Решение по делу № 02-0157/2025 от 18.04.2025

УИД 77RS0020-02-2024-004969-36

Решение

Именем Российской Федерации

04 апреля 2025 годаадрес

Перовский районный суд адрес в составе председательствующего судьи фио, при секретаре фио, с участием прокурора фио

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-157/2025 по иску Департамента городского имущества адрес к ФИО1, ФИО2, ФИО3, о признании недействительными сделок, истребовании жилого помещения из чужого незаконного владения, признании права собственности, выселении, по встречному исковому заявлению ФИО3, ФИО1 к Департаменту городского имущества адрес, ФИО2 о признании добросовестным приобретателем,

УСТАНОВИЛ:

Истец ДГИ адрес обратился в суд с иском к ФИО1, ФИО2, ФИО3, о признании недействительными сделок, истребовании жилого помещения из чужого незаконного владения, признании права собственности, выселении. В обоснование исковых требований ссылается на то, что спорной является отдельная однокомнатная квартира № 114, расположенная по адресу: адрес, общей площадью жилого помещения 34,80 кв. м, жилой площадью 21,0 кв. м, кадастровый номер -77:03:0007006:9535 (далее – спорная квартира или спорное жилое помещение). Спорное жилое помещение принадлежало на праве собственности фио на основании договора передачи от 28.07.1993 № 032113-001561. На основании договора купли-продажи от 18.10.2016, заключенного с фио, собственником спорной квартиры становится ФИО2

При этом 05.10.2016 труп фио обнаружен по месту жительства в спорной квартире и 06.10.2016 в состоянии выраженных гнилостных изменений доставлен в танатологическое отделения Царицынского Бюро судебно-медицинской экспертизы ДЗ адрес. Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости о переходе прав на объект недвижимости, в дальнейшем спорное жилое помещение переходит в собственность ФИО3 на основании договора купли-продажи, заключенного со ФИО2 (право собственности зарегистрировано 19.12.2016). Далее на основании соглашения об удостоверении требований залогодержателя, обеспеченных договором о залоге, собственником квартиры становится ФИО1 (право собственности зарегистрировано 06.07.2020). Постановление старшего следователя отдела по расследованию особо важных дед следственного управления Следственного комитета Российской Федерации по адрес от 12.02.2024 Департамент городского имущества адрес (далее – Департамент) признан потерпевшим по уголовному делу № 41702450004000035 (по эпизоду приобретения права на жилое помещение по адресу: адрес. корп. 2, кв. 114). Согласно данному постановлению предварительным следствием установлено, что фио, фио, фио в составе организованной преступной группы совместно с неустановленными соучастниками путем обмана, приобрели право на чужое имущество - жилое помещение, расположенное по адресу: адрес, стоимостью сумма, причинив своими действиями имущественный вред в особо крупном размере Департаменту, которому указанное жилое помещение должно было перейти в собственность в виде выморочного имущества.

Поскольку фио скончалась до заключения договора купли-продажи со ФИО2, то она не могла распорядится спорной квартирой, следовательно, договор купли-продажи, заключенный от её имени со ФИО2 является ничтожным, не порождающим правовых последствий. Поскольку правовых оснований для регистрации права собственности на спорную квартиру у ФИО2, не имелось, следовательно, у него не имелось права на отчуждение квартиры в последующем. При таких обстоятельствах, не могут быть признаны законными и договор купли-продажи, заключенный между ФИО2 и ФИО3, равно как и соглашение об удостоверении требований залогодержателя, обеспеченных договором о залоге, заключенное между ФИО3 и ФИО1

Поскольку фио скончалась до заключения договора куплипродажи от 18.10.2026, сведений об открытии наследственного дела к её имуществу не имеется, истец полагает, что его права как наследника выморочного имущества нарушены

Департамент полагает, что ФИО1, не является добросовестным приобретателем, так как не проявила разумной осмотрительности при приобретении спорной квартиры. При должной осмотрительности она должна была учесть, что все сделки со спорным жилым помещением совершены в короткий период времени. Кроме того, ответчики не была лишена возможности выяснить историю спорной квартиры, выяснить обстоятельства ее выбытия из собственности наследователя, проверить чистоту сделок. При таких обстоятельствах, право собственности ФИО1 подлежит прекращению, жилое помещение подлежит истребованию из чужого незаконного владения, а ответчики выселению без предоставления жилого помещения.

На основании изложенного Департамент городского имущества адрес просит признать недействительным договор купли-продажи жилого помещения, расположенного по адресу: адрес. кв. 114, заключенный от имени фио со ФИО2, о чем имеется соответствующая запись перехода права собственности № 77-77/003- 77/003/215/2016-2537/1 от 21.10.2016.

Применить последствия недействительности ничтожной сделки.

Признать недействительным договор купли-продажи жилого помещения, расположенного по адресу: адрес, заключенный между ФИО2 и ФИО3, о чем имеется соответствующая запись перехода права собственности № 77-77/003-77003/215/2016-2537/2 от 19.12.2016.

Признать недействительным договор залога, заключенный между ФИО3 и ФИО1.

