Петрозаводский городской суд Республики Карелия

10RS0011-01-2025-008943-32

https://petrozavodsky.kar.sudrf.ru

УИД 10RS0011-01-2025-008943-32

Дело № 2а-7158/2025

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

15 сентября 2025 года г. Петрозаводск

Петрозаводский городской суд Республики Карелия в составе

председательствующего судьи Нуриевой А.В.,

при секретаре Ординой В.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 к Министерству имущественных и земельных отношений Республики Карелия об оспаривании решения,

установил:

ФИО1 обратилась в суд с иском к Министерству имущественных и земельных отношений Республики Карелия (далее Министерство) по тем основаниям, что истец является собственником объекта незавершенного строительства (блок секции жилого дома) с кадастровым номером №, расположенном по адресу: <адрес>, на земельном участке с кадастровым номером №. В настоящее время все строительно-монтажные работы полностью завершены, осуществлено подключение объекта к сетям. 28.08.2020 между ФИО1 и Министерством был заключен договор № аренды земельного участка, в соответствии с которым истцу был предоставлен в аренду земельный участок с кадастровым номером № площадью 200 кв.м, расположенный по адресу: <адрес>, с видом разрешенного использования «Блокированная жилая застройка, территориальная зона Жи. Зона застройки индивидуальными и жилыми домами блокированной застройки». Земельный участок был предоставлен для завершения строительства. Указанный договор был заключен сроком на 3 года с даты подписания. По истечении договора аренды истец продолжила пользоваться земельным участком на тех же условиях. 23.02.2025 через сайт «Госуслуги» истец обратился к административному ответчику с заявлением № о предоставлении земельного участка в аренду без проведения торгов. Письмом № от 25.07.2025 Министерство имущественных и земельных отношений Республики Карелия отказало истцу в предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером № по мотиву того, что земельный участок уже был предоставлен истцу в аренду для завершения строительства объекта недвижимости однократно сроком на 3 года на основании пп.10 п. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ, заключить новый договор аренды для завершения строительства не представляется возможным. Административный истец просит признать незаконным решение Министерства имущественных и земельных отношений Республики Карелия, изложенное в письме № от 25.07.2025, об отказе в предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером №; обязать ответчика направить истцу проект договора аренды земельного участка с кадастровым номером №.

Судом к участию в деле в качестве заинтересованного лица привлечена администрация Петрозаводского городского округа.

Административный истец в судебном заседании не участвовал, о времени и месте судебного заседания извещен. Его представитель П., действующий по доверенности, в судебном заседании административные исковые требования поддержал.

Административный ответчик в судебное заседание своего представителя не направил, о времени и месте судебного заседания извещен.

Заинтересованное лицо в судебное заседание не явилось, о времени и месте судебного разбирательства извещено надлежащим образом.

Заслушав участвующее в деле лицо, исследовав письменные материалы дела, материалы административного дела №, суд приходит к следующим выводам.

На основании части 1 статьи 218 КАС РФ гражданин может обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями, должностного лица, государственного или муниципального служащего, если полагает, что нарушены или оспорены его права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению его прав, свобод и реализации законных интересов или на него незаконно возложены какие-либо обязанности.

Как следует из материалов дела, ФИО1 является собственником объекта незавершенного строительства (блок секции жилого дома) площадью 167,7 кв.м с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>.

Дата постановки на государственный кадастровый учет объекта незавершенного строительства с присвоением кадастрового номера 25.04.2014, право собственности на объект незавершенного строительства зарегистрировано за истцом 07.06.2018 на основании договора дарения от 01.06.2018.

Находящийся под объектом незавершенного строительства земельный участок был сформирован и поставлен на кадастровый учет 16.06.2020 с присвоением кадастрового номера №.

28.08.2020 между Министерством (арендодатель) и ФИО1 (арендатор) был заключен договор аренды № земельного участка с кадастровым номером № площадью 200 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, категория земель - «земли населенных пунктов», вид разрешенного использования – «блокированная жилая застройка», территориальная зона Жи – «зона застройки индивидуальными и жилыми домами блокированной застройки». Согласно п.п. 1.3, 2.1 договора земельный участок предоставляется однократно для завершения строительства указанного выше объекта недвижимости, договор заключен на срок 03 года. Сведения о договоре аренды внесены в ЕГРН.

Действие договора аренды закончилось 28.08.2023, несмотря на проведение необходимого комплекса мероприятий завершить строительство объекта недвижимости в период срока действия договора аренды не представилось возможным, ФИО1 продолжила пользоваться указанным земельным участком, задолженности по арендной плате не имеет, собственник публичного земельного участка требования об изъятии объекта незавершенного строительства у ФИО1 в судебном порядке не предъявлял.

