Дело № 2-639/2025

86RS0010-01-2025-000609-04

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

11 июня 2025 года город Мегион

Мегионский городской суд Ханты-Мансийского автономного округа-Югры в составе председательствующего судьи Коржиковой Л.Г., при секретаре судебного заседания Микалиной З.Н., с участием представителя истца ФИО1 – ФИО2, представителя ответчика – ФИО3, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к администрации города Мегиона о признании договора мены квартир недействительным в части доплаты,

установил:

ФИО1 обратилась в суд с настоящим иском, в обоснование указывая, что 17.04.2024 между сторонами заключен договор мены квартиры с доплатой №99 в рассрочку. Согласно условиям договора истец должен уплатить разницу за предоставляемое жилое помещение взамен изымаемого в размере 2111989 руб. 27 коп., в течение 180 месяцев равными платежами в размере 11733 руб. 28 коп. Истец не согласна с условиями договора в части доплаты, поскольку дом, в котором находилось жилое помещение по адресу: <данные изъяты>, принадлежащее истцу на праве собственности, признан аварийным в 2016 году, включен в Региональную и муниципальную Адресные программы, которые не содержат положений об уплате разницы за новое жилье. Истец считает, что поскольку оспариваемый договор заключен с нарушениями требований, установленных п. 1 ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, соответственно, в силу п.1,2 ст.166, п. 1 ст.167, ст. 180 Гражданского кодекса Российской Федерации, оспоримая сделка или её часть может быть признана судом недействительной и судом должны быть применены последствия недействительности сделки. На основании изложенного, просит договор мены квартир с доплатой в рассрочку от 17.04.2024 № 99, заключенный между администрацией города Мегиона и ФИО1, в части применения абзацев 2,3,4,5,6,7 пункта 6, пунктов 6.1, 6.2, 6.3, 7, 8, 9 договора, устанавливающих условие о доплате в размере 2111989 рублей 27 копеек, в рассрочку на 180 месяцев, с размером ежемесячного платежа 11733 рубля 28 копеек. Также просит применить последствия недействительности сделки, взыскав с администрации г.Мегиона за счет казны бюджета муниципального образования город Мегион денежные средства, уплаченные истцом по договору мены. Из наименования договора исключить слова "с доплатой".

В судебном заседании представитель истца ФИО1 – ФИО2 поддержала исковые требования по доводам, изложенным в исковом заявлении, при этом пояснила, что при заключении договора мены квартир, истец имела право заключить его без доплаты, так как многоквартирный дом №9А по ул.Садовая в г.Мегионе включен в Адресную программу ХМАО-Югры по переселению граждан из аварийного жилищного фонда на 2019-2025 гг., утвержденную постановлением Правительства от 01.04.2019 №104-п. Исковые требования просила удовлетворить.

Представитель ответчика ФИО3 с исковыми требованиями не согласилась, указала, что истец при заключении договора мены квартир с доплатой выразила волю на обмен жилого помещения с доплатой в рассрочку, что полностью соответствует требованиям ст. 421 ГК РФ. Сторона ответчика полагает, что оспариваемый договор не противоречит требованиям закона, оснований признавать его недействительным не имеется. В удовлетворении иска просила отказать.

Заслушав стороны, рассмотрев возражения ответчика по существу иска, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости о правах отдельного лица на имевшиеся (имеющиеся) у него объекты недвижимости, ФИО1 в период с 20.10.2008 по 17.04.2024 являлась собственником жилого помещения, расположенного по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ – Югры, <данные изъяты>.

Постановлением администрации города Мегиона от 29.08.2016 № 2139, признана необходимость сноса жилых домов, признанных аварийными и подлежащими сносу, в том числе дома 9А, по улице Садовая, в городе Мегионе, Ханты-Мансийского автономного округа – Югры (п. 1), постановлено осуществить отселение жильцов из числа нанимателей жилых помещений, занимаемых по договору социального найма в срок до 31.12.2020 (п. 2.1), направить в адрес граждан из числа собственников требование о сносе многоквартирного дома, установив срок сноса до 31.12.2021 (п. 2.2), с последующим изменением постановлением от 02.04.2021 №762 даты сноса на 31.12.2024.