Признать недействительным соглашение об удостоверении требований залогодержателя, обеспеченных договором о залоге, заключенное ФИО3 и ФИО1.

Истребовать из чужого незаконного владения ФИО1 квартиру, расположенную по адресу: адрес.

Прекратить право собственности ФИО1 на жилое помещение, расположенное по адресу: адрес.

Признать квартиру, расположенную по адресу: адрес выморочным имуществом, переходящим в порядке наследования по закону в собственность субъекта Российской Федерации – адрес указав, что решение является основанием для государственной регистрации права собственности адрес на квартиру № 114 по адресу: адрес.

Выселить ФИО1 из жилого помещения, расположенного по адресу: адрес.

Обязать ФИО1 освободить жилое помещение от находящихся в нем личных вещей и передать жилое помещение по адресу: адрес в освобожденном виде.

Снять с регистрационного учета ФИО1 из жилого помещения, расположенного по адресу: адрес.

ФИО3, ФИО1 обратились со встречными исковыми требованиями, просят признать добросовестными приобретателями, поскольку проводились процедуры проверки квартиры на предмет ее обременения, правопритязаний третьих лиц, осмотра квартиры. Цена квартиры соответствовала рыночной. Денежные средства на приобретение спорного имущества получены от реализации собственной квартиры. С момента приобретения спорного имущества фиоМ, осуществляет владение, пользование квартирой. Просит в удовлетворении исковых требований ДГИ адрес отказать, признать ее добросовестным приобретателем.

В судебном заседании представитель истца ДГИ адрес исковые требования поддержала по доводам, изложенным в исковом заявлении.

В судебное заседание ответчик ФИО1 явилась, возражала против удовлетворения исковых требований истца, поскольку она является добросовестным приобретателем спорной квартиры, просила в иске ДГИ отказать, встречные требования удовлетворить.

Ответчики ФИО2, ФИО3 в судебное заседание не явились, о дате, времени и месте судебного заседания извещались надлежащим образом.

В суд 3-е лица Управление Росреестра адрес, ГБУ адресМосквы, нотариус фио явку представителей не обеспечили, о дате времени и месте судебного заседания извещались надлежащим образом.

Суд, выслушав объяснения представителя истца, представителя ответчика, заключение прокурора, полагавшего исковые требования подлежат удовлетворению частично, оценив, представленные доказательства по правилам ст. 67 ГПК РФ по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, оценив относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, приходит к следующему.

В соответствии со ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требования о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо. Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

В силу п. 2 ст. 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно ст. 301 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

В силу ст. 302 ГК РФ, если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело право его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

Как разъяснено в Обзоре судебной практики по делам, связанным с истребованием жилых помещений от граждан по искам исполнительных органов и органов местного самоуправления, утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 25 ноября 2015 г., согласно пп. 1, 2 ст. 302 ГК РФ, если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело право его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано во владение, либо похищено у того или другого лица, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

Если имущество приобретено безвозмездно от лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе истребовать имущество во всех случаях.

Юридически значимыми обстоятельствами, подлежащими установлению судом по данной категории споров, являются: 1) наличие (отсутствие) права собственности лица, обратившегося с иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения; 2) выбытие имущества из владения собственника или из владения лица, которому оно было передано собственником во владение, по воле или помимо их воли; 3) возмездность (безвозмездность) приобретения имущества; 4) наличие у незаконного владельца статуса добросовестного приобретателя, обусловленного тем, что он не знал и не должен был знать о том, что имущество приобретено у лица, не имевшего права на его отчуждение.

Если жилое помещение выбыло из владения публично-правового образования помимо его воли, собственник вправе истребовать его из чужого незаконного владения, в том числе от добросовестного приобретателя.

Как разъяснено в п. 39 совместного постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 г. № 10/22, по смыслу п. 1 ст. 302 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения независимо от возражения ответчика о том, что он является добросовестным приобретателем, если докажет факт выбытия имущества из его владения или владения лица, которому оно было передано собственником, помимо их воли. В связи с этим судам необходимо устанавливать наличие или отсутствие воли собственника на передачу владения иному лицу.

Если судом будет установлено, что Российская Федерация, субъект Российской Федерации, муниципальное образование в лице уполномоченного органа не совершали действий, направленных на отчуждение жилого помещения в собственность гражданина (не принимали участия в заключении договора передачи жилого помещения в собственность гражданина, не обращались с заявлением о государственной регистрации права и другие), однако право собственности на это жилое помещение было зарегистрировано за другим лицом (например, в результате представления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, фиктивных документов или на основании впоследствии отмененного решения суда), которое в дальнейшем произвело его отчуждение, это дает суду основания для вывода о том, что имущество выбыло из владения собственника помимо его воли. В такой ситуации жилое помещение может быть истребовано собственником в том числе и от добросовестного приобретателя.

О наличии воли на выбытие квартиры из владения публично-правового образования могут свидетельствовать действия, направленные на передачу владения иному лицу, в частности, действия уполномоченного органа публично-правового образования по предоставлению жилого помещения по договору социального найма, а также последующему заключению договора передачи жилья в собственность гражданина (далее – договор передачи), даже если для этого отсутствовали законные основания, а также представление в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, документов для регистрации перехода права собственности.

