Решение по делу № 2-813/2025 от 19.11.2025 - о расторжении договора коммерческого найма квартиры, выселении, взыскании задолженности по оплате за жилое помещение, пени.

Дело № 2-813/2025

УИД 65RS0017-01-2025-000979-18

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

19 ноября 2025 года г. Холмск

Холмский городской суд Сахалинской области в составе:

председательствующего судьи Даниловой Ю.В.,

при секретаре судебного заседания Мурашовой А.С.,

с участием прокурора Белецкой А.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Акционерного общества «Сахалинское ипотечное агентство» к ФИО1, ФИО2, ФИО3 о расторжении договора коммерческого найма квартиры, выселении, взыскании задолженности по оплате за жилое помещение, пени,

установил:

АО «Сахалинское ипотечное агентство» обратилось в суд с указанным исковым заявлением к ФИО1, ФИО2, ФИО3 в обоснование которого указано, что истец является собственником жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>. По данному жилому помещению между истцом и ответчиком ФИО1 были заключены договора найма квартиры:

- № 1 от 23.11.2018 года на срок 11 месяцев по 23.10.2019 года;

- № 2 от 23.10.2019 года на срок 11 месяцев по 22.09.2020 года;

- № 3 от 23.09.2020 года на срок 11 месяцев по 22.08.2021 года;

- № 4 от 23.08.2021 года на срок 11 месяцев по 22.07.2022 года;

- № 5 от 23.07.2022 года на срок 2 месяца по 30.09.2022 года;

- № 6 от 01.10.2022 года на срок 11 месяцев по 31.07.2023 года;

- № 7 от 01.08.2023 года на срок 11 месяцев по 30.06.2024 года;

- № 8 от 01.07.2024 года по 31.10.2024 года.

Наймодатель свое обязательство по договору № 8 выполнил, передав нанимателю квартиру во временное владение и пользование, что подтверждается актом приема-передачи от 01.07.2024 года.

В соответствии с п. 1.5 Договоров, совместно с нанимателем в жилом помещении вправе проживать: ФИО2, ФИО3 Плата за жилое помещение по договору № 8 составила 10 344,80 рублей в месяц. 31.10.2024 года срок действия договора № 8 истек. В соответствии с п.3.5 данного договора, по истечении срока договора, наниматель не имеет преимущественного права на заключение договора найма квартиры на новый срок. Поскольку ответчики проживали в квартире с 23.11.2018 года, агентством заблаговременно 23.09.2024 года направлено уведомление с информацией об изменении существенных условий договора коммерческого найма (увеличение цены, в связи с проведением ежегодной индексации на индекс потребительских цен и в связи с установлением новой стоимости найма по итогам комплексной оценки жилого фонда, а также с появившейся необходимостью внесения обеспечительного платежа) которые вступили в силу с 01.11.2024 года для новых договоров коммерческого найма. Между тем ответчиком принято решение не заключать договор коммерческого найма на новый срок, следовательно, ответчики должны были освободить жилое помещение не позднее дня следующего за днем прекращения договора № 8 и передать жилое помещение по акту приема-передачи квартиры представителю агентства. Однако по истечении срока действия договора № 8 ответчиками жилое помещение освобождено не было. В ноябре 2024 года ответчику был направлен договор коммерческого найма № 9 для его подписания, который до настоящего времени не подписан в связи с отказом ответчика на его подписание. Факт получения договора № 9 ответчиком подтверждается оплатой за жилое помещение в размере 15 382,40 рубля в месяц, указанном в п. 4.2 Договора № 9. Проживание ответчиков в жилом помещении и внесение платы за жилое помещение расценено агентством как согласие ответчика с договором аренды № от 01.11.2024 года и принятие ответчиком условий договора № 9. Следовательно, по мнению истца, договор № 9 от 01.11.2024 года является заключенным. Вместе с тем, по условиям п.п. 2.1.8 и 4.1 договора № 9, наниматель обязан своевременно и в полном объеме вносить плату за жилое помещение, плата за которое в соответствии с п. 4.2 договора составляет 15 248,80 рублей в месяц. В соответствии с дополнительным соглашением от 01.01.2025 года к договору № 9 с 01.01.2025 года плата за жилое помещение составляет 15 382,40 рубля, которая вносится ответчиком ежемесячно.

