УИД №23RS0003-01-2025-000179-39

Дело №2-3102/2025

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

02 сентября 2025 года г. Шахты

Шахтинский городской суд Ростовской области в составе:

председательствующего судьи Моржуевой Я.В.,

при секретаре Киракосян Р.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ООО УК «Управленец» к ФИО1 об обязании привести балконное пространство в первоначальное состоянии, демонтаже козырька балкона, взыскании судебных расходов,

УСТАНОВИЛ:

Первоначально ООО УК «Управленец» обратилось в Анапский городской суд Краснодарского края с иском к ФИО1 об обязании привести балконное пространство в первоначальное состоянии, демонтаже козырька балкона, взыскании судебных расходов.

В обоснование требований указало на то, что ООО УК «Управленец» осуществляет деятельность по управлению общим имуществом многоквартирного дома по адресу: <адрес> на основании протокола № внеочередного общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме от 27.05.2016г.

Данным протоколом утвержден проект договора на управление, содержание и текущий ремонт общего имущества многоквартирного дома, целью которого является обеспечение благоприятных и безопасных условий проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества.

В целях возложенных договором управления обязательств, 11.07.2024 истец проводил обследование жилищного фонда, в частности балконов. В ходе проведения осмотра МКД по адресу <адрес>, выявлено нарушение, а именно: установлен козырек на балконе.

В связи с выявленной установкой козырька на балконе ответчику направлено предписание в квартире <адрес> в срок, не превышающий 5 рабочих дней с момента получения настоящего предписания, осуществить действия по демонтажу установленного козырька и приведения общего имущества многоквартирного дома в прежнее состояние.

Предписание было получено собственником квартиры № ФИО1 17.07.2024 г., собственник ответил электронным письмом выразив свое не согласие о демонтаже козырька на балконе пояснив, что козырек нужен для безопасности от падения тяжелых предметов с вышестоящих этажей многоквартирного дома, а также установка данного козырька была произведена прежним собственником. Однако управляющая организация не согласна с позицией ответчика.

На основании изложенного, истец просил суд обязать собственника квартиры № многоквартирного дома <адрес> ФИО1 привести балконное пространство в первоначальное состояние, за свой счет осуществить действия по демонтажу козырька балкона, привести общедомовое имущество (фасад) многоквартирного дома в районе квартиры № многоквартирного дома <адрес> в прежнее состояние, установить срок для выполнения демонтажа козырька балкона, а также приведение общедомового имущества (фасада) многоквартирного дома в прежнее состояние, в районе квартиры № многоквартирного дома <адрес>, в течение 10 дней со дня вступления решения суда в законную силу, взыскать с ФИО1 в пользу ООО «УК «Управленец» расходы по оплате государственной пошлины в сумме 20 000 руб., расходы по оплате услуг представителя в сумме 5000 руб.

Определением Анапского городского суда Краснодарского края от 26.03.2025 настоящее гражданское дело передано в Шахтинский городской суд Ростовской области для рассмотрения по подсудности.

Представитель истца в судебное заседание не явился, извещен о дне, времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом.

Дело рассмотрено судом в отсутствие представителя истца в порядке ст.167 ГПК Российской Федерации.

Ответчик ФИО1 и его представитель ФИО2, действующая на основании ордера, в судебное заседание явились, возражали против удовлетворения исковых требований.

Суд, исследовав письменные материалы дела, приходит к следующим выводам.

В соответствии с ч. 1 ст. 161 ЖК РФ управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме, или в случаях, предусмотренных статьей 157.2 настоящего Кодекса, постоянную готовность инженерных коммуникаций и другого оборудования, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, к предоставлению коммунальных услуг (далее - обеспечение готовности инженерных систем). Правительство Российской Федерации устанавливает стандарты и правила деятельности по управлению многоквартирными домами.

