Судья Лазарева М.И. Дело № 33-13469/2023

УИД 61RS0003-01-2022-007460-90

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

07 августа 2023 года г. Ростов-на-Дону

Судебная коллегия по гражданским делам Ростовского областного суда в составе:

председательствующего Вялых О.Г.

судей Семеновой О.В., Власовой А.С.

при секретаре Димитровой В.В.

с участием прокурора Беллуяна Г.А.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-168/2023 по иску администрации г.Ростова-на-Дону к ФИО1, ФИО2, ФИО3 об изъятии жилого помещения, признании права муниципальной собственности, снятии с регистрационного учета, выселении по апелляционной жалобе администрации г.Ростова-на-Дону на решение Кировского районного суда г.Ростова-на-Дону от 15 мая 2023 года.

Заслушав доклад судьи Вялых О.Г., судебная коллегия

установила:

администрация г.Ростова-на-Дону обратилась в суд с иском к ФИО1, ФИО2, ФИО3 об изъятии жилого помещения, признании права муниципальной собственности, снятии с регистрационного учета, выселении, ссылаясь на то, что ФИО1 на праве собственности принадлежит квартира № 13 площадью 55,3 кв.м, расположенная по адресу АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН. Постановлением администрации г.Ростова-на-Дону от 28.04.2020 г. №420 указанный многоквартирный дом признан аварийным и подлежащим сносу. Администрацией г.Ростова-на-Дону издано постановление от 28.06.2021 г. №551 об изъятии для муниципальных нужд доли в праве общей долевой собственности на земельный участок в связи с признанием многоквартирного дома литер А аварийным и подлежащим сносу. Согласно п. 1.2.12 постановления №551 изъятию для муниципальных нужд подлежит квартира №13 площадью 55,3 кв.м, расположенная в многоквартирном доме по АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН

Экспертным учреждением ООО ЭУ «СОЮЗЭКСПЕРТИЗА» представлен отчет № 24133/03-22 от 14.03.2022 г. об оценке рыночной стоимости жилого помещения аварийного жилищного фонда, обязательств по возмещению убытков, согласно которому рыночная стоимость объекта оценки и убытков, причиненных собственнику его изъятием, составляет 5 002 935 руб. Однако, соглашение о цене выкупа с ФИО1 не достигнуто. При таких обстоятельствах, истец с учетом уточненных исковых требований просил изъять у ФИО1 в муниципальную собственность объект недвижимого имущества - квартиру № 13 площадью 55,3 кв.м, расположенную по адресу АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, по цене 5 002 935 руб. Прекратить право собственности ответчика на указанную квартиру, признав право муниципальной собственности. Выселить ответчиков из квартиры, обязать ФИО1 предоставить банковские реквизиты для перечисления возмещения за изымаемое жилое помещение.

Решением Кировского районного суда г.Ростова-на-Дону от 15 мая 2023 года исковые требования удовлетворены. Суд решил изъять жилое помещение по цене 5 376 288 руб.

Представитель Администрации г. Ростова-на-Дону в апелляционной жалобе просит изменить решение и установить цену изъятия 5 002 935 руб.

Апеллянт указывает, что оценка изымаемого помещения было проведена истцом, на основании отчета ООО ЭУ «СОЮЗЭКСПЕРТИЗА» от 14.03.2022 г. в размере 5 002 935 руб., протоколом комиссии результаты оценки согласованы.

Апеллянт выражает несогласие с судебно-экспертной оценкой ООО ЦСЭ «Прайм» № 29-С от 15.02.2023 г., которым определена выкупная цена помещения в размере 5 376 288 руб. Полагает, что данная оценка является необоснованной, не соответствует п. 7 ст. 32 ЖК РФ. Нормы действующего законодательства не устанавливают правило, согласно которому при изъятии помещения в аварийном состоянии собственник был бы вправе рассчитывать на предоставление привилегий в виде получения жилого помещения в лучшем состоянии.

При оценке экспертом не учтено аварийное состояние жилого помещения, не произведена корректировка на техническое состояние, подобраны неравнозначные объекты-аналоги. Кроме того, экспертом необоснованно в выкупную стоимость включена сумма компенсации за капитальный ремонт.

По мнению апеллянта, при расчете ущерба за риэлторские услуги экспертом необоснованно применена максимально возможная величина - 6%, которая рассчитана исходя из необоснованно завышенной стоимости самого объекта.

На апелляционную жалобу поданы возражения.

Судебная коллегия, изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, заслушав представителей сторон, заключение прокурора Беллуяна Г.А., который полагал, что решение суда подлежит оставлению без изменения, рассмотрев дело в отсутствие не явившихся лиц в порядке ст. 167 ГПК РФ, пришла к следующим выводам.

