Судья Горбовская А.В.
Судья-докладчик Ананикова И.А. № 33-5306/2023
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
10 июля 2023 года г. Иркутск
Судебная коллегия по гражданским делам Иркутского областного суда в составе:
председательствующего Николаевой Т.В.
судей Ананиковой И.А., Бадлуевой Е.Б.,
при секретаре Шергине А.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании
гражданское дело № 2-6/2023 (38RS0019-01-2022-000956-26) по иску Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации г. Братска (далее по тексту – КУМИ г. Братска) к А.Е.Л.Л., А.М., С.А. в лице законного представителя Л.Л. о предоставлении реквизитов для перечисления возмещения и выселении из изымаемого жилого помещения;
встречному иску Л.Л,., А.Е.. к КУМИ г. Братска, администрации муниципального образования г. Братска о признании соглашения недействительным в части, определении размера возмещения за изымаемое жилое помещение
по апелляционной жалобе представителя КУМИ г. Братска Д.Р.
на решение Падунского районного суда г. Братска Иркутской области от 20 марта 2023 года,
УСТАНОВИЛА:
Обратившись в суд с иском, истец - КУМИ г. Братска – мотивировал это тем, что ответчикам А.Е. и Л.Л.. на праве собственности по ? доли принадлежит жилое помещение – квартира (данные изъяты), признанном аварийным и подлежащим сносу, включенном в региональную адресную программу Иркутской области «Переселение граждан, проживающих на территории Иркутской области, из аварийного жилищного фонда, признанного таковым до 01.01.2017, в 2019-2025 годах», утвержденную постановлением Правительства Иркутской области от 01.04.2019 № 270-пп (далее - Программа переселения). В рамках исполнения Программы переселения между КУМИ г. Братска и А.Е.., Л.Л.., с каждой в отдельности, заключены соглашения об изъятии для муниципальных нужд недвижимого имущества (доли в праве общей собственности на квартиру) от 10.06.2021, предусматривающие возмещение собственникам стоимости изымаемого имущества в размере по 642 250 руб., получив которое ответчики должны освободить жилое помещение. Установленную соглашениями обязанность предоставить выписки из банка с указанием реквизитов счета для перечисления размера возмещения в срок, не позднее 10 календарных дней со дня его подписания, собственники не выполнили, что влечет невозможность исполнения соглашений, нарушает права истца. Просил обязать А.Е.Л.Л. предоставить в администрацию г. Братска данные о банковских реквизитах счета для перечисления возмещения за изымаемое жилое помещение в течение 5 дней со дня вступления в законную силу решения суда; выселить ответчиков А.Е.., Дата изъята г. рождения, Л.Л.., Дата изъята г. рождения, А.М.., Дата изъята г. рождения, С.А.., Дата изъята г. рождения, из жилого помещения по адресу: (данные изъяты) являющегося в настоящее время собственностью муниципального образования.
Во встречном иске А.Е. и Л.Л. просили признать недействительными условия соглашений от 10.06.2021 в части определения размера возмещения при изъятии для муниципальных нужд 1/2 доли квартиры по адресу: (данные изъяты) в размере 642 250 руб.; обязать КУМИ г. Братска изъять у каждой из них для муниципальных нужд по 1/2 доли в жилом помещении по указанному адресу путем выкупа с прекращением права собственности на указанное жилое помещение, установив размер возмещения за ? доли - 1 290 976,55 руб. Ссылаются на то, что при расчете возмещения в нарушение ч. 7 ст. 32 ЖК РФ истцом не были учтены убытки, в т.ч. за непроизведенный капитальный ремонт, что повлекло нарушение их прав на получение предусмотренного законом возмещения.
Приведенным выше решением суда постановлено иск КУМИ г. Братска удовлетворить; возложить на А.Е.., Л.Л.. обязанность предоставить в администрацию муниципального образования г. Братска данные о банковских реквизитах счета для перечисления возмещения за изымаемое жилое помещение в течение 5 дней со дня вступления в законную силу решения суда; выселить А.Е.., Л.Л.., А.М.., С.А.. из жилого помещения по адресу: (данные изъяты) без предоставления другого жилого помещения; встречный иск удовлетворить частично; признать недействительным соглашение об изъятии для муниципальных нужд недвижимого имущества (доли в праве общей собственности на квартиру), заключенное 10.06.2021 между КУМИ г. Братска и А.Е.., в части определения размера возмещения за изымаемую 1/2 доли в квартире по указанному адресу; определить размер возмещения за изымаемую долю на основании заключения эксперта ФИО1 ООО «Десоф-Консалтинг» от 23.12.2022 в сумме 1 168 500 руб.; признать недействительным соглашение об изъятии для муниципальных нужд недвижимого имущества (доли в праве общей собственности на квартиру), заключенное 10.06.2021 между КУМИ г. Братска и Л.Л.., в части определения размера возмещения за изымаемую 1/2 доли в квартире по указанному адресу; определить размер возмещения за изымаемую долю на основании заключения эксперта ФИО1 ООО «Десоф-Консалтинг» от 23.12.2022 в сумме 1 168 500 руб.; в удовлетворении остальной части встречных исковых требований отказать.