23.02.2025 ФИО1 направила в Министерство в электронной форме посредством Единого портала государственных и муниципальных услуг заявление о предоставлении в аренду без проведения торгов для завершения строительства земельного участка с кадастровым номером № на основании ранее заключенного между истцом и Министерством договора аренды указанного земельного участка от 28.08.2020 №. Заявление зарегистрировано в Министерстве 25.02.2025 вх. №.

В связи с неполучением ответа на заявление в установленный законом срок истец обратился в суд с иском.

Решением Петрозаводского городского суда РК от 12.08.2025 по делу № административные исковые требования ФИО1 удовлетворены частично, суд признал незаконным бездействие Министерства имущественных и земельных отношений Республики Карелия, выразившееся в нерассмотрении заявления ФИО1 от 20.02.2025, зарегистрированного в Министерстве имущественных и земельных отношений Республики Карелия 25.02.2025 (вх. №) о предоставлении в аренду земельного участка в период с 18.03.2025 по 24.07.2025.

Решением № от 25.07.2025 Министерство отказало истцу в предоставлении земельного участка по тем основаниям, что земельный участок с кадастровым номером № был предоставлен истцу в аренду по договору от 28.08.2020 № на срок 3 года на основании пп.10 п. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ однократно для завершения строительства объекта недвижимости, заключение нового контракта не представляется возможным в силу норм земельного законодательства.

Не согласившись с указанным решением, административный истец обратился в суд с настоящим административным исковым заявлением.

В соответствии с положениями статьи 10.1 Земельного кодекса РФ, пункта 2 статьи 3.3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», Закона Республики Карелия от 29.12.2015 №1980-ЗРК «О перераспределении полномочий по предоставлению земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, между органами местного самоуправления муниципальных образований в Республике Карелия и органами государственной власти Республики Карелия», Положения о Министерстве имущественных и земельных отношений Республики Карелия, утвержденного постановлением Правительства Республики Карелия от 02.11.2017 №390-П, Министерство имущественных и земельных отношений Республики Карелия с 01.01.2016 осуществляет полномочия по предоставлению земельных участков, находящихся лишь в собственности Республики Карелия или государственная собственность на которые не разграничена, расположенных на территории Республики Карелия.

В силу пп. 10 п. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 указанной статьи.

Согласно пп. 2 п. 5 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 указанного пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

В силу пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения данного пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с данным пунктом.

Федеральным законом от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» в целях определения правовой судьбы объекта незавершенного строительства после истечения срока договора аренды земельного участка, предоставленного из публичной собственности для строительства, внесены изменения как в Земельный кодекс Российской Федерации, так и Гражданский кодекс Российской Федерации, который дополнен статьей 239.1, предусматривающей продажу такого объекта с публичных торгов в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.

Таким образом, действующим земельным законодательством предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства, правомерно возведенного в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов на земельном участке, предоставленном для его строительства, на заключение (пролонгацию) после 01.03.2015 однократно договора аренды для завершения строительства без торгов на три года при условии, что такой земельный участок после указанной даты не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Земельным кодексом Российской Федерации установлено, что не может быть предметом аукциона находящийся в государственной или муниципальной собственности земельный участок, на котором расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам (подпункт 8 пункта 8 статьи 39.11 Земельного кодекса РФ).

В силу пункта 4 статьи 39.16 Земельного кодекса РФ уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, если на указанном в заявлении о предоставлении земельного участка земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам.

На основании пункта 1 статьи 271 Гражданского кодекса РФ собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.

Приведенные законоположения направлены на реализацию основополагающего принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса РФ).

Из содержания подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ следует, что при прекращении договора аренды публичный собственник земли не может распорядиться объектом незавершенного строительства, созданным в период действия договора аренды и на основании надлежащей разрешительной документации, без судебного решения.

Закон допускает возможность изъятия такого объекта лишь при определенных обстоятельствах (при злоупотреблении собственником объекта незавершенного строительства своим правом, в частности, при неиспользовании земельного участка в целях строительства в течение длительного времени без уважительных причин), которые подлежат установлению судом в рамках рассмотрения требований публичного собственника участка, заявленных в порядке статьи 239.1 Гражданского кодекса РФ.