В силу ч. 2.3 ст. 161 ЖК РФ при управлении многоквартирным домом управляющей организацией она несет ответственность перед собственниками помещений в многоквартирном доме за оказание всех услуг и (или) выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества в данном доме и качество которых должно соответствовать требованиям технических регламентов и установленных Правительством Российской Федерации правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, за предоставление коммунальных услуг в зависимости от уровня благоустройства данного дома, качество которых должно соответствовать требованиям установленных Правительством Российской Федерации правил предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, правил пользования газом в части обеспечения безопасности при использовании и содержании внутридомового и внутриквартирного газового оборудования при предоставлении коммунальной услуги газоснабжения, или в случаях, предусмотренных статьей 157.2 настоящего Кодекса, за обеспечение готовности инженерных систем.

Судом установлено, что ООО УК «Управленец» является управляющей организацией в отношении многоквартирного жилого дома <адрес>.

Ответчик ФИО1 является собственником квартиры №, расположенной по адресу: <адрес> что подтверждается выписками из ЕГРН, представленными в материалы дела.

ООО УК «Управленец» проводил обследование жилищного фонда, в частности балконов. Согласно акту обследования помещения от 11.07.2024 собственником квартиры № выполнен монтаж дополнительного козырька над балконом, документы на переоборудование не представлены.

В связи с выявленной установкой козырька на балконе ответчику 11.07.2024 направлено предписание в квартире <адрес> в срок, не превышающий 5 рабочих дней с момента получения настоящего предписания, осуществить действия по демонтажу установленного козырька и приведения общего имущества многоквартирного дома в прежнее состояние.

Предписание было получено ответчиком 17.07.2024, собственник ответил электронным письмом, выразив свое не согласие с демонтажем козырька на балконе.

04.09.2024 ФИО1 в МБУ «Управление архитектуры и градостроительства МО город-курорт Анапа подано заявление о подготовке проекта перепланировки и технического заключения о состоянии строительных конструкций здания по адресу: <адрес>

05.09.2024 ответчиком в адрес ООО УК «Управленец» направлено заявление о приостановлении судебного разбирательства в виду проведения им работ по согласованию перепланировки с уполномоченными органами.

ООО УК «Управленец» в письме № от 16.09.2024 указало о невозможности приостановлении судебного разбирательства и необходимости информации о решении управления архитектуры и градостроительства город-курорт Анапа.

03.10.2024 ФИО1 в межведомственную комиссию по оценке и использованию жилищного фонда муниципального образования город-курорт Анапа также направлено заявление о переустройстве и (или) перепланировке жилого помещения.

Суд отмечает, что первоначально исковое заявление принято к производству в Анапском городском суде Краснодарского края 17.01.2025.

Согласно пп. 1 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы).

В силу части 1 статьи 25 Жилищного кодекса Российской Федерации, переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.

При этом, на основании ч. 5 ст. 15 Жилищного кодекса Российской Федерации общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.

В силу статьи 25 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения. Переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.

В соответствии с частью 1 статьи 26 ЖК РФ переустройство и (или) перепланировка жилого помещения проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления на основании принятого им решения.

Вместе с тем, частью 4 статьи 29 ЖК РФ предусмотрено, что на основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью.

В абзаце 3 пункта 1.7.1 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных Постановлением Госстроя РФ № 170 от 27.09.2003 года закреплено, что перепланировка жилых помещений может включать перенос и разборку перегородок, перенос и устройство дверных проемов, разукрупнение или укрупнение многокомнатных квартир, устройство дополнительных кухонь и санузлов, расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений, ликвидацию темных кухонь и входов в кухни через квартиры или жилые помещения, устройство или переоборудование существующих тамбуров.

В соответствии с пп. «а» п. 2 Правил содержания общего имущества многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительств Российской Федерации от 13.08.2006г. № 491 «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения» в состав общего имущества включаются, в том числе чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, крыши, ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции), ограждающие ненесущие конструкции многоквартирного дома, обслуживающие более одного жилого и (или) нежилого помещения (включая окна и двери помещений общего пользования, перила, парапеты и иные ограждающие ненесущие конструкции).

В силу пп. «а, б, в, г» п. 10 Правил № 491 общее имущество должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства РФ, в том числе о санитарно- эпидемиологическом благополучии населения, техническом регулировании, защите потребителей, в состоянии, обеспечивающем соблюдение характеристик надежности и безопасности МКД, жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических или юридических лиц, государственного, муниципального и иного имущества, доступность пользования жилыми и нежилыми помещениями, помещениями общего пользования.