В апелляционной жалобе представитель истца ФИО2 просит решение в части удовлетворения встречных исковых требований отменить, во встречном иске отказать в полном объеме. Ссылается на недоказанность по делу обстоятельств, являющихся в силу закона основаниями признания сделок недействительными, соответствие содержания оспариваемых соглашений требованиям ст. 32 ЖК РФ, согласие ответчиков с размером возмещения и отчетом оценщика № 21-169/9 от 28.05.2021, на основании которого определено возмещение, не включавшее компенсацию стоимости непроизведенного капитального ремонта, отсутствие недобросовестного поведения со стороны истца. Считает, что принятое судом заключение судебной оценочной экспертизы эксперта ООО «Десоф-Консалтинг» ФИО1 не соответствует требованиям действующего законодательства, регулирующего экспертную деятельность; при исследовании объекта оценки экспертом допущены нарушения, повлекшие необоснованное завышение итоговой рыночной стоимости спорного объекта недвижимости.
В возражениях относительно апелляционной жалобы ответчики Л.Л.А.Е.., А.М.., участвующий в суде первой инстанции прокурор Мазур А.П. просят решение оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.
В судебное заседание суда апелляционной инстанции стороны, третьи лица не явились. Суд рассмотрел дело в их отсутствие.
Заслушав доклад судьи Ананиковой И.А., исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы и возражений на жалобу, выслушав заключение прокурора Нарижняк О.Н., судебная коллегия приходит к следующему.
Согласно ч. 10 ст. 32 ЖК РФ признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1 - 3, 5 - 9 данной статьи.
В соответствии с ч. 7 ст. 32 ЖК РФ при определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме, в том числе рыночная стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.
Таким образом, в случае соглашения сторон о возмещении за жилое помещение, выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, установленным ч. 7 ст. 32 ЖК РФ, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, убытки, причиненные собственнику его изъятием, рыночную стоимость общего имущества в многоквартирном доме, в том числе рыночную стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.
Как разъяснено в Обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 29.04.2014, выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, установленным частью 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду, а также сумму компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.
По делу установлено, что многоквартирный дом по адресу: (данные изъяты) включен в Программу переселения. Между КУМИ г. Братска и собственниками в равных долях квартиры 3 в данном доме А.Е. и Л.Л.., отдельно с каждой, заключены соглашения об изъятии для муниципальных нужд недвижимого имущества (доли в праве общей собственности на квартиру) от 10.06.2021, условиями которых предусмотрено, что КУМИ г. Братска изымает в муниципальную собственность города Братска 1/2 доли в праве общей собственности на квартиру по вышеуказанному адресу (кадастровый номер Номер изъят), общей площадью 31,1 кв.м, а МКУ «Дирекция капитального строительства и ремонта» муниципального образования города Братска (МКУ «ДКСР») от имени муниципального образования города Братска возмещает собственнику за изымаемую квартиру сумму (далее - размер возмещения) в порядке и размерах, установленных настоящим соглашением.
Согласно п. 1 соглашений размер возмещения включает: рыночную стоимость доли в праве общей собственности на квартиру, рыночную стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом доли в праве собственности на такое имущество, рыночную стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом доли в праве общей собственности на такое имущество, убытки, причиненные собственнику изъятием доли в праве общей собственности, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения, переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.
Стоимость квартиры определена согласно отчету частнопрактикующего оценщика ФИО3 № 21-169/9 от 28.05.2021 и составляет 1 284 500 руб. Размер возмещения, выплачиваемый собственнику за изымаемую долю в праве общей собственности на квартиру, определяется пропорционально размеру принадлежащей собственнику доли в праве общей собственности на квартиру и составляет 642 250 руб. (абз. 4, 5 п. 1).
Соглашения содержат подписи заключивших их лиц.
Во исполнение соглашений 24.06.2021 на спорную квартиру зарегистрирован переход права собственности к муниципальному образованию г. Братска, что подтверждается выпиской из ЕГРН.
Признавая соглашения недействительными в части, суд первой инстанции исходил из того, что в отчете об оценке частнопрактикующего оценщика ФИО3 № 21-169/9 от 28.05.2021, на основании которого определен размер возмещения, в число убытков, причиненных собственнику изъятием жилого помещения, подлежащих учету при определении выкупной цены жилого помещения, не включена сумма компенсации за непроизведенный капитальный ремонт, что, по мнению суда, свидетельствует о несоответствии соглашений нормам материального права и в силу ст. ст. 166, 168 ГК РФ влечет признание соглашений в части определения размера возмещения за изымаемые доли в праве собственности на жилое помещение недействительными.
С таким выводом суда судебная коллегия согласиться не может.
В соответствии с положениями п. 1 ст. 1, п. 1 ст. 421 ГК РФ свобода договора относится к основным началам гражданского законодательства. Это предполагает предоставление участникам гражданского оборота возможности по своему взаимному усмотрению решать, заключать или не заключать договор, выбирать вид заключаемого договора, определять его условия. Свобода договора призвана гарантировать его сторонам, что договор будет исполняться на согласованных условиях, чем обеспечивается стабильность гражданского оборота и предсказуемость правового положения его участников. В то же время свобода договора не является абсолютной и имеет свои пределы, которые обусловлены, в том числе недопущением грубого нарушения баланса интересов участников правоотношений. Пределы свободы договора определяются, в частности, требованием добросовестности, соблюдение которого позволяет отграничить свободу от произвола.
В соответствии с п. 1 ст. 432 названного кодекса договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения (ч. 6 ст. 32 ЖК РФ).
Поскольку соглашение между собственником жилого помещения и соответствующим государственным органом или органом местного самоуправления о предоставлении возмещения за изымаемое жилое помещение является двусторонней сделкой, то на него распространяются общие правила о признании сделки недействительной (ст. ст. 167, 168 ГК РФ).
Материалами дела подтверждено, что обязательная процедура изъятия жилого помещения, предусмотренная законоположениями ст. 32 ЖК РФ, в отношении ответчиков А.Е.., Л.Л.. была соблюдена; собственники жилого помещения самостоятельно выбрали способ обеспечения их жилищных прав изъятием жилого помещения путем выкупа, выразили согласие на получение выкупной цены за изымаемое жилое помещение в указанных в соглашениях размерах, достигли согласия по всем условиям соглашений.
Из обстоятельств дела не усматривается, что соглашения были подписаны ответчиками под принуждением либо с пороком воли, и они возражали против определения размера возмещения на основании отчета № 21-169/9 от 28.05.2021, исходя из рыночной стоимости жилого помещения – 1 220 000 руб., включающего рыночную стоимость общего имущества в многоквартирном доме – 29 117,72 руб., в т.ч. рыночную стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, - 20 856,93 руб., а также убытков – 64 500 руб., к которым отнесены расходы, связанные с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения, переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенная выгода.
А.Е. и Л.Л.. не указали оснований, по которым заключенное с каждой из них соглашение в части установленной сторонами рыночной стоимости жилого помещения (1 220 000 руб.) и убытков, перечисленных в абз. 3 п. 1 (64 500 руб.), не соответствует закону.
То обстоятельство, что к числу убытков в соглашениях не отнесена сумма компенсации за непроизведенный капитальный ремонт, не имеет значения для расчета сумм, включенных в отчет № 21-169/9 от 28.05.2021 и соглашения, и не влияет на действительность условий, против которых ответчики не возражали, по собственному усмотрению определяя, заключать или не заключать соглашения на таких условиях.
Из буквального толкования условий п. 1 соглашений прямо следует, что компенсация за непроизведенный капитальный ремонт не была включена в размер возмещения за изымаемое жилое помещение, что не создавало неясности в понимании того, каким образом истцом определен размер возмещения. При этом включение компенсации за непроизведенный капитальный ремонт в размер возмещения означало лишь увеличение установленной в соглашениях суммы возмещения на размер этой компенсации (1/2 компенсации для каждого собственника), вместе с тем, не влекло изменения размера иных убытков и рыночной стоимости спорной квартиры, с которыми ответчики при заключении соглашений были согласны.
Таким образом, несогласие собственников с определением размера возмещения без учета компенсации за непроизведенный капитальный ремонт не является обстоятельством, влияющим на действительность включенных в соглашения условий и размер возмещения без учета компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.
В этой связи оснований для признания недействительными условий соглашений в части определения размера возмещения за изымаемые доли в праве собственности как несоответствующих требованиям закона у суда первой инстанции не имелось, поэтому не имелось оснований для назначения экспертиз в целях установления рыночной стоимости квартиры и иных, кроме компенсации за непроизведенный капитальный ремонт, убытков.
Вместе с тем, действительность условий соглашений не лишает А.Е.. и Л.Л.. права на компенсацию за непроизведенный капитальный ремонт.
