Решение по делу № 2-175/2023 от 31.08.2023

Дело № 2-175/2023

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

31 августа 2023г. г.Смоленск

Ленинский районный суд г.Смоленска

в составе:

председательствующего судьи Иванова Д.Н.,

при секретаре Аксенцовой А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к ООО «Континент» о расторжении договора долевого участия в строительстве жилья, взыскании денежных средств,

установил:

ФИО2 обратилась в суд с иском к ООО «Континент» о расторжении договора долевого участия в строительстве жилья, взыскании денежных средств, указав, что по договору долевого участия в строительстве жилья от ДД.ММ.ГГГГ ей передана <адрес> в <адрес>. В процессе производства ремонта в квартире и последующего проживания в ней, были выявлены следующие недостатки: из вентиляционных каналов в кухне и туалете идет холодный воздух; в комнате дует холодный воздух от стены и от окна; на кухне и в комнате повышенная влажность; вентиляция в квартире нормально не работает. После неоднократных обращений к застройщику – ООО «Континент», недостатки устранены не были. Полагает, что качество объекта долевого строительства не соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов и иным обязательным требованиям, что предоставляет ей право отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика возврата денежных средств. Просит признать законным односторонний отказ от дальнейшего исполнения договора № Ко от ДД.ММ.ГГГГ и расторгнуть его, взыскать с ООО «Континент» стоимость объекта долевого строительства в сумме 1 560 000 руб., с начислением на указанную сумму процентов в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства по возврату денежных средств с ДД.ММ.ГГГГ по день их возврата, и 1 000 000 руб. в счет компенсации морального вреда.

В судебном заседании ФИО2 и ее представитель ФИО3 требования поддержали. Ссылаются на то, что доказательством того, что квартира истца имеет строительные недостатки, является досудебное исследование, выводы судебной строительно-технической экспертизы полагают необоснованными.

Представители ООО «Континент» ФИО4, ФИО7 требования не признали, сославшись на письменные возражения. Указывают на то, что основания для расторжения договора долевого участия в строительстве жилья отсутствуют. Неоднократно проводимыми комиссионными исследованиями в период с 2018 по 2021 установлено, что истцом выполнено переоборудование системы вентиляции с изменением проектных размеров вентиляционных отверстий, что наряду с нарушением собственником квартиры правил эксплуатации квартиры исключает вину застройщика. Произведенными инструментальными замерами подтверждено отсутствие проникновения холодного воздуха из оконного блока и стены. Наряду с этим застройщик выразил готовность выполнить работы по ремонту монтажного шва, а также произвел выплату ФИО1 10 000 руб. в счет компенсации морального вреда, однако последняя доступ в квартиру не предоставила. Зафиксированный в рамках проведенной по делу судебной строительно-технической экспертизы недостаток в виде пониженных температур в районе нижних петель оконного блока существенным не является, промерзание стены повлечь не может, его устранение осуществляется путем замены створок оконного блока, стоимость таких работ составляет 14 686 руб. Зафиксированные при производстве экспертизы превышения нормативных требований влажности в квартире истца связаны с произведенным переоборудованием системы вентиляции.

Представитель привлеченного к участию в деле в качестве третьего лица ООО «Максиформ» ФИО5 полагал требования истца необоснованными.

Заслушав объяснения лиц, участвующих в деле, исследовав письменные доказательства, суд приходит к следующим выводам.

Согласно ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Согласно ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ" по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В соответствии с ч. 1 ст. 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: 1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 2) соразмерного уменьшения цены договора; 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков (ч. 2).

В случае существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства или неустранения выявленных недостатков в установленный участником долевого строительства разумный срок участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов в соответствии с частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона (ч. 3).

Гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено договором (ч. 5).

Гарантийный срок на технологическое и инженерное оборудование, входящее в состав передаваемого участникам долевого строительства объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем три года. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня подписания первого передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства (ч. 5.1).

Участник долевого строительства вправе предъявить иск в суд или предъявить застройщику в письменной форме требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства с указанием выявленных недостатков (дефектов) при условии, что такие недостатки (дефекты) выявлены в течение гарантийного срока. Застройщик обязан устранить выявленные недостатки (дефекты) в срок, согласованный застройщиком с участником долевого строительства. В случае отказа застройщика удовлетворить указанные требования во внесудебном порядке полностью или частично либо в случае неудовлетворения полностью или частично указанных требований в указанный срок участник долевого строительства имеет право предъявить иск в суд (ч. 6).

