Решение по делу № 2-2342/2023 от 11.12.2023

Дело №

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

11 декабря 2030 года г. Ростов-на-Дону

Ленинский районный суд города Ростова-на-Дону в составе:

председательствующего судьи Быченко С.И.,

при секретаре судебного заседания ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к Департаменту имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону, о признании установленного расчета арендной платы не соответствующим рыночному и установлении рыночной стоимости аренды земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с настоящим иском к Департаменту имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону, о признании установленного расчета арендной платы не соответствующим рыночному и установлении рыночной стоимости аренды земельного участка, указав в обоснование, что между ним и Департаментом имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону заключен договор аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ для строительства индивидуального жилого дома по адресу: <адрес>, <адрес>, с кадастровым номером №.

ДИЗО установила размер годовой аренды в сумме 10758,18руб. Согласно п.3.2. Договора аренды земельного участка, арендная плата вносится Арендатором ежеквартальными равными частями (1/4) от общей суммы платы за один год не позднее 20 числа последнего месяца квартала. Первый платёж вносится Арендатором до 20 числа последнего месяца квартала, в котором заключён Договор. Истец указанную сумму оплатил за первый год аренды земельного участка. ДИЗО установила с ДД.ММ.ГГГГ г. годовой размер аренды в размере около 400 000 рублей. Истец заказал проведение экспертизы по оценке стоимости аренды. Согласно заключения эксперта ООО ОК «Объектив» № от ДД.ММ.ГГГГ. по определению величины годовой арендной платы за пользование земельным участком площадью 1025 кв.м, кад. №, расположенным по адресу: Российская Федерация, <адрес>, городской округ «Город Ростов-на-Дону», город <адрес>, <адрес> находящимся в муниципальной собственности г. Ростова-на-Дону размер арендной платы составляет 21 450,00 руб.

Решением Ленинского районного суда г. Ростова-на-Дону от ДД.ММ.ГГГГ по иску ФИО1 к ДИЗО г. Ростова-на-Дону об оспаривании арендной платы, исковые требования истца удовлетворены и установлена рыночная стоимость аренды земельного участка в размере 19 110 рублей в год.

Апелляционным определением от ДД.ММ.ГГГГ. судебная коллегия по гражданским делам Ростовского областного суда решение Ленинского районного суда г. Ростова-на-Дону от ДД.ММ.ГГГГ. оставила без изменения, а апелляционную жалобу ДИЗО г. Ростова-на-Дону — без удовлетворения.

Решением Ленинского районного суда г. Ростова-на-Дону от ДД.ММ.ГГГГ. исковые требования ДИЗО г. Ростова-на-Дону к ФИО1 о взыскании задолженности по арендной плате за землю и пени – оставлены без удовлетворения. Встречные исковые требования ФИО1 к ДИЗО г. Ростова-на-Дону об обязании исключить задолженность по Договору аренды земельного участка — оставлены без удовлетворения.

Истец считает, что заключение эксперта соответствует величине рыночной стоимости годового размера арендной платы.

В г. Ростове-на-Дону порядок определения размера арендной платы по видам использования земельных участков, утвержден Постановлением Администрации г.Ростова-на-Дону от ДД.ММ.ГГГГ № « О расчете арендной платы и ставках арендной платы по видам использования земельных участков, находящихся в муниципальной собственности города Ростова-на-Дону, расположенных в границах муниципального образования, и признании утратившим силу некоторых правовых актов Администрации города Ростова-на-Дону».

Согласно п. 14 указанного постановления арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором была проведена оценка, осуществленная не более чем за 6 месяцев до перерасчета арендной платы.

Истец считает, что арендная плата, установленная ДИЗО в размере 375 451 руб., не соответствует величине рыночной стоимости годового размера арендной платы.

На основании изложенного, истец первоначально просил суд установить размер ежегодной арендной платы со ДД.ММ.ГГГГ на основании судебной экспертизы, проведенной в рамках гражданского дела, об определении рыночной стоимости права пользования земельным участком на условиях аренды, в договоре аренды земельного участка, расположенного по адресу : <адрес>, <адрес> общей площадью 1025кв.м, кадастровый №, для строительства индивидуальных жилых домов, с ФИО1.

