 было заключено дополнительное соглашение от 25.10.2011 об изменении и дополнении договора аренды находящегося в государственной собственности земельного участка №1699 от 14.06.2005. Согласно п.1.2 дополнительного соглашения на участке имеется объект незавершенный строительством лит. «А». Согласно п. 2.1 дополнительного соглашения срок аренды земельного участка устанавливается с 29.04.2005 по 29.04.2016. Дополнительное соглашение прошло регистрацию в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области 29.11.2011, о чем свидетельствует штамп, поставленный в дополнительном соглашении. Согласно выписки из ЕГРН от 15.07.2025 КУВИ-001/2025-139836782 ФИО1 24.02.2016 зарегистрировал право собственности на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 61:59:0020334:1182, общей площадью 139 кв.м, степенью готовности 84%, расположенный по адресу: <данные изъяты>. 08.12.2023 в адрес ФИО1 было направлено уведомление №61.12.2.1-22/4692 о необходимости обращения в Администрацию г. Шахты с заявлением о внесении изменений в договор аренды №1699 от 14.06.2005 в части продления срока его действия под объектом незавершенного строительства магазина «Автозапчасти». До настоящего времени ответчик с заявлением о внесении изменений в договор аренды в части продления срока его действия в Администрацию г. Шахты, не обратился.

Просит суд изъять у ФИО1 объект незавершенного строительства общей площадью 139 кв.м, кадастровый номер <данные изъяты>, расположенный по адресу: <данные изъяты>, для продажи с публичных торгов.

Представитель КУИ Администрации г. Шахты в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, в письменном заявлении просил рассмотреть дело в его отсутствие, исковые требования удовлетворить.

Ответчик ФИО1 в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом.

Изучив материалы дела, суд находит требования истца подлежащими частичному удовлетворению.

В соответствии со ст.606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (пункт 1 статьи 611 Гражданского кодекса). В свою очередь, арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (пункт 1 статьи 615 Гражданского кодекса).

Основания и порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду, в том числе для строительства, с 01.03.2015 г. регулируются главой V.1 ЗК РФ.

Федеральным законом от 23.06.2014 г. N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации (далее - Федеральный закон N 171-ФЗ) в целях определения правовой судьбы объекта незавершенного строительства после истечения срока договора аренды земельного участка, предоставленного из публичной собственности для строительства, внесены изменения как в Земельный кодекс Российской Федерации, так и в Гражданский кодекс Российской Федерации, который дополнен статьей 239.1, в соответствии с пунктом 1 которой в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.

В соответствии с пунктом 6 статьи 239.1 ГК РФ правила данной статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено.

Согласно пункту 1 статье 239.1 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.

Пунктом 33 статьи 34 Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ установлено, что положения ст. 239.1 ГК РФ не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до дня вступления в силу названного закона (1 марта 2015 г.).

При этом, исходя из положений п. 6 ст. 239.1 ГК Российской Федерации применение положений названной статьи возможно в случае, если собственником объекта незавершенного строительства для его завершения реализовано право на однократное его предоставление для целей завершения строительства путем заключения без торгов договора аренды после 1 марта 2015 г. на основании п. 21 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ.

Из содержания ст. 239.1 ГК РФ, а также подп. 2 п. 5 ст. 39.6, подп. 8 п. 8 ст. 39.11, п. 4 ст. 39.16 ЗК РФ следует, что при прекращении договора аренды земельного участка публичный собственник не может распорядиться как объектом незавершенного строительства, созданным в период действия договора аренды, так и самим участком без судебного решения, определяющего судьбу объекта незавершенного строительства.

Подпунктом 10 п. 2 и подп. 2 п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ предусмотрено предоставление в аренду земельного участка для завершения строительства собственнику объекта незавершенного строительства, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов.

В соответствии с подп. 8 п. 8 ст. 39.11 ЗК Российской Федерации земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, не может быть предметом аукциона, если на земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам.

Указанные положения закона определяют право собственника публичного земельного участка на обращение с иском об изъятии объекта незавершенного строительства, возведенного на таком земельном участке, предоставленном в аренду до 1 марта 2015 г., только после реализации собственником объекта незавершенного строительства права на однократное предоставление земельного участка для целей завершения строительства путем заключения без торгов договора аренды на основании п. 21 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ.

В пункте 24 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2020), утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 22.07.2020, разъяснено, что применение положений статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации возможно в случае, если собственником объекта незавершенного строительства для его завершения уже было реализовано предусмотренное пунктом 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ (в редакции, действующей с 01.03.2015), право на однократное его предоставление для целей завершения строительства путем заключения без торгов договора аренды после 01.03.2015.