Застройщик не несет ответственности за недостатки (дефекты) объекта долевого строительства, обнаруженные в течение гарантийного срока, если докажет, что они произошли вследствие нормального износа такого объекта долевого строительства или входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий, нарушения требований технических регламентов, градостроительных регламентов, иных обязательных требований к процессу эксплуатации объекта долевого строительства или входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий либо вследствие ненадлежащего их ремонта, проведенного самим участником долевого строительства или привлеченными им третьими лицами, а также если недостатки (дефекты) объекта долевого строительства возникли вследствие нарушения предусмотренных предоставленной участнику долевого строительства инструкцией по эксплуатации объекта долевого строительства правил и условий эффективного и безопасного использования объекта долевого строительства, входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий (ч. 7).

В судебном заседании установлено, что по договору № Ко долевого участия в строительстве жилья от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному между ООО «Континент» и ФИО6, ФИО1, последним была передана однокомнатная <адрес>, стоимостью 1 560 000 руб. (т.1, л.д.10).

В соответствии со свидетельством о праве на наследство по завещанию от ДД.ММ.ГГГГ спорная квартира перешла в единоличную собственность ФИО1

Из содержания иска и пояснений истца следует, что в процессе производства ремонта в квартире с марта 2018 стали проявляться следующие недостатки: из вентиляционных каналов в кухне и туалете шел холодный воздух, в жилой комнате от стены и окна дул холодный воздух, на кухне и в жилой комнате была повышенная влажность, вентиляция в квартире нормально не работала.

По поводу указанных недостатков ФИО2 неоднократно обращалась к застройщику.

Так, из заявлений от 28.10.2019, 29.11.2019, 21.05.2021, 06.08.2021 следует, что истец просила произвести ремонт окон в квартире в связи с продуванием, повышенной влажностью (т.1, л.д.13-16).

Письмом от 08.09.2021 застройщик указал на то, что в ходе выполненных замеров работы вентиляции было установлено, что она в работоспособном состоянии. Также комиссией зафиксировано уменьшение проектных размеров вентиляционный отверстий в ванной и кухне, установка вентилятора принудительного действия с обратным клапаном (в ванной комнате), установки вытяжки принудительного действия (на кухне), что препятствует нормальной работе вентиляции. Также было зафиксировано грубое нарушение правил эксплуатации квартиры, в частности обследованием от 24.12.2020 установлено полное перекрытие вентиляционного отверстия гофрой, ведущей от вытяжки принудительного действия до самого вентиляционного отверстия, дополнительно вентотверстие было заклеено пленочной лентой с клеевым покрытием («скотчем»), что полностью исключает работу приточно-вытяжной вентиляции в квартире. Кроме того, в ходе комиссионного обследования 23.03.2021 зафиксировано переустройство системы вентиляции (т.1, л.д.17).

В ходе комиссионных обследований 24.12.2020 и 07.10.2021 на предмет герметичности оконного блока не было установлено проникновение холодного воздуха через притворы окна (т.1, л.д.73,78).

На обращения истца от 17.11.2021 ООО «Континент» письмом от 20.01.2022 повторно указало на допущенные изменения системы вентиляции в квартире и предложено привести ее в проектное состояние. Также со ссылкой на комиссионное обследование было указано на отсутствие нарушение герметичности оконного блока в комнате (т.1, л.д.18).

Также в ходе проведенного 22.12.2021 силами застройщика тепловизионного обследования было установлено наличие пониженных температур на двух участках узла примыкания оконного блока к стеновому проему (монтажном шве), а также в районе петель оконного блока.

Письмом от 20.01.2022 ООО «Континент» выразило готовность устранить выявленные недостатки при положительной температуре наружного воздуха с установлением гарантийного строка на выполненные работы (т.1, л.д.89).

11.02.2022 ФИО2 в адрес ответчика была направлена претензия о выплате неустойки и компенсации морального вреда в размере 1 000 000 руб. в связи с неустранением недостатков.

Письмом от 03.03.2022 застройщик, выражая готовность к выполнению работ, указал на непредоставление доступа в квартиру. Одновременно принято решение о выплате компенсации морального вреда в сумме 10 000 руб. (т.1, л.д.91).

Согласно квитанции от 03.03.2022 ответчик перечислил истцу 10 000 руб. в счет компенсации морального вреда (т.1, л.д.94).

Впоследствии в подтверждение наличия недостатков истцом представлено заключение Региональной Смоленской общественной организации «Общество защиты прав потребителя «Фемида» от 05.08.2021, согласно которому часовой расход воздуха в квартире составляет 4.64 куб.м./ч., что гораздо ниже нормы – 36,75 куб.м./ч., на основании чего сделан вывод, что имеется дефект – вытяжные каналы не обеспечивают часовой расход воздуха, данный дефект является производственным, критическим и не позволяет эксплуатировать квартиру. Возможной причиной дефекта является ошибка при проектировании или строительстве вентиляционных каналов и вытяжной шахты жилого дома (т.1, л.д.22-29).