Впоследствии по результатам судебной оценочной экспертизы уточнил исковые требования, окончательно просил суд: признать не соответствующим величине рыночной стоимости права пользования земельным участком на условиях аренды размер годовой арендной платы в сумме 430139 рублей, произведенной Департаментом имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону на основании отчета от № от ДД.ММ.ГГГГ об определении рыночной стоимости права пользования земельным участком на условиях аренды земельного участка общей площадью 1025 кв.м., с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>-<адрес>, <адрес> № для строительства индивидуального дома. Установить рыночную стоимость аренды (пользования) земельного участка общей площадью 1025 кв.м с кадастровым номером №, расположенного по адресу<адрес>, <адрес> №, с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ – в размере 30 167 рублей, с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ – в размере 31024 рубля, взыскать судебные расходы в сумме 16480 рублей по оплате досудебного исследования и 40000 рублей – за оплату судебной экспертизы.

Истец ФИО1, представитель истца ФИО4 в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, представил заявление о рассмотрении дела в его отсутствие.

Представитель ДИЗО г. Ростова-на-Дону в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен, представил письменные возражения, указав, что расчет стоимости годового размера арендной платы ООО «Межрегиональный центр судебных экспертиз» произведен верно, соответствует рыночной стоимости, просил в удовлетворении иска отказать

Суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся сторон в порядке ст. 167 ГПК РФ.

Суд, изучив материалы дела, приходит к следующему.

Согласно пункту 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации за пользование землей взимается плата, в том числе арендная плата.

В силу пункта 3 статьи 65 ЗК РФ (действовавшего до ДД.ММ.ГГГГ) порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются, соответственно, Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Таким образом, размер арендной платы за земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование такими объектами должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставкой арендной платы.

Исходя из положений пункта 10 статьи 3 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», действовавшего до ДД.ММ.ГГГГ, и пункта 2 части 3 статьи 39.7 ЗК РФ порядок определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена и которые предоставлены в аренду без торгов, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации.

В пунктах 16, 19 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (в редакции Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ №) разъяснено, что к договору аренды, заключенному после вступления в силу Земельного кодекса, пункт 3 статьи 65 которого предусматривает необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений. Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом без дополнительного изменения договора аренды.

Пунктом 11 Постановления Администрации г. Ростова-на-Дону от ДД.ММ.ГГГГ № (ред. от ДД.ММ.ГГГГ) «О расчете арендной платы и ставках арендной платы по видам использования земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, а также земельных участков, находящихся в муниципальной собственности города Ростова-на-Дону, расположенных в границах муниципального образования «Город Ростов-на-Дону», и признании утратившими силу некоторых правовых актов Администрации города Ростова-на-Дону», арендная плата за земельные участки в случаях, не указанных в пунктах 1-9 настоящего постановления, определяется по результатам рыночной оценки в соответствии с Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». При этом размер ежегодной арендной платы за использование земельных участков не может быть ниже размера земельного налога за такие земельные участки. Если размер ежегодной арендной платы, определенный по результатам рыночной оценки, ниже размера земельного налога, то размер ежегодной арендной платы устанавливается в размере земельного налога.

Размер ежегодной арендной платы, определенный по результатам рыночной оценки в соответствии с Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», подлежит изменению арендодателем в одностороннем порядке в пределах срока договора аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, а также земельного участка, находящегося в муниципальной собственности города Ростова-на-Дону, путем направления в адрес арендатора уведомления обизменении арендной платы (пункт 14).

В судебном заседании установлено, чтомежду истцом и Департаментом имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону заключен договор аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ. Согласно указанному договору истцу передан в аренду земельный участок общей площадью 1025 кв.м., кадастровый №, расположенный по адресу: <адрес>, <адрес>, для строительства индивидуального жилого дома.

Согласно п. 3.4. действующего договора размер арендной платы может быть изменен арендодателем в одностороннем порядке в связи с изменением ставок арендной платы, прогнозируемого уровня инфляции, значений и коэффициентов, используемых при расчете арендной платы, и (или) кадастровой стоимости земельного участка. При этом размер арендной платы считается измененным с момента вступления в силу соответствующих нормативных правовых актов об их установлении и обязательного заключения дополнительного соглашения об изменении размера арендной платы к данному Договору не требуется.

Департамент имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону направил в адрес истца сопроводительное письмо исх. № и дополнительное соглашение № к договору аренды. Как следует из дополнительного соглашения № к договору аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, арендодатель изменил размер годовой арендной платы, установив ее в размере 375451 рубля 00 копеек. Указанный размер годовой арендной платы установлен на основании отчета, выполненного ООО «Межрегиональный центр судебных экспертиз» №-№ от ДД.ММ.ГГГГ.

