Дело №
УИД 44RS0002-01-2025-004057-42
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
16 мая 2025 года г. Кострома
Ленинский районный суд г. Костромы в составе:
председательствующего судьи Артимовской А.В.,
с участием представителя истца адвоката Гусева Анатолия Викторовича, представителя ответчика ПАО «Совкомбанк» ФИО1,
при секретаре Тощаковой А.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к ПАО «Совкомбанк» в защиту прав потребителей, об обязании предоставить письменное согласие на расторжение договоров участия в долевом строительства,
УСТАНОВИЛ:
ФИО2 обратился в Ленинский районный суд г. Костромы с иском к ПАО «Совкомбанк» в защиту прав потребителей в котором просил, об обязании ПАО «Совкомбанк» предоставить письменное согласие на государственную регистрацию расторжения договоров участия в долевом строительстве № № заключенных dd/mm/yy между обществом с ограниченной ответственностью «Севен Санс Девелопмент МСК Восток» и ФИО2.
В обоснование требований истец указал, что dd/mm/yy между ФИО2 и ПАО «Совкомбанк» были заключены кредитные договоры №№, № на приобретение недвижимости на первичном рынке (далее по тексту «кредитные договоры»), в соответствии с которыми истцу были предоставлены денежные средства на приобретение недвижимости в сумме 3882216 рублей и 2980118,40 рублей соответственно (пункт 1 каждого из кредитных договоров). Срок кредитования установлен пунктом 2 кредитных договоров и составляет 240 месяцев с даты фактического предоставления кредита. Для приобретения недвижимости между истцом и обществом с ограниченной ответственностью «Севен Санс Девелопмент МСК Восток» dd/mm/yy были заключены Договоры участия в долевом строительстве №№ Б№. Согласно Договору ДУ № № истцом приобреталась квартира общей площадью 37,87 кв.м., расположенная по адресу: ..., ... ..., .... Условный номер объекта ... Дата приема-передачи квартиры: 30 сентября 2023 года. В соответствии с Договором ДУ № истец приобрел квартиру общей площадью 25,25 кв.м., расположенную по адресу: ..., ... ..., ... Дата приема-передачи квартиры: 30 сентября 2023 года. Вместе с тем, 05 августа 2022 года истец и акционерное общество «Банк ДОМ.РФ» заключили договоры, на основании которых в пользу истца были открыты два счета эскроу №№, № для заключения двух договоров долевого участия с использованием ипотечных средств ответчика для покупки у застройщика двух квартир. В нарушение условий, предусмотренных договорами ДУ, застройщик в срок до 30 сентября 2023 года (включительно) свои обязательства по приему-передаче квартиры истцу не выполнил. На дату подачи настоящего иска недвижимое имущество по- прежнему не передано истцу. Застройщик грубо нарушил требования закона и договоров ДУ, истец направил застройщику уведомления о расторжении договоров ДУ в связи с задержкой передачи недвижимого имущества на срок, превышающий два месяца. В связи с изложенным истец обратился в Управление Росреестра по Московской области с заявлениями о государственной регистрации расторжения договоров ДУ, однако на основании уведомлений от 07 февраля 2024 года Управлением Росреестра по Московской области процедура государственной регистрации расторжения договоров ДУ была приостановлена ввиду отсутствия согласия ответчика, поскольку спорные объекты недвижимости являются предметами залога. Истец обратился к ответчику с просьбой предоставить указанное выше согласие, но ответчик согласие дать отказался, потребовав у истца представление документов, подтверждающих изменение реквизитов счета депонента на залоговый счет, открытый на имя истца в ПАО «Совкомбанк». При этом ответчик потребовал указать, что счет депонента является залоговым, а залогодержателем указать ПАО «Совкомбанк». Истец обратился в акционерное общество «Банк ДОМ.РФ» с заявлением о внесении изменений в реквизиты счетов эскроу согласно требований ПАО «Совкомбанк». 02 апреля 2024 года из акционерного общества «Банк ДОМ.РФ» истец получил письмо о рассмотрении ранее направленного обращения. Как указано акционерным обществом «Банк ДОМ.РФ», платежные реквизиты депонента (ФИО2) для перечисления денежных средств в случаях, установленных Федеральным законом № 214-ФЗ, в соответствии с заявлением: на заключение Договора 1 счет № в рублях Российской Федерации, открытый в филиале «Центральный» ПАО «Совкомбанк»; на заключение Договора 2 счет № в рублях Российской Федерации, открытый в филиале «Центральный» ПАО «Совкомбанк». Истец направил ответчику копию письма акционерного общества «Банк ДОМ.РФ» от 02 апреля 2024 года, но разъяснение, данное акционерным обществом «Банк ДОМ.РФ», ответчик не принял, сославшись на его недостаточность. По мнению истца препятствий для дачи согласия ответчиком на расторжение договоров ДУ в настоящий момент не имеется. Поведение ответчика в данном случае является ничем иным, как злоупотреблением правом.