Постановлением администрации города Мегиона от 20.05.2022 №1369 принято решение об изъятии для муниципальных нужд земельного участка под жилым домом, расположенным по адресу: улица Садовая, дом №9а, город Мегион (п. 1.1), и об изъятии для муниципальных нужд, в том числе, расположенного в указанном доме, принадлежащего истцу жилого помещения – квартиры № 6 (п. 2).

17 апреля 2024 года между сторонами был заключен договор мены квартир с доплатой в рассрочку №99, по условиям которого администрация г.Мегиона меняет, принадлежащую на праве муниципальной собственности квартиру, состоящую из 2-х комнат, общей площадью 58,3 кв.м., в том числе жилой площадью – 31,6 кв.м., находящуюся по адресу: Росийская Федерация, Тюменская область, Ханты-Мансийский автономный округ-Югра, <данные изъяты> на квартиру, принадлежащую ФИО1 на праве собственности, состоящую из 2-х комнат общей площадью 30,4 кв.м., находящуюся по адресу: Росийская Федерация, Тюменская область, Ханты-Мансийский автономный округ-Югра, <данные изъяты>.

Стоимость квартиры, находящейся по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ – Югра, <данные изъяты>, определена (установлена) в соответствии с муниципальным контрактом от 10.04.2023 № 0187300004523000183, в размере 443225 рублей 00 копеек. Кадастровая стоимость квартиры, находящейся по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ – Югра, <...> составляет 169364 руб. 78 коп. (п.п. 4, 5 договора).

Стороны в п. 6 договора мены согласовали, что сумма доплаты, на которую предоставляется рассрочка платежа, определяется путем расчета разницы стоимости за превышение общей площади предоставляемого жилого помещения и изымаемого жилого помещения (доли изымаемого жилого помещения). Разница между общей площадью изымаемого и предоставляемого жилого помещения составляет 27,9 кв.м. (58,3-30,4), сумма доплаты составила 2111989 руб. 27 коп. (27,9 кв.м. х 75698 руб. 54 коп. –стоимость 1 кв.м.).

Согласно пп. 3.4.3 п. 3.4 Положения, рассрочка платежа по договору мены жилых помещений предоставляется на срок 15 лет (180 месяцев). Размер ежемесячного платежа составит 11733 руб. 28 коп. (2111989,27/180) Сумма 2111989 руб. 27 коп. должна быть выплачена безналичным путем ФИО1 в течение 15 лет (180 месяцев) с даты подписания договора, с ежемесячным взносом в сумме 11733 руб. 28 коп. на единый счет доходов бюджета администрации города Мегиона, в соответствии с графиком сроков и размеров ежемесячных выплат, который является неотъемлемой частью договора.

Пунктами 6.1., 6.2., 6.3. договора мены предусмотрено право ФИО1 досрочно оплатить сумму за приобретенную квартиру, а в случае нарушений условий договора по оплате за приобретаемое жилое помещение оплатить пени, а администрация г.Мегиона в случае существенного нарушения ФИО1 условий договора по оплате за приобретаемое жилое помещение вправе в одностороннем порядке обратиться в суд для расторжения договора и выселения ФИО1

По условиям договора ФИО1 принимает обязательство не отчуждать приобретенную квартиру, при совершении сделок по отчуждению квартиры является документ, подтверждающий оплату по договору. До полной оплаты, квартира признается находящейся в залоге (п.п. 7,8,9 договора).

Согласно акту сверки взаимных расчетов по договору №99 от 17.04.2024 за период с 17.04.2024 по 03.06.2025 ФИО1 произвела оплату по договору в размере 168000 руб.

