РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
12 июля 2022 года г. Тула
Тульский областной суд в составе:
председательствующего Семеновой Т.Е.,
при секретаре Головиновой О.О.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-120/2022 (№3а-530/2021) по административному исковому заявлению ООО «ФТС» к правительству Тульской области, ГУ ТО «Областное БТИ», министерству имущественных и земельных отношений Тульской области об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости,
установил:
ООО «ФТС» обратилось в Тульский областной суд с вышеуказанным административным исковым заявлением, указав, что является арендатором земельного участка, №, площадью 7200 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для объектов общественно-делового значения, расположенного по адресу: <адрес>. Также на участке расположено здание, принадлежащее административному истцу. Административный истец не согласен с кадастровой стоимостью земельного участка №, установленной по состоянию на 01.01.2020 в размере 27 850 837,38 руб. Просит установить кадастровую стоимость земельного участка в размере его рыночной стоимости, определенном в отчете ООО <данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ №. Указал, что на участке расположено принадлежащее ему здание, так что у него имеется преимущественное право выкупа земельного участка.
Административный истец, административные ответчики - ГУ ТО «Областное БТИ», правительство Тульской области, министерство имущественных и земельных отношений Тульской области, заинтересованные лица – Управление Росреестра по Тульской области, ФГБУ «ФКП Росреестра» по Тульской области, администрация м.о. Богородицкий район Тульской области, Комитет имущественных и земельных отношений администрации м.о. Богородицкий район Тульской области, ПАО «Ростелеком» (в лице представителей), ФИО1 в суд не явились, о дне, времени и месте его проведения извещены.
На основании ч. 4 ст. 247 КАС РФ, суд определил рассмотреть дело в отсутствие неявившихся участников судебного разбирательства.
Исследовав письменные доказательства по делу, суд приходит к следующим выводам.
Согласно статье 245 КАС РФ и статье 22 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее Федеральный закон №237-ФЗ) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде (часть 1).
В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 248 КАС РФ, одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Согласно ч.1 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость), арендная плата, а также иная плата, предусмотренная настоящим Кодексом.
В соответствии с п. 5 ст. 65 ЗК РФ для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.
Согласно ст. 66 ЗК РФ, рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной кадастровой оценке.
Судом установлено, что ООО «ФТС» является арендатором земельного участка, №, площадью 7200 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для объектов общественно-делового значения, расположенного по адресу: <адрес>
Право пользования участком возникло у административного истца на основании договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного с Комитетом имущественных и земельных отношений администрации м.о. Богородицкий район Тульской области на срок до ДД.ММ.ГГГГ
Постановлением правительства Тульской области от 05.11.2020 № 670 утверждены результаты кадастровой оценки земельных участков в составе земель населенных пунктов Тульской области, учтенных в государственном кадастре недвижимости, определенные по состоянию на 01.01.2020.
В силу подпункта 1 части 1 статьи 7 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» к полномочиям бюджетных учреждений, связанным с определением кадастровой стоимости, относится определение кадастровой стоимости при проведении государственной кадастровой оценки.
При этом в силу частей 3, 5 цитируемой статьи бюджетное учреждение несет ответственность за деятельность, связанную с определением кадастровой стоимости, в соответствии с законодательством Российской Федерации.
Постановлением правительства Тульской области от 18.09.2017 №409, в целях проведения государственной кадастровой оценки на территории Тульской области, в соответствии со статьей 6 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ, на основании статьи 48 Устава (Основного Закона) Тульской области государственное учреждение Тульской области «Областное бюро технической инвентаризации» наделено полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости на территории Тульской области.
Кадастровая стоимость указанного выше земельного участка установлена в ходе массовой оценки по состоянию на 01.01.2020 в размере 27 850 837.38 руб. Сведения о данной стоимости участка внесены в ЕГРН 25.12.2020 и применяются с 01.01.2021.
Эти обстоятельства подтверждены материалами дела и в рамках настоящего дела никем не оспариваются.
Исходя из разъяснений, содержащихся в Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» (п. 6), лицо, которое имеет исключительное право выкупа или аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе оспорить его кадастровую стоимость, если исходя из нее исчисляется выкупная цена участка или арендная плата за пользование им (ст. 39.20 ЗК РФ, п. п. 1 и 2 ст. 2, п. п. 2, 2.2 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ).
По данным ЕГРН, в пределах вышеуказанного земельного участка расположены объекты, принадлежащие административному истцу на праве собственности:
№ – нежилое здание (магазин),
№ – нежилое здание (магазин).
Таким образом, из приведенных выше нормативных правовых актов, установленных обстоятельств, следует, что установленная кадастровая стоимость может затрагивать права и законные интересы административного истца при реализации им права выкупа земельного участка. Следовательно, он является носителем субъективного права оспаривать установленную кадастровую стоимость.
Согласно положениям пп. 3 пункта 9 статьи 22 Федерального закона № 237-ФЗ, статьи 246 КАС РФ, при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки одним из допустимых доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.
Согласно статье 3 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 135-ФЗ) под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой, ликвидационной, инвестиционной или иной предусмотренной федеральными стандартами оценки стоимости.