Таким образом, в силу вышеуказанных норм права несущие стены и иные ограждающие конструкции (включая фундаменты, плиты перекрытий) входят в состав общего имущества в многоквартирном доме.

Согласно ч. 2 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных данным Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.

Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции (ч. 3 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации).

В силу ч. 2 ст. 40 данного Кодекса, если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Согласно части 4 статьи 17 Жилищного кодекса Российской Федерации пользование жилым помещением осуществляется с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении граждан, соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства, а также в соответствии с правилами пользования жилыми помещениями.

Исходя из правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 9 Обзора судебной практики по спорам, связанным с реконструкцией, переустройством и перепланировкой помещений в многоквартирном доме, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 13 декабря 2023 года, замена балконного профиля остекления с деревянного на металлопластиковый не является реконструкцией, если в результате указанных работ не изменился ни один из параметров многоквартирного дома высота, количество этажей, площадь, объемы; произведенные работы не привели к надстройке, перестройке и расширению дома или помещений в нем в контурах капитальных стен, а также замене и (или) восстановлению несущих строительных конструкций; площадь помещений вследствие выполненных работ не изменилась и проведенные работы не были сопряжены с присоединением к помещению части общего имущества многоквартирного дома.

В соответствии с пунктом 4.2.4.9 постановления Госстроя РФ от 27.09.2003 № 170 "Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда" не допускается: использование балконов, эркеров и лоджий не по назначению, размещение на них громоздких и тяжелых вещей, их захламление и загрязнение; самовольная установка козырьков, эркеров, балконов, лоджий и застройка межбалконного пространства.

Исходя из анализа действующего законодательства балкон, расположенный в квартире, предназначенный для использования проживающими в этой квартире гражданами и для обслуживания только одной квартиры, не относится к общему имуществу собственников помещений многоквартирного дома.

Факт предназначения балкона для обслуживания одной квартиры подтверждается, в частности, наличием выхода на балкон только из одного помещения (части 2, 5 статьи 15, часть 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации), что подтверждается также правовой позицией, изложенной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 3 июля 2018 года № 19-КГ18-9.

В состав общего имущества входят балконные плиты как ограждающие несущие конструкции, пользование которыми и их содержание осуществляются в порядке, установленном для общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме. Балконные двери, проемы, окна относятся к личному имуществу, содержание которого осуществляет собственник самостоятельно в установленном порядке, в связи с чем собственник вправе, в том числе заменять окна и балконные двери, устанавливать на лоджиях и балконах дополнительное остекление, утеплять стены разрешенными материалами.

Согласно приказу Минстроя России от 15 февраля 2017 года № 98/пр "Об утверждении примерных форм перечня мероприятий, проведение которых в большей степени способствует энергосбережению и повышению эффективности использования энергетических ресурсов в многоквартирном доме" остекление балконов способствует энергосбережению, повышению эффективности использования энергетических ресурсов, уменьшению промерзания стен и окон, увеличивает срок службы ограждающих конструкций.

Возражая против исковых требований, ответчик ссылается на то, что установка козырька балкона и остекление балкона им согласована с уполномоченными органами. Истец был осведомлен о проведении работ по согласованию переустройства и перепланировки жилого помещения.

Как усматривается из материалов дела, и установлено судом, согласно решению УЖКХ Администрации муниципального образования города-курорта Анапа от 03.10.2024 за № ФИО1 дано согласие на перепланировку и переустройство квартиры в соответствии с представленным проектом.

15.01.2025 Постановлением администрации муниципального образования города-курорта Анапа за № «О согласовании перепланировки и переустройства квартиры по адресу: <адрес> установлен срок производства ремонтно-строительных работ с 15.01.2025 по 15.01.2026.

12.03.2025 ответчик направил в адрес ООО УК «Управленец» заявление о принятии пакета документов: проект перепланировки и переустройства квартиры по адресу: <адрес>, решение о согласовании переустройства и перепланировки жилого помещения.