В п.п. 1, 3 ст. 35 Конституции Российской Федерации закреплено, что право частной собственности охраняется законом. Никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения.

В соответствии со ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В п. 41 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 за 2019 год, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 24.04.2019, разъяснено, что правовые и организационные основы предоставления финансовой поддержки субъектам Российской Федерации на переселение граждан из аварийного жилищного фонда путем создания некоммерческой организации, осуществляющей функции по предоставлению такой финансовой поддержки, устанавливает Федеральный закон «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства», согласно ч. 1 ст. 3 которого в целях данного федерального закона создается государственная корпорация – Фонд содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства.

Под переселением граждан из аварийного жилищного фонда в п. 3 ст.2 данного федерального закона понимается принятие решений и проведение мероприятий в соответствии со ст. 32 и 86, ч.ч. 2 и 3 ст. 88 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Под предоставлением финансовой поддержки за счет средств Фонда в п. 4 ст. 2 данного федерального закона понимается, среди прочего, предоставление Фондом целевых средств бюджетам субъектов Российской Федерации на безвозвратной и безвозмездной основе на переселение граждан из аварийного жилищного фонда на условиях, предусмотренных этим же федеральным законом.

По общему правилу, жилищные права собственника жилого помещения в доме, признанном в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу, обеспечиваются в порядке, предусмотренном ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, то есть в случае, когда собственники жилых помещений в таком доме в предоставленный им срок не осуществили его снос или реконструкцию, органом местного самоуправления принимается решение об изъятии земельного участка, на котором расположен указанный аварийный дом, для муниципальных нужд и, соответственно, об изъятии каждого жилого помещения в данном доме путем выкупа.

Другое жилое помещение взамен изымаемого в таком случае может быть предоставлено собственнику только при наличии соответствующего соглашения, достигнутого с органом местного самоуправления, и только с зачетом его стоимости в выкупную цену (ч. 8 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Вместе с тем, если жилой дом, признанный аварийным и подлежащим сносу, включен в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, то собственник жилого помещения в таком доме в силу п. 3 ст. 2, ст. 16 Федерального закона «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» имеет право на предоставление другого, равнозначного, жилого помещения либо его выкуп.

При этом собственник жилого помещения имеет право выбора любого из названных способов обеспечения его жилищных прав.

Таким образом, включение жилых помещений в региональную адресную программу переселения граждан из аварийного жилищного фонда расценивается в качестве обстоятельства, расширяющего объем жилищных прав собственников помещений при переселении их из аварийного жилищного фонда по сравнению с положениями ч. 8 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Согласно п. 1 ч. 2 ст. 16 Федерального закона «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» региональная адресная программа по переселению граждан из аварийного жилищного фонда должна содержать, в частности, перечень многоквартирных домов, признанных до определенной даты в установленном порядке аварийными и подлежащими сносу или реконструкции в связи с физическим износом в процессе их эксплуатации.

Постановлением Правительства Ханты-Мансийского автономного округа – Югры от 01.04.2019 № 104-п «Об адресной программе Ханты-Мансийского автономного округа – Югры по переселению граждан из аварийного жилищного фонда на 2019-2025 годы» (далее по тексту – Постановление) предусмотрено финансирование расходов, связанных с реализацией программы, которое осуществляется за счет средств Фонда с учетом установленного Правительством Российской Федерации предельного уровня софинансирования расходного обязательства субъекта Российской Федерации из федерального бюджета на соответствующий период, средств бюджета автономного округа, предоставляемых на основании Порядка предоставления субсидии из бюджета автономного округа бюджетам муниципальных образований автономного округа для реализации полномочий в области градостроительной деятельности, строительства и жилищных отношений, утвержденного постановлением Правительства автономного округа от 29 декабря 2020 года N 643-п "О мерах по реализации государственной программы Ханты-Мансийского автономного округа - Югры "Развитие жилищной сферы" (далее - Порядок), с учетом предельного уровня софинансирования расходных обязательств муниципального образования автономного округа из бюджета автономного округа, установленного пунктом 6 Порядка, и средств бюджетов муниципальных образований автономного округа.

