УИД 61RS0006-01-2025-003781-55
№ 2-35/2026 (№ 2-3340/2025)
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
29 января 2026 г. г. Ростов-на-Дону
Первомайский районный суд г. Ростова-на-Дону в составе:
председательствующего судьи Хейгетьяна М.В.,
при секретаре судебного заседания Вениаминове А.Э.,
с участием прокурора Найденова Д.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску администрации г. Ростова-на-Дону к ФИО1, третьи лица: Департамент координации строительства и перспективного развития г. Ростов-на-Дону, администрация Первомайского района г. Ростова-на-Дону, об изъятии жилого помещения путем выкупа, признании права муниципальной собственности, выселении,
установил:
администрация г. Ростова-на-Дону обратилась в суд с указанным иском, ссылаясь на то, что ответчику на праве собственности принадлежит жилая комната №23 в жилом помещении № 24 в <адрес>, площадью 18 кв.м., с кадастровым номером №, расположенная в многоквартирном доме по адресу: <адрес>. Постановлением Администрации <адрес> от 16.10.2023 № 1128 многоквартирный жилой дом по <адрес>, литер В, признан аварийным и подлежащим сносу. В связи с неисполнением собственниками помещений требований о сносе многоквартирного дома в установленный срок, на основании ч. 10 ст. 32 Жилищного кодекса РФ, Администрацией города Ростова-на-Дону принято постановление от 30.08.2024 № 1042 «Об изъятии для муниципальных нужд земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, лит. В» (согласно пп.1.2.19. изъятию подлежит жилая комната №23, площадью 18 кв.м., расположенная по адресу: <адрес>). С целью выкупа принадлежащей на праве собственности ответчику жилой комнаты №, площадью 18 кв.м., расположенной по адресу: <адрес>, ООО «АБСОЛЮТЭКСПЕРТИЗА» подготовлен отчет от 05.11.2024 № 27147/11-24 «Об определении рыночной стоимости жилого помещения аварийного жилищного фонда». Согласно отчету, стоимость возмещения за изымаемое жилое помещение, а также обязательств по возмещению убытков составляет 1 645 730 рублей 00 копеек. Протоколом № 42 от 22.11.2024 заседания городской комиссии, результаты оценки, представленные в отчете, согласованы. В адрес ФИО1 письмом от 13.12.2024 №59.35/6896 направлено уведомление о намерении изъять для муниципальных нужд жилую комнату №, площадью 18 кв.м., расположенную по адресу: <адрес>, однако соглашение о выкупе до настоящего времени не достигнуто.
На основании изложенного, истец просит суд: изъять у ФИО1 в муниципальную собственность объект недвижимого имущества - жилую комнату №23 в жилом помещении № 24 в <адрес>, площадью 18 кв.м., с кадастровым номером №, расположенную в многоквартирном доме по адресу: <адрес>, по цене равной 1 645 730 рублей 00 копеек. Прекратить право собственности ФИО1 на объект недвижимого имущества - жилую комнату №23 в жилом помещении № 24 в квартире № 10-24, площадью 18 кв.м., с кадастровым номером №, расположенную в многоквартирном доме по адресу: <адрес>, после перечисления возмещения за изымаемое жилое помещение. Признать право муниципальной собственности муниципального образования «г. Город Ростов-на-Дону» на объект недвижимого имущества жилую комнату №23 в жилом помещении № 24 в квартире № 10-24, площадью 18 кв.м., с кадастровым номером №, расположенную в многоквартирном доме по адресу: <адрес>, после перечисления возмещения за изымаемое жилое помещение. Выселить ФИО1 из жилой комнаты №23 в жилом помещении № 24 в квартире № 10-24, площадью 18 кв.м., с кадастровым номером №, расположенной в многоквартирном доме по адресу: <адрес>, после перечисления возмещения за изымаемое жилое помещение. Снять с регистрационного учета ФИО1 из жилой комнаты №23 в жилом помещении № 24 в квартире № 10-24, площадью 18 кв.м., с кадастровым номером №, расположенной в многоквартирном доме по адресу: <адрес>, после перечисления возмещения за изымаемое жилое помещение. Обязать ФИО2 предоставить банковские реквизиты для перечисления возмещения за изымаемое жилое помещение.