Истец ФИО2 в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, действует через представителя адвоката Гусева А.В., который, участвуя в судебном заседании посредством ВКС, иск поддержал по изложенным в нем основаниям.
Представитель ответчика ПАО «Совкомбанк» ФИО1 в судебном заседании иск не признала, полагала его не подлежащим удовлетворению, представила письменный отзыв на иск, доводы которого поддержала в судебном заседании, указала, что в случае удовлетворения требований возложения на ПАО «Совкомбанк» обязанности по предоставлению истцу письменного согласия на расторжение ДДУ, во избежание рисков одностороннего изменения истцом реквизитов счета в договорах эскроу на иные, не залоговые счета, и неполучения банком денежных средств после погашения залоговых записей, необходимо отражение в решении, что данная обязанность может быть возложена на ПАО «Совкомбанк» лишь при условии сохранения ФИО2 в договорах эскроу счета реквизитов залоговых счетов № и № залогодержателем по которым является ПАО «Совкомбанк».
Третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований, ООО "Севен Санс Девелопмент МСК Восток", АО "Банк ДОМ.РФ", Управление Росреестра по Московской области, Главное управление государственного строительного надзора ..., АО Совкомбанк Страхование в судебное заседание представителей не направили, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, представитель АО "Банк ДОМ.РФ" представили письменное ходатайство о рассмотрении дела в их отсутствие.
Выслушав явившихся лиц, изучив материалы дела, суд приходит к следующим выводам.
Судом установлено и подтверждено материалами дела, что dd/mm/yy между ФИО2 и ПАО «Совкомбанк» были заключены кредитные договоры №№, №, согласно условий которых истцу предоставлены кредитные денежные средства на приобретение недвижимости на первичном рынке, в сумме 3882216 рублей и 2980118,40 рублей соответственно. Срок кредитования установлен пунктом 2 кредитных договоров и составляет 240 месяцев с даты фактического предоставления кредита.
Для приобретения недвижимости между истцом и обществом с ограниченной ответственностью «Севен Санс Девелопмент МСК Восток» dd/mm/yy были заключены Договоры участия в долевом строительстве №№ №.
Согласно условий Договора ДУ № № истцом приобреталась квартира общей площадью 37,87 кв.м., расположенная по адресу: ..., ..., ..., 3 ... Дата приема-передачи квартиры: 30 сентября 2023 года.
В соответствии с условиями Договора ДУ № Б-6-196 истец приобрел квартиру общей площадью 25,25 кв.м., расположенную по адресу: ..., ..., ..., ... Дата приема-передачи квартиры: 30 сентября 2023 года.
05 августа 2022 года истец и акционерное общество «Банк ДОМ.РФ» заключили договоры, на основании которых в пользу истца были открыты два счета эскроу №№, 40№ для заключения соответственно двух договоров долевого участия с использованием ипотечных средств ответчика для покупки у застройщика двух квартир.
В нарушение условий, предусмотренных договорами участия в долевом строительстве, застройщик в срок до 30 сентября 2023 года (включительно) свои обязательства по приему-передаче квартиры истцу не выполнил.
В связи с нарушением застройщиком требования закона и договоров участия в долевом строительстве, истец направил застройщику уведомления одностороннем отказе от исполнения договоров участия в долевом строительстве в связи с задержкой передачи недвижимого имущества на срок, превышающий два месяца.
04.02.2024 года истец обратился в Управление Росреестра по Московской области с заявлениями о государственной регистрации расторжения договоров участия в долевом строительстве в которых просил осуществить государственную регистрацию расторжения ранее совершенных сделок в связи с отказом от исполнения договоров участия в долевом строительстве по инициативе одной из сторон.
07 февраля 2024 года Управление Росреестра по Московской области уведомило истца о приостановлении процедуры государственной регистрации расторжения договоров участия в долевом строительстве отсутствия согласия ответчика, поскольку спорные объекты недвижимости являются предметами залога.
Истец обратился к ответчику с просьбой предоставить указанное выше согласие, но ответчик согласие дать отказался, потребовав у истца представление документов, подтверждающих изменение реквизитов счета депонента на залоговый счет, открытый на имя истца в ПАО «Совкомбанк».