Согласно п. 4а1 Договора № 9, наниматель обязан внести на счет наймодателя обеспечительный платеж в сумме кратной платы за найм жилья за 2 месяца (п.4.2 договора). Срок внесения обеспечительного платежа определен п. 4а2 договора не позднее 10 календарных дней с даты подписания договора, в случае не поступления платежа в течение указанного срока, с 11-го дня размер платы за найм автоматически увеличивается в два раза. В случае нарушения нанимателем сроков внесения обеспечительного платежа более чем на 30 календарных дней, наймодатель вправе расторгнуть договор путем одностороннего отказа от его исполнения. Однако до настоящего времени обеспечительный платеж не внесен, в связи с чем плата за жилое помещение увеличилась в два раза и составляет 30 764,80 рублей в месяц. Таким образом, задолженность ответчика с 01.11.2024 года по 25.07.2025 года в связи с невнисением обеспечительного платежа составила 127 136, 99 рублей. В соответствии с договором, в связи с нарушением внесения платы за жилое помещение и обеспечительного платежа наймодателем начислена пеня из расчета 0,1% от невнесенной в срок суммы, за каждый календарный день просрочки, начиная со дня, следующего за днем наступления срока платежа, до дня фактического погашения задолженности (п.6.2 договора). Период просрочки за невнесение обеспечительного платежа составляет с 11.11.2024 года по 25.07.2025 года. 26.06.2025 года истом в адрес ответчика направлена претензия, ответ на которую до настоящего времени не поступил.

С учетом изложенного, истцом поставлены требования о расторжении договора коммерческого найма квартиры от 01.11.2024 года №, выселении из жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, взыскании задолженности по оплате за жилое помещение по договору за период с 01.11.2024 года по 25.07.2025 года в размере 127 136, 99 рублей, с 26.07.2025 года по дату освобождения жилого помещения из расчета 30 764, 80 рублей в месяц, пени по договору за период с 11.11.2024 года по 25.07.2025 года в размере 10 400, 68 рублей, с 26.07.2025 года по дату фактического исполнения обязательства из расчета 0,1 % за каждый календарный день просрочки, судебных расходов по оплате государственной пошлины в размере 25 126 рублей.

В судебном заседании представители истца ФИО4 и ФИО5 настаивали на удовлетворении требований в полном объеме.

Ответчик ФИО2 возражал против удовлетворения требований, по основаниям изложенным, в том числе в письменных возражениях.

Прокурор Белецкая А.В. полагала требования о выселении не подлежащими удовлетворению.

Остальные участвующие в деле лица в судебное заседание не явились, о дате и времени рассмотрения дела извещены в надлежащей форме.

Руководствуясь статьей 167 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В силу пункта 1 статьи 671 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

Согласно статье 683 Гражданского кодекса Российской Федерации договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет.

К договору найма жилого помещения, заключенному на срок до одного года (краткосрочный наем), не применяются правила, предусмотренные пунктом 2 статьи 677, статьями 680, 684 - 686, абзацем четвертым пункта 2 статьи 687 данного кодекса, если договором не предусмотрено иное.

В силу статьи 684 Гражданского кодекса Российской Федерации по истечении срока договора найма жилого помещения наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок.

Не позднее чем за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.

В соответствии с частями 2 и 3 статьи 687 Гражданского кодекса Российской Федерации договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случаях: невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа; разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.

Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию любой из сторон в договоре: если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния; в других случаях, предусмотренных жилищным законодательством.

В соответствии со статьей 688 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае расторжения договора найма жилого помещения наниматель и другие граждане, проживающие в жилом помещении к моменту расторжения договора, подлежат выселению из жилого помещения на основании решения суда.

Из материалов дела следует и судом установлено, что АО «Сахалинское ипотечное агентство» является собственником квартиры, расположенной по адресу: <адрес>.