Статьей 16 Закона РФ от 04.07.1991 № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» предусмотрено сохранение за бывшим наймодателем обязанности производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда, если он не был произведен им до приватизации гражданином жилого помещения в доме, требующем капитального ремонта.
В Обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 29.04.2014) указано, что невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, может служить основанием для предъявления собственником жилого помещения, приобретшим право собственности в порядке приватизации либо по иному основанию, требований о включении компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения на основании ч. 7 ст. 32 ЖК РФ.
Согласно заключению судебной оценочной экспертизы эксперта АНО ДПО «Институт экспертиз Восточной Сибири» ФИО4 № 19062022/1 от 19.06.2022 ущерб, причиненный собственникам вследствие не проведения капитального ремонта спорной квартиры, составляет 252 521 руб.
В заключении повторной судебной оценочной экспертизы эксперта ООО «Десоф-Консалтинг» ФИО1 от 23.12.2022 компенсация за непроизведенный капитальный ремонт жилого помещения определена в размере 49 441 руб.
Повторная судебная экспертиза была назначена по ходатайству Л.Л.., не согласившейся с рыночной стоимостью жилого помещения, рассчитанной экспертом ФИО4 (989 409 руб.), при этом сторонами не приводилось доводов о несогласии с указанной в заключении № 19062022/1 от 19.06.2022 величиной компенсации за непроизведенный капитальный ремонт жилого помещения – 252 521 руб.
Учитывая, что истец - КУМИ г. Братска выразил согласие с данным размером компенсации, о чем представил в суд апелляционной инстанции письменное подтверждение, судебная коллегия полагает возможным признать заключение эксперта ФИО4 № 19062022/1 от 19.06.2022 в части размера компенсации за непроизведенный капитальный ремонт жилого помещения – 252 521 руб. надлежащим доказательством имеющих значение для дела обстоятельств, относительно которых стороны не спорили.
Следовательно, решение суда о признании недействительными соглашений об изъятии для муниципальных нужд недвижимого имущества (доли в праве общей собственности на квартиру) от 10.06.2021, заключенных КУМИ г. Братска с А.Е. и Л.Л.. в части определения размера возмещения за изымаемые доли в праве собственности на квартиру по адресу: (данные изъяты), а также в части определения размера возмещения, подлежащего выплате А.Е.. и Л.Л. в размере по 1 168 500 руб. в пользу каждой на основании повторной судебной экспертизы эксперта ФИО1 ООО «Десоф-Консалтинг» по состоянию на 23.12.2022 нельзя признать законным и обоснованным. В данной части решение подлежит отмене в соответствии с п.п. 3, 4 ч. 1 ст. 330 ГПК РФ.
Принимая в указанной части новое решение, судебная коллегия полагает возможным в удовлетворении требований А.Е. и Л.Л.. о признании недействительными в части соглашений об изъятии для муниципальных нужд недвижимого имущества (доли в праве общей собственности на квартиру) от 10.06.2021, заключенных ими с КУМИ г. Братска, отказать; встречный иск в части изъятия путем выкупа спорного жилого помещения с установлением размера возмещения за изымаемые доли удовлетворить в части, взыскав с КУМИ г. Братска в пользу А.Е. и Л.Л. компенсации стоимости непроизведенного капитального ремонта соразмерно 1/2 доли в праве в размере по 126 260,50 руб. в пользу каждой.
Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия
ОПРЕДЕЛИЛА:
Решение Падунского районного суда г. Братска Иркутской области от 20 марта 2023 года об удовлетворении встречных исковых требований о признании недействительными соглашений об изъятии для муниципальных нужд недвижимого имущества (доли в праве общей собственности на квартиру) от 10.06.2021, заключенных КУМИ г. Братска с А.Е.. и Л.Л.., в части определения размера возмещения за изымаемые доли в праве собственности на квартиру по адресу: (данные изъяты), а также в части определения размера возмещения, подлежащего выплате А.Е. и Л.Л. в размере по 1 168 500 руб. в пользу каждой, отменить.
Принять в данной части новое решение, которым в удовлетворении требований А.Е.. и Л.Л. о признании недействительными в части соглашений об изъятии для муниципальных нужд недвижимого имущества (доли в праве общей собственности на квартиру) от 10.06.2021, заключенных ими с КУМИ г. Братска, отказать; взыскать с КУМИ г. Братска в пользу А.Е., Л.Л. компенсацию стоимости непроизведенного капитального ремонта в размере по 126 260,50 руб. в пользу каждой.
В остальной части решение оставить без изменения.
Председательствующий Т.В. Николаева
Судьи И.А. Ананикова
Е.Б. Бадлуева
Апелляционное определение составлено 17.07.2023.