В соответствии с п. 1 ч. 1 ст. 9 Федерального закона от 30.12.2004 года № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора в случае неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в срок, превышающий установленный договором срок передачи такого объекта на два месяца.
Согласно ч. 4 ст. 9 Федерального закона от 30.12.2004 года № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" в случае одностороннего отказа одной из сторон от исполнения договора договор считается расторгнутым со дня направления другой стороне уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора. Указанное уведомление должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения.
При этом, в соответствии с п. 2 ч. 7 Федерального закона от 30.12.2004 года № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", помимо предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации оснований прекращения договора счета эскроу договор счета эскроу для расчетов по договору участия в долевом строительстве прекращается при отказе от договора участия в долевом строительстве в одностороннем порядке.
Согласно ч. 8 ст. 15.5 Федерального закона от 30.12.2004 года № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", в случае прекращения договора счета эскроу по основаниям, предусмотренным частью 7 настоящей статьи, денежные средства со счета эскроу на основании полученных уполномоченным банком в соответствии с частью 9 настоящей статьи сведений о погашении записи о государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, подлежат возврату участнику долевого строительства либо перечисляются на его залоговый счет, права по которому переданы в залог банку или иной кредитной организации, предоставившим денежные средства участнику долевого строительства для оплаты цены договора участия в долевом строительстве, если такое условие предусмотрено договором, заключенным между участником долевого строительства и кредитором. Договор счета эскроу должен содержать информацию о банковском счете депонента, на который перечисляются денежные средства, а также информацию о залогодержателе и реквизиты залогового счета, на который эскроу-агентом перечисляются денежные средства, если договор участия в долевом строительстве содержит указание на использование участником долевого строительства заемных средств для оплаты цены договора участия в долевом строительстве. В случае непоступления заявления от залогодержателя о перечислении денежных средств на указанный в заявлении залоговый счет депонента в течение четырнадцати рабочих дней со дня размещения в единой информационной системе жилищного строительства сведений, указанных в части 9 настоящей статьи, денежные средства перечисляются на залоговый счет, указанный в договоре счета эскроу, либо в случае отсутствия указания в договоре участия в долевом строительстве на использование участником долевого строительства заемных средств для оплаты цены такого договора денежные средства не позднее трех рабочих дней со дня размещения в единой информационной системе жилищного строительства сведений, указанных в части 9 настоящей статьи, перечисляются на банковский счет депонента, указанный в договоре счета эскроу, если иное не предусмотрено частью 8.1 настоящей статьи.
В силу ч. 4 ст. 53 Федерального закона от 13.07.2015 года № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", если в отношении объекта недвижимого имущества или права на объект недвижимости осуществлена государственная регистрация ипотеки, то государственная регистрация перехода права собственности на такой объект недвижимости или данного права, возникновения, перехода или прекращения иных обременений такого объекта недвижимого имущества или ограничений данного права, внесение изменений в сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости, о таком объекте недвижимого имущества осуществляются при наличии письменного согласия залогодержателя, если иное не установлено федеральным законом или договором об ипотеке. При государственной регистрации перехода права собственности на такой объект недвижимости или такого права, возникновения, перехода или прекращения иных обременений на такой объект недвижимого имущества запись, содержащаяся в Едином государственном реестре недвижимости, о государственной регистрации ипотеки такого объекта недвижимости или такого права сохраняется. Залогодержатель уведомляется о поступлении документов на государственную регистрацию перехода права, ограничения права на заложенное имущество, обременения заложенного имущества, проведенной в указанных случаях государственной регистрации, а также о проведенных одновременно государственной регистрации права собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства и государственной регистрации ипотеки такого объекта долевого строительства в порядке и способами, которые устанавливаются органом нормативно-правового регулирования.
Исходя из общих правил, регистрационная запись об ипотеке (в том числе залоге права требования, вытекающего из договора долевого участия, заключенного с использованием кредитных средств и по условиям которого денежные средства в счет уплаты цены договора долевого участия вносятся на счета эскроу) погашается на основании заявления залогодателя и (или) залогодержателя и (или) законного владельца закладной, а также по решению суда (арбитражного суда) о прекращении ипотеки.
В ходе рассмотрения дела установлено, что 02.03.2024 года между ПАО «Совкомбанк» и ФИО2 заключены договоры залога прав по договору банковского счета в обеспечение исполнение обязательств ФИО2 перед ПАО «Совкомбанк» по кредитным договорам №№, № в соответствии с условиями которых в залог передаются права ФИО2 по договорам залогового банковского счета № и №.