Как усматривается из справки за № от 23.04.2025, перепланировка и переустройство квартиры по адресу: <адрес> выполнена в соответствии с разработанной МБУ «Управление архитектуры и градостроительства муниципального образования город-курорт Анапа» в 2024 году и согласованной проектной документацией.

Из содержания проектной документации перепланировки и переустройства квартиры по адресу <адрес> следует (раздел 4 Конструктивные решения), что перепланировка заключается в устройстве кровли над открытом балконом и в монтаже остекления балкона.

27.05.2025 межведомственная комиссия, утвержденная постановлением администрации МО города-курорта Анапа от 15.03.2019 №, произвела обследование в квартире после произведенной перепланировки и переустройства квартиры, и установила, что работы выполнены в соответствии с утвержденным проектом, о чем был составлен акт приемки выполненных работ. Акт приемки был предоставлен ответчиком в УФСГР кадастра и картографии по Краснодарскому краю и в Единый государственный реестр недвижимости были внесены соответствующие изменения, что подтверждается выпиской из ЕГРН.

В соответствии с проектной документацией, перепланировка квартиры по адресу: <адрес> заключается в устройстве кровли над открытым балконом, в монтаже остекления балконов.

Как следует из приобщенных к материалов дела скриншотов переписки между сторонами посредством месcенджера, 11.08.2025 ответчиком также направлены в адрес истца документы, подтверждающие согласование переустройства и перепланировки принадлежащего ему жилого помещения.

Ссылка управляющей компании в иске на пункт 4.2.4.9 постановления Госстроя РФ от 27.09.2003 № 170 "Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда", которым установлен запрет самовольной установки козырьков, эркеров, балконов, лоджий и застройки межбалконного пространства, является некорректной, поскольку какого-либо прямого запрета на остекление балконов в жилых домах данные Правила не содержат.

Согласно статье 3 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.

В соответствии со статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации защита гражданских прав осуществляется указанными в данной статье способами, а также иными способами, предусмотренными законом.

При этом избранный способ защиты должен быть направлен на восстановление нарушенного или оспоренного права или законного интереса.

Выбор способа защиты нарушенного права осуществляется истцом, однако этот выбор является правомерным и может быть поддержан судом только в том случае, если он соответствует характеру нарушенного права и действительно приведет к реальной защите законного интереса.

Между тем, ООО УК «Управленец», предъявляя требование о демонтаже установленного козырька балкона квартиры ответчика и приведении балконного пространства в первоначальное состояние, с учетом того, что какое состояние являлось первоначальным, судом не установлено, не доказало, что у управляющей компании при таких обстоятельствах имеется нарушенное право, дающее ей основание требовать защиты избранным способом.

Утверждение истца о том, что существующие козырек и остекление балкона в квартире ответчика не позволяет истцу содержать общее имущество, не основан на материалах дела, каких-либо доказательств в подтверждение данного требования истцом не представлено. Наличие нарушения законных прав и интересов других лиц, создание угрозы их жизни и здоровью, ничем не обоснованно.

Возможность согласовать остекление балкона и установку козырька в установленном административном порядке ответчиком использована.

При таких обстоятельствах, поскольку истцом не доказан факт нарушения его прав действиями ответчика, каких-либо доказательств негативных последствий для общего имущества собственников многоквартирного дома истцом не приведено и судом не установлено, в связи с чем оснований для удовлетворения заявленных требований у суда не имеется.

При этом суд отмечает, что вопреки доводам ответчика, исковое заявление подано и подписано надлежащим лицом в связи с истечением срока действия договора управления, поскольку при отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора управления МКД по окончании срока его действия такой договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены таким договором (ч. 6 ст. 162 Жилищного кодекса Российской Федерации). Окончание срока действия договора управления МКД автоматически не прекращает действие такого договора.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.12, 194-198 ГПК Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении иска ООО УК «Управленец» к ФИО1 об обязании привести балконное пространство в первоначальное состоянии, демонтаже козырька балкона, взыскании судебных расходов отказать.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Ростовский областной суд через Шахтинский городской суд Ростовской области в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.

Cудья Я.В. Моржуева

Мотивированное решение изготовлено 03.09.2025г.