В судебном заседании представитель администрации г. Ростова-на-Дону – ФИО3, действующая на основании доверенности, заявленные исковые требования поддержала, просила их удовлетворить.
Представитель ответчика – ФИО4, действующая на основании доверенности, в судебном заседании полагала предъявленные исковые требования не подлежащими удовлетворению, оспаривала обоснованность признания многоквартирного жилого дома аварийным, в случае удовлетворения исковых требований просила учитывать заключение проведенной по делу судебной экспертизы НЭУ ЦСЭ «Прайм».
Ответчик, представители третьих лиц в судебное заседание не явились, о месте и времени судебного разбирательства извещены надлежащим образом, об уважительности причин неявки суд не известили, в связи с чем дело в их отсутствие рассмотрено судом в порядке ст. 167 ГПК РФ.
Рассмотрев материалы дела, выслушав объяснения явившихся лиц, заключение прокурора, полагавшего требования подлежащими удовлетворению в соответствии с выводами проведенной по делу судебной экспертизы, суд приходит к следующим выводам.
В судебном заседании установлено, что ФИО1 на праве собственности принадлежит жилая комната №23 в жилом помещении № 24 в квартире № 10-24, площадью 18 кв.м., с кадастровым номером №, расположенной в многоквартирном доме по адресу: <адрес>, что подтверждается выпиской из ЕГРН в материалах дела.
Администрацией города Ростова-на-Дону принято постановление от 16.10.2023 № 1128 «О признании многоквартирного дома, расположенного по адресу: <адрес>, аварийным, подлежащим сносу», в соответствии с которым многоквартирный жилой дом по <адрес>, признан аварийным и подлежащим сносу. Пунктом 3 постановления собственникам помещений предложено в течение 6 месяцев, осуществить снос многоквартирного дома по адресу: <адрес>.
В связи с неисполнением собственниками помещений требований о сносе многоквартирного дома в установленный срок, администрацией города Ростова-на-Дону принято постановление от 30.08.2024 № 1042 «Об изъятии для муниципальных нужд земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, в связи с признанием многоквартирного дома литер В аварийным и подлежащим сносу», согласно пп. 1.2.19 которого изъятию для муниципальных нужд подлежит, принадлежащая ответчику жилая комната №23 в жилом помещении № 24 в квартире № 10-24, площадью 18 кв.м., с кадастровым номером №, расположенной в многоквартирном доме по адресу: <адрес>.
Департаментом координации строительства и перспективного развития Ростова-на-Дону проведены мероприятия, направленные на заключение с ФИО1 соглашения о выкупе для муниципальных нужд изымаемого объекта, а именно: заключен муниципальный контракт со специализированной организацией на определение выкупной цены изымаемого помещения; проведены мероприятия по согласованию результатов отчета об оценке на заседании городской комиссии.
Так, согласно отчёту ООО «АБСОЛЮТЭКСПЕРТИЗА» от 05.11.2024 № 27147/11-24 «Об определении рыночной стоимости жилого помещения аварийного жилищного фонда», стоимость возмещения за изымаемое жилое помещение, а также обязательств по возмещению убытков составляет 1 645 730 рублей 00 копеек.
В адрес ФИО1 направлены уведомления (л.д. 16-17) о намерении изъять для муниципальных нужд жилую комнату №23 в жилом помещении № 24 в квартире № 10-24, площадью 18 кв.м., с кадастровым номером №, расположенной в многоквартирном доме по адресу: <адрес>, однако соглашение о выкупе с собственником достигнуто не было.
С целью проверки доводов и возражений сторон спора судом по ходатайству ответчика было назначено проведение судебной оценочной экспертизы.