23.11.2018 года между АО «Сахалинское ипотечное агентство» (наймодатель) и ФИО1 (наниматель) заключен договор коммерческого найма жилого помещения. В соответствии с которым, ФИО1 передана во временное владение и пользование, за плату квартира, расположенная по адресу: <адрес>. Вместе с нанимателем в квартиру вселены члены семьи нанимателя: муж - ФИО2 и сын - ФИО3 Срок действия договора определен 11 месяцев.

Пунктом 3.6 договора определено, что поскольку договор является краткосрочным, то по истечении срока договора, в соответствии с п.2 статьи 683 ГК РФ, наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма квартиры на новый срок.

Плата за жилое помещение устанавливается в размере 7 000 рублей (п. 4.2 договора).

Нанимодатель имеет право изменить стоимость найма жилья в одностороннем порядке, при условии письменного уведомления об этом нанимателя не менее чем за 30 календарных дней до момента введения нового размера оплаты в случаях: - изменения стоимости показателей аренды (найма) жилья в соответствующем районе или изменения индекса потребительских цен в Сахалинской области; - изменения места работы нанимателя, не предоставление подтверждающих документов о месте работы (п.4.6 договора).

Аналогичные договора коммерческого найма были заключены с ФИО1:

- с 23.10.2019 года по 22.09.2020 года на срок 11 месяцев;

- с 23.09.2020 года по 22.08.2021 года на срок 11 месяцев;

- с 23.08.2021 года по 22.07.2022 года на срок 11 месяцев;

- с 23.07.2022 года по 30.09.2022 года на срок 2 месяца;

- с 01.10.2022 года по 31.07.2023 года на срок 11 месяцев;

- с 01.08.2023 года по 30.06.2024 года на срок 11 месяцев;

- с 01.07.2024 года по 31.10.2024 года на срок 4 месяца.

По условиям всех заключенных с ФИО1 договоров коммерческого найма основанием прекращения договоров является в том числе: истечение срока действия договора, в связи с расторжением договора по инициативе любой из сторон; по соглашению сторон, по требованию нанимателя или наймодателя в судебном порядке факт изменения нанимателем место работы, при этом факт утраты права найма жилья должно быть подтверждено письмом соответствующей администрацией муниципального образования; невнесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги.

20.09.2024 года АО «Сахалинское ипотечное агентство» направило ФИО1 уведомление об изменении размера платы за жилое помещение, из которого следовало, что с 01.10.2024 года изменяются существенные условия договора, а именно: плата за жилое помещение должна вноситься авансовым платежом за будущий месяц, не позднее последнего числа текущего месяца. Также указано на то, что наниматель обязан внести на счет наймодателя обеспечительный платеж в размере платы за найм за два месяца и об увеличении с 01.11.2024 года размера ежемесячной платы за найм жилого помещения до 15 248, 80 рублей.

С 01.11.2024 года АО «Сахалинское ипотечное агентство» изменило в одностороннем порядке условия договора найма, дополнив его положениями о необходимости внесения обеспечительного платежа в размере платы за найм жилого помещения за два месяца. А в случае его не внесения в течение 10 календарных дней на счет наймодателя, предусмотрено увеличение с 11-го дня размера платы за найм в два раза, что отражено в разделе 4а проекта договора найма от 01.11.2024 года.

24.03.2025 года ФИО1 направлено уведомление о том, что срок действия договора от 01.07.2024 года истек, однако договор коммерческого найма квартиры от 01.11.2024 года не подписан, в связи с чем в срок до 24.03.2025 года предложено подойти на подписание договора.

14.04.2025 года в связи с неоплатой задолженности по договору от 01.11.2024 года, а именно обеспечительного платежа, ФИО1 направлено уведомление о расторжении договора в одностороннем порядке с 18.04.2025 года и освобождении квартиры.

Согласно карточке расчетов на период с 01.11.2024 года по 25.07.2025 года, ФИО1 ежемесячно вносилась плата в размере 15 248, 80 рублей, а с 31.01.2025 года в сумме 15 382,40 рубля.

Из пояснений сторон в судебном заседании следует, что в период с 2018 года по настоящее время, то есть более 6 лет, ФИО1 добросовестно выполняла условия договора найма, и регулярно, не допуская просрочек, вносила ежемесячные арендные платежи, в сумме установленной АО «Сахалинское ипотечное агентство», что не оспаривается сторонами.