Отчет об оценке объекта оценки является итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости (статья 11 Федерального закона № 135-ФЗ).
В силу статьи 12 Федерального закона № 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Согласно разъяснениям, данным в п. 23 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении.
В соответствии с отчетом об оценке, выполненным оценщиком ООО <данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ № С.Ю., рыночная стоимость земельного участка № по состоянию на 01.01.2020 составляла 9 324 000 руб.
В целях подтверждения правильности и достоверности вышеуказанного отчета и определенной оценщиком рыночной стоимости объекта оценки судом по данному делу была назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту <данные изъяты>
По выводам, содержащимся в экспертном заключении № от ДД.ММ.ГГГГ, отчет об оценке от ДД.ММ.ГГГГ № не соответствует требованиям законодательства РФ об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки. Эксперт не подтвердил рыночную стоимость объекта оценки № по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ и определил ее в размере 11 103 000 руб.
Оценивая заключение судебной экспертизы в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, суд учитывает, что данное заключение подготовлено экспертом государственного учреждения, отвечающим требованиям Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», имеющим необходимое для проведения исследования образование, квалификацию, стаж работы по специальности с ДД.ММ.ГГГГ года, а значит, обладающим необходимыми познаниями на проведение подобного рода исследований, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, так что оснований не доверять выводам эксперта у суда не имеется.
Составленное заключение соответствует требованиям статьи 25 Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», частей 1, 2 и 3 статьи 82 КАС РФ, основывается на положениях, которые дают возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных, основано на материалах дела, изложенные в заключении выводы научно обоснованы, не противоречивы, четко отвечают на поставленные судом перед экспертом вопросы и согласуются с другими исследованными в ходе судебного разбирательства доказательствами.
Что касается отчета об оценке, представленного стороной административного истца, то он выполнен с нарушениями ФСО, существенно повлиявшими на результат оценки.
Как отмечено экспертом и следует из отчета, оценщиком неверно указана организация, членом которой он является. Ссылки на объявления о продаже объектов, не вошедших в расчеты, а также на обоснование корректировки на дату предложения, не активны. В отчете имеется указание об осмотре объекта, однако фотоматериалов отчет не содержит.
Отмеченные недостатки свидетельствуют о несоответствии отчета требованиям ст. 11 Федерального закона №135-ФЗ, п. 5 ФСО №3, п.п.22 в и д ФСО №7.
В связи с изложенным данный отчет, представленный стороной административного истца, при определении рыночной стоимости объекта, по мнению суда, за основу взят быть не может, как не обладающий признаком достоверности.
Таким образом, оценив всю совокупность доказательств по делу, суд приходит к выводу, что рыночная стоимость земельного участка № по состоянию на интересующую дату может быть установлена в размере 11 103 000 руб., что значительно ниже внесенной в государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости объекта и затрагивает права и обязанности административного истца, как налогоплательщика. В нашем случае разница между указанными выше значениями кадастровой и установленной рыночной стоимостей кратна, что явно указывает на наличие ошибок, допущенных при формировании методики определения кадастровой стоимости или при ее применении.
При таких обстоятельствах, исходя из приведенных выше норм материального права и, принимая во внимание, что установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости, направлено, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки, полученной без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости, суд приходит к выводу о том, что заявленные административным истцом требования подлежат удовлетворению.
С учетом ч. 4 ст. 22 Федерального закона №237-ФЗ, ст. 249 КАС РФ, разъяснений, содержащихся в п. 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», суд полагает необходимым указать в судебном решении, что датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости надлежит считать 14.10.2021.
Обращение административного истца в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Тульской области № нельзя считать надлежащим обращением, так как заявление ООО «ФТС» было оставлено без рассмотрения решением указанной Комиссии от ДД.ММ.ГГГГ, изложенным в Уведомлении (т.1, л.д. 170), со ссылкой на отсутствие, в том числе, правоустанавливающих документов, других документов. И кроме того, оспариваемая кадастровая стоимость была установлена в порядке Федерального закона № 237-ФЗ, и потому оспаривание ее осуществляется в порядке ст. 22 данного закона в комиссии по рассмотрению споров, которая на момент обращения еще не была создана в субъекте.
Возражения ГУ ТО «Областное БТИ», Комитета имущественных и земельных отношений администрации м.о. Богородицкий район, сославшихся на снижение поступлений в бюджет, которое может повлечь удовлетворение административного иска, суд находит несостоятельными, поскольку установление кадастровой стоимости объекта недвижимости, равной его рыночной стоимости, будучи законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик объектов недвижимости, не нарушает прав муниципального образования (либо государства) на получение законных и экономически обоснованных сборов и не противоречит интересам всего общества.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 175-180, 249 КАС РФ, суд
решил:
административное исковое заявление удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка, №, площадью 7200 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для объектов общественно-делового значения, расположенного по адресу: <адрес>, - равной по состоянию на 01.01.2020 его рыночной стоимости в размере 11 103 000 руб.
В целях, установленных законодательством Российской Федерации, датой подачи административным истцом заявления о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка является день обращения указанного лица в Тульский областной суд – 14.10.2021.
Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через суд, принявший решение, в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Председательствующий: