Дело № 2-2331/2023

39RS0004-01-2023-001850-70

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

21 ноября 2023 года

Московский районный суд г. Калининграда в составе:

Председательствующего судьи Нагаевой Т.В.

При секретаре Малыхиной О.Э.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о понуждении к заключению договора купли-продажи квартиры, государственной регистрации права собственности

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с вышеуказанным иском, мотивируя свои требования тем, что 24 декабря 2921 г между ним и ответчиком был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>. В соответствии с условиями договора, истец принял на себя обязательство оплатить ответчику стоимость квартиры в размере <данные изъяты> рублей, а ответчик принял на себя обязательство продать истцу квартиру со следующими характеристиками: кадастровый №, адрес места расположения: <адрес>, общая площадь 61,7 кв. м, кадастровой стоимостью <данные изъяты> рублей.

В соответствии с п. 4.1 предварительного договора покупателем при его заключении выплачивается продавцу задаток в размере <данные изъяты> рублей, <данные изъяты> рублей, в соответствии с п. 4.2 договора должны были быть выплачены продавцу после перехода к покупателю права собственности. Сам договор купли-продажи должен был быть заключен в срок до 30 января 2022 года, пунктом 9 предварительного договора предусматривалась возможность по взаимному согласию продлить срок действия предварительного договора.

По взаимной устной договорённости с ответчиком, при подписании предварительного договора купли-продажи, истцом передано <данные изъяты> рублей, о чем в предварительном договоре есть расписка ответчика. 30 января 2022 года истец и ответчик, по просьбе последнего договорились о том, что подписание основного договора купли продажи состоится 12 марта 2022 года. 10 февраля 2022 ода ответчик попросил истца передать ему всю стоимости квартиры, то есть еще <данные изъяты> рублей, мотивируя это тем, что ему необходимо погасить какие-то долги. Не доверять ответчику у истца причин не было, так как накануне он уже приобрел у истца квартиру в этом же доме, и сделка прошла нормально.

<данные изъяты> рублей истцом ответчику были переданы 10 февраля 2022 года, передачу денег на основании договора поручения осуществил ФИО3. При получении денег ответчик написал расписку об их получении, указав в ней, что всего за квартиру им получено <данные изъяты> рублей, при этом ответчик, через ФИО3 передал истцу ключи от квартиры по адресу <адрес>, тем самым фактически передав квартиру истцу, фактически с этого дня истец пользуется квартирой.

Ответчик в последствии от подписания основного договора купли продажи квартиры и сдачи документов на государственную регистрацию в управление Росреестра уклонился. Таким образом, стороны исполнили свои обязательства, вытекающие из предварительного договора купли-продажи квартиры. Истец полностью оплатил покупную стоимость квартиры, а ответчик передал в фактическое владение истцу оплаченную квартиру. Кроме того, в настоящее время истец пользуется спорной квартирой. Поскольку ответчик уклонился от заключения основного договора купли продажи квартиры, права истца нарушаются, так как последний лишен возможности зарегистрировать свое право собственности на фактически переданную ему квартиру. Поскольку заключенный ранее предварительный договор, с учетом фактического исполнения вытекающих из него обязательств, следует квалифицировать как договор купли-продажи спорного жилого помещения, за ним должно быть признано право собственности на спорную квартиру.

Просил, уточив исковые требования, понудить ФИО2 заключить с ним договор купли-продажи квартиры <адрес>, общая, площадь 61,7 кв. м, кадастровой стоимостью <данные изъяты> рублей, за цену и на условиях предварительного договора купли-продажи от 24 декабря 2021 года. Считать договор купли продажи вышеназванной квартиры заключенным на условиях предварительного договора купли-продажи от 24 декабря 2021 года с даты вступления решения суда в законную силу и произвести государственную регистрацию права собственности на квартиру за ним, ФИО1.

Истец и его представитель по ордеру ФИО4. в судебном заседании исковые требования с учетом уточнения поддержали.

Ответчик в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежаще, находится в СИЗО.

Заслушав пояснения лиц, участвующих в деле, свидетеля, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

24 декабря 2021г. между ФИО1 и ФИО2 был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес> (далее договор), по условиям которого продавец ФИО2 обязался передать Покупателю ФИО1 в собственность квартиру общей площадью 61,7 кв.м., КН №, в срок до 30.01.2022г. Квартира будет передана в собственность продавца на основании акта приема-передачи по исполнительному производству № 14899/20/39023-ИП. Стоимость объекта по договору составляет <данные изъяты> рублей, является окончательной и не подлежит изменению Согласно п. 4.1. Договора денежная сумма в размере <данные изъяты> рублей уплачивается покупателем продавцу наличными средствами в качестве задатка при заключении настоящего договора, в счет причитающегося с покупателя платежа, в доказательство заключения основного договора купли-продажи вышеуказанного объекта и в обеспечение его исполнения. Денежная сумма в размере <данные изъяты> рублей уплачивается покупателем продавцу за счет собственных денежных средств после государственной регистрации перехода права на объект на имя Покупателя (п.4.2).

Пунктом 5 Договора предусмотрен, что продавец обязуется оформить право собственности на квартиру до подписания основного договора купли-продажи, а также обязуется погасить и снять обременение (ипотеку), иные ограничения (обременения), а также запрещения на регистрационные действия в отношении вышеуказанного Объекта до подписания основного договора купли-продажи.