При этом, расчет произведен с учетом того, что объект оценки расположен в <адрес> <адрес> дан анализ развитой инфраструктуры района, анализ предложений по земельным участкам, в том числе и участкам, расположенным в центральной части города, так и по объектам коммерческого назначения, имеется ссылка на наличие коммуникаций, как обстоятельства, имеющего значение при определении стоимости аренды земельного участка, проведена выборка аналогов земельных участков в СЖМ с указанием их рыночной стоимости.

Также к отчету приложенафототаблица с иллюстрацией местоположения земельного участка и строения, расположенного на нем.

В соответствии с частью 1 статьи 12 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 135-ФЗ итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Ростовского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ решение Ленинского районного суда г. Ростова-на-Дону от ДД.ММ.ГГГГ. оставлено без изменения, а апелляционная жалоба ДИЗО г. Ростова-на-Дону — без удовлетворения.

В силу ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

Определением Ленинского районного суда г. Ростова-на-Дону от ДД.ММ.ГГГГ по настоящему делу была назначена судебная экспертиза об определении рыночной стоимости аренды земельного участка, производство которой поручено НЭУ «Центр судебной экспертизы «ПРАЙМ».

Согласно заключению НЭУ «Центр судебной экспертизы «ПРАЙМ» №-С от ДД.ММ.ГГГГ, рыночная стоимость права пользования на условиях аренды в течение одного года земельным участком на праве аренды общей площадью 1025 кв.м. с КН № расположенным по адресу: <адрес>, <адрес>, и находящимся в муниципальной собственности <адрес>, за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ составляет 31 024 рубля.

Определением Ленинского районного суда г. Ростова-на-Дону от ДД.ММ.ГГГГ по настоящему делу была назначена дополнительная судебная экспертиза об определении рыночной стоимости аренды земельного участка за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, производство которой поручено НЭУ «Центр судебной экспертизы «ПРАЙМ».

Согласно заключению НЭУ «Центр судебной экспертизы «ПРАЙМ» №-№ от ДД.ММ.ГГГГ, рыночная стоимость права пользования на условиях аренды в течение одного года земельным участком на праве аренды общей площадью 1025 кв.м. с КН №, расположенным по адресу: <адрес>, <адрес>, и находящимся в муниципальной собственности <адрес>, за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ составляет 30 167 рублей.

При определении величины годовой арендной платы за пользование земельным участком на праве аренды экспертом проводился анализ аналогов, расположенных в непосредственной близости к спорному земельному участку, была сделана корректировка на местоположение, а именно в той части, что объект оценки расположен фактически за пределами города, а точнее за пределами его сформировавшейся застройки. В настоящее время данная территория находится в стадии становления и формирования социальной структуры, перспектива заполнения территории необходимой застройкой долгосрочна и не ясна. На земельном участке отсутствуют объекты капитального строительства, земельный участок имеет прямоугольную геометрическую форму с небольшим уклоном. Территория участка не застроена, не благоустроена, инженерные коммуникации в виде электроснабжения расположены на удалении от границы земельного участка. Участок окружен незастроенными и застроенными земельными участками, прямой подъезд к исследуемому объекту отсутствует. Исследуемый объект расположен в г. Ростове-на-Дону на стыке окраины Северного жилого массива, <адрес> и садоводческого товарищества «Союз», социальная и инженерная инфраструктура в данном районе не развита.

Также экспертами установлено отсутствие коммуникаций (электричество, водоснабжение, газоснабжение), свободного подъезда к земельному участку, транспортной инфраструктуры, произведено сравнение продаж.

В соответствии с частью 2 статьи 86 ГПК РФ заключение эксперта должно содержать подробное описание проведенного исследования, сделанные в результате его выводы и ответы на поставленные судом вопросы.

Заключения №-№ от ДД.ММ.ГГГГ и № от ДД.ММ.ГГГГ выполненное ООО «Центр судебной экспертизы «ПРАЙМ» в полном объеме отвечает требованиям ст. 86 ГПК РФ, является мотивированным, содержит подробное описание произведенных исследований, сделанные в их результате выводы и обоснованные ответы на вопросы.

Суд в данном случае не усматривает оснований ставить под сомнение достоверность заключения экспертиз № от ДД.ММ.ГГГГ и № от ДД.ММ.ГГГГ НЭУ «Центр судебной экспертизы «ПРАЙМ», проведенной по поручению суда, так как данное заключениесоответствует требованиям действующего гражданско-процессуального законодательства, является достоверным, соответствующим обстоятельствам дела доказательством; каких-либо объективных данных относительно его достоверности, сторонами суду представлено не было.