Многоквартирный дом 9а по улице Садовая в городе Мегионе в соответствии с Федеральным законом «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» включен как в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, так и в адресную программу городского округа Мегион по переселению граждан из аварийного жилищного фонда на 2019 – 2025 годы и содержится в перечне многоквартирных домов, расположенных на территории городского округа город Мегион, признанных аварийными до 01.01.2017 (п/п 157).

В период заключения между сторонами договора мены квартир на территории муниципального образования г.Мегион действовала адресная программа городского округа город Мегион по переселению граждан из аварийного жилищного фонда на 2019-2025 годы, которой предусматривалось расселение как граждан, проживающих в жилых помещениях, признанных непригодными для проживания и жилых домах, признанных аварийными на основании договоров социального найма, так и собственников таких жилых помещений.

В соответствии с условиями адресной программы, при согласии в письменной форме собственника (собственников) жилого помещения, расположенного в аварийном доме ему (им) предоставляется жилое помещение по договору мены, взамен изымаемого жилого помещения с зачетом его стоимости при определении размера возмещения за изымаемое жилое помещение.

При этом, если общая площадь предоставляемого жилого помещения больше размера площади изымаемого жилого помещения, разница стоимости за превышение площади предоставляемого жилого помещения подлежит собственникам к доплате.

21.03.2024 и 11.04.2024 ФИО1 обращалась с письменным заявлением в ДМС администрации г.Мегиона о предоставлении по договору мены с доплатой в рассрочку жилого помещения, находящегося в муниципальной собственности по адресу: <данные изъяты>, в связи со сносом жилого дома, расположенного по адресу: <данные изъяты>.

25.03.2024 на заседании комиссии по рассмотрению заявлений граждан об изъятии жилых помещений в связи с изъятием земельного участка для муниципальных нужд, по поступившему 21.03.2024 заявлению ФИО1, принято решение о предоставлении истцу жилого помещения, расположенного по адресу: <данные изъяты>, по договору мены с доплатой в размере 2111989 руб. 27 коп.

17.04.2024 между сторонами был заключен договор мены квартир с доплатой в рассрочку №99.

Однако, исходя из буквального толкования в совокупности правовых норм Федерального закона от 21.07.2007 N 185-ФЗ "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства", разъяснений, изложенных в Обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 29.04.2014, положений адресной программы Ханты-Мансийского автономного округа – Югры по переселению граждан из аварийного жилищного фонда на 2019-2025 годы, следует, что ни федеральным законодательством, ни адресной программой Ханты-Мансийского автономного округа – Югры по переселению граждан из аварийного жилищного фонда не предусматривалась обязанность граждан, переселяемых из жилых помещений в аварийном многоквартирном доме, по доплате разницы между стоимостью изымаемого жилого помещения и вновь предоставляемого.

Учитывая указанные положения закона и разъяснения по их применению, суд считает, что абзацев 2,3,4,5,6,7 пункта 6, пунктов 6.1, 6.2, 6.3, 7, 8, 9 договора, устанавливающих условие о доплате, противоречат положениям статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, статьи 16 Федерального закона от 21.07.2007 N 185-ФЗ "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства" и, в силу статей 166, 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, являются недействительными.

В соответствии со статьей 153 Гражданского кодекса Российской Федерации, сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

В силу пункта 1 статьи 160 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, либо должным образом уполномоченными ими лицами.

Согласно пункту 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В силу пункта 2 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия. В случаях, когда в соответствии с законом сделка оспаривается в интересах третьих лиц, она может быть признана недействительной, если нарушает права или охраняемые законом интересы таких третьих лиц.

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (статья 167 Гражданского кодекса РФ).

В силу положений статьи 168 Гражданского кодекса РФ, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В силу ч. 1 ст. 3 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.