В ходе рассмотрения настоящего спора проведенной по делу ООО «Центр оценок и экспертиз» судебной строительно–технической экспертизой установлено, что в результате тепловизионного обследования квартиры истца выявлено наличие температурной аномалии в зоне петель и притворов оконного блока в жилой комнате, причиной которой является отклонение размеров оконных створок от предельно допустимых. Необходима замена оконных створок. Стоимость устранения выявленного недостатка составляет 14 686 руб. Дефекта в виде продувания наружной ограждающей стены не выявлено.

Исходя из произведенных замеров скорости воздушного потока с последующим расчетом объема удаляемого воздуха, произведенным на основании результатов замеров, экспертом установлено соответствие объема удаляемого воздуха требованиям нормативно-технической документации. В результате визуального осмотра выявлены следы вмешательства со стороны истца в штатную систему вентиляции, предусмотренной застройщиком, что оказывает влияние на ее работу, например опрокидывание воздушного потока в вентиляционном канале туалета при включении вентилятора в ванной.

Исходя из характера выявленного дефекта и положений Постановления Правительства № выявленный дефект не препятствует использованию квартиры по прямому назначению (т.1, л.д.187-202).

В рамках экспертного исследования экспертом при помощи тепловизионной съемки зафиксированы показания термограмм наружных стен, углов жилого помещения, окна, установлено соответствие температуры строительных конструкций нормативным требованиям. Также экспертом осуществлен визуально-инструментальный осмотр системы вентиляции в квартире, произведено измерение соотношения кратности воздухообмена с нормативными требованиями, подробный расчет удаляемого воздуха. Дополнительно экспертом отмечено, что истцом допущено переустройство системы вентиляции с изменением проектных размеров вентиляционных отверстий и установкой электрического вентилятора принудительного действия в ванной комнате, установкой принудительной вытяжки над газовой трубой с выводом отработанного воздуха в штатное вентиляционное отверстие, в результате чего произошло уменьшение сечение штатного вентиляционного отверстия, которое вызывает нарушение воздухообмена вследствие заброса влажного воздуха из помещения туалета в жилое помещение.

Также по результатам замеров скорости воздушного потока в вентканалах определялась кратность воздухообмена в помещениях квартиры исходя из произведенных замеров скорости воздушного потока в вентиляционных каналах после устранения препятствия для удаления воздуха.

Допрошенный в судебном заседании эксперт ФИО8 выводы экспертного заключения поддержал и пояснил, что экспертизу исследование проводилось ДД.ММ.ГГГГ, все используемое при этом оборудование и инструменты указаны на листе 4 заключения, при тепловизионном обследовании он обнаружил температурную аномалию в зоне расположения петель оконного блока внизу этого блока, все обследуемые углы и простенки по температуре находились в пределах нормы. Вентиляцию также обследовалась, она работала исправно, однако он установил вмешательства, ее переделку, вентиляционное отверстие находилось в ванной комнате, было закрыто гофрой и проходила в туалетную комнату, где соответственно не было вентиляционного отверстия, из этих наблюдений он сделал вывод о том, что повышенная влажность в квартире может быть из-за этого. Все используемые им приборы поверены и данные об этом можно увидеть в открытом доступе на сайте Росстандартизации, в заключении указаны все серийные и заводские номера этого оборудования. Все показания приборов он фиксировал с помощью фотоаппарата, сторонам спора никто не препятствовал посмотреть эти показания, так они озвучивались вслух. По поручению суда он осматривал и обмерял показания только одной стены, она была наружной, на ней было одно окно. Измерял показания тепловизором углов и простенков данной стены, измерял в пяти точках. Около углов мебель не стояла, ничего не мешало осмотру и замерам, в углах он не видел пятен плесени. В квартире на момент осмотра была повышенная влажность, для устранения этого необходимо чаще проветривать помещение. Весь оконный блок менять не требуется, т.к. это нецелесообразно и экономически не выгодно. При включенном вентиляторе, вся удаляемая влажность из ванной комнаты поступает в туалет, а так как там нет вентиляционного отверстия, вся влажность попадает обратно в квартиру. Пониженная температура на петле сворки не может привести к снижению температуры воздуха в комнате, она охлаждается и при повышенной влажности может быть на этой петле намерзание. Когда он пришел на осмотр, в квартире уже была повышенная влажность, шел процесс приготовления пищи. Плесень на стене, которая прилегает к стене в отапливаемом помещении, может образовываться только от неправильной вентиляции в квартире, либо в результате перепада температур от внешней стены, но перепад температур от обследованной стены и в квартире находится в пределах нормы.

