Решение по делу № 2-2859/2023 от 21.11.2023 - о признании недействительными результатов торгов и договора купли-продажи жилого помещения.

К делу № 2-2859/2023 23RS0042-01-2023-002954-91 РЕШЕНИЕ ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Новороссийск 21 ноября 2023 года

Приморский районный суд г. Новороссийска в составе:

судьи Семенова Н.С.,

при секретаре Мазур А.М.,

с участием истца и его представителя ФИО1, представителя ответчика – Федерального государственного унитарного предприятия «Главное управление специального строительства» - ФИО2, представителя управления по вопросам семьи и детства администрации муниципального образования г. Новороссийск - ФИО3, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО4, поданному в интересах несовершеннолетнего ФИО5 к Федеральному государственному унитарному предприятию «Главное управление специального строительства», Межрегиональному территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея,

обществу с ограниченной ответственностью «Кубаньспецторг» и обществу с ограниченной ответственностью «Атриум» о признании недействительными результатов торгов и договора купли-продажи жилого помещения,

УСТАНОВИЛ:

ФИО4 обратилась в суд с иском, в котором указала на то, что по итогам торгов, проведенных ООО «Кубаньспецторг» <ДД.ММ.ГГГГ>, была продана ООО «Атриум» <адрес>-б по <адрес>, являющаяся имуществом, находящемся в ведении ФГУП «Главное военно-строительное управление№4», правопреемником которого в настоящее время является ФГУП «Главное управление специального строительства» (далее «ГУСС»). Указанной сделкой нарушены права её несовершеннолетнего сына ФИО5, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, за которым Приморским районным судом г. Новороссийска 01.03.2013 г. по делу №2-469/13 признано право пользования указанной квартирой до решения вопроса об обеспечении его жилым помещением в соответствии с Федеральным законом «О статусе военнослужащего».

Считает, что торги спорной квартиры были проведены с существенным нарушением действующего законодательства. На торгах была реализована квартира, находящаяся в собственности Российской Федерации, тогда как должником являлось ФГУП «УССТ №4». Сообщение о проведении торгов, как и сам договор купли-продажи квартиры, не содержит существенного условия, установленного законом – право лиц, за которыми сохраняется право пользования данным жилым помещением. О проведенных торгах ей стало известно только в мае 2023 г., когда представитель ООО «Атриум» потребовал от нее освободить занимаемое жилое помещение. ссылаясь на то, что указанная квартира является его собственностью. До сегодняшнего дня она с сыном проживают в спорной квартире, которая является их единственным местом жительства. Она несет единоличное бремя содержания указанного имущества. Просит суд признать недействительными: торги по продаже <адрес>; итоговый протокол №2 об определении победителя торгов по продаже арестованного недвижимого имущества, лот №7 от 28.04.2021 г.; договор купли-продажи арестованного имущества №49 лот №7 от 13.05.2021 г., заключенный Межрегиональным территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея, в лице ООО «Кубаньспецторг» и ООО «Атриум», и аннулировать в ЕГРН сведения о праве собственности ООО «Атриум» на указанное жилое помещение.

В судебном заседании ФИО4 и её представитель поддержали исковые требования, пояснив, что после приобретения спорной квартиры 13.05.2021 г., ООО «Атриум» не проявлял интереса к приобретенному имуществу, право собственности на которое зарегистрировал только в 2023 г. Как ей стало известно в рамках настоящего дела, Арбитражным судом Краснодарского края отказано в признании недействительными торгов, проведенных ООО «Кубаньспецторг» в отношении спорной квартиры. Она к участию в деле Арбитражного суда не привлекалась.

ФИО2 в судебном заседании полагалась на усмотрение суд при принятии решения по делу.

Представители остальных ответчиков в судебное заседание не явились. хотя о месте и времени его проведения уведомлены надлежащим образом.

От ООО «Атриум» в суд поступило письменное возражение на иск ФИО6, в котором оно просит отказать в удовлетворении требований истца в связи с пропуском срока исковой давности, который считает необходимым исчислять с 02.04.2021 г., когда в СМИ «Кубанские новости» было опубликовано извещение о проведении торгов. ФИО4 не принимала попыток участвовать в публичных торгах, заявку на участие не подавала, залога не вносила, в связи с чем, её законные интересы проведенными торгами не затронуты.