Для лиц, которые получили в аренду земельный участок и правомерно возвели на нем объект незавершенного строительства до 01.03.2015, когда ограничений для заключения нового договора аренды (ни по срокам такого договора, ни по однократности) не имелось, предусмотрено право на заключение (пролонгацию) после 01.03.2015 однократно договора аренды для завершения строительства без торгов на три года при условии, что земельный участок после указанной даты не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из его предыдущих собственников. В случае если объект так и не был введен в эксплуатацию по истечении срока такого договора, уполномоченный орган вправе обратиться в суд в порядке статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации с заявлением о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов.

В соответствии с пунктом 2 статьи 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 Гражданского кодекса РФ). Таким образом, по смыслу закона обязанность по внесению арендной платы прекращается после фактического прекращения пользования арендованным имуществом.

Судом установлено, что 14.06.2005 между ФИО1 и КУИ Администрации г. Шахты был заключен договор аренды №1699 земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, общей площадью 194,80 кв.м, расположенного по адресу: <данные изъяты>, для строительства магазина «Автозапчасти».

Согласно п.2.1 договора срок аренды участка устанавливается с 29.04.2005 по 29.04.2008.

Договор аренды прошел регистрацию в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области 10.08.2005, о чем свидетельствует штамп, поставленный на договору.

Между Комитетом по управлению имуществом Администрации г. Шахты и ФИО1 было заключено дополнительное соглашение от 25.10.2011 об изменении и дополнении договора аренды находящегося в государственной собственности земельного участка №1699 от 14.06.2005 для продолжения строительства магазина «Автозапчасти» с разрешенным использованием для строительства автомагазина «Автозапчасти».

Согласно п.1.2 дополнительного соглашения на участке имеется объект незавершенный строительством лит. «А».

Согласно п. 2.1 дополнительного соглашения срок аренды земельного участка устанавливается с 29.04.2005 по 29.04.2016.

Дополнительное соглашение прошло регистрацию в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области 29.11.2011, о чем свидетельствует штамп, поставленный в дополнительном соглашении.

Согласно выписке из ЕГРН от 15.07.2025 КУВИ-001/2025-139836782 ФИО1 24.02.2016 зарегистрировал право собственности на объект незавершенного строительства с кадастровым номером <данные изъяты>, общей площадью 139 кв.м, степенью готовности 84%, расположенный по адресу, <данные изъяты>

08.12.2023 в адрес ФИО1 было направлено уведомление №61.12.2.1-22/4692 о необходимости обращения в Администрацию г. Шахты с заявлением о внесении изменений в договор аренды №1699 от 14.06.2005 в части продления срока его действия под объектом незавершенного строительства магазина «Автозапчасти».

Таким образом, на земельном участке с кадастровым <данные изъяты>, общей площадью 194,80 кв.м, расположенного по адресу: <данные изъяты>, находится объект недвижимости степенью готовности 84%, площадью 139 кв.м, который принадлежит ФИО1 на праве собственности. Требований об изъятии объекта путем продажи с публичных торгов администрацией в течение 6 месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды не заявлено. ФИО1 продолжил пользоваться земельным участком как арендатор, а арендодатель (КУИ Администрации г. Шахты) к дате истечения его срока (29.04.2016) не заявил о его расторжении и не возражал о возобновлении договора, более того, стороны, каждый со своей стороны, продолжали оставаться участниками арендных отношений. Также после 1 марта 2015 г. спорный земельный участок для завершения строительства объекта незавершенного строительства его собственнику без торгов не предоставлялся.

Системный анализ норм земельного права позволяет сделать вывод, что ЗК РФ в редакции, действующей с 01.03.2015, прямо не исключает применение положений п. 2 ст. 621 ГК РФ к договору аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, правомерно заключенному без проведения торгов, в случае когда арендатор имеет право на заключение нового договора аренды без проведения торгов.

Применительно к данному случаю, если после 01.03.2015 г. арендатор продолжил пользование таким земельным участком, предоставленным в аренду до указанной даты, по истечении срока договора при отсутствии возражении со стороны арендодателя, то договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок и к продлению таких договоров не применяется общее правило, предусмотренное п. 1 ст. 39.6 ЗК РФ (Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 от 2020 г.).

При таких обстоятельствах, оснований для изъятия объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов не имеется.

Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ :

В удовлетворении исковых требований Комитета по управлению имуществом Администрации г. Шахты, отказать.

Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд через Шахтинский городской суд Ростовской области в течение месяца со дня принятия его судом в окончательной форме.

Судья: подпись Е.Ю. Филонова

Решение в окончательной форме изготовлено: 02.10.2025.