В соответствии с частью 1 статьи 19 Жилищного кодекса Российской Федерации под жилищным фондом понимается совокупность всех жилых помещений, находящихся на территории Российской Федерации.

В зависимости от формы собственности жилищный фонд подразделяется на: частный жилищный фонд - совокупность жилых помещений, находящихся в собственности граждан и в собственности юридических лиц; государственный жилищный фонд - совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности Российской Федерации (жилищный фонд Российской Федерации), и жилых помещений, принадлежащих на праве собственности субъектам Российской Федерации (жилищный фонд субъектов Российской Федерации); муниципальный жилищный фонд - совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальным образованиям.

Согласно части 3 статьи 19 Жилищного кодекса Российской Федерации в зависимости от целей использования жилищный фонд подразделяется на жилищный фонд социального использования, специализированный жилищный фонд; индивидуальный жилищный фонд и жилищный фонд коммерческого использования, представляющий собой совокупность жилых помещений, которые используются собственниками таких помещений для проживания граждан на условиях возмездного пользования, предоставлены гражданам по иным договорам, предоставлены собственниками таких помещений лицам во владение и (или) в пользование.

Таким образом, правовое положение жилых помещений и особенности пользования им регулируются нормами и гражданского, и жилищного права, в связи с чем юридически значимым в рассматриваемом случае является оценка оснований возникновения и прекращения права на жилое помещение.

Согласно Указу Президента от 07 мая 2012 года «О мерах по обеспечению граждан Российской Федерации доступным и комфортным жильем и повышению качества жилищно-коммунальных услуг» регионам предложено до января 2013 года обеспечить формирование рынка доступного арендного жилья и развитие некоммерческого жилищного фонда для граждан, имеющих невысокий уровень дохода.

Во исполнение указанных предписаний распоряжением Правительства РФ от 29 августа 2012 года № 1556-р утвержден Перечень мероприятий по формированию рынка доступного арендного жилья и развитию некоммерческого жилищного фонда для граждан, имеющих невысокий уровень дохода. Задачей является улучшение жилищных условий граждан за счет формирования доступного рынка арендного жилья: коммерческого - для семей с доходами не ниже средних; некоммерческого - для отдельных категорий семей с доходами ниже средних; социального (государственного и муниципального) - для отдельных категорий семей с низкими доходами.

Во исполнение реализации задачи по развитию рынка арендного жилья (коммерческого и некоммерческого использования) постановлением Сахалинской области от 06.08.2013 № 428 утверждена государственная программа Сахалинской области «Обеспечение населения Сахалинской области качественным жильем». По условиям указанной программы полномочия по ее реализации в части предоставления арендного жилья в пределах лимита распределения арендного жилья со средней платой в размере 50% от среднерыночной цены, сложившейся в муниципальном образовании.

Участником программы (в редакции от Постановления Правительства Сахалинской области от 04.04.2017 № 146), определено АО «Сахалинское ипотечное агентство».

Приоритетными направлениями реализации мероприятия указаны:

1.3. Строительство (приобретение на первичном и вторичном рынке) служебного жилья.

В рамках данного направления будет осуществляться строительство (приобретение на первичном и вторичном рынке) жилья для формирования муниципального и государственного специализированного жилищного фонда и предоставления его работникам бюджетной сферы в качестве служебных жилых помещений (далее - служебного жилья).

Под работниками бюджетной сферы в рамках данного подмероприятия понимаются работники государственных или муниципальных учреждений, органов власти и органов местного самоуправления, финансируемых из бюджета Сахалинской области или бюджетов муниципальных образований Сахалинской области.

Участником подмероприятия на предоставление служебного жилья с использованием данного механизма может быть работник бюджетной сферы, отвечающий следующим условиям:

- имеющий трудовой договор (контракт), заключенный на неопределенный срок с государственным или муниципальным учреждением, финансируемым из бюджета Сахалинской области или бюджетов муниципальных образований Сахалинской области;

- не являющийся нанимателем жилого помещения по договору социального найма или супругом (супругой) нанимателя жилого помещения по договору социального найма, либо собственником жилого помещения или супругом (супругой) собственника жилого помещения, расположенного на территории муниципального образования по месту работы по трудовому договору (контракту).

