Дело № 2-927/2023
73RS0004-01-2023-000870-26
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
12 апреля 2023 года город Ульяновск
Заволжский районный суд города Ульяновска в составе
председательствующего судьи Кузнецовой Э.Р.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Грибовой М.С.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Фонда Республики Татарстан по защите прав граждан-участников долевого строительства к ФИО1 о взыскании денежных средств, неустойки,
УСТАНОВИЛ:
Фонд Республики Татарстан по защите прав граждан-участников долевого строительства (далее по тексту – Фонд РТ) обратился в суд с иском к ФИО1 о взыскании денежных средств, неустойки, мотивируя свои требования следующим.
12.02.2018 между ФИО1 и ООО «ФОН» было заключено Соглашение о намерениях. По условиям соглашения стороны обязались заключить договор участия в долевом строительстве в отношении машиноместа №, в блоке «№» в предполагаемом к строительству доме по адресу: «Социально-жилищный комплекс. Жилой дом № № с подземной автостоянкой на 302 машиноместа».
27.09.2018 Дополнительным соглашением №1 к Соглашению о намерениях от 27.09.2018 стороны изменили предмет основного Соглашения, а именно на машиноместо №, площадью № кв.м, блока «В» на отметке -6,05 по адресу: «Социально-жилищный комплекс. Жилой дом № № с подземной автостоянкой на 302 машиноместа» (далее - Машиноместо № 100). Цена данного машиноместа составила 550 000 рублей. Обязательство по оплате было исполнено частично в размере 40 000 рублей.
ООО «ФОН» обязательств по передаче машиноместа № не исполнило, поскольку решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 15.08.2019 по делу № № ООО «ФОН» признано несостоятельным (банкротом).
Решением конкурсного управляющего ООО «ФОН» от 02.12.2019 было признано обоснованным и включено в реестр требований участников строительства, требование ответчика о передаче машиноместа № 100, оплаченное в размере 40 000 рублей.
Постановлением Кабинета Министров Республики Татарстан «О создании Фонда Республики Татарстан по защите прав граждан - участников долевого строительства» от 16.10.2019 № 912 был создан Фонд РТ, задачами деятельности Фонда РТ являются: достижение социальных и общественно полезных целей в виде максимально возможного, исходя из средств Фонда, уменьшения негативных последствий деятельности (бездействия) недобросовестных застройщиков.
Во исполнение определения Арбитражного суда Республики Татарстан по делу № № от 03.06.2020 конкурсным управляющим ООО «ФОН» заключен Договор передачи земельного участка с находящимися на нем неотделимыми улучшениями и обязательств застройщика (в порядке статьи 201.15-2 Закона о банкротстве). Права и обязанности застройщика были переданы Фонду РТ по акту приема-передачи 14.07.2020.
Согласно Акту приема передачи к данному договору, в отношении Машиноместа № установлено, что обязательство по полной оплате цены Договора долевого участия участником строительства в адрес застройщика не исполнено, долг в отношении машиноместа № установлен в размере 510 000 рублей.
Фонду РТ перешли права и обязанности Застройщика, перед участниками долевого строительства Объекта, которые в определенном законом порядке, включены в реестр требований участников строительства.
Взятые на себя обязательства Фонд РТ исполнил полностью. Были проведены мероприятия по завершению строительства объекта. 12.08.2021 получено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию за номером №.
17.08.2021 Фондом РТ в адрес ответчика направлено уведомление о завершении строительства в порядке ст. 21.2. Закона об участии в долевом строительстве. Ответчик уклонился от принятия машиноместа № (не явился на осмотр, приемку, не предпринял каких-либо действий, направленных на получение данного парковочного места).
В связи с этим 02.12.2021 Фондом РТ в адрес ответчика направлен односторонний акт передачи объекта долевого строительства в п. 4 указанного акта установлено, что на дату составления акта у ответчика имеется задолженность по оплате стоимости передаваемого парковочного места в размере 510 000 рублей. В п. 5 акта указано, что данную задолженность необходимо оплатить в срок не позднее 40 календарных дней со дня составления одностороннего акта. Следовательно, обязательство по оплате данной задолженности наступило 11.01.2022.
Просит взыскать с ФИО1 задолженность в размере 510 000 рублей; неустойку, согласно ч.6 ст.5 Закона об участии в долевом строительстве, начиная с 11.01.2022 в размере 47 659 рублей 50 копеек; расходы по государственной пошлине в размере 8 777 рублей, расходы по отправлению досудебной претензии в размере 70 рублей 80 копеек, расходы по отправлению копии искового заявления в размере 75 рублей 60 копеек.