Экспертиза проведена компетентными экспертами, имеющими значительный стаж работы в соответствующих областях знаний, проведена в соответствии с требованиями Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № №-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» на основании определения суда о поручении проведения экспертизы.

С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена, прежде всего, на установление величины рыночной стоимости аренды объекта недвижимости, а также на то, допущены ли оценщиком нарушение требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к описанию объекта оценки, к методам расчета рыночной стоимости объекта оценки, и иные нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости.

В этой связи при определении величины годового размера аренды земельного участка суд не может принять отчет ООО «Межрегиональный центр судебных экспертиз и оценки» от ДД.ММ.ГГГГ №-Р, поскольку специалистами допущены нарушения в части описания объекта оценки, не учтено то обстоятельство, что исследуемый ими земельный участок расположен в плохо сформированном, с точки зрения социальной инфраструктуры и застройки, районе города, вне пределов сформированной части <адрес> г. Ростова-на-Дону, с учетом отсутствия в непосредственной близости дорог общего пользования, зданий общественного назначения (детских садов, школ, поликлиник и т.д.), отсутствие общественного транспорта, что, по мнению суда, существенно влияет на стоимость как самого земельного участка, так и на величину арендной платы за пользование таким земельным участком.

Проанализировав имеющиеся в деле доказательства, суд приходит к выводу, что величина годовой арендной платы, определенная ООО «Межрегиональный центр судебных экспертиз и исследований», не соответствует рыночной, опровергается экспертными заключениями, выполненными НЭУ «Центр судебной экспертизы «ПРАЙМ».

Учитывая изложенное, суд находит требования истца в части признания необоснованным, несоответствующим величине рыночной стоимости права пользования земельным участком на условиях аренды расчет арендной платы, произведенный Департаментом имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону на основании Отчета №-Р от ДД.ММ.ГГГГ «Об определении рыночной стоимости права пользования на условиях аренды в течение одного года земельным участком площадью 1025 кв.м. с кадастровым номером №, расположенного по адресу:г<адрес>, <адрес>» – подлежащими удовлетворению.

При разрешении спора в части установления рыночной стоимости аренды (пользования) земельного участка суд полагает возможным принять выводы экспертов НЭУ «Центр судебной экспертизы «ПРАЙМ», изложенные в заключении№-НС от ДД.ММ.ГГГГ, за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ определив размер годовой арендной платы земельного участка как 31024 рубля; за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, изложенные в заключении № от ДД.ММ.ГГГГ, определив размер годовой арендной платы земельного участка как 30 167 рублей.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы. В случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований.

Принимая во внимание, что суд пришел к выводу об удовлетворении исковых требований, понесенные истцом расходы по оплате судебной экспертизы в размере 40 000 рублей, а также расходы по оплате досудебного исследования в размере 16480 рублей, подлежат взысканию с ответчика. Факт несения указанных расходов и их суммы подтверждены представленными истцом в материалы дела платежными документами.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к Департаменту имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону, о признании установленного расчета арендной платы не соответствующим рыночному и установлении рыночной стоимости аренды земельного участка – удовлетворить.

Признать установленный Департаментом земельно-имущественных отношений г. Ростова-на-Дону расчет годовой арендной платы за пользование земельным участком общей площадью 1025 кв.м., кадастровый №, вид разрешенного использования: для строительства индивидуального жилого дома, расположенным по адресу: г. Ростов-на-Дону, <адрес>, в размере 430139 рублей – не соответствующим рыночной стоимости права пользования на условиях аренды.

Установить рыночную стоимость аренды (пользования) земельного участка общей площадью 1025 кв.м., кадастровый №, вид разрешенного использования: для строительства индивидуального жилого дома, расположенным по адресу: г. Ростов-на-Дону, <адрес>, за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ – в размере 30167 рублей 00 копеек, за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ – в размере 31024 рубля 00 копеек.

Взыскать с Департамента имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону, ИНН №, в пользу ФИО1, паспорт № №, судебные расходы по оплате досудебного исследования в размере 16480 рублей 00 копеек, расходы по оплате судебной экспертизы в размере 40000 рублей 00 копеек.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ростовский областной суд через Ленинский районный суд г. Ростова-на-Дону в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.

Судья С.И. Быченко