Согласно заключению ООО «ЦСЭ «Прайм» № 747-НС от 19.12.2025, рыночная стоимость жилой комнаты № 23 в жилом помещении № 24 в квартире № 10-24, площадью 18 кв.м, с кадастровым номером №, расположенной в многоквартирном доме по адресу: <адрес>, а также рыночная стоимость соответствующей доли в общем имуществе в многоквартирном доме, в том числе рыночная стоимость соответствующей доли земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, по состоянию на 19.12.2025 г., составляет 2 368 003 руб., в том числе: рыночная стоимость жилой комнаты № 23 - 2 092 644 руб. (в том числе: рыночная стоимость соответствующей доли в общем имуществе в многоквартирном доме - 138 115 руб.; рыночная стоимость соответствующей доли земельного участка - 366 213 руб.; величина компенсации за непроизведенный капитальный ремонт - 774 278 руб.; убытки - 275 359 руб.
Обеспечение жилищных прав собственника жилого помещения при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд урегулировано статьей 32 Жилищного кодекса Российской Федерации.
В силу части 10 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1 - 3, 5 - 9 данной статьи.
Возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения. Принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения (часть 6 статьи 32 ЖК РФ).
Из содержания положений статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации и разъяснений, содержащихся в пунктах 20, 22 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 2 июля 2009 года N 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации», следует, что у собственника, проживающего в доме, признанном аварийным и подлежащим сносу, жилое помещение может быть либо изъято путем выкупа, либо по соглашению с собственником ему может быть предоставлено другое жилое помещение с зачетом его стоимости в выкупную цену при условии соблюдения предварительной процедуры как по направлению органом местного самоуправления собственникам жилых помещений требования о сносе аварийного дома либо его реконструкции, так и последующему принятию органом местного самоуправления решения об изъятии земельного участка, на котором расположен аварийный дом, и каждого жилого помещения, находящегося в таком доме, если собственники жилых помещений в этом доме не выполнили требование о его сносе или реконструкции.
На основании части 9 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, если собственник жилого помещения не заключил в порядке, установленном земельным законодательством, соглашение об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд, в том числе по причине несогласия с решением об изъятии у него жилого помещения, допускается принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда. Соответствующий иск может быть предъявлен в течение срока действия решения об изъятии земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд.
Как разъяснено в Обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 29 апреля 2014 г., выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, установленным частью 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду, а также сумму компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.
В данном случае, поскольку многоквартирный дом, в котором расположено принадлежащее ответчику жилое помещение, признан аварийными и подлежащим сносу, органами местного самоуправления г. Ростова-на-Дону соблюдена процедура, предшествующая изъятию земельного участка и выкупу жилого помещения, однако не достигнуто соответствующее соглашение с ответчиком, суд приходит к выводу о том, что администрация г. Ростова-на-Дону вправе требовать принудительного изъятия у ФИО1 в муниципальную собственность жилого помещения - жилой комнаты №23 в жилом помещении № 24 в квартире № 10-24, площадью 18 кв.м., с кадастровым номером №, расположенной в многоквартирном доме по адресу: <адрес>, с выплатой возмещения в общей сумме 2 368 003руб.
При этом, определяя размер денежных средств, подлежащих выплате органом местного самоуправления ответчику за указанное жилое помещение, суд полагает необходимым руководствоваться выводами судебной оценочной экспертизы ООО «ЦСЭ «Прайм» № 747-НС от 19.12.2025, согласно которым рыночная стоимость жилой комнаты № 23 в жилом помещении № 24 в квартире № 10-24, площадью 18 кв.м, с кадастровым номером № расположенной в многоквартирном доме по адресу: <адрес>, а также рыночная стоимость соответствующей доли в общем имуществе в многоквартирном доме, в том числе рыночная стоимость соответствующей доли земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, по состоянию на 19.12.2025 г., составляет 2 368 003 руб., в том числе: рыночная стоимость жилой комнаты № 23 - 2 092 644 руб. (в том числе: рыночная стоимость соответствующей доли в общем имуществе в многоквартирном доме - 138 115 руб.; рыночная стоимость соответствующей доли земельного участка - 366 213 руб.; величина компенсации за непроизведенный капитальный ремонт - 774 278 руб.; убытки - 275 359 руб.
Указанное экспертное заключение по форме и содержанию соответствует требованиям ст. 86 ГПК РФ, сторонами не оспаривалось, признаётся судом полным, обоснованным и не противоречивым, мотивированным с фактической и методологической точек зрения.