В договоре имеется расписка о получении ФИО2 денежных средств в размере 2 000 000 рублей.

Как указал истец, по взаимной устной договорённости с ответчиком, при подписании предварительного договора купли-продажи, истцом передано <данные изъяты> рублей. 30 января 2022 года истец и ответчик, по просьбе последнего договорились о том, что подписание основного договора купли продажи состоится 12 марта 2022 года. 10 февраля 2022 ода ответчик попросил истца передать ему всю стоимости квартиры, то есть еще <данные изъяты> рублей, мотивируя это тем, что ему необходимо погасить какие-то долги.

Условиями предварительного договора (п.9) предусмотрена возможность продления срока заключения основного договора по обоюдному согласию сторон, путем подписания дополнительного соглашения к данному предварительному договору.

В подтверждение доводов истца о достигнутой между сторонами договоренности продления заключения сроков основного договора купли-продажи квартиры, представлен договор поручения, заключенный 10.02.2022г между ФИО1 и ФИО3, по условиям которого поверенный ФИО3 обязался передать ФИО2, собственнику квартиры, расположенной по в <адрес>, стоимость которой определена в <данные изъяты> рублей, денежные средства, полученные от доверителя ФИО1, в размере <данные изъяты> рублей, в порядке окончательного расчета за квартиру, так как при подписании предварительного договора купли-продажи ФИО1 ФИО2 уже было уплачено <данные изъяты> рублей в качестве задатка и получить расписку от ФИО2 о получении им всей стоимости квартиры, предусмотренной предварительным договором купли-продажи от 24.12.2022г. Также представлена расписка, выданная ФИО2 о получении от ФИО3 денежных средств, деньги получены полностью за квартиру в сумме <данные изъяты> рублей. В договоре поручения 11.02.2022г. ФИО1 сделана отметка о получении расписки ФИО2, подтверждающей получение денежных средств и комплекта ключей от квартиры.

Допрошенный в судебном заседании в качестве свидетеля ФИО3 подтвердил обстоятельства передачи по просьбе ФИО1 денежных средств ФИО2 за приобретаемую квартиру, расположенную по <адрес>.

Как указал в судебном заседании представитель истца, сделка не состоялась, так как ответчик находится в СИЗО.

Согласно ст. 429 ГК РФ, в случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса.

Пунктом 4 ст. 445 ГК РФ (в редакции на дату заключения предварительного договора) предусмотрено, что если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.

Поскольку по предварительному договору купли-продажи, заключенному между сторонами 24.12.2021г, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, денежные средства за приобретаемую истцом квартиру были оплачены полностью, исковые требования ФИО1 о понуждении заключения договора купли-продажи спорной квартиры за цену и на условиях предварительного договора купли-продажи от 24.12.2021 года, подлежат удовлетворению.

В силу ч. 2 ст. 208 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В соответствии с ч. 1 ст. 235 ГК РФ право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.

Согласно пункту 1 статьи 8.1 ГК РФ в случаях, предусмотренных законом, права, закрепляющие принадлежность объекта гражданских прав определенному лицу, ограничения таких прав и обременения имущества (права на имущество) подлежат государственной регистрации.

Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом (пункт 2 статьи 8.1 ГК РФ).

Государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются по заявлению сторон договора - при государственной регистрации договора и (или) права, ограничения права или обременения объекта недвижимости, возникающих на основании такого договора, либо по заявлению представителя указанных лиц при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом (статьи 15 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости").

Из выписки ЕГРН следует, что ФИО2 с 11.03.2022г. является собственником спорной квартиры, номер регистрационной записи: №.

Как разъяснено в Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 11.06.2020 N 6 "О некоторых вопросах применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о прекращении обязательств» при уклонении одной из сторон договора от государственной регистрации прав переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя (часть 7 статьи 15 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости"). Таким образом, для добросовестной стороны в договоре законодатель предусматривает судебную защиту прав.

Согласно разъяснений, содержащихся в абз. 2 п. 61 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму п. 1 ст. 556 Гражданского кодекса РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Из приведенных выше правовых положений в их взаимосвязи и разъяснений Верховного Суда Российской Федерации следует, что в предмет доказывания по иску о государственной регистрации права собственности подлежат включению: факт заключения между истцом и ответчиком сделки, предполагающей переход права собственности к истцу, фактическое исполнение сторонами данной сделки и уклонение ответчика от государственной регистрации перехода права собственности.

Данные доказательства представлены в материалы дела.

Согласно п. 63 того же постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 года N 10/22, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки.

Поскольку ответчик распорядился принадлежащим ему жилым помещением, и из обстоятельств дела, фактически уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности, проведение государственной регистрации перехода права собственности на квартиру с ФИО2 на ФИО1 подлежит на основании решения суда.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194 – 198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования удовлетворить.

Понудить ФИО2 заключить с ФИО1 договор купли-продажи квартиры <адрес> за цену и на условиях предварительного договора купли-продажи, заключенного между сторонами 24.12.2021 года.

Считать договор купли-продажи квартиры <адрес>, заключенным между ФИО2 и ФИО1 на условиях, указанных в предварительном договоре купли-продажи данной квартиры от 24.12.2021г., с даты вступления решения суда в законную силу.

Произвести государственную регистрацию перехода права собственности на квартиру <адрес> с ФИО2 на ФИО1.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Калининградский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 23 ноября 2023 года.

Судья подпись