Судом к участию в деле в качестве третьего лица привлечено ООО «ФОН» в лице конкурсного управляющего ААУ «Сибирский центр экспертов антикризисного управления» ФИО2
Представитель истца ФИО3 в судебном заседании не присутствовал, о времени и месте слушания дела извещен в надлежащей форме, ранее в судебном заседании исковые требования и доводы, изложенные в исковом заявлении, поддержал.
Ответчик ФИО1 в судебном заседании с иском не согласилась, пояснила, что была введена в заблуждение, поскольку думала, что 40 000 рублей она внесла в качестве взноса. Машиноместо ей не нужно, транспортное средство у неё отсутствует, является пенсионеркой.
Представитель ответчика ФИО4 в судебном заседании с иском не согласилась, пояснила, что в нарушение условий Соглашения о намерениях договор участия в долевом строительстве в срок до 31 декабря 2018 года не заключен, а оплата цены договора должна производиться только после государственной регистрации договора участия в долевом строительстве. Полагает, что Соглашение о намерениях никаких обязательств по оплате со стороны ответчика не порождает. В 2022 году ФИО1 заявляла об отказе от машиноместа. Кроме того, ответчик была введена в заблуждение, поскольку внесение денежных средств оформлено договором беспроцентного займа.
Третье лицо ООО «ФОН» в лице конкурсного управляющего ААУ «Сибирский центр экспертов антикризисного управления» ФИО2 в судебное заседание не явился, о времени и месте слушания дела извещался судом в надлежащей форме.
Суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся участников процесса в соответствии со ст.167 Гражданского процессуального кодекса РФ.
Изучив и оценив материалы дела, выслушав объяснения ответчика, представителя ответчика, суд пришел к следующему.
Судом установлено, что между ООО «ФОН» и ФИО1 заключено соглашение о намерениях от 12 февраля 2018 года, в соответствии с которым ФИО1 выражает намерение в срок до 31 декабря 2018 года заключить договор участия в долевом строительстве в отношении ? доли машиноместа № 202, в блоке А в предполагаемом к строительству доме по адресу: «Социально-жилищный комплекс. Жилой дом № № с подземной автостоянкой на 302 машиноместа, <адрес>» (л.д.22).
Согласно пункту 2 соглашения ООО «ФОН» обязуется заключить договор участия в долевом строительстве, указанный в пункте 1 этого соглашения, в срок до 31 декабря 2018 года, но не ранее получения ООО «ФОН» всей необходимой документации, позволяющей ООО «ФОН», в соответствии с требованиями законодательства в области долевого строительства, привлекать денежные средства граждан для строительства многоквартирных домов.
Согласно пункту 3 соглашения оплата цены договора осуществляется Стороной-2 после государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, заключенного в соответствии с требованиями законодательства в области долевого строительства, на условиях предусмотренных договором участия в долевом строительстве.
В соответствии с пунктом 5 соглашения сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения договора участия в долевом строительстве, должна возместить другой стороне причиненные убытки. В случае уклонения ФИО1 от заключения договора участия в долевом строительстве, ООО «ФОН» в порядке ст. 455 Гражданского кодекса РФ вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор участия в долевом строительстве на условиях, предусмотренных настоящим соглашением (п.4 соглашения).
27 сентября 2018 года ООО «ФОН» и ФИО1 заключили дополнительное соглашение № к соглашению о намерениях от 30 ноября 2017 года указав, что в связи с получением ООО «ФОН» разрешения на строительство N № от 29 июня 2018 года стороны пришли к соглашению уточнить предмет соглашения и внести соответствующие изменения в соглашение в следующей редакции:
«1. Сторона-2 выражает намерение в срок до 31 декабря 2018 года заключить договор участия в долевом строительстве в отношении машиноместа в предполагаемом к строительству доме по адресу: Социально-жилищный комплекс. Жилой дом № № с подземной автостоянкой, <адрес>: строительный № объекта долевого строительства - <адрес>, проектная общая площадь (оплачиваемая) – 16,00 квадратных метров; этаж - 1, на отметке - 6,05, блок «В», цена 1 квадратного метра – 34 375 руб., общая цена объекта – 550 000 руб.» (л.д.23).
Установлено, что в день подписания соглашения о намерениях 12 февраля 2018 года между ответчиком и ООО «ФОН» также заключен договор беспроцентного займа, согласно которому ФИО1 передает ООО «ФОН» денежные средства в размере 40 000 руб., а заемщик обязуется вернуть указанную сумму займа в срок не позднее 31 декабря 2018 года (л.д.147).
Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 15.08.2019 ООО «ФОН» признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим утвержден ФИО2
Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от ДД.ММ.ГГГГ удовлетворено заявление Фонда по защите прав граждан о намерении в порядке 201.15-1 Закона о банкротстве стать приобретателем прав застройщика ООО «ФОН». Фонду по защите прав граждан переданы:
- права аренды по договору аренды № от ДД.ММ.ГГГГ земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>;
- права собственности на следующие объекты: "<адрес> № со встроенными нежилыми помещениями, по <адрес>, с кадастровым номером №; Жилой <адрес> подземной автостоянкой, БКТП 1250 кВ, наружными сетями водоснабжения фекальной и ливневой канализации, электроснабжения 10 кВ и 0,4 кВ, наружного освещения и теплоснабжения";
- права на проектную документацию Жилых домов №, №, №, включающую в себя все внесенные в нее изменения;
- права требования по подключению (технологическому присоединению) Жилых домов №, №, № к сетям инженерно-технического обеспечения по договорам, заключенным с ООО "ФОН"; права и обязанностей ООО "ФОН" по договорам, заключенным конкурсным управляющим ООО "ФОН" в соответствии с абзацем 4 пункта 1 статьи 201.15-1 Закона о банкротстве;
- права требования ООО "ФОН" в размере 40 405 903,72 руб. к участникам строительства по Жилым домам №, №, № по исполнению ими своих обязательств по оплате цены договора, предусматривающего передачу жилого помещения, машино-места и нежилого помещения согласно реестра требований участников строительства по Жилым домам №, №, № в части требований о передаче жилого помещения, машино-места и нежилого помещения;
- обязательства перед участниками строительства по передаче жилых помещений, машино-мест и нежилых помещений, включенные реестр требований участников строительства по Жилым домам №, №, №, в размере 2 131 912 110,78 руб., а также 2 735 815 389,81 руб. убытков в виде реального ущерба, причиненных нарушением обязательства застройщика по передаче жилого помещения (л.д.25-77).
Между ООО «ФОН» (Застройщик) и Фондом по защите прав граждан (Приобретатель) заключен договор передачи земельного участка с находящимися на нем неотделимыми улучшениями и обязательств застройщика (в порядке статьи 201.15-2 Закона о банкротстве) от 14.07.2020, по условиям которого Застройщик передает Приобретателю права и обязательства, вытекающие из правоотношений, указанных в разделе 1 (л.д.78).
Согласно Акту приема передачи к данному договору, в отношении машиноместа № установлено, что обязательство ФИО1 перед застройщиком по полной оплате цены Договора долевого участия участником строительства не исполнено (л.д.81,88).
12.08.2021 Фонду РТ выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию за номером № – «Социально-жилищный комплекс по <адрес>, с кадастровым номером №; Жилой дом N № с подземной автостоянкой, БКТП 1250 кВ, наружными сетями водоснабжения фекальной и ливневой канализации, электроснабжения 10 кВ и 0,4 кВ, наружного освещения и теплоснабжения» (л.д.7).
17.08.2021 Фондом РТ в адрес ответчика направлено уведомление о завершении строительства в порядке ст. 21.2. Закона об участии в долевом строительстве (л.д.9).
02.12.2021 Фондом РТ в адрес ответчика направлен односторонний акт передачи объекта долевого строительства, согласно которому на дату составления акта у ответчика имеется задолженность по оплате стоимости передаваемого парковочного места в размере 510 000 рублей. В п. 5 акта указано, что данную задолженность необходимо оплатить в срок не позднее 40 календарных дней со дня составления одностороннего акта (л.д.10).
Ссылаясь на изложенные обстоятельства, Фонд РТ обратился в суд с иском, требуя взыскания с ответчика долга в отношении машиноместа № в размере 510 000 руб.
В силу ч.1 ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
В соответствии с пунктами 1, 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключение договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В соответствии со статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Если правила, содержащиеся в части первой данной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.
В силу части 1 статьи 1 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" названный Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.
В соответствии с частью 2 статьи 1 Закона об участии в долевом строительстве привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности (далее - привлечение денежных средств граждан для строительства), допускается, в том числе, на основании договора участия в долевом строительстве.
Согласно части 2 статьи 27 Закона об участии в долевом строительстве действие названного Федерального закона распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения, на строительство которых получены после вступления в силу Федерального закона.