По спорам об истребовании квартиры из чужого незаконного владения обязанность доказывания недобросовестности приобретателя возлагается на истца.

Согласно п. 5 ст. 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.

В силу пункта 2 статьи 8 названного Кодекса права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом. Лицо, указанное в государственном реестре в качестве правообладателя, признается таковым, пока в установленном законом порядке в реестр не внесена запись об ином.

В то же время, как разъяснено в п. 38 совместного постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 г. № 10/22, ответчик может быть признан добросовестным приобретателем имущества при условии, если сделка, по которой он приобрел владение спорным имуществом, отвечает признакам действительной сделки во всем, за исключением того, что она совершена неуправомоченным отчуждателем.

Собственник вправе опровергнуть возражение приобретателя о его добросовестности, доказав, что при совершении сделки приобретатель должен был усомниться в праве продавца на отчуждение имущества.

Как следует из материалов дела, спорной является отдельная однокомнатная квартира № 114, расположенная по адресу: адрес, общей площадью жилого помещения 34,80 кв. м, жилой площадью 21,0 кв. м, кадастровый номер -77:03:0007006:9535 (далее – спорная квартира или спорное жилое помещение). Спорное жилое помещение принадлежало на праве собственности фио на основании договора передачи от 28.07.1993 № 032113-001561. На основании договора купли-продажи от 18.10.2016, заключенного с фио, собственником спорной квартиры становится ФИО2

Однако оценивая договор купли продажи, заключенный между ФИО2 и ФИО3 и последующий договор залога, соглашение об удовлетворении требований залогодателя, суд считает встречные исковые требования обоснованными.

В ходе судебного заседания установлено, что юридически договор купли-продажи спорного имущества заключался между ФИО2 и ФИО3, которая получила денежные средства под залог у ФИО1 Фактически же, как пояснила ФИО1 квартира приобреталась для нее, однако при наличии бракоразводного процесса было принято решение о приобретении квартирой близкой подругой ФИО3 за денежные средства принадлежащих ФИО1 под залог имущества.

ФИО1 рассматривалось несколько вариантов приобретения квартиры, выбор данной квартиры был обусловлен ценой, которая была незначительно ниже рынка, однако квартира требовала ремонта, и основной фактор проживание в данном районе близкой подруги.

Спорная квартира приобреталась за счет денежных средств полученных от реализации квартиры принадлежащей ФИО1 по адресу: адрес, .кв.10 за сумма, иного недвижимого имущества ФИО1 не имеет, ответчик проводила осмотр спорной квартиры.

Документы подтверждающие правомерность собственности ФИО2 по договору купли продажи от предыдущего собственника по договору купли-продажи были продемонстрированы покупателю, оснований для сомнения в их действительности у покупателя отсутствовала, поскольку со стороны государственных органов данные сделки были зарегистрированы, иных правовых механизмов проверки действительности у ФИО1 отсутствовали.

Реализация собственной квартиры была обусловлена необходимостью приобретения меньшего по площади жилого помещения, а разницу в стоимости получить на бытовые нужды.

Ответчик в квартире проживает и зарегистрирована с 13.01.2017 года, производит оплату коммунальных платежей, произвела капитальный ремонт.

При указанных обстоятельствах суд приходит к выводу, что ФИО1, ФИО3 являются добросовестными приобретателями и не могли знать о существовании противоправного владения квартирой со стороны ФИО2

Поскольку суд пришел к выводу о добросовестности приобретения ФИО1, ФИО3 спорного имущества, требований истца в части признания недействительным договора купли-продажи жилого помещения, расположенного по адресу: адрес, заключенного между ФИО2 и ФИО3; признания недействительным договора залога, заключенного между ФИО3 и ФИО1; признания недействительным соглашения об удостоверении требований залогодержателя, обеспеченных договором о залоге, заключенного ФИО3 и ФИО1; истребовать из чужого незаконного владения ФИО1 квартиры; прекращения право собственности ФИО1; признания квартиры, расположенной по адресу: адрес выморочным имуществом; выселения ФИО1 из жилого помещения, расположенного по адресу: адрес; обязании освободить жилое помещение; снятии с регистрационного учета удовлетворению не подлежат.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 193 – 199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Департамента городского имущества адрес к ФИО1, ФИО2, ФИО3, о признании недействительными сделок, истребовании жилого помещения из чужого незаконного владения, признании права собственности, выселении удовлетворить частично.

Признать недействительным договор купли-продажи жилого помещения, расположенного по адресу: адрес. кв. 114, заключенный от имени фио со ФИО2, о чем имеется соответствующая запись перехода права собственности № 77-77/003- 77/003/215/2016-2537/1 от 21.10.2016.

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

Исковые требования ФИО3, ФИО1 к Департаменту городского имущества адрес, ФИО2 о признании добросовестным приобретателем удовлетворить.

Признать ФИО3, ФИО1 добросовестным приобретателями квартиры № 114, расположенной по адресу: адрес.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский городской суд через Перовский районный суд адрес в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной мотивированной форме.

Мотивированное решение изготовлено 18 апреля 2025 года.

Судья Фролов А.С.