При формировании списков участников подмероприятия в рамках данного механизма будут учитываться в порядке приоритетности:

- потребность в данном работнике бюджетной сферы со стороны бюджетной сферы Сахалинской области или муниципальных образований Сахалинской области;

- стаж работы в бюджетной сфере по специальности;

- наличие государственных (ведомственных) наград (званий) и наград Сахалинской области.

Список участников подмероприятия формируется ежегодно заново. Правила формирования списков участников подмероприятия в рамках данного механизма устанавливаются Правительством Сахалинской области.

В рамках данного подмероприятия при расчете размера общей площади предоставляемого служебного жилья членами семьи работника бюджетной сферы признаются проживающие совместно с ним супруг (супруга) и их дети, не достигшие возраста 18 лет.

В целях реализации данного направления для участников подмероприятия за счет средств местного и (или) областного бюджетов будет строиться (приобретаться на первичном и вторичном рынке) служебное жилье.

Правила использования служебного жилья определяются Правительством Сахалинской области, муниципальными образованиями Сахалинской области в соответствии с законодательством.

Период проживания участника подмероприятия в служебном жилье ограничивается периодом работы участника подмероприятия по трудовому договору (контракту) в государственном или муниципальном учреждении, в том числе в органе власти и органе местного самоуправления, финансируемом из бюджета Сахалинской области или бюджетов муниципальных образований Сахалинской области.

Реализация подмероприятия в соответствующем финансовом году осуществляется главным распорядителем бюджетных средств (далее - ГРБС) при наличии у ГРБС программы/подпрограммы/мероприятия, предусматривающей строительство/приобретение служебного жилья, обеспеченной соответствующим ресурсным обеспечением.

Следовательно, в рамках реализации данной программы, полномочия по реализации данной программы, в части обеспечения бюджетным арендным жильем предоставлены АО «Сахалинское ипотечное агентство».

В соответствии с Уставом АО «Сахалинское ипотечное агентство», учредителем общества является Сахалинская область, в цели и предмет деятельности общества, в т.ч. входит участие в обеспечении доступности приобретения жилья для населения, участие в решении жилищной проблемы в Сахалинской области.

Приказом АО «Сахалинское ипотечное агентство» от 12.05.2020 года № 27/1, утвержден Регламент распределения жилья, предусмотренного для сдачи в коммерческий найм, находящегося в собственности АО «Сахалинское ипотечное агентство».

Настоящим Регламентом утверждена форма Соглашения «О взаимодействии и развитии партнерских отношений в области обеспечения комфортных условий работникам муниципальных и государственных учреждений, государственных предприятия и иных организаций, расположенных на территории муниципального образования, проживающих и/или переезжающих на территорию муниципального образования, в жилье, предусмотренное для сдачи в коммерческий найм» заключенного между органами местного самоуправления и АО «Сахалинским ипотечным агентством и изложены правила предоставления квартир, предусмотренных для сдачи в коммерческий найм на основании лимита распределения «арендных» жилых помещений, ходатайств уполномоченных органов и Списков граждан, в т.ч. из числа специалистов (работников) бюджетной сферы, государственных и муниципальных служащих, не имеющих жилых помещений, по месту предоставления жилого помещения для сдачи в коммерческий найм и осуществляющих трудовую деятельность по месту предоставления арендного жилья, сформированных и утвержденных уполномоченными органами местного самоуправления. При этом одним из обязательных условий для органов местного самоуправления предусмотрена обязанность в случае увольнения работников бюджетной сферы и иных организаций, высвобождающих жилье в течение 5 дней принять меры для заселения следующих претендентов.

В целях создания условий для привлечения высококвалифицированных специалистов, специалистов узких специальностей, в том числе, приглашенных из других регионов Российской Федерации и муниципальных образований Сахалинской области работников для работы в муниципальных и государственных учреждениях и государственных предприятиях, расположенных на территории муниципального образования, между АО «Сахалинское ипотечное агентство» и Администрацией «Холмского городского округа» в 2020 году заключено соглашение № 867/20.