Отчёт об оценке ООО «АБСОЛЮТЭКСПЕРТИЗА» от 05.11.2024 № 27147/11-24 суд оценивает критически как мотивированный в недостаточной степени по сравнению с заключением судебной экспертизы, а также учитывая то, что с момента произведенной оценки до настоящего времени прошло более 1 года, в связи с чем результаты оценки утратили свою актуальность.
Соответственно после перечисления ответчику возмещения за изымаемое жилое помещение, право собственности ФИО1 на спорное жилое помещение подлежит прекращению с признанием на указанный объект права муниципальной собственности.
С целью осуществления выплаты названной выкупной стоимости и учитывая уклонение собственника жилого помещения от заключения соответствующего договора, суд полагает возможным обязать ответчика предоставить уполномоченному органу местного самоуправления банковские реквизиты для перечисления возмещения за изымаемое жилое помещение.
Позицию ФИО1 о несогласии с обоснованностью признания многоквартирного дома, расположенного по адресу: <адрес> лит В, аварийным, подлежащим сносу – суд во внимание принять не может, учитывая том, указанные выше нормативные акты администрации г. Ростова-на-Дону: постановление от 16.10.2023 № 1128 и постановление от 30.08.2024 № 1042 не оспорены в судебном порядке, не признаны незаконными и не отменены.
В силу ч. 1 ст. 35 Жилищного кодекса РФ, в случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им). Если данный гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда.
Согласно ч. 2 ст. 292 Гражданского кодекса РФ переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом.
Поскольку судом принято решение об изъятии жилого помещения - жилой комнаты № № 23 в жилом помещении № 24 в квартире № 10-24, площадью 18 кв.м, с кадастровым номером 61:44:0021028:263, расположенной в многоквартирном доме по адресу: <адрес>, у собственника и о его передаче в муниципальную собственность, данное обстоятельство является безусловным основание для последующего выселения ответчика после исполнения решения в части прекращения его права собственности на спорное жилое помещение.
При этом, поскольку ответчик признан подлежащим выселению из спорного помещения, то он подлежит снятию с регистрационного учета по указанному адресу органом миграционного учета, что не требует дополнительного разрешения данного вопроса (об обязании снять с регистрационного учёта) в решении суда.
На основании изложенного и, руководствуясь ст. ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд
РЕШИЛ:
изъять у ФИО1 (паспорт РФ №) в муниципальную собственность объект недвижимого имущества – жилую комнату №23 в жилом помещении № 24 в квартире № 10-24, площадью 18 кв.м., с кадастровым номером №, расположенную в многоквартирном доме по адресу: <адрес>, по цене равной 2 368 003 руб.
Обязать ФИО1 (паспорт РФ №) предоставить банковские реквизиты для перечисления возмещения за изымаемое жилое помещение.
Прекратить право собственности ФИО1 (паспорт РФ №) на объект недвижимого имущества – жилую комнату №23 в жилом помещении № 24 в квартире № 10-24, площадью 18 кв.м., с кадастровым номером №, расположенную в многоквартирном доме по адресу: <адрес>, после перечисления возмещения за изымаемое жилое помещение.
Признать право муниципальной собственности муниципального образования «Город Ростов-на-Дону» на объект недвижимого имущества – жилую комнату №23 в жилом помещении № 24 в квартире № 10-24, площадью 18 кв.м., с кадастровым номером №, расположенную в многоквартирном доме по адресу: <адрес>, после перечисления возмещения за изымаемое жилое помещение.
Выселить ФИО1 (паспорт РФ №) из жилой комнаты №23 в жилом помещении № 24 в квартире № 10-24, площадью 18 кв.м., с кадастровым номером №, расположенной в многоквартирном доме по адресу: <адрес>, после перечисления возмещения за изымаемое жилое помещение.
В удовлетворении остальной части исковых требований администрации г. Ростова-на-Дону – отказать.
На решение может быть подана апелляционная жалоба в Ростовский областной суд через Первомайский районный суд г. Ростова-на-Дону в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Решение суда в окончательной форме принято 29 января 2026г.
Судья М.В. Хейгетьян