Статьей 40 Конституции РФ предусмотрено, что каждый имеет право на жилище. Малоимущим, иным указанным в законе гражданам, нуждающимся в жилище, оно предоставляется бесплатно или за доступную плату из государственных, муниципальных и других жилищных фондов в соответствии с установленными законом нормами.

Согласно п. 4 ст. 15 ЖК РФ жилое помещение может быть признано непригодным для проживания по основаниям и в порядке, которые установлены Правительством РФ.

Статья 32 ЖК РФ предусматривает права собственника жилого помещения в доме, признанном в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу.

В случае, когда собственники жилых помещений в таком доме, признанном в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу, в предоставленный им срок не осуществили его снос или реконструкцию, органом местного самоуправления принимается решение об изъятии земельного участка, на котором расположен указанный аварийный дом, для муниципальных нужд и, соответственно, об изъятии каждого жилого помещения в доме путем возмещения за изымаемое жилое помещение (п. 10 ст. 32 ЖК РФ).

Вместе с тем, если жилой дом, признанный аварийным и подлежащим сносу, включен в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, то собственник жилого помещения в таком доме в силу п. 3 ст. 2, ст. 16 Федерального закона от 21 июля 2007 г. № 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» имеет право на предоставление другого жилого помещения либо его выкуп.

При этом собственник жилого помещения имеет право выбора любого из названных способов обеспечения его жилищных прав.

В случае возникновения спора о размере возмещения за жилое помещение рыночная стоимость жилого помещения должна быть установлена по правилам, предусмотренным Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Согласно п. 10 ст. 32 ЖК РФ признание в установленном Правительством РФ порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном п. 1 - 3, 5 - 9 настоящей статьи.

В соответствии с разъяснениями, данными в п. 22 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 2 июля 2009 г. № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации», судам следует учитывать, что в силу п. 10 ст. 32 ЖК РФ признание в установленном порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является, по общему правилу, основанием для предъявления органом, принявшим такое решение, к собственникам жилых помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок за счет их собственных средств. В том случае, если собственники жилых помещений в предоставленный им срок не осуществили снос или реконструкцию многоквартирного дома, органом местного самоуправления принимается решение об изъятии земельного участка, на котором расположен указанный аварийный дом, для муниципальных нужд (чтобы на территории муниципального образования не было жилого дома, не позволяющего обеспечить безопасность жизни и здоровья граждан) и соответственно об изъятии каждого жилого помещения в доме путем выкупа, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию. К порядку выкупа жилых помещений в аварийном многоквартирном доме в этом случае согласно ч. 10 ст. 32 ЖК РФ применяются нормы ч. 1 - 3, 5 - 9 ст. 32 ЖК РФ. При этом положения ч. 4 ст. 32 ЖК РФ о предварительном уведомлении собственника об изъятии принадлежащего ему жилого помещения применению не подлежат.

Как видно из дела, ФИО1 на праве собственности принадлежит жилое помещение - квартира, расположенная по адресу АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН.

В указанном жилом помещении зарегистрированы ФИО1, ФИО2, ФИО3

Постановлением Администрации города Ростова-на-Дону от 28.04.2020 г. № 420 вышеуказанной жилой дом признан аварийным и подлежащим сносу.

Администрацией г. Ростова-на-Дону издано постановление от 28.06.2021 г. №551 об изъятии для муниципальных нужд доли в праве общей долевой собственности на земельный участок в связи с признанием многоквартирного дома литер А аварийным и подлежащим сносу.

Согласно пп.1.2.12 постановления № 551 изъятию для муниципальных нужд подлежит квартира №13 площадью 55,3 кв.м, расположенная в многоквартирном доме по АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН

Департаментом координации строительства и перспективного развития Ростова-на-Дону проведены мероприятия, направленные на заключение с собственником соглашения о выкупе для муниципальных нужд изымаемого объекта.

Экспертным учреждением ООО ЭУ «СОЮЗЭКСПЕРТИЗА» представлен отчет № 24133/03-22 от 14.03.2022 г. об оценке рыночной стоимости жилого помещения аварийного жилищного фонда обязательств по возмещению убытков, согласно которому рыночная стоимость объекта оценки и убытков, причиненных собственнику его изъятием, составляет 5 002 935 руб.

Соглашение о цене выкупа с ФИО1 достигнуто не было.

Поскольку в ходе рассмотрения дела спорным являлся вопрос о рыночной стоимости изымаемого жилого помещения, судом назначалась оценочная экспертиза.