Эта норма корреспондирует к ограничениям, предусмотренным статьей 10 Гражданского кодекса РФ, устанавливающей пределы осуществления гражданских прав, и является гарантией защиты прав и законных интересов добросовестных лиц, предпринимавших соответствующие меры, но допустивших нарушение сроков строительства не по своей вине.

В отсутствие такого судебного акта собственник объекта незавершенного строительства вправе требовать заключения с ним договора аренды для завершения строительства.

Данные права публичного собственника земельного участка и собственника расположенного на нем объекта незавершенного строительства связаны между собой, что следует из анализа пункта 5 статьи 1 и подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ.

(Кассационное определение Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Российской Федерации от 19.01.2022 № 19-КАД21-17-К5).

Анализ указанных положений земельного и гражданского законодательства позволяет прийти к выводу о том, что права собственника публичного земельного участка на обращение с иском об изъятии объекта незавершенного строительства и собственника такого объекта на заключение договора аренды участка для завершения строительства связаны между собой. В отсутствие судебного акта об изъятии объекта незавершенного строительства в целях устранения юридической неопределенности судьбы объекта и земельного участка, на котором он расположен, собственник объекта вправе требовать заключения с ним договора аренды для завершения строительства.

Указанная правовая позиция изложена в пункте 14 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2023), утв. Президиумом Верховного Суда РФ 26.04.2023.

С учетом нахождения на испрашиваемом земельном участке объекта незавершенного строительства, принадлежащего на праве собственности ФИО1, и отсутствия судебного акта об изъятии этого объекта, данный участок не может быть предоставлен иным лицам, и не может быть предметом аукциона.

В рассматриваемом случае собственник спорного земельного участка не воспользовался правом на обращение в суд с иском об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды, как предусмотрено подпунктом 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ. Следовательно, у истца имеется право на предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка для завершения строительства этого объекта.

В условиях юридической неопределенности судьбы земельного участка с момента истечения срока действия заключенного в отношении него договора аренды возникают риски для имущественных прав собственника объекта незавершенного строительства, что не согласуется с требованиями поддержания доверия к закону и стабильности гражданских правоотношений, составляющими ядро принципа правовой определенности, имеющего универсальное значение в отношениях государства и индивида.

Таким образом, с учетом установленных обстоятельств и исследованных доказательств, решение Министерства имущественных и земельных отношений Республики Карелия от 25.07.2025 № нельзя признать законным, в связи с чем, административные исковые требования подлежат удовлетворению.

Указанный подход поддержан в кассационных определениях Третьего кассационного суда общей юрисдикции от 10.04.2024 № 88а-6610/2024 (УИД 39RS0020-01-2023-000558-91), от 26.05.2025 № 88-8751/2025 (УИД 47RS0010-01-2023-000714-50).

Поскольку суд не вправе подменять административный орган и в рамках судебного разбирательства устанавливать обстоятельства, не являвшиеся предметом рассмотрения административным ответчиком, в целях устранения нарушений прав, свобод и законных интересов административного истца суд возлагает на административного ответчика обязанность повторно рассмотреть заявление административного истца в сроки, установленные ч. 5 ст. 39.17 Земельного кодекса РФ.

С учетом положений части 1 статьи 111 КАС РФ понесенные административным истцом расходы по уплате государственной пошлины в размере 3000 руб. подлежат взысканию с административного ответчика.

Руководствуясь статьями 175-180 Кодека административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

Административные исковые требования удовлетворить.

Признать незаконным решение Министерства имущественных и земельных отношений Республики Карелия от 25.07.2025 № об отказе в предоставлении земельного участка в аренду без проведения торгов.

Обязать Министерство имущественных и земельных отношений Республики Карелия в течение двадцати календарных дней с даты вступления в законную силу решения суда повторно рассмотреть заявление ФИО1 от 25.02.2025 (входящий номер №) о предоставления в аренду без проведения торгов земельного участка с кадастровым номером №, и при отсутствии иных оснований для отказа направить ФИО1 проект договора аренды земельного участка с кадастровым номером №, уведомив об исполнении решения суд и административного истца.

Взыскать с Министерства имущественных и земельных отношений Республики Карелия в пользу ФИО1 расходы по оплате государственной пошлины в сумме 3000 рублей.

Решение суда может быть обжаловано через Петрозаводский городской суд Республики Карелия:

в апелляционном порядке - в Верховный Суд Республики Карелия в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме,

в кассационном порядке - в Третий кассационный суд общей юрисдикции в течение шести месяцев со дня его вступления в законную силу при условии, что ранее решение было предметом рассмотрения суда апелляционной инстанции.

Судья А.В. Нуриева

Мотивированное решение изготовлено 26.09.2025