Исходя из совокупности приведенных выше положений Закона об участии в долевом строительстве, данный Федеральный закон регулирует основанные на договоре участия в долевом строительстве отношения, связанные с привлечением денежных средств, в частности, граждан для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения, на строительство которых получены после его вступления в силу.
Действие Закона об участии в долевом строительстве распространяется также на отношения, возникшие при совершении, начиная с указанной выше даты, сделок по привлечению денежных средств граждан иными способами (заключении предварительных договоров купли-продажи жилых помещений в объекте строительства, договоров об инвестировании строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости, договоров займа, обязательства по которому в части возврата займа прекращаются с передачей жилого помещения в многоквартирном доме или ином объекте недвижимости после завершения его строительства в собственность, договоров о совместной деятельности в целях осуществления строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости и т.д.) в случаях, если судом с учетом существа фактически сложившихся отношений установлено, что сторонами действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве.
Таким образом, если сторонами заключен договор, поименованный ими, как в данном случае - соглашение о намерениях, договор займа, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано, или приобретено в последующем, но при этом данный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.
Верховный Суд Российской Федерации в Обзоре практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 4 декабря 2013 года, указал, что при рассмотрении дел по спорам, возникающим из правоотношений, основанных на сделках, связанных с передачей гражданами денежных средств и (или) иного имущества в целях строительства многоквартирного дома (иного объекта недвижимости) и последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме (ином объекте недвижимости) в собственность, но совершенных в нарушение требований Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", независимо от наименования заключенного сторонами договора следует исходить из существа сделки и фактически сложившихся отношений сторон.
В таких случаях, если судом установлено, что сторонами при совершении сделки, не отвечающей указанным требованиям, действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве, к сделке применяются положения Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", в том числе меры ответственности им предусмотренные.
Как следует из условий заключенного между сторонами соглашения о намерениях от 12 февраля 2018 года и последующего дополнительного соглашения к нему, обязанности ФИО1, как приобретателя имущества, уплатить цену недвижимого имущества возникают лишь после государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, заключенного в соответствии с требованиями законодательства в области долевого строительства, на условиях предусмотренных договором участия в долевом строительстве.
Вместе с тем, до настоящего времени государственная регистрация договора участия в долевом строительстве не произведена, такой договор между сторонами не заключался, а своим правом, предусмотренном п.4 соглашения о намерениях, обратиться с требованием о понуждении заключить договор участия в долевом строительстве, истец не воспользовался.
Кроме того, заключение между ООО «ФОН» и ФИО1 договора займа от 12 февраля 2018 года беспроцентного займа доказательством внесения ответчиком денежных средств застройщику в целях приобретения недвижимого имущества не является, поскольку условия данного договора не содержат указаний на прекращение у застройщика обязательств в части возврата займа путем передачи нежилого помещения в многоквартирном доме или ином объекте недвижимости после завершения его строительства в собственность ответчику.
22.08.2022 в Фонд РТ ФИО1 подано заявление, в котором она заявила об отказе от машиноместа (л.д.158).
Совокупность имеющихся в деле доказательств не позволяет установить возникновение между сторонами отношений, основанных на сделке, связанной с передачей гражданином денежных средств в целях строительства многоквартирного дома (иного объекта недвижимости), вследствие которых у ФИО1 возникло обязательство по оплате Фонду РТ задолженности в размере 510 000 руб. и неустойки, предусмотренной ч.6 ст. 5 Закона об участии в долевом строительстве за нарушение участником долевого строительства установленного договором срока внесения платежа.
Учитывая изложенное, исковые требования Фонда РТ о взыскании с ответчика задолженности в размере 510 000 руб., неустойки, начиная с 11.01.2022, в размере 47 659, 50 руб. не подлежат удовлетворению.
Согласно ст.98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса.
В связи с тем, что в удовлетворении иска Фонду РТ отказано, оснований для возмещения истцу расходов по оплате государственной пошлины в размере 8 777 руб., по отправлению досудебной претензии в размере 70,80 руб., по отправлению копии искового заявления в размере 75,60 руб., не имеется.
Руководствуясь ст.ст. 12, 56, 167, 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
в удовлетворении исковых требований Фонда Республики Татарстан по защите прав граждан-участников долевого строительства к ФИО1 о взыскании задолженности в размере 510 000 руб., неустойки, согласно ч.6 ст.5 Закона об участии в долевом строительстве, начиная с 11.01.2022, в размере 47 659, 50 руб., судебных расходов, отказать.
Решение может быть обжаловано в Ульяновский областной суд через Заволжский районный суд города Ульяновска в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Судья Кузнецова Э.Р.