05.08.2022 года между истцом и АО «Банк ДОМ.РФ» было подписано заявление на заключение договора счета эскроу в соответствии с которым в ту же дату на имя истца в АО «Банк ДОМ.РФ» был открыт счет эскроу №*******0638. 12.08.2022 сумма денежных средстве размере 4 852 770 (четыре миллиона восемьсот пятьдесят две тысячи семьсот семьдесят) рублей 00 копеек была перечислена на счет эскроу №. Платежные реквизиты депонента (ФИО2) для перечисления денежных средств в случаях, установленных Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» в соответствии с заявлением ФИО2 от 02.03.2024 года и распоряжением АО «Банк ДОМ.РФ» от dd/mm/yy № заменены на залоговый счет № в рублях РФ, открытый в филиале «Центральный» ПАО «Совкомбанк».
05.08.2022 года между истцом и Банком было подписано заявление на заключение договора счета эскроу (далее - Договор 2), в соответствии с которым в ту же дату на имя истца в Банке был открыт счет эскроу №. 17.08.2022 года сумма денежных средств в размере 3 725 148 (три миллиона семьсот двадцать пять тысяч сто сорок восемь) рублей 00 копеек была перечислена на счет эскроу №. Платежные реквизиты депонента (ФИО2) для перечисления денежных средств в случаях, установленных Федеральным законом от 30.12.2004 года № 214- ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» в соответствии заявлением ФИО2 от 02.03.2024 года и распоряжением АО «Банк ДОМ.РФ» от 02.03.2024 № 1 заменены на залоговый счет № в рублях ПАО «Совкомбанк».
Согласно сведений АО «Банк ДОМ.РФ» исходящий остаток по счету эскроу № составляет 4 852 770 рублей, по счету № 3 725 148 рублей.
Таким образом, действующими договорами счетов эскроу, заключенными ФИО2 и АО «Банк ДОМ.РФ», в соответствии с требованиями ч. 8 ст. 15.5 Федерального закона от 30.12.2004 года № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" предусмотрено перечисление денежных средств со счетов эскроу в случае прекращения договора счета эскроу при отказе от договора участия в долевом строительстве в одностороннем порядке на залоговый счет, указанный в договоре счета эскроу, либо на банковский счет депонента, указанный в договоре счета эскроу. Договоры счета эскроу содержат информацию о банковском счете депонента, на который перечисляются денежные средства, а также информацию о залогодержателе и реквизиты залогового счета, на который эскроу-агентом перечисляются денежные средства, поскольку договоры участия в долевом строительстве, заключенные истцом, содержат указание на использование участником долевого строительства заемных средств для оплаты цены договора участия в долевом строительстве
Таким образом, заключенные истцом договоры эскроу счета соответствуют требованиям Федерального закона от 30.12.2004 года № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", содержат информацию о залогодержателе ПАО «Совкомбанк» и реквизиты залогового счета, открытого истцом в ПАО «Совкомбанк». В связи с чем, основания, в соответствии с которыми ПАО «Совкомбанк» было отказано истцу в даче согласия на государственную регистрацию расторжения договоров участия в долевом строительстве № Б-6-194 и № Б-6-196, заключенных 05 августа 2022 года между обществом с ограниченной ответственностью «Севен Санс Девелопмент МСК Восток» и ФИО2 не соответствуют требованиям закона.
Учитывая изложенное, руководствуясь ст. ст. 194 - 198 ГПК РФ, суд
решил:
Исковые ФИО2 к ПАО «Совкомбанк» в защиту прав потребителей, об обязании предоставить письменное согласие на расторжение договоров участия в долевом строительства удовлетворить.
Обязать ПАО «Совкомбанк» (ИНН №) предоставить ФИО2 (dd/mm/yy года рождения, паспорт гражданина РФ №) письменное согласие на государственную регистрацию расторжения договоров участия в долевом строительстве № Б№ и № №, заключенных dd/mm/yy между обществом с ограниченной ответственностью «Севен Санс Девелопмент МСК Восток» и ФИО2 при условии сохранения ФИО2 в договорах эскроу счета реквизитов залоговых счетов № и № залогодержателем по которым является ПАО «Совкомбанк».
Взыскать с ПАО «Совкомбанк» (ИНН <***>) в бюджет муниципального образования городской округ города Костромы государственную пошлину в размере 3000 рублей.
На решение может быть подана апелляционная жалоба в Костромской областной суд через Ленинский районный суд г. Костромы в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Судья А.В. Артимовская
Мотивированное решение изготовлено 26 мая 2025 года