Исходя из положений статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации, истец должен доказать наличие своего материально-правового интереса в удовлетворении иска, а также то, что выбранный способ защиты права является единственным ему доступным и приведет к восстановлению нарушенных прав или к реальной защите законного интереса.

Оспариваемая сделка мены нарушает права и законные интересы истца, так как возлагает на нее неправомерно обязательства по оплате разницы в стоимости квартир, которые не предусмотрены законом.

Поскольку договор мены в части условий о доплате противоречат закону, эти условия должны быть признаны недействительными, как противоречащими закону.

При изложенных обстоятельствах, договор мены в части возложения на истца обязанности по доплате разницы в площади жилого помещения, а именно абзацы 2,3,4,5,6,7 пункта 6, пункты 6.1, 6.2, 6.3, 7, 8, 9 договора, является недействительным; слова «с доплатой» также подлежат исключению из наименования договора.

Написанное истцом заявление о согласии на предоставление другого жилого помещения взамен признанного аварийным, с доплатой, не может свидетельствовать о волеизъявлении истца с этими условиями, несправедливости условий договора, а также о добросовестности участников гражданских правоотношений, и ограничивает свободу истца выбора условий, и конституционные права на предоставлении жилья, о чем неоднократно указывал Конституционный Суд Российской Федерации в своих судебных актах.

Как предусмотрено п. 4 ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд вправе применить последствия недействительности ничтожной сделки по своей инициативе, если это необходимо для защиты публичных интересов, и в иных предусмотренных законом случаях.

Как указано судом выше, из представленного суду акта сверки взаимных расчетов следует, что истцом в части исполнения условий договора произведана оплата 168000 руб.

В силу пункта 1 статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Правила, предусмотренные главой 60 данного кодекса, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли (п. 2 ст. 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации). Поскольку иное не установлено данным кодексом, другими законами или иными правовыми актами и не вытекает из существа соответствующих отношений, правила, предусмотренные главой 60 названного кодекса, подлежат применению также к требованиям: о возврате исполненного по недействительной сделке; об истребовании имущества собственником из чужого незаконного владения; одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством; о возмещении вреда, в том числе причиненного недобросовестным поведением обогатившегося лица (ст. 1103 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Поскольку администрация города Мегиона является главным распорядителем средств бюджета городского округа, соответственно, с администрации г. Мегиона за счет казны городского округа города Мегион в пользу истца подлежат взысканию денежные средства, уплаченные истцом по договору мены в размере 168000 руб.

Признание недействительным договора мены в части доплаты ввиду того, что ответчик исполнил обязательства по предоставлению жилого помещения, восстанавливает нарушенное ответчиком право истца.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных истцом требований.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

исковые требования ФИО1 к администрации города Мегиона о признании договора мены квартир недействительным в части доплаты удовлетворить.

Договор мены квартир с доплатой в рассрочку от 17.04.2024 № 99, заключенный между администрацией города Мегиона и ФИО1, в части применения абзацев 2,3,4,5,6,7 пункта 6, пунктов 6.1, 6.2, 6.3, 7, 8, 9 договора, устанавливающих условие о доплате в размере 2111989 рублей 27 копеек, в рассрочку на 180 месяцев, с размером ежемесячного платежа 11733 рубля 28 копеек, признать недействительным.

Применить последствия недействительности сделки, взыскав с администрации г. Мегиона за счет казны бюджета муниципального образования город Мегион в пользу ФИО1 денежные средства, уплаченные по договору мены, в размере 168000 (сто шестьдесят восемь тысяч) рублей.

Из наименования договора исключить слова "с доплатой".

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по гражданским делам суда Ханты-Мансийского автономного округа – Югры в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме, путём подачи апелляционной жалобы, представления через Мегионский городской суд Ханты-Мансийского автономного округа – Югры.

Мотивированное решение в окончательной форме составлено 25.06.2025.

Судья подпись Л.Г.Коржикова

Копия верна.

Судья Л.Г.Коржикова