В своих письменных возражениях ООО «Кубаньспецторг» также просит суд отказать в удовлетворении исковых требований ФИО6, пояснив, что в рамках государственного контракта на оказание услуг по реализации арестованного имущества и на основании поручения о реализации арестованного имущества от 01.03.2021 г., в ООО «Кубаньспецторг» было передано 89 объектов недвижимости, владельцем которых было ФГУП «ГВСУ№4». 02.04.2021 г. в СМИ «Кубанские новости» №46 и на официальном сайте torgi.gov.ru. было опубликовано соответствующее извещение о проведении 28.04.2021 г. торгов. Участники торгов внести задатки и 28.04.2021 г. были вынесены итоговые протоколы результатов торгов, согласно которым в отношении спорной квартиры победителем торгов оказалось ООО «Атриум». 30.04.2021 г. им направлено в адрес МТУ «Росимущества по Краснодарскому краю и Республике Адыгея» уведомление о состоявшихся торгах. Каких-либо нарушений, влекущих нарушение прав и законных интересов истца, при проведении торгов допущено не было.

ФИО3 в судебном заседании просила суд удовлетворить требования истца поскольку обратным - нарушаются права несовершеннолетнего ребенка на место проживания, которое закреплено за несовершеннолетним ФИО5 вступившим в законную силу решением Приморского районного суда г. Новороссийска.

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования – Министерства обороны Российской Федерации, в судебное заседание не явился, хотя о месте и времени его рассмотрения уведомлен надлежащим образом и, в письменном возражении на иск ФИО4, полагается на усмотрение суда при принятии решения по делу.

Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав и оценив представленные суду доказательства, суд признает исковые требования ФИО4 законными и обоснованными, в связи с чем, считает возможным их удовлетворить.

Как установлено в судебном заседании, на основании постановления судебного пристава-исполнителя Новороссийского ГОСП УФССП по Краснодарскому краю от 11.02.2021 г., в рамках исполнительного производства от 02.10.2020 г. <№>-ИП, должником по которому выступало ФГУП «ГВСУ №4», Межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея (далее «Росимущество»), в соответствии с государственным контрактом от 15.12.2020 г. №<№> поручило ООО «Кубаньспецторг» реализовать арестованное имущество должника, состоящее из 89 объектов недвижимости. включающих <адрес>-б по <адрес>.

Согласно п. 1 ст. 447 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключен путем проведения торгов. Договор заключается с лицом, выигравшим торги.

Пунктом 4 названной статьи установлено, что торги (в том числе электронные) проводятся в форме аукциона, конкурса или в иной форме, предусмотренной законом.

Требования, предъявляемые к организации и порядку проведения торгов, регламентированы ст. 448 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Как следует из протокола о результатах проведения открытых торгов по аукциону №160 от 28.04.2023 г., торги по продаже <адрес> проведены в форме открытого аукциона. Дата проведения открытого аукциона установлена 28.04.2021 г. в 10-00 ч., дата начала приема заявок на участие – 03.04.2021 г. и дата окончания приема заявок – 23.04.2021 г. Дата публикации сообщения о проведении открытых торгов – 02.04.2021 г СМИ «Кубанские новости» №46. Начальная цена лота установлена в размере 1475805 руб., с шагом в сумме 7300 руб. Победителем торгов выступило ООО «Атриум», предложившее цену 1483105 руб.

Итоговым проколом №2 от 28.04.2021 г. участником, выигравшим торги, признано ООО «Атриум», с которым договор купли-продажи должен быть заключен в течение пяти дней со дня внесения полной стоимости имущества.

Договором купли-продажи арестованного имущества №49 от 13.05.2021 г. подтверждается приобретение ООО «Атриум» <адрес> (п.1.1) за цену 1483105 руб. (п.2.1). Согласно п. 4.1 договора, он считается исполненным после фактической передачи имущества покупателем и подписания сторонами акта приема-передачи имущества. Договор подписан сторонами сделки.

Из акта приема-передачи имущества по договору купли-продажи от 13.05.2021 г., датированного 13.05.2021 г., видно, что ООО «Атриум» приняло от ООО «Кубаньспецторг» приобретенную <адрес>.

Как следует из выписки из ЕГРН, право собственности ООО «Атриум» на <адрес> зарегистрировано только 27.03.2023 г.

Согласно п. 1 ст. 449 Гражданского кодекса Российской Федерации торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня проведения торгов.

Торги могут быть признаны недействительными в случае, если: кто-либо необоснованно был отстранен от участия в торгах; на торгах неосновательно была не принята высшая предложенная цена; продажа была произведена ранее указанного в извещении срока; были допущены иные существенные нарушения порядка проведения торгов, повлекшие неправильное определение цены продажи; были допущены иные нарушения правил, установленных законом. Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги, и применение последствий, предусмотренных статьей 167 настоящего Кодекса.