Приказом АО «Сахалинское ипотечное агентство» от 27.09.2022 года № 162, утверждено положение о предоставлении в коммерческий найм (аренду) жилых помещений, принадлежащих АО «Сахалинское ипотечное агентство». В соответствии с пунктом 2.1.9 Положения, квартиры, заселенные до вступления в силу настоящего положения, остаются в пользовании заселенных в такие квартиры нанимателей до истечения срока найма, установленного действующим договором найма, а в случае предоставления заявителем ходатайства, подтверждающего право таких нанимателей на арендное жилье, с такими нанимателями продолжаются отношения по найму.

В соответствии с разделом 7 Положения, срок найма (аренды) 11 месяцев, по истечении которого срок договора автоматически продлевается. Иной срок может быть указан в ходатайстве о заселении в арендное жилье.

Плата за найм для нанимателей квартир в лимите заявителя и резерве Общества (по льготной стоимости) составляет не более 50 % от среднерыночной арендной платы за квартиру в месяц.

Размер платы за найм для нанимателей и арендаторов коммерческого жилого фонда составляет 100 % от среднерыночной арендной платы за квартиру в месяц.

В соответствии с п. 8.3 и 8.8 раздела 8 Положения, квартиры, заселенные до 17.02.2022 года, остаются в пользовании заселенных в такие квартиры нанимателей согласно условиям ранее заключенных договоров. Квартиры, указанные в списке-приложении к соглашению о порядке пользования жилым помещением относятся к лимиту заявителей.

Из изложенного следует, что АО «Сахалинское ипотечное агентство», являясь собственником жилых помещений отнесенных к фонду коммерческого найма одновременно являясь участником региональной программы обеспечения работников бюджетной сферы доступным жильем, где предоставление жилья является не произвольным по усмотрению собственника, а на условиях заключенного Соглашения, в связи с чем юридически значимым в настоящем споре являются условия предоставления ответчику жилого помещения, определенные в т.ч. в договоре коммерческого найма, где право пользования обусловлено работой в бюджетном учреждении по ходатайству, которого ему было предоставлено жилое помещение.

Материалами дела подтверждается, что основанием для заключения договоров найма с ФИО1 являлось письмо Администрации МО «Холмский городской округ» от 13.07.2018 года № 3369 о направлении списков потенциальных претендентов на предоставление арендного жилья по ул. Школьная г. Холмска, составленные на основании ходатайств руководителей структурных подразделений, а также ходатайства Администрации МО «Холмский городской округ» о подтверждении права на заключение договора найма арендного жилья, из которых следует, что ФИО1, как преподаватель ГБПО «СТОТиС» имеет и сохраняет право на арендное жилье в качестве нанимателя.

Таким образом, судом установлено, что ФИО1 и членам ее семьи была предоставлена квартира, как специалисту (работнику) муниципального учреждения, расположенном на территории Холмского муниципального округа Сахалинской области, на период ее работы преподавателем в ГБПО «СТОТиС». Следовательно, предоставленное ответчику жилое помещение по договору найма является для нее служебным. Кроме того, в силу приведенного положения о предоставлении в коммерческий найм (аренду) жилых помещений, принадлежащих АО «Сахалинское ипотечное агентство» от 2022 года, по истечении 11 месяцев ранее заключенный с нанимателем договор найма автоматически продлевается. Квартиры, заселенные до 17.02.2022 года, остаются в пользовании заселенных в такие квартиры нанимателей согласно условиям ранее заключенных договоров.

Однако в качестве обстоятельств, для расторжения договора найма истцом указано, на невнесение ответчиком платы за жилое помещение, а именно обеспечительного платежа предусмотренного договором найма от 01.11.2024 года.

С данным доводом суд согласиться не может в силу следующего.

Согласно статье 381.1 Гражданского кодекса Российской Федерации денежное обязательство, в том числе обязанность возместить убытки или уплатить неустойку в случае нарушения договора, и обязательство, возникшее по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 1062 настоящего Кодекса, по соглашению сторон могут быть обеспечены внесением одной из сторон в пользу другой стороны определенной денежной суммы (обеспечительный платеж). Обеспечительным платежом может быть обеспечено обязательство, которое возникнет в будущем.

При наступлении обстоятельств, предусмотренных договором, сумма обеспечительного платежа засчитывается в счет исполнения соответствующего обязательства.