Суд принимает указанное заключение судебной экспертизы в качестве относимого, допустимого и достоверного доказательства, поскольку судебная экспертиза проведена с соблюдением требований ст. ст. 84 - 86 ГПК РФ, эксперт, проводивший экспертизу, предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, заключение составлено им в пределах своей компетенции, эксперт имеют соответствующую квалификацию, ссылки на которую имеются в экспертном заключении. Заключение содержит подробное описание проведенных исследований, их результаты с указанием примененных методов, инструментов, указание на использованные нормативные правовые акты и литературу, и ответы на поставленные судом вопросы. Выводы эксперта ясные, полные и обоснованные, сделаны при всесторонне проведенном исследовании материалов дела, не противоречащими исследовательской части заключения.

В свою очередь, возражения истца и его представителя относительно проведенной экспертизы и необходимости назначение повторной и дополнительной экспертизы судом отклоняются как необоснованные.

Вопреки доводов стороны истца, в экспертном заключении указана дата начала и окончания экспертных исследований, при исследовании применены поверенные средства измерения, что подтверждаются дополнительно представленными сертификатами о калибровке, сведениями о результатах поверки средства измерения - камеры тепловизионной портативной (т.2, л.д.38-41).

Доводы о беспристрастности эксперта являются надуманными и объективно ничем не подтверждены.

Как указано ранее, односторонний отказ участника долевого строительства от исполнения договора допускается в случае существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства либо неустранения выявленных недостатков в установленный участником долевого строительства разумный срок (часть 3 статьи 7 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 214-ФЗ).

В то же время, часть 7 статьи 7 указанного Федерального закона застройщик не несет ответственности за недостатки (дефекты) объекта долевого строительства, обнаруженные в течение гарантийного срока, если докажет, что они произошли вследствие нормального износа такого объекта долевого строительства или входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий, нарушения требований технических регламентов, градостроительных регламентов, иных обязательных требований к процессу эксплуатации объекта долевого строительства или входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий либо вследствие ненадлежащего их ремонта, проведенного самим участником долевого строительства или привлеченными им третьими лицами, а также если недостатки (дефекты) объекта долевого строительства возникли вследствие нарушения предусмотренных предоставленной участнику долевого строительства инструкцией по эксплуатации объекта долевого строительства правил и условий эффективного и безопасного использования объекта долевого строительства, входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий.

Согласно инструкции по эксплуатации квартиры, предоставленной застройщиком, в спорной квартире предусмотрена вытяжная вентиляция с естественным пробуждением. Вытяжная вентиляция – это движения воздуха, воздухообмен. Во время приготовления пищи, стирки белья, влажной уборки, принятия душа, в квартире образуется излишняя влажность и загрязненный воздух, которые необходимо удалять через вентиляционные каналы кухни и санузлов. Для нормальной работы вентиляции необходим приток воздуха в квартиру через оконные створки либо через специальные отверстия в оконных створках. Запрещается устанавливать электрические вентиляторы принудительного действия, которые перекрывают вентиляционные каналы и нарушают работу естественной вентиляции; заклеивать вентиляционные решетки или закрывать их предметами домашнего обихода (т.1, л.д.60,61).

При рассмотрении настоящего спора доказательств наличия существенных недостатков, не позволяющих использовать объект долевого строительства по назначению, не представлено, и в ходе проведения судебной экспертизы таких недостатков не установлено.

Одновременно, указанной экспертизой, а также предшествующими обращению в суд актами обследования спорной квартиры было установлено самовольное переоборудование в квартире системы вентиляции с изменением проектных размеров вентиляционных отверстий и установкой электрического вентилятора принудительного действия в ванной комнате, установкой принудительной вытяжки над газовой трубой с выводом отработанного воздуха в штатное вентиляционное отверстие, что наряду с нарушением собственником квартиры правил эксплуатации квартиры исключает ответственность застройщика за недостатки (дефекты) объекта долевого строительства, обнаруженные в течение гарантийного срока.

Наличие установленного в ходе проведенной судебной экспертизы недостатка в виде температурной аномалии в зоне петель не препятствует истцу в защите нарушенного права в случае отказа застройщика от проведения соответствующих работ по замене оконных створок путем предъявления требований об устранении недостатков в порядке, предусмотренном ч. 2 ст. 7 Федерального закона N 214-ФЗ, ст. 475 Гражданского кодекса Российской Федерации и Законом РФ "О защите прав потребителей".

С учетом изложенного, поскольку доказательств наличия неустранимых недостатков объекта долевого участия в строительстве многоквартирного дома суду не представлено, законных оснований для расторжения договора долевого участия в строительстве, и взыскании суммы, уплаченной истцом ответчику при заключении договора, а также компенсации морального вреда, не имеется.

Руководствуясь ст. 194-198 ГПК РФ, суд

решил:

В удовлетворении исковых требований ФИО2 ФИО10 отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Смоленский областной суд через Ленинский районный суд г.Смоленска в течение месяца.

Председательствующий Д.Н. Иванов

Мотивированный текст решения изготовлен 07.09.2023

<данные изъяты>