Согласно разъяснениям, данным Пленумом Верховного Суда Российской Федерации в п. 71 постановления от 17.11.2015 г. №50 «О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства» приведенный в пункте 1 статьи 449 ГК РФ перечень оснований для признания публичных торгов недействительными не является исчерпывающим. Такими основаниями могут быть, в частности, публикация информации о проведении публичных торгов в ненадлежащем периодическом издании (с учетом объема тиража, территории распространения, доступности издания); нарушение сроков публикации и полноты информации о времени, месте и форме публичных торгов, их предмете, о существующих обременениях продаваемого имущества и порядке проведения публичных торгов, в том числе об оформлении участия в них, определении лица, выигравшего публичные торги, а также сведений о начальной цене (пункт 2 статьи 448 ГК РФ); необоснованное недопущение к участию в публичных торгах; продолжение публичных торгов, несмотря на поступившее от судебного пристава-исполнителя сообщение о прекращении обращения взыскания на имущество.

Нарушения, допущенные организатором публичных торгов, признаются существенными, если с учетом конкретных обстоятельств дела судом будет установлено, что они повлияли на результаты публичных торгов (в частности, на формирование стоимости реализованного имущества и на определение победителя торгов) и привели к ущемлению прав и законных интересов истца.

Из сообщения о проведении торгов, публикованного в СМИ «Кубанские новости» от 02.04.2021 г., видно, что под лотом №7 указана <адрес>, с указанием её площади – 58,4 кв.м. и владельца – ФГУП «ГВСУ№4. Какой-либо другой информации о квартире, выставленной на торги - публикация не содержит.

Вместе с тем, как видно из вступившего в законную силу решения Приморского районного суда г. Новороссийска от 01.03.2013 г. по делу №2-469-13, судом частичном удовлетворены исковые требования ФИО4, предъявленные в интересах несовершеннолетнего сына ФИО5, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, к ФГУП «Главное управление специального строительства на территории Южного федерального округа при Федеральном агентстве специального строительства» и за несовершеннолетним ФИО5 признано право пользования <адрес> до решения вопроса об обеспечении его жилым помещением в соответствии с Федеральным законом «О статусе военнослужащих». Судом установлено, что согласно свидетельству о государственной регистрации права, указанная квартира принадлежит на праве собственности Российской Федерации и находится в хозяйственном ведении ФГУП «Управление специального строительства по территории №4».

В силу ч. 2 ст. 13 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации вступившие в законную силу судебные постановления, а также законные распоряжения, требования, поручения, вызовы и обращения судов являются обязательными для всех без исключения органов государственной власти, органов местного самоуправления, общественных объединений, должностных лиц, граждан, организаций и подлежат неукоснительному исполнению на всей территории Российской Федерации.

Как установлено в судебном заседании, до настоящего времени несовершеннолетний ФИО5 не обеспечен жильем в соответствии с названным решением суда, и <адрес> является для него единственным местом жительства и местом регистрации по месту жительства.

Публикация в «Кубанские новости» информации о проведении публичных торгов <адрес>, без указания сохранения установленного судебным актом права проживания в указанной квартире несовершеннолетнего ФИО5, суд признает неполнотой информации о существующих обременениях продаваемого имущества, что является существенным нарушением порядка проведения торгов, нарушающим права несовершеннолетнего ребенка на проживание в квартире, что служит законным основанием для признания торгов недействительными.

Согласно п. 1 ст. 558 Гражданского кодекса Российской Федерации существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.

В соответствие с п. 1 ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно п. 1 ст. 167 этого же кодекса недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Как установлено п. 2 этой де статьи при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

В силу п. 2 ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

По причине существенного нарушения организатором торгов требований закона порядка проведения торгов кв. <адрес>, сделка купли-продажи указанного объекта недвижимости №49, заключенная ООО «Кубаньспецторг» с ООО «Атриум» 13.05.2021 г., является ничтожной, что влечет применение последствий недействительности сделки в виде аннулирования права собственности ООО «Атриум» на указанное жилое помещение и восстановлении на нее права собственности Российской Федерации.