В случае ненаступления в предусмотренный договором срок обстоятельств, указанных в абзаце втором пункта 1 настоящей статьи, или прекращения обеспеченного обязательства обеспечительный платеж подлежит возврату, если иное не предусмотрено соглашением сторон.

Договором может быть предусмотрена обязанность соответствующей стороны дополнительно внести или частично возвратить обеспечительный платеж при наступлении определенных обстоятельств.

На сумму обеспечительного платежа проценты, установленные статьей 317.1 настоящего Кодекса, не начисляются, если иное не предусмотрено договором.

Из материалов дела следует, что приказом АО «Сахалинское ипотечное агентство» от 10.01.2024 года № 2 утверждено Положение о предоставлении в коммерческий найм (аренду) жилых помещений, принадлежащих АО «Сахалинское ипотечное агентство».

В соответствии с разделом 9 Положения, в целях постепенного последовательного перехода к заключению договоров, финансовые обязательства нанимателей по которым обеспечены обеспечительным платежом, договоры со всеми впервые заселяемыми нанимателями (вновь заселяемые дома, новые наниматели в ранее заселенном доме) заключаются на условиях, предусматривающих внесение обеспечительного платежа в целях обеспечения платежных обязательств нанимателя. По желанию нанимателей, с которыми ранее был заключен договор найма, также может быть заключен договор на новых условиях.

По смыслу изложенного, обеспечительный платеж был предусмотрен для впервые заселяемых нанимателей, к которым ответчик не относится или по желанию нанимателей, с которыми ранее был заключен договор найма.

Между тем, в ходе рассмотрения дела судом установлено, что ФИО1 договор найма от 01.11.2024 года на новых условиях не заключала, кроме того проект нового договора не получала, оплату за жилое помещение осуществляла в соответствии с ранее заключенным договором, с учетом увеличения арендной платы за месяц, согласно полученного от наймодателя уведомления.

При таких обстоятельствах, поскольку судом установлено, что заключенный ранее с ФИО1 договор найма автоматически продлевается по истечении срока его действия, в квартиру <адрес> ответчик вселена до 17.02.2022 года, по ходатайству Администрации Холмского муниципального округа, при этом основания для предоставления ФИО1 жилого помещения не изменились, она продолжает работать преподавателем в ГБПО «СТОТиС», что подтверждается справкой от ДД.ММ.ГГГГ №, задолженности по оплате за жилое помещение и коммунальные услуги не имеет, вновь заселяемым в квартиру нанимателем не является, договора найма на новых условиях не заключала, оснований для взыскания с ФИО1 задолженности в виде невнесения оплаты обеспечительного платежа и процентов по договору найма от 01.11.2024 года, как и оснований для расторжения незаключенного договора найма от 01.11.2024 и выселения ответчиков не имеется.

Поскольку в удовлетворении требований истца отказано, оснований для взыскания расходов по оплате государственной пошлины не имеется.

На основании изложенного, суд приходит к выводу об отказе истцу в удовлетворении исковых требований в полном объеме.

Руководствуясь статьями 194-199Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

в удовлетворении искового заявления Акционерного общества «Сахалинское ипотечное агентство» к ФИО1, ФИО2, ФИО3 о расторжении договора коммерческого найма квартиры от 01.11.2024 года №, выселении из жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, взыскании задолженности по оплате за жилое помещение по договору найма за период с 01.11.2024 года по 25.07.2025 года в размере 127 136 рублей 99 копеек, с 26.07.2025 года по дату освобождения жилого помещения из расчета 30 764 рубля 80 копеек в месяц, пени по договору найма за период с 11.11.2024 года по 25.07.2025 года в размере 10 400 рублей 68 копеек, с 26.07.2025 года по дату фактического исполнения обязательства из расчета 0,1 % за каждый календарный день просрочки, судебных расходов по оплате государственной пошлины в размере 25 126 рублей, отказать в полном объеме.

Решение может быть обжаловано в Сахалинский областной суд через Холмский городской суд путём подачи апелляционной жалобы в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья Данилова Ю.В.

Решение в окончательной форме принято 03 декабря 2025 года.