Согласно выводам заключения экспертизы ООО ЦСЭ «Прайм» № 29-С от 15.02.2023 г. рыночная стоимость квартиры № 13 площадью 55,3 кв.м по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, с учетом рыночной стоимости доли в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном жилом доме, включая рыночную стоимость доли в праве общей долевой собственности в общем имуществе многоквартирного дома и земельного участка с определением стоимости убытков, причиняемых в связи с изъятием жилого помещения, по состоянию на 15.02.2023 г., составляет 5 376 288 руб., в том числе: рыночная стоимость жилого помещения - 4 985 959 руб. (в том числе компенсация за непроизведенный капитальный ремонт - 1 396 069 руб.); убытки - 390 329 руб.

Принимая решение, суд руководствовался положениями ст. 32 Жилищного кодекса РФ и пришел к выводу об изъятии путем выкупа принадлежащего ответчикам жилого помещения по стоимости на основании вышеуказанного заключения судебной экспертизы, признав его относимым и допустимым доказательством.

Судебная коллегия с выводами суда соглашается.

Доводы апелляционной жалобы судебная коллегия отклоняет.

В соответствии со ст. 56 ГПК Российской Федерации, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями части 3 статьи 123 Конституции Российской Федерации и ст. 12 ГПК Российской Федерации, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В силу положений ст. 86 ГПК РФ заключение эксперта должно содержать подробное описание проведенного исследования, сделанные в результате его выводы и ответы на поставленные судом вопросы.

Заключение эксперта для суда необязательно и оценивается судом по правилам, установленным в статье 67 настоящего Кодекса.

В соответствии с ч. 3 и 4 ст. 67 ГПК РФ суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Результаты оценки доказательств суд обязан отразить в решении, в котором приводятся мотивы, по которым одни доказательства приняты в качестве средств обоснования выводов суда, другие доказательства отвергнуты судом, а также основания, по которым одним доказательствам отдано предпочтение перед другими.

Ссылка на то, что экспертом подобраны неравнозначные спорному жилому помещению объекты, не может быть принята во внимание, поскольку объекты аналоги по площади, по месту расположения максимально приближены к предмету оценки. Оценка производилась исходя из фактического состояния объекта, признанного удовлетворительным.

Применение экспертом корректировки цен мотивировано и также не вызывает сомнений. Эксперт обосновал размер каждой примененной корректировки и доводов, опровергающих выводы эксперта в этой части, не приведено.

Судебная коллегия не может согласиться с доводами апелляционной жалобы об отсутствии оснований для включения в выкупную цену компенсации за непроизведенный капитальный ремонт в силу следующего.

Выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, установленным частью 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду, а также сумму компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.

Из материалов дела следует, что состояние многоквартирного дома оценивается как аварийное, при этом сведений о проведении капитального ремонта в доме не имеется.

Следовательно, невыполнение капитального ремонта привело к накоплению физического износа конструкций здания многоквартирного дома до величины, при котором состояние дома соответствовало категории "аварийное".

Доводы апеллянта о том, что результаты оценки, изложенные в отчете об оценке ООО ЭУ «СОЮЗЭКСПЕРТИЗА» № 24133/03-22 от 14.03.2022 г. согласованы протоколом заседания городской комиссии № 17 от 31.05.2022 г., не свидетельствуют о неправильности решения.

Так, срок действия отчета ООО ЭУ «СОЮЗЭКСПЕРТИЗА» № 24133/03-22 от 14.03.2022 г. истек в силу абзаца 2 статьи 12 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», согласно которому итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, определенная в отчете, за исключением кадастровой стоимости, является рекомендуемой для целей определения начальной цены предмета аукциона или конкурса, совершения сделки в течение шести месяцев с даты составления отчета, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации. Кроме того, соглашение о сроках, выкупной цене и других условиях выкупа объекта сторонами достигнуто не было.

Применение максимально возможной величины при расчете расходов за оказываемые риэлторские услуги обосновано тем, что происходит постоянный рост цен на жилые помещения, поэтому стоимость риэлторских услуг в будущем будет только увеличиваться.

При таких обстоятельствах, решение является законным и обоснованным, предусмотренных ст. 330 ГПК РФ оснований для отмены решения апелляционная жалоба не содержит.

Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Кировского районного суда г.Ростова-на-Дону от 15 мая 2023 года оставить без изменения, апелляционную жалобу администрации г.Ростова-на-Дону - без удовлетворения.

Полный текст изготовлен 09 августа 2023 года.

Председательствующий

Судьи