Как видно из вступившего в законную силу решения Арбитражного суда Краснодарского края от 13.12.2021 г. по делу №А32-21720/2021, судом отказано в удовлетворении требований ФГУП «ГВСУ№4» к ООО «Кубаньспецторг», ООО Атриум», ведущему судебному приставу Новороссийского ГОСП о признании недействительными публичных торгов, проведенных ООО «Кубаньспецторг» согласно извещению <№>. Судом установлено, что при проведении торгов по реализации имущества должника, со стороны организатора торгов не было допущено нарушений действующего законодательства, повлекших ущемление прав и законных интересов истца, а именно неправильное формирование стоимости реализованного имущества, а также определения победителей торгов.

Согласно ч. 3 ст. 61 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении гражданского дела обстоятельства, установленные вступившим в законную силу решением арбитражного суда, не должны доказываться и не могут оспариваться лицами, если они участвовали в деле, которое было разрешено арбитражным судом.

Поскольку дело №А32-21720/2021 было рассмотрено Арбитражным судом без привлечения к участию ФИО4, как законного представителя несовершеннолетнего ФИО5 и предметом рассмотрения Арбитражного суда не являлась проверка прав несовершенного ребенка на отчуждаемое на открытых торгах жилое помещение, суд признает, что выводы Арбитражного суда о законности проведенных торгов по реализации <адрес>, не могут являться основанием для отказа в удовлетворении требований истца по настоящему делу.

Рассматривая заявление ООО «Атриум» о применении последствий пропуска ФИО4 срока исковой давности, суд приходит к следующему.

Пунктом 1 ст. 196 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со ст. 200 настоящего Кодекса.

Согласно п. 1 ст. 197 этого же кодекса для отдельных видов требований законом могут устанавливаться специальные сроки исковой давности, сокращенные или более длительные по сравнению с общим сроком.

Как определено п. 1 ст. 181 Гражданского кодекса Российской Федерации срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения.

Поскольку ФИО4 не является стороной сделки купли-продажи квартиры, заключенной 13.05.2021 г., соответственно, по её исковым требованиям о признании указанной сделки недействительной в силу её ничтожности, применим трехлетний срок исковой давности.

В силу п. 1 ст. 200 Гражданского кодекса Российской Федерации если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

Согласно ч. 1 ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Принимая во внимание, что ФИО4 не принимала участие в открытых торгах по реализации спорной квартиры, не была привлечена к участию в деле, рассматриваемом Арбитражным судом Краснодарского края об оспаривании законности проведенных торгов, учитывая, что ООО «Атриум» зарегистрировало свое право собственности на спорную квартиру, приобретенную по результатам торгов только 27.03.2023 г., после чего предъявило ФИО4 письменное предупреждение о выселении из <адрес> <адрес>, суд приходит к выводу о том ФИО4 могла и должна была узнать о нарушенном праве своего несовершеннолетнего сына с марта 2023 г.

Согласно п. 2 ст. 199 Гражданского кодекса Российской Федерации исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Поскольку с настоящим исковым заявлением ФИО4 обратилась в суд 30.05.2023 г., суд признает, что истцом не пропущен срок исковой давности, что исключает возможность применения судом требований п. 2 ст. 199 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь ст.ст. 191-196 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Атасовой Татьяны Богдановой (паспорт <№> <№>) к Федеральному государственному унитарному предприятию «Главное управление специального строительства» (ИНН: <***>), Межрегиональному территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея (ИНН: <***>), обществу с ограниченной ответственностью «Кубаньспецстрой» (ИНН: <***>) и обществу с ограниченной ответственностью «Атриум» (ИНН:<***>) о признании недействительными результатов торгов и договора купли-продажи жилого помещения – удовлетворить.

Признать недействительными:

- торги, проведенные ООО «Кубаньспецторг» по продаже <адрес>;

- итоговый протокол №2 об определении победителя торгов по продаже арестованного недвижимого имущества, лот №7 от 28.04.2021 г. - кв. №15 площадью 58,4 кв.м., кадастровый номер <№> в д. <адрес>

- договор купли-продажи арестованного имущества №49 лот №7 от 13.05.2021 г., заключенный Межрегиональным территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея, в лице ООО «Кубаньспецторг» и ООО «Атриум» в отношении <адрес> площадью 58,4 кв.м., кадастровый <№> в <адрес>.

Аннулировать в Едином государственном реестре недвижимости право собственности общества с ограниченной ответственность «Атриум» на кв. №15 площадью 58,4 кв.м., кадастровый <№> в <адрес> и восстановить право собственности Российской Федерации на указанный объект недвижимости.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Краснодарский краевой суд через Приморский районный суд г. Новороссийска в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Решение суда вступило в законную силу «_____» «___________» 2024 